Эффективность работы предприятия зависит от нескольких факторов. В числе самых важных – условия работы сотрудников, которые определяются характеристиками офиса. Именно поэтому правильный ответ на вопрос, каким должно быть офисное помещение, влияет на итоговую успешность бизнеса. В статье рассматриваются различные аспекты, напрямую связанные с принятием решения по этому вопросу: нормативные требования, критерии выбора и рекомендации специалистов.
Правовое регулирование
В большинстве случаев государство не вмешивается во взаимоотношения хозяйствующих субъектов, что в полной мере касается владельцев коммерческой недвижимости и арендаторов. Вместе с тем, существует несколько нормативных актов, обязательных для выполнения всеми организациями, включая частные и государственные. Речь идет о двух документах.
Первый – это СНиП 31-05-2003, который определяет базовые требования к административным зданиям, включая офисные постройки. Документ действует с сентября 2003 года и актуален до сих пор. Вторым базовым нормативным актом выступает СанПиН 2.2.4.3359-16. Он принят 21 июня 2016 года и введен в действие с начала 2017 года.
СУПЕР ДЕШЕВОЕ помещение для бизнеса
Документ определяет требования к офисным помещениям в области санитарно-эпидемиологической безопасности. В указанных документах содержатся требования, которые обязательны для любых офисных помещений. Они должны выполняться по умолчанию. Поэтому при выборе офиса на практике используется несколько дополнительных критериев, помогающих подобрать подходящее помещение с учетом специфики деятельности арендатора или нового владельца.
Что выгоднее: покупка или аренда?
- минимальный размер платы за вход, который редко превышает 2-3 месячных арендных платежа;
- возможность сменить расположение офиса при необходимости;
- отсутствие обязанностей заниматься непрофильной деятельностью – обслуживанием офисных помещений и другими сопутствующими работами.
Главным плюсом аренды офиса становится вариативность, которая предоставляет бизнесмену дополнительные возможности для развития собственного дела. Поэтому нет ничего удивительного в том, что значительная часть хозяйствующих субъектов предпочитает аренду покупке офисных помещений.
Виды офисных помещений
Классификация офисных помещений происходит по двум наиболее часто применяемым признакам. Первая предусматривает разделение офисов на три типа в зависимости от принятых конструктивно-планировочных решений:
- коридорный. Классический вариант офисного здания. Предусматривает разделение внутреннего пространства на небольшие по площади комнаты, объединенные коридором;
- open space. Характерная особенность – единое пространство этажа, которое разделяется прозрачными перегородками или предметами обстановки, например, шкафами;
- с отдельным входом. Вариант размещения, который обеспечивает автономность арендатора. Подходит для крупных фирм с многочисленным персоналом.
Второй вариант классификации предусматривает разделение офисных помещений по уровню комфортности. Различают 4 категории помещений, обозначенные латинскими буквами A, B, C и D. Самый комфортный и дорогой вариант – A – предусматривает размещения в современном здании, оборудованном всеми необходимыми инженерными коммуникациями. Обязательное дополнительное требование – развитая инфраструктура (парковка, подъезды, система климат-контроля и т.д.) Остальные категории последовательно снижают уровень требований к комфортности размещения и обслуживания офисов.
5 правил поиска помещения для вашего бизнеса. Как найти помещение под магазин, кофейню или ресторан.
10 критериев для выбора офиса
Проще всего ответить на вопрос, каким должен быть офис, перечислив основные критерии для выбора подходящего помещения для размещения предприятия. При этом не имеет особого значения, идет ли речь о покупке или аренде здания. К числу наиболее важных параметров, которые нужно учитывать в процессе выбора, относятся 10.
№1. Место расположения
Первый фактор, который принимается во внимание. Влияет на удобство приезда сотрудников и, что особенно важно для некоторых видов деятельности, клиентов. Часто размещение офиса в центре города становится важным показателем солидности фирмы. Именно поэтому стоимость аренды в самых престижных зданиях заметно выше, чем в постройках на окраине населенного пункта.
№2. Парковка или стоянка
В сегодняшних условиях наличие места для размещения автотранспорта – как сотрудников, так и клиентов – это серьезный аргумент в пользу офисного здания. Не меньшее значение имеет стоимость парковки, которая часто составляет существенную часть текущих расходов работника.
Под операционными понимаются расходы, связанные с обслуживанием здания, например, уборкой помещений, организацией транспорта для сотрудников до станции метро и другими подобными затратами. Обычно их доля в общей стоимости содержания постройки невелика, но учитывать подобные затраты необходимо. Тем более – они показывают уровень сервиса, предоставляемого арендаторам.
№4. Коммунальные платежи
Стандартная статья расходов, которая включает плату за электро- и водоснабжение, отопление, канализацию и другие коммунальные услуги. Часть из них определяется по факту на основании показателей счетчиков, часть – по установленным нормативам. Особенно важно изучить величину и долю коммунальных расходов за места общего пользования, например, лифты, лестничные площадки и холлы.
№5. Обслуживание инженерных коммуникаций
Важной статьей расходов, непосредственно влияющей на комфортность пребывания в офисе, становится обслуживание инженерных коммуникаций. К их числу относится: электро- и водоснабжение, отопление, канализация, вентиляции, при наличии – кондиционирование.
№6. Инфраструктура
Современный офисный центр представляет собой крупный объект с развитой инфраструктурой. В ее состав входят:
- точки общественного питания;
- магазины и автоматы для вендинга;
- пункты бытового обслуживания посетителей;
- аптеки и учреждения медицинской направленности;
- финансовые организации и банкоматы.
№7. Планировочные решения
Качество принятых конструктивных, архитектурных и планировочных решения определяется с помощью большого количества параметров. В их числе: этажность, высота потолков, уровень освещенности, число и размещение обособленных помещений, площадь коридоров и других общественных пространств и т.д.
№8. Сервис обслуживающей компании
Качество работы эксплуатирующей компании напрямую влияет как на уровень комфортности пир размещении в здании, так и на эффективность работы персонала. Особенно серьезное значение имеет бесперебойное функционирование инженерных коммуникаций.
№9. Уровень отделки
Далеко не всегда этот параметр включают в перечень решающих. Одновременно создание оптимальных условий для работы – это одно из ключевых требований к владельцу бизнеса и назначенному им руководителю.
№10. Дополнительные опции
Специфика бизнеса предусматривает дополнительные требования к офисным помещениям. Например, для некоторых арендаторов принципиальное значение приобретает наличие складов. Другим хозяйствующим субъектам необходимы конференц-залы или аудитории для проведения массовых мероприятий. Список подобных дополнительных условий весьма велик, а потому при рассмотрении критерия учитываются условия практического использования офисов.
Рекомендации по выбору
Выбор офисного помещения – сложное с организационной и юридической точки зрения мероприятие. Принятое решение непосредственно влияет на успешность бизнеса. Чтобы избежать типичных ошибок, рекомендуется следовать нескольким простым рекомендациям, в числе которых:
- актуальность каждого из перечисленных параметров зависит от специфики конкретного бизнеса;
- серьезное значение нужно уделять еще одному критерию – финансовому. Он рассматривается исключительно в комплексе с остальными, что гарантирует принятие взвешенного и обдуманного решения;
- ключевую роль в оценке правильности выбора офисных помещений играют условия арендного договора. Особенно внимательно требуется описать возможность и необходимость ремонта или перепланировки, а также других изменений объекта недвижимости и их учета в стоимости аренды;
- отдельного упоминания заслуживает срок действия договора. Стабильный и успешный бизнес заинтересован в длительном сотрудничестве с арендодателем. Такой подход обеспечивает возможность планирования собственных издержек и разработки долгосрочной стратегии развития. Если дело только открывается, целесообразно заключать договор на год, максимуму – два, не дольше.
Самый простой способ решения проблемы с офисом – обращение к профессионалам. На сегодняшнем рынке представлено немало специализированных компаний, давно и продуктивно работающих в области коммерческой недвижимости. Такой подход позволяет отыскать подходящие офисные помещения с минимальным уровнем издержек.
