Предмет оценка бизнеса или оценка недвижимости

Какие бывают методы оценки рыночной стоимости? Как проводиться оценка рыночной стоимости объекта недвижимости? Кто составляет отчет об оценке рыночной стоимости?

Добрый день, уважаемые читатели журнала ХитёрБобёр! С вами Валерий Чемакин – консультант по правовым вопросам.

Представим себе такую ситуацию. Дом ваших знакомых признали аварийным, но муниципалитет вместо переселения предлагает выплатить компенсацию из расчета фиксированной стоимости квадратного метра.

Это значит, они получат за свою квартиру в идеальном состоянии с евроремонтом такую же сумму, что и их сосед алкаш, у которого потолок и стены осыпаются. Их устроит такой вариант? Думаю, что нет. Что делать?

Нужно срочно оценить реальную стоимость жилья и настаивать именно на этой сумме. Не знаете, что такое рыночная стоимость и как ее установить? В статье вы найдёте ответы на этот и другие вопросы, связанные с оценкой недвижимости.

В финале статьи вас ждёт обзор нескольких компаний, предоставляющих такую услугу.

Mavzu: Рыночный (сравнительный) подход оценки недвижимости и его методы

1. Что такое рыночная стоимость и когда проводят ее оценку?

В условиях свободного рынка каждый объект, товар или услуга имеют определенную стоимость, выраженную в денежном эквиваленте. Этот показатель определяется спросом, сложившимся на текущий момент. Все входные данные для образования конечной цены формируются рынком и не могут быть фиксированными.

Определение рыночной стоимости дается в Федеральном стандарте оценки. Согласно этому документу, рыночная стоимость — это самая вероятная цена, по которой объект можно продать на свободном рынке на дату проведения оценочных действий.

При этом должны соблюдаться определенные условия.

Условия для признания цены рыночной:

• решения о сделке продавец и покупатель принимают добровольно;
• стороны обладают исчерпывающей информацией о предмете сделки;
• объект продается на открытом рынке;
• цена объекта установлена без давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

Не путайте рыночную цену с кадастровой стоимостью, о которой можно прочитать подробную статью на нашем сайте. Последняя нужна государству для начисления налогов на недвижимость, первая — самому владельцу для собственных целей.

Для чего нужно определение рыночной стоимости объекта:

• для выплаты компенсации, когда государство изымает имущество для своих нужд;
• для установления залоговой стоимости объекта при ипотеке;
• чтобы узнать реальную цену объекта при продаже;
• чтобы оценить вещественный вклад в уставной капитал;
• чтобы дать оценку имущества при банкротстве;
• при оценке безвозмездно переданного имущества.

Принято выделять 3 метода оценки рыночной стоимости недвижимости (о понятии читайте в отдельной статье на нашем портале).

Сравнительный метод предполагает анализ оценщиком всего массива реальных продаж подобных объектов за определенный промежуток времени. Объект просто сопоставляется с рыночными аналогами по стоимости.

Затратный метод основан на вычислении суммы вложений, необходимых для создания подобного объекта. Он учитывает износ. Предполагается, что готовая недвижимость не может стоить дороже, чем новое строительство точно такого же объекта.

Метод капитализации доходов применяется для недвижимости, используемой в коммерческих целях. Берутся доходы, полученные в первый год использования, и на их основе вычисляется перспектива получения прибыли в будущем.

2. Какие факторы влияют на рыночную стоимость объекта — 3 главных фактора

Оценка рыночной стоимости объекта – процесс достаточно сложный. На конечный результат влияет множество факторов, в том числе конъюнктурных, то есть зависящих от текущего положения дел. К примеру, продать одну и ту же квартиру можно за совершенно разные деньги в течение полугода, если ситуация в экономике нестабильная.

Кроме того, есть фундаментальные факторы, которые формируют основу рыночной стоимости. Давайте рассмотрим их.

Фактор 1. Местоположение объекта

Так как от социально-экономического положения территории зависит уровень жизни населения на ней, то и стоимость жилья не исключение. Чем беднее территория, тем дешевле там жилье. Эта тенденция прослеживается на всех уровнях: федеральном, региональном, районном.

Даже внутри одного муниципального образования стоимость жилья может сильно отличаться. Она зависит от развитости инфраструктуры микрорайона или населенного пункта.

Наличие большого количества объектов соцкультбыта, хорошая транспортная развязка, экологическое благополучие и развитый рынок труда – вот условия высокой рыночной стоимости объекта.

Фактор 2. Состояние объекта

Техническое состояние объекта играет немаловажную роль при проведении независимой оценки рыночной стоимости. Квартиры в новых или капитально отремонтированных домах продаются гораздо дороже. При этом даже давность проведения ремонта учитывается.

Внешний вид здания играет заметную роль при проведении оценки рыночной стоимости квартиры. Об этом рекомендую прочитать нашу тематическую статью.

Что касается земельных участков, то и здесь этот фактор проявляет себя, хотя и в меньшей степени. К примеру, ухоженная земля в дачном кооперативе всегда ценится выше, чем заросший и захламленный участок.

Фактор 3. Характеристики объекта

Этот фактор включает в себя: этажность строения, наличие лифта, парковочных мест, удобство транспортной развязки, площадь, состояние прилегающей территории, в том числе благоустройство двора.

Земля характеризуется своим назначением, разрешенным использованием, а также плодородностью. Эти параметры достаточно сильно влияют на рыночную стоимость земельного участка, речь о которой идет в другой статье на нашем сайте.

Пример

В прошлом году я приобрел земельный участок 4 сотки в СНТ Техник за 130 тыс. рублей. При этом через дорогу продавалась земля такой же площади, но под ИЖС за 800 тыс. рублей. Удаленность от центра города и площадь одинаковая, а стоимость разная. В чем причина?

Дело в том, что я на своем участке могу построить дачу и заниматься садоводством, а через дорогу можно построить дом, к которому будут подведены все коммуникации, включая газопровод. Разница в разрешенном использовании определила такую разницу в ценах.

3. Как провести оценку рыночной стоимости — 7 простых шагов

Предположив, что предлагаемая вам компенсация за аварийное жилье несправедлива, вы начинаете думать, где провести экспертизу или оценку рыночной стоимости. В крупных городах сделать это несложно из-за обилия всевозможных оценочных компаний. Однако в маленьких населенных пунктах это может стать проблемой.

К счастью, сегодня, благодаря интернету, расстояния перестают быть препятствием. Это касается и юридических услуг. К примеру, компания Правовед, которая полностью построила свой бизнес на использовании информационно-коммуникативных технологий, может проконсультировать человека, даже если он находится на Чукотском полуострове.

Специалисты фирмы готовы не только дать консультацию по любым юридическим вопросам, но и подыскать ближайшего к вам оценщика, который из-за высокой конкуренции рад поехать куда угодно, чтобы выполнить работу.

Чтобы воспользоваться услугами компании Правовед, обращайтесь через форму обратной связи на этом сайте.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

Если вы проживаете в большом городе, то выбор перед вами стоит очень широкий. А мегаполисах — десятки оценочных компаний и независимых оценщиков, готовых за умеренную плату оценить рыночной стоимость недвижимости. Некоторые делают это в режиме онлайн.

Однако при выборе стоит руководствоваться следующими критериями:

• компания должна быть известной и проверенной временем;
• все лицензии и сертификаты на право заниматься оценкой должны быть доступны пользователю;
• приветствуются положительные отзывы ваших друзей и знакомых.

Важный момент: с начала 2017 и по 2020 год частные компании и независимые оценщики постепенно отстраняются от проведения оценки кадастровой стоимости недвижимости. Подробности вы можете прочитать в специальной статье нашего журнала. Этот закон не распространяется на оценку рыночной стоимости.

Шаг 2. Получаем консультацию

Если вы нашли оценочную компанию, удовлетворяющую всем вашим требованиям, то прежде чем заключать договор, проконсультируйтесь. Такая услуга обычно бесплатна. Опишите эксперту ситуацию в общих чертах и дайте характеристику своего объекта без приукрашивания его качеств.

