Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода. В рыночных условиях предпринимательский доход является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие связанного с этим коммерческого риска. Предпринимательский доход определяется исходя из среднерыночной величины прибыли специализирующихся в этом виде бизнеса фирм-девелоперов в размере 25 % от восстановительной стоимости улучшений.
ППР — прибыль предпринимателя (прибыль девелопера).
Размер предпринимательской прибыли рассчитывается по следующей формуле:
КПР — коэффициент предпринимательской прибыли.
Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по следующей формуле:
СЗАТ — рассчитанная затратным методом стоимость оцениваемого объекта;
СВОССТ — восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа в ценах на дату оценки.;
СРЕМ — стоимость евроремонта (без НДС) оцениваемого объекта в текущих ценах;
Тема 8. Затратный подход при оценке недвижимости.Часть 1.
Кпр.д. — коэффициент учета предпринимательского дохода;
КНДС — коэффициент учета налога на добавленную стоимость.
Заключительным этапом выполнения курсовой работы является формирование окончательного результата по всему комплексу оцениваемых объектов и представление его в оформленном виде преподавателю.
| 1. | Асаул, А. Н. Маркетинг-Мененджмент в строительстве (Допущено УМО по образованию в области производственного менеджмента в качестве учебного пособия для студентов, обучающихся по специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии отрасли» (Операции с недвижимым имуществом)): учеб. пособие / А. Н. Асаул, В. П. грахов; под редакцией д.э.н., профессора, Заслуженного строителя РФ А. Н. Асаула. – СПб.: Гуманистика, 2007.–248с. |
| 2. | Асаул А. Н. Организация предпринимательской деятельности (Допущено УМО в области производственного менеджмента в качестве учебника для студентов, обучающихся по специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии»); учебник / Под ред. д.э.н., проф. А. Н. Асаула. – СПб.: Гуманистика, 2004.– 448с. |
| 3. | Асаул, А. Н. Оценка машин оборудования и транспортных средств (Допущено УМО по образованию в области производственного менеджмента в качестве учебного пособия для студентов, обучающихся по специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии отрасли» (Операции с недвижимым имуществом)): учеб. пособие / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, П. Ю. Ерофеев – СПб: Гуманистика, 2007 — 216 с. |
| 4. | Асаул А. Н. Управление затратами (Допущено УМО по образованию в области производственного менеджмента в качестве учебного пособия для студентов, обучающихся по специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии строительства) / А. Н. Асаул, Е. Г. Никольская. – СПБ.: СПБГАСУ: Изд-во АСВ, 2007.-299 с. |
| 5. | Асаул, А. Н. Экономика недвижимости (2-е издание) (Рекомендовано Министерством образования РФ в качестве учебника для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальности Экономика и управление на предприятии (по отраслям) / А. Н. Асаул. — СПб.: ПИТЕР, 2007. |
| 6. | Асаул, А. Н. Экономика недвижимости (Допущено Министерством образования РФ в качестве учебника для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальности 060800 Экономика и управление на предприятии (по отраслям) (УМО по образованию в области производственного менеджмента от 03.03.03 № МВО-2/2338)) / А. Н. Асаул. — СПб.: ПИТЕР, 2004. |
| 7. | Асаул, А. Н. Экономика строительства: учебник для вузов / А. Н. Асаул, А. И. Барановская, Ю. Н. Казанский и др; под ред. Ю. Н. Казанского и Ю. П. Панибратова.. — М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПб ГАСУ, 2004. Ч. II. 405 с. |
| 8. | Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: учебник. — М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002. |
| 9. | Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. — СПб.: МКС, 2003. |
| 10. | Максимов С. Н. Девелопмент (развитие недвижимости). — СПб.: Питер, 2003. |
| 11. | Федеральныйзакон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г. № 122-ФЗ. |
Затратный подход в РАСКО
Дополнительная литература
| 1. | Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость. – М.: Проспект, 2001 |
| 2. | Асаул, А. Н. Корпоративные ценные бумаги как инструмент инвестиционной привлекательности компаний / А. Н. Асаул, М. П. Войнаренко, Н. А. Пономарева, Р. А. Фалтинский: под ред. д.э.н., профессора А. Н. Асаула. – СПб: ИПЭВ, 2007 |
| 3. | Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость. – М.: Проспект, 2001. |
| 4. | Асаул, А. Н. Корпоративные ценные бумаги как инструмент инвестиционной привлекательности компаний / А. Н. Асаул, М. П. Войнаренко, Н. А. Пономарева, Р. А. Фалтинский: под ред. д.э.н., профессора А. Н. