Цель: изучение прибыли предпринимателя в затратном подходе к оценке.
– понятие прибыли предпринимателя;
– методы расчета прибыли предпринимателя;
1. Понятие прибыли предпринимателя
Прибыль предпринимателя – один из самых дискуссионных вопросов в российской оценочной практике.
Прежде всего, необходимо договориться об используемой терминологии и дать определения ключевым участникам рынка недвижимости. Согласно официальной российской терминологии на рынке действуют следующие субъекты:
Заказчик – юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором (или само являющееся инвестором) осуществлять реализацию проекта по строительству объекта.
Застройщик – юридическое лицо, владеющее на правах собственности (ином вещном праве) или аренды участком земли и принявшее решение о реализации программы строительства на нем комплекса объектов, определяющее методы финансового обеспечения строительства и осуществляющее координацию работ по ее реализации.
Как делить чистую прибыль с инвестором? Как правильно делиться с инвестором? Как распределить доход?
Инвестиции – денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Инвестор — юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций для достижения коммерческих, социальных, благотворительных или других целей.
Подрядчик — физическое и юридическое лицо, которое выполняет работы или услуги по договору подряда и (или) государственному контракту.
Субподрядчик — специализированная подрядная организация, привлекаемая генеральным подрядчиком на договорных условиях для выполнения на строящемся объекте отдельных видов строительных, специальных строительных, ремонтных, монтажных работ.
В российской терминологии не введены понятия девелопера и предпринимателя, которые потому зачастую смешиваются с понятиями инвестора или застройщика. Западные определения этих понятий не позволяют сопоставить с ними ни одного из российских официальных участников.
Под предпринимателем и девелопером здесь понимается одно и то же. Это субъект, принявший решение о реализации программы строительства объекта и осуществляющее координацию работ по ее реализации. Предприниматель соединяет воедино все необходимые факторы производства: землю (приобретает права на земельный участок), капитал (определяющее методы финансового обеспечения строительства) и труд (привлекает генподрядную организацию и прочих необходимых субъектов). Как можно заметить, понятия предпринимателя и застройщика очень близки, за исключением того, что предпринимателю не обязательно обладать правами на земельный участок.
Поскольку предприниматель играет роль организатора и координатора всего проекта, разница между строительными затратами и стоимостью объекта недвижимости после завершения строительства составляет предпринимательскую прибыль.
ВЕБИНАР А.Н.ФОМЕНКО «Расчет прибыли предпринимателя при оценке недвижимости» 14 05 2020
В западной терминологии в понятие «застройщик» (developer) вкладывается иной смысл, чем в российской, поэтому, чтобы избежать путаницы, здесь и далее под застройщиком будем понимать компанию, управляющую проектом строительства (КУС). Зачастую этот субъект является подразделением компании-девелопера (предпринимателя), однако часто это, особенно на западе, внешняя (привлеченная) компания. Т.е. компания, управляющая строительством, выполняет те же функции, что и предприниматель, но не несет при этом никаких предпринимательских рисков.
Исходя из вышесказанного можно сделать вывод, что в модели затратного подхода каждому из субъектов рынка должна быть обеспечена своя доходность или прибыль, даже если эти субъекты полностью или частично объединены в одном лице, как это часто и бывает в действительности. Однако в целях «чистоты эксперимента» рекомендуется рассматривать «рафинированных» участников рынка, каждый из которых действует в своих интересах. В международной практике оценки различают следующие виды прибыли субъектов рынка (по Двенадцатому изданию).
Прибыль проекта (project profit) – это валовое вознаграждение за предпринимательскую координацию и риск.
Предпринимательская прибыль (entrepreneurial profit) – является частью прибыли проекта, которая может быть приписана усилиям предпринимателя, которые должны быть отделены от усилий компании, управляющей проектом строительства, если таковая присутствует. В проектах, в которых предприниматель и КУС – одно лицо, предпринимательская прибыль эквивалентна прибыли проекта.
Прибыль застройщика (developer’s profit) – представляет компенсацию за время, энергию, умения, знания и опыт лица, отличного от предпринимателя – обычно, в больших проектах, это лицо, отвечающее за управление всем процессом девелопмента (КУС).
Прибыль генподрядчика (включая доходы субподрядчиков) (contractor’s profit, including subcontractor’s fees) – уже отражена в контракте на строительство, и она не отражается в прибыли предпринимателя.
Прибыль инвестора представляет собой плату за предоставленное финансирование строительства, такое как средства организатора проекта и/или привлеченных инвесторов, банковские кредиты под новое строительство, облигации, векселя и прочее. Согласно методологии, принятой в Двенадцатом издании, эта позиция отнесена к косвенным издержкам. Дословно приводится следующее объяснение: «Косвенные издержки могут включать административные расходы, оплату услуг консультантов, юристов, оценщиков и т.п. (professional fees), издержки финансирования (financing costs) и проценты по кредитам под новое строительство, налоги и страхование всех строительных рисков, расходы на маркетинг и продажу, расходы по выводу объекта на проектную заполняемость». Таким образом, прибыль инвестора относится на издержки и не отражается в прибыли предпринимателя.
Следует избегать, однако, двойного учета платы за риск. Здесь имеется в виду, что большинство рисков берет на себя девелопер, это означает, в частности, что доходность инвестора не должна быть чрезмерно завышена. Ориентиром может служить ставка кредита под новое строительство. Таким образом, плата за риски нового строительства должна быть отражена в прибыли предпринимателя.
Доходность инвестора может определяться через доходность альтернативных, в том числе публичных финансовых инструментов, которые на сегодняшний день доступны этому рынку. Однако прибыль компании как девелопера не может быть определена таким образом и должна быть рассчитана отдельно. Именно эта прибыль называется здесь предпринимательской прибылью.
Источник: student-files.ru
ОЦЕНКА ВЕЛИЧИНЫ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ
До последнего времени не было необходимости всерьёз задумываться о проблеме обоснованного выбора величины прибыли предпринимателя. Зачастую, применение затратного подхода было вообще нецелесообразно, а в остальных случаях удавалось обойтись либо ссылкой на мнение экспертов и инвесторов, либо принять прибыль предпринимателя равной ставке дисконта (соответствующей сроку строительства) для проектов с аналогичным риском.
Но недавно автору пришлось выступить оппонентом по отчёту об оценке, выполненному одной из фирм «большой пятёрки». В нём прибыль предпринимателя учитывалась дважды: сначала — в размере ставки дисконта, затем — на основе упущенной выгоды инвестора (речь шла о строительстве АЗС и предполагалось, что инвестор в течение периода строительства недополучает прогнозируемую прибыль от эксплуатации АЗС).
В результате норма предпринимательской прибыли составила 25% от общей суммы инвестиций (стоимость участка плюс стоимость затрат на строительство АЗС). Следует учесть, что срок завершения строительства был принят равным 6 месяцам, а «полугодовая» ставка дисконтирования определена на уровне 10%. Таким образом, прибыли предпринимателя в 2,5 раза превысила ставку дисконта.
В литературе по оценке нам не удалось найти описания методов расчёта прибыли предпринимателя, за исключением подхода, описанного в .
Приведённый ниже материал является попыткой расчёта величины прибыли предпринимателя, основанной, главным образом, на анализе возможных моделей поведения потенциального инвестора с учетом различных закономерностей, вытекающих из принципа замещения.
Основой для расчёта послужила система допущений, часть из которых вполне очевидна, а часть, вероятно, оспорима.
Прибыль как результат предпринимательской деятельности
Прибыль как экономическая категория служит показателем вновь созданной стоимости, прибавочной стоимости, чистого дохода, причем, чем больше происходит обработка сырья и материалов, тем больше добавленной стоимости.