В качестве бонуса – индивидуальные и очень выгодные условия сотрудничества, которые предлагают серьезные фирмы. В компании «ПРОФИС Недвижимость» вам так же предложат услуги исходя из потребностей вашего бизнеса. Это может быть помощь в маркетинг, рекламе, юридическом и бухгалтерском сопровождении, ведении контрактов и многое другое.
Источник: profis-realty.ru
Требования к помещениям у аптек, кафе, продуктов и других сфер бизнеса
Каждая сфера бизнеса предъявляет к коммерческому помещению определенные требования. При этом важно не только место расположения объекта коммерческой недвижимости и его площадь, но и ряд других характеристик.
Для кафе и ресторанов необходима отдельная от общедомовой система вентиляции. Для стоматологии – отсутствие квартир над помещением для возможности организации рентген кабинета. Для магазинов, реализующих алкоголь – отсутствие образовательных и спортивных учреждений на расстоянии 100 метров от входа в помещение.
В этой статье мы рассмотрим основные требования к коммерческим помещениям у различных сфер бизнеса:
Специализированный продуктовый магазин
Требуемая площадь:
Требуемая мощность электроэнергии:
Требования к месту:
Требования к помещению:
Отдельный от общедомового вентиляционный канал; Рассматривают коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда.
Магазин у дома через прилавок
Требуемая площадь:
Требуемая мощность электроэнергии:
Требования к месту:
Требования к помещению:
Отдельный вентиляционный канал; При продаже алкоголя расстояние до детских, образовательных, медицинских, культурных и спортивных сооружений более 100 метров*; Рассматривают коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда.
Минимаркет
Требуемая площадь:
от 80 до 250 кв.м.
Требуемая мощность электроэнергии:
Требования к месту:
Плотная жилая застройка в ближайшем радиусе; Средний и высокий пешеходный трафик.
Требования к помещению:
Приточно-вытяжная вентиляция в отдельном канале; Высота потолков от 3,3 м; Наличие второго выхода; Желательно витражное остекление; Вход с уровня земли или пандус; Свободная планировка; Расстояние до детских, образовательных, медицинских, культурных и спортивных сооружений более 100 метров.
Супермаркет
Требуемая площадь:
от 350 до 650 кв.м.
Требуемая мощность электроэнергии:
Требования к месту:
Первая линия; Средний и высокий пешеходный и автомобильный трафик; Плотная жилая застройка в радиусе 600 метров; Парковка.
Требования к помещению:
Приточно-вытяжная вентиляция в отдельном канале; Высота потолков от 4,2 метров; Отдельная зона разгрузки-погрузки; Желательно наличие дебаркадера; Наличие второго выхода; Свободная планировка; Витражное остекление; Вход с уровня земли или пандус; Расстояние до детских, образовательных, медицинских, культурных и спортивных сооружений более 100 метров.
Гипермаркет
Требуемая площадь:
Требуемая мощность электроэнергии:
Требования к месту:
Первая линия; Рассчитывается количество жителей в рамках района; Не допускается размещение в жилых домах; Большая парковка.
Требования к помещению:
Приточно-вытяжная вентиляция в отдельном канале с повышенным воздухообменом; Высота потолков от 4,2 метров; Отдельная зона разгрузки-погрузки с дебаркадером и возможностью подъезда длинномерных грузовых автомобилей; Наличие пожарных выходов; Свободная планировка; Витражное остекление; Вход с уровня земли; Расстояние до детских, образовательных, медицинских, культурных и спортивных сооружений более 100 метров.
Магазины формата drogerie
Требуемая площадь:
от 120 до 300 кв.м.
Требуемая мощность электроэнергии:
Требования к месту:
Первая линия; Высокий пешеходный трафик; Плотная жилая застройка.
Требования к помещению:
Приточно-вытяжная вентиляция в отдельном канале; Наличие второго выхода; Витражное остекление; Вход с уровня земли или пандус; Рассматривают коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда.
Фирменные магазины одежды/обуви (сети)
Требуемая площадь:
от 120 до 800 кв.м.
Требуемая мощность электроэнергии:
Требования к месту:
Первая линия; Высокий пешеходный трафик; Центральные улицы; Парковка; Соседство с сопутствующими товарами.
Требования к помещению:
Потолки от 3,3 метров, наличие второго выхода, витражное остекление, вход с уровня земли или пандус.
Прочие специализированные непродовольственные магазины
Требуемая площадь:
Требуемая мощность электроэнергии:
Требования к месту:
Первая линия; Средний и высокий пешеходный трафик; Парковка; Соседство с сопутствующими товарами.
Требования к помещению:
Без особых требований; Рассматривают коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда.
Аптеки
Требуемая площадь:
от 40 до 80 кв.м.
Требуемая мощность электроэнергии:
Требования к месту:
Первая линия; Высокий пешеходный трафик, либо соседство с медицинским учреждением; Желательно соседство с продовольственным оператором
Требования к помещению:
Вход с уровня земли или пандус; Рассматривают коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда.
Отделение банка
Требуемая площадь:
от 120 до 300 кв.м.
Требуемая мощность электроэнергии:
Требования к месту:
Первая линия; Высокий пешеходный и автомобильный трафик; Парковка
Требования к помещению:
Под помещением не должно располагаться других эксплуатируемых помещений, паркинга; Потолки от 3,3 метров; Витражное остекление; Вход с уровня земли или пандус; Наличие дополнительных выходов; Достаточное количество окон и возможность разделения на кабинеты; Рассматривают коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда.
Центральный офис банка
Требуемая площадь:
Требуемая мощность электроэнергии:
Требования к месту:
Первая линия; Центральные улицы; Высокий пешеходный и автомобильный трафик; Парковка
Требования к помещению:
Под помещением не должно располагаться других эксплуатируемых помещений, паркинга; Потолки от 3,3 метров; Витражное остекление; Вход с уровня земли или пандус; Свободная планировка; Наличие дополнительных выходов; Достаточное количество окон и возможность разделения на кабинеты.
Пекарни, кофейни, кулинарии, мини-грили
Требуемая площадь:
от 30 до 120 кв.м.
Требуемая мощность электроэнергии:
От 300 до 600 Вт/кв.м.
Требования к месту:
Первая линия; Максимальный пешеходный трафик.
Требования к помещению:
Отдельный от общедомового вентиляционный канал; Рассматривают коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда; Рассматривают некапитальные объекты (павильоны и «ларьки» рядом с остановками общественного транспорта).
Кафе, рестораны
Требуемая площадь:
Требуемая мощность электроэнергии:
Требования к месту:
Первая линия; Средний и высокий пешеходный и автомобильный трафик; Парковка.
Требования к помещению:
Высота помещения от 3,3 метров; Витражное остекление; Отдельный вентиляционный канал; Отдельная канализация; Вход с уровня земли или пандус; Наличие дополнительных выходов с возможность подъезда грузовых автомобилей; Расстояние до детских, образовательных, медицинских, культурных и спортивных сооружений более 100 метров.
Парикмахерские и салоны красоты
Требуемая площадь:
от 40 до 200 кв.м.
Требуемая мощность электроэнергии:
Требования к месту:
Плотная жилая застройка в ближайшем радиусе (ценятся центральные районы и районы с высокими ценами на жилую недвижимость – платежеспособная ЦА); Возможно размещение в БЦ и ТРЦ; Парковка.
Требования к помещению:
Высота помещения от 3,3 метров; Обязательно наличие канализации и воды в помещении; Достаточное количество окон и планировка, позволяющая разделить помещение на кабинеты; Желательно витражное остекление; Для определенных видов услуг важна отдельная вентиляция; Вход с уровня земли или пандус; Для крупных форматов необходимы дополнительные входные группы.