Многие оценщики уже на этом этапе могут сказать приблизительный результат, из чего вы сможете сделать вывод о целесообразности проведения оценки. Ведь если предлагаемая муниципалитетом цена не будет слишком сильно отличаться от предполагаемой рыночной, то стоит ли нести расходы?

Шаг 3. Заключаем договор

Если ваша выгода очевидна, заключайте договор. При этом обратите внимание на сроки оказания услуги. Возможно они слишком велики, тогда вам нужно договариваться о срочном проведении оценки или искать другую компанию.

Шаг 4. Оплачиваем услуги

После заключения договора потребуется оплатить услуги. Вы можете сделать это любым доступным способом, но в любом случае сохраняйте платежные документы.

Возможно, они понадобятся, если возникнут какие-нибудь споры в дальнейшем.

Шаг 5. Предоставляем необходимые документы

Для проведения оценки рыночной стоимости любого вида потребуется не только выезд специалиста на объект, но и некоторая техническая и иная документация:

Необходимые документы:

• паспорт;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• технический паспорт.

Ещё вам нужно получить кадастровые выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Сделать это можно либо непосредственно на сайте Росреестра, либо на сайтах коммерческих фирм, например — в компании ООО ЕГРП365.

На главной странице портала есть форма, в которую можно ввести адрес и получить сведения из ЕГРН.

Компания ЕГРП365 специализируется на оказании услуг, связанных с кадастром недвижимости. Поэтому в ней можно заказать любые документы, необходимые для проведения оценки рыночной стоимости. С главной страницы сайта ЕГРП365 можно в один клик перейти на кадастровую карту России и без труда найти нужный объект с привязкой к местности.

Шаг 6. Ожидаем проведения оценочных работ

Так как профессиональные оценочные работы включают в себя выезд на объект и его обследование, то на проведение процедуры требуется определенное время.

Чаще всего это несколько дней. Это обстоятельство следует учитывать, если вас поджимают сроки. В любом случае нужно дождаться, пока будет готов акт оценки рыночной стоимости объекта.

Шаг 7. Получаем отчет

Результатом проведенных работ будет отчет, который имеет юридическую силу и при необходимости может быть представлен в суде.

Но помните, что срок действия результатов оценки рыночной стоимости — 6 месяцев. Это не удивительно, ведь за это время ситуация на рынке может поменяться кардинально.

4. Кто проводит оценку рыночной стоимости — обзор ТОП-3 оценочных компаний

На рынке юридических услуг сотни компаний, которые занимаются оценкой. Эти фирмы имеют лицензии, а сотрудники необходимую квалификацию. У одних компаний это только одно из направлений деятельности, другие целиком и полностью работают в оценочной сфере.

Я предлагаю обзор 3 таких фирм, а вы можете посетить их сайты и сравнить условия.

1) ООО “Максилайн”

Фирма занимается всем, что связано недвижимостью, экспертными и оценочными действиями. Кроме того, юристы компании готовы предоставить полное юридическое сопровождение, аудит, поддержку в тендерах и аукционах, страхование.

Основные услуги компании «Максилайн»:

2) Кански и Партнеры

Компания занимается исключительно оценкой рыночной стоимости. Объектами оценки служат не только квартиры, дома и другая недвижимость, но и любые материальные и нематериальные активы. Заказы принимаются в любое время суток, даже в выходные и праздничные дни. Специалисты готовы выехать к клиенту, когда угодно.

Расчет стоимости производится с помощью современных программных комплексов, что гарантирует отсутствие технических ошибок. Отчет оценщика компании соответствует ФЗ-135 об оценочной деятельности, что дает возможность предоставлять его в суды, банки, в органы опеки, страховщикам и нотариусам.

3) Русфининвест

Эта фирма тоже занимается оценочной деятельностью. Объекты ее работы: недвижимость, автотранспорт, бизнес, оборудование, имущество.

Оценка рыночной стоимости бизнес активов и любого другого имущества так же важна, как и оценка недвижимости. Ведь на основании официального заключения оценщиков компании Русфининвест, вы можете получить кредит на развития бизнеса или совершить иные важные действия.

Цены на услуги компании посильны каждому. К примеру, оценка квартиры или транспорта обойдется всего в 3500 рублей.