В этом отношении добывающие отрасли
— нефтеперерабатывающая, лесозаготовительная — проигрывают, вывозя продукцию в слабо обработанном виде. Выручка на тонну нефти в 12 раз меньше, чем в зарубежных компаниях, так как за рубежом обеспечивается высокая степень обработки сырья.
Вывоз крупного леса без обработки оборачивается потерей прибыли от 200 до 500 долл. за кубический метр.
Прибыль — многозначный термин. Чаще всего его рассматривают как денежный успех, положительный результат, награду за риск. Прибыль возникает в результате производственной, торговой, научно-исследовательской, творческой, спекулятивной и многой другой предпринимательской деятельности.
Возможность получения прибыли стимулирует рисковое поведение, стремление к нововведениям, освоение новых технологий, материалов, продукции.
В условиях рыночной экономики значение прибыли огромно. Стремление к получению прибыли ориентирует товаропроизводителей на увеличение объема производства продукции, нужной потребителю, снижение затрат на производство.
При развитой конкуренции этим достигается не только цель предпринимательства, но и удовлетворение общественных потребностей. Для предпринимателя прибыль служит сигналом, указывающим, где можно добиться наибольшего прироста стоимости, создает стимул для инвестирования в эти сферы. Свою роль играют и убытки.
Они высвечивают ошибки и просчеты в направлении средств, организации производства и сбыта продукции.Экономическая нестабильность, монопольное положение товаропроизводителей искажают формирование прибыли как чистого дохода, приводят к стремлению получения доходов главным образом в результате повышения иен.
Устранению инфляционного наполнения прибыли способствуют финансовое оздоровление экономики, развитие рыночных механизмов ценообразования, оптимальная система налогов. Эти задачи должно выполнять государство в ходе осуществления экономических реформ.
Формирование прибыли проходит долгий путь и начинается с ее расчетов и учета факторов на нее влияющих.
Это прямые факторы, очевидные и понятные. Чем выше цены, тем больше прибыль; чем больше объем выпуска продукции, тем больше прибыль; чем ниже затраты на производство и реализацию продукции, тем больше прибыль.
Кроме факторов, непосредственно влияющих на величину и динамику прибыли, существуют и факторы косвенного воздействия. Их можно объединить в две группы:
1) факторы, зависящие от усилий предприятия:
а) уровень хозяйствования;
б) компетентность руководства и менеджеров;
в) конкурентоспособность продукции;
г) организация производства и труда;
д) производительность труда;
е) состояние и эффективность производственного и финансо
вого планирования;
2) факторы, не зависящие от усилий предприятия:
а) конъюнктура рынка;
б) уровень конкуренции;
в) инфляционные процессы;
г) уровень цен на потребляемые материально-сырьевые, топ
ливно-энергетические ресурсы;
д) налоговые платежи с прибыли.
Так как прибыль—источник производственного, научно-технического и социального развития, ее отсутствие ставит предприятие в крайне сложное финансовое положение, не исключающее банкротство.
Сущность прибыли наиболее полно выражается в ее функциях. В отечественной литературе есть расхождения в количестве функций и их трактовании, но наиболее часто выделяются следующие:
f) в обобщенной форме прибыль отражает результаты предпринимательской деятельности и выступает одним из показателей ее эффективности;
2) стимулирующая функция позволяет использовать прибыль на
развитие производства, стимулирует труд работников предприятия,обеспечивает социальное развитие и т.д. В этом ее качестве она увязывает интерес организации и персонала, так как стимулирует их стремление к осуществлению более эффективной хозяйственной деятельности, с тем чтобы больше получить выгоды в виде прибыли;
3) прибыль выступает доходным источником для финансирования
государственных расходов (государственных инвестиций, производственных, научно-технических, социально-культурных программ).
В условиях нынешней экономической ситуации — инфляции, всеобщей задолжности, дифференциации доходов, безработицы — ближайшей целью предприятия считается выживание.