Медицинские услуги (прием врачей, стоматология, лаборатории)
Требуемая площадь:
Требуемая мощность электроэнергии:
Требования к месту:
Плотная жилая застройка –рассчитывается количество жителей в рамках района; Платежеспособная ЦА; Возможно размещение в БЦ; Парковка.
Требования к помещению:
Высота помещения от 3,3 метров; Отдельный вентиляционный канал; Обязательно наличие канализации и воды в помещении; Дополнительные входные группы; Для определенных видов услуг (н-р ренген) – отсутствие жилых помещений сверху;
Достаточное количество окон и планировка, позволяющая разделить помещение на кабинеты; Вход с уровня земли или пандус.
Центры досуга и творчества детей, развивающие центры, частные детские сады
Требуемая площадь:
Требуемая мощность электроэнергии:
Требования к месту:
Плотная жилая застройка в рамках микрорайона. Интерес к новым микрорайонам с молодыми семьями.
Требования к помещению:
Дополнительные входные группы, для обеспечения пожарных норм; Достаточное количество окон и планировка, позволяющая разделить помещение на кабинеты; Вход с уровня земли или пандус; Рассматривают коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда.
Магазины сотовой связи
Требуемая площадь:
от 35 до 50 кв.м.
Требуемая мощность электроэнергии:
Требования к месту:
Первая линия; Максимальный пешеходный трафик, в том числе транзитный.
Требования к помещению:
Желательно витражное остекление; Рассматривают коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда; Рассматривают некапитальные объекты (павильоны и «ларьки» рядом с остановками общественного транспорта).
Цветы
Требуемая площадь:
Требуемая мощность электроэнергии:
Требования к месту:
Первая линия; Высокий пешеходный трафик.
Требования к помещению:
Желательно витражное остекление; Рассматривают коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда; Рассматривают некапитальные объекты (павильоны и «ларьки» рядом с остановками общественного транспорта).
Прачечные, ателье, ремонт обуви
Требуемая площадь:
Требуемая мощность электроэнергии:
Требования к месту:
Плотная жилая застройка в рамках микрорайона; Средний и высокий пешеходный трафик.
Требования к помещению:
Без особых требований; Рассматривают коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда.
Офисы и услуги (прочие сферы бизнеса)
Требуемая площадь:
Требуемая мощность электроэнергии:
Требования к месту:
Чем ближе к центу города или центру деловой активности – тем ликвиднее и дороже; Важна парковка
Требования к помещению:
Требования зависят от вида деятельности, но наличие следующих характеристик увеличивает стоимость помещения для всех сфер бизнеса: отдельная входная группа, высокие потолки, витражное остекление и светопрозрачные входные группы, свободная планировка и большое количество окон.
* — Полный перечень требований к помещению для продажи алкогольной продукции обозначен в Федеральном законе № 171 от 22 ноября 1995 года. Кроме того, в отдельных городах и регионах органами местного самоуправления могут приниматься дополнительные законы, ограничивающие продажу алкогольной продукции. Изучите нормативно правовые акты региона и города где вы планируете покупку коммерческой недвижимости. Ссылка на ФЗ №171 от 22 ноября 1995 года в формате word.
Источник: dmitriypushin.ru
Советы франчайзера по подбору помещения
Помещение, в котором вы будете начинать свой бизнес (неважно, с нуля, или по франшизе) – это ключевой инструмент рекламы и продаж. Люди выбирают магазин, ресторан, салон красоты по нескольким параметрам:
1) удобство расположения,
2) качество товаров и услуг,
3) хорошая репутация и узнаваемое имя.
Пока о вас никто не знает, станьте максимально удобными и близкими для аудитории.
Первое, на что надо обращать внимание при подборе локации, — транспортная и пешая доступность. Открывать бизнес следует на высоком трафике. Это правило.
Примечание: даже самые популярные франшизы требуют грамотного выбора помещения
Современный человек ежедневно проходит одни и те же маршруты: дом – работа – спортивный зал – детский сад и редко с них сходит. Не стоит рассчитывать на то, что деловой человек решит прогуляться в соседний квартал. Это вам нужно встать на его пути и обратить на себя внимание.