В завершение обзора предлагаю посмотреть видеоролик об оценке рыночной стоимости.

5. Как сэкономить на проведении оценки рыночной стоимости — 3 полезных совета

В целом оценка имущества достаточно затратное дело, особенно если требуется оценить несколько объектов. Однако и здесь существуют способы экономии.

Вот некоторые советы, которые помогут снизить ваши расходы без ущерба для качества проведенных работ.

Совет 1. Выбирайте оценочные компании недалеко от объекта

В итоговый гонорар оценщик всегда закладывает транспортные расходы, командировочные, плату за гостиницу, если необходимо. Чтобы избежать этого, старайтесь выбирать оценочные компании, которые расположены недалеко от оцениваемого объекта.

Совет 2. Проводите оценку заранее

Оценочные работы – процесс довольно длительный, но при необходимости он может быть сокращен за счет увеличения рабочего времени оценщика. Понятно, что срочная оценка всегда стоит дороже. Заказывайте работы заблаговременно, чтобы не переплачивать за срочность.

Совет 3. Пользуйтесь бесплатными услугами оценочных компаний

Некоторые компании активно предлагают в рекламных целях бесплатные услуги, такие как бесплатный выезд оценщика, бесплатная консультация.

Не стесняйтесь пользоваться клиентскими привилегиями, и при выборе компании уделяйте этому нюансу должное внимание.

6. Заключение

Разобравшись в том, что такое оценка рыночной стоимости и где ее заказать, вы обеспечиваете себе уверенность в своих силах при любых спорах, связанных с ценой на имущество.

Желаю, чтобы вы всегда могли добиться справедливости законными способами. Предлагаю оценить статью и оставить комментарий к ней.

Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта «ХитёрБобёр.ru» (до 2019 г.)

Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».

Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.

Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа «Машук-2011”.

Источник: hiterbober.ru

Рыночная стоимость.

Оценка рыночной стоимости – это процесс, который в точности определяет реальную стоимость объекта, которая потом может участвовать в совершении каких-либо сделок. В основном, рыночная стоимость определяет точную цену, по которой он может впоследствии участвовать в рыночном обороте. Определение стоимости, которая в полной мере характеризует рынок аналогичных объектов, поможет сыграть значительную роль в процессе налогообложения.

Каким образом осуществляется оценка?

Одним из распространенных видов определения стоимости оцениваемых объектов, является недвижимость. Рыночная стоимость определяется в зависимости от цены объекта, когда производятся сделки на право собственности или аренды. В основном, стоимость недвижимости, является очевидной, как для покупателя, так и для продавца. Но после реальной оценки стоимости объекта, цена на недвижимость значительно корректируется, это происходит в результате отсутствия у сторон сделки опыта и знаний возможных подводных камней, возникающих в процессе эксплуатации объекта. Зачастую, оценка проводится по отношению, к таким объектам: как здания, жилые дома, квартиры, земельные участки и т.д.

Для оценки рыночной стоимости существует несколько методов, по которым воспроизводится процесс, это сравнительный, затратный и капитализация доходов. При первом методе оценки, специалист должен проанализировать весь рынок, сравнить все полученные данные и сделать реальную оценку. При применении для расчета затратного метода, оценщик принимает в расчет затраты, расходы, прибыли и многие другие материальные факторы воспроизводства аналогичного объекта. Доходный же метод рассматривает объект как прибыль приносящий, т.е. вложение с возможностью получения будущего дохода.

Случаи, при которых необходимо проводить оценку:

• Если определенная недвижимость изымается и становится государственной собственностью;
• При заключении договора с банком для предоставления кредита;
• Для определения точной стоимости недвижимости, которую заказчик получил в подарок;
• Когда подсчитывается имущество банкрота и т.д.;

• Определяется цель, дата, предмет, который будут исследовать;
• Составление договора между оценщиком и заказчиком;
• Полный сбор информации о состоянии объекта;
• Для определения реальной стоимости необходимо пройти три подхода;
• Согласование результатов и вычисления итоговой величины;
• Утверждение отчета.