Для устойчивого экономического функционирования и развития предприятию необходимо решить целый ряд задач, в том числе:
■ определение наиболее эффективной стратегии развития пред
приятия;
■ определение возможных путей вывода предприятия на более бла
гоприятную траекторию продвижения;
■ определение и использование различных методов улучшения
финансового положения предприятия, управление себестоимо
стью, ценами, выручкой от реализации и т.п.;
■ определение инвестиционной и дивидендной политики.
В основе решения этих задач финансового менеджмента лежит оценка экономической эффективности хозяйствования с помощью широкого круга показателей, один из которых — прибыль.
Прибыль — это один из составных элементов рыночных отношений.
Как экономическая категория прибыль отражает чистый доход, созданный в сфере материального производства, услуг в процессе предпринимательской деятельности.
Для выявления финансового результата необходимо сопоставить выручку, которую получил предприниматель в ходе реализации своей продукции, и затраты на производство и реализацию. Если выручка больше себестоимости, финансовый результат говорит о получении прибыли.
Предприниматель всегда ставит своей целью получение прибыли, но не всегда ее извлекает.
Это связано с тем, что на прибыль действуют много компонентов, как положительных, так и отрицательных. Ведущее значение прибыли не означает, что ее надо получать в ущерб производственному и социальному развитию предприятия. Увеличение цен, наращивание дешевой, но некачественной продукции только на время могут позволить прирост прибыли.
В этих условиях необходимо изучать рыночные условия хозяйствования и использовать наиболее выгодные для перспективного роста прибыли. К ним относятся выпуск разнообразной и конкурентной продукции, имеющей спрос, снижение всех видов затрат, соблюдение строгого режима экономии в расходовании средств, моделировании ценовой политики. Проблема ценообразования занимает ключевое место в системе рыночных отношений.
Рост цен, с одной стороны, повышает прибыль, с другой — сдерживает спрос недорогую продукцию. При освоении и выпуске новой продукции, работ и услуг необходимо очень тщательно считать все затраты, возможный уровень рентабельности и устанавливать цены с перспективой их снижения.
Положительным является полная самостоятельность предприятия в полном и свободном использовании прибыли, которая остается после уплаты налогов в его распоряжении.
Однако в крупных коммерческих комплексах ведется постоянная разработка рекомендаций для оперативного и стратегического управления доходами фирмы.
Основная цель любой коммерческой структуры состоит в максимально возможном увеличении прибыли ее владельцев. Используя этот показатель в качестве оценки деятельности, можно попытаться стабильно повышать доходы предприятия за счет целого ряда мероприятий:
■ управления номенклатурой выпускаемой продукции, ранжируя
ее по мере убывания рентабельности;
■ планирования обновления номенклатуры продукции;
■ обновления устаревшего оборудования и освоения новых тех
нологий;
■ разработки оперативных планов по развитию производства на
длительный срок;
■ определения инвестиционной и дивидендной политики;
■ использования рынка ценных бумаг.
Чаще всего в основной массе субъектов хозяйствования главное внимание уделяется широко известным факторам роста доходов, связанным с работой предприятия: росту объема продукции, снижению затрат на производство товаров и услуг и оптимизации цен.
Оптимальное использование большинства из перечисленных возможностей по росту прибыли может быть получено в результате глубокого анализа по критерию доходности, перебора возможных вариантов, обоснованных стратегических планов по прибыли.
При планировании и оценке хозяйственной и финансовой деятельности предприятия используются конкретные виды прибыли. Различают следующие виды прибыли.
Прибыль от реализации продукции (работ, услуг):
r-J
где Пр — прибыль от реализации продукции; Ц^ — цена реализации за /-й продукцию; Si — себестоимость единицы ;-й продукции; НДС — налог на добавленную стоимость; Ак — акциз на определенные виды продукции; N™ — объем реализуемой продукции по каждому наименованию в натуральных единицах; т — количество наименований изготовляемой продукции.
Источник: bbest.ru