Определившись с районом, рассмотрите предложения на предмет: арендной ставки, видимости с проезжей части, расстояния от метро/остановки/парковки, ландшафта, необходимости косметического ремонта.
Примечание: даже недорогие франшизы требуют вложений в ремонт помещения и организацию определённого дизайна
Несколько лет назад зимой открывался магазин «220 Вольт». Место выбрали хорошее рядом с метро. Повесили яркую вывеску. А к весне прямо перед входом распустилась не менее яркая и ветвистая сирень. Место пришлось менять.
Продажи не пошли.
Примечание: лучшие франшизы помогают с подбором помещения
Помещение на окраине
Если помещение находится на окраине?! Все просто. Перебирайтесь в ближайший торговый центр, в котором хаотично собирается народ, как на сельской ярмарке. Одним ударом охватите весь район.
Отнеситесь к поиску помещения так же, как и к подбору квартиры. Не берите первый попавшийся вариант. Лучше посмотрите 2-3-10 вариантов, чтобы понять, что действительно важно. После 10-го вы превратитесь в эксперта по недвижимости или по лжи в конце концов.
И помните, что идеального варианта нет. Однако наиболее приемлемый всегда найдется. Вам нужно искать места:
1) которые кажутся пустыми;
2) на которых висят объявления «RENT ME»
Поговорите с соседями, оставьте записку о том, что хотите арендовать помещение, узнайте историю дома и «отношения» с городской управой.
В Петербурге на углу Вознесенского проспекта и канала Грибоедова есть отличное помещение, которое вечно меняет арендаторов: продукты, цветы, хозяйственная лавка, теперь стоматология. Вроде бы все в порядке: ключевая артерия города, постоянный поток машин и людей, но не уживается там никто. Причина в том, что горожане называют дом «нехорошим» и не любят его из-за истории, связанной с НКВД.
Парадный вход
Отдельный вход для магазина важен, как воздух. Во-первых, имиджевая составляющая. Люди, увидев известный бренд, могут зайти в магазин незапланированно, просто по дороге. Это то, о чем говорилось ранее. Во-вторых, специфика приемки товара.
Представьте, если вы торгуете одеждой, перенести новый товар на 2 этаж не составит труда, а если – генераторами, то после десятой «ходки» вам и рояль покажется пушинкой. В-третьих, привлечение органического трафика. Правильная вывеска и простая навигация могут обеспечить до 50% новых посетителей магазина, а вот 2 этаж на этот же процент снизит трафик. Небольшая ремарка: возможность размещать вывеску на здании надо уточнять заранее, иначе могут быть сложности.
Свет и вода
Если вы вкладываетесь в бизнес, позаботьтесь о полном комплекте инженерных коммуникаций и интернете. Для кого-то звучит смешно, но и такие мелочи приходится прописывать для франчайзи. Потому что кто-то хочет открыть бизнес в бывшем вертолетном ангаре, кто-то в недострое без воды и тепла, а кто-то у себя дома организовать пункт выдачи заказов. Помните, что помещение должно быть приспособлено для бизнеса и соответствовать стандартам. Вот, на чем делает акцент франчайзер «220 Вольт»:
- Площадь помещения (для каждого бизнеса индивидуальна)
- Высота потолка не менее 2,5 м
- Выделенная мощность от 5 кВт
- Подключение к интернету. Часто на этот пункт не обращают внимание, а потом не могут работать с ПО.
Возможные проблемы
Проблемам нужно взглянуть в лицо
Если арендодатель или риелтор говорит, что в помещении нет никаких проблем, то это, скорее всего, ложь, и вам придется опытным путем узнать, где, что течет, стучит и протекает.
С недочетами лучше ознакомится на берегу. Потому что с капающим краном уживаться можно, а вот с крысами и плесенью на потолке – вряд ли. Не бойтесь грязной работы. Порой помещение «с изъяном» может стоить в 2 раза дешевле из-за пары торчащих гвоздей, которые можно быстро приколотить на место.
Проходимость утром и вечером
Цифры наше все