ОСНОВНЫЕ РАЗДЕЛЫ

• Оценка недвижимости
• Оценка транспорта
• Оценка после дтп
• Оценка ущерба
• Оценка имущества
• Оценка бизнеса
• Экспертиза
• Юридическая помощь
• Заказать

Источник: arhocenka.ru

Цена оценки недвижимости

Цели составления отчета о рыночной стоимости недвижимости могут быть абсолютно разными: от вступления в наследство до разрешения спорного вопроса в суде. Цена оценки недвижимости в каждом случае будет разной, и определяется она непосредственно оценщиком в зависимости от сложности выполнения работы.

Что влияет на стоимость услуги?

Цена оценки недвижимости, в первую очередь, зависит от сложности выполняемой работы. Чем сложнее объект оценки, тем дороже услуга. Сложность составляют следующие факторы:

• сам объект – оценка домов и земель требует больше времени и внимания;
• расположение объекта – в районе с малым количеством предложений о продаже оценить недвижимости сложнее ввиду отсутствия достаточных аналогов;
• расположение объекта относительно компании оценщиков – выезд за черту города для составления фотоколлажа оплачивается по отдельному ценнику;
• цель составления документа – чем серьезнее подходят к проверке отчета в организации, для которой он выполняется, темсложнее работать оценщику. Например, в нотариальных конторах отчеты не проверяются, а в банках оценка изучается глубоко и досконально.

Цена услуги в зависимости от цели оценки

Наиболее недорогостоящая оценка производится с целью вступления в наследство. Почему так? Дело в том, что для цели подобного рода оценка производится поверхностно, без подробного описания объекта. Она состоит лишь из пары листков, вотличие от полноценного отчета об оценке. Кроме того, сроки оказания услуги так же будут усечены, оценка выдается в пределах одного дня, а то и нескольких часов.

Пакет документов для подобной оценки включает в себя лишь:
• свидетельство на недвижимости;
• свидетельство о смерти собственника;
• паспорт заказчика.

Для оценки недвижимого имущества с целью вступления в наследство все, что требуется знать оценщику, — это адрес, площадь и общее состояние объекта.

Цена оценки недвижимости для банка зависит в первую очередь от местонахождения недвижимости. Стоимость услуги на проведение расчета недвижимости в черте города неизменна, вне зависимости от количества комнат и состояния. За недвижимости за городом придется доплатить затраты оценщика на бензин.

Плюс ко всему перечисленному на цену оценки влияет и выбранный клиентом банк, так как у каждого банка свои требования, соответственно, и работать с какими-то легче, а с какими-то труднее.

Самая высокая цена на оценку для разрешения судебного спора, так как она включает в себя кроме работы специалиста по оценке еще и возможное выступление оценщика перед судом.

Цена услуги в зависимости от объекта оценки

Оценить квартиру для оценщика проще всего, так как на подобный объект всегда много аналогов в городе, поэтому цена такой услуги минимальна в- районе 2000-3000 рублей.

Стоимость услуги при оценке земельного участка незначительно выше услуги по оценке квартиры и составляет примерно 3000-5000 рублей. Тут все зависит от расположения земли и её размеров. Сама же процедура оценки не сложная, единственный момент – оценщик ограничен в выборе аналогов.

Усложняют оценку земли находящиеся на ней строения. Так, на оценку дома с землей оценщик затрачивает много сил и энергии, соответственно, подобная услуга будет стоить уже не менее 4500 рублей.

Самая высокая цена устанавливается на коммерческую недвижимость. На работу по оценке подобной недвижимости оценщиком может быть потрачена неделя, иногда и больше. Все зависит от типа недвижимости и количества различных пристроек. Цена подобной услуги не бывает ниже 6000 рублей за одно некрупное строение.

Кто платит?

Стоимость услуги не маленькая, а иногда даже очень высокая. Поэтому у заказчика нередко встает вопрос, кто её оплачивает. Зачастую при заказе оценки существует две стороны – продавец и покупатель недвижимости.

Оценщик не ответит на этот вопрос, так как законом нигде не устанавливается порядок оплаты оценочных услуг. Поэтому оплата производится по согласованию сторон, обычно это делает заказчик услуги.

Источник: divius.ru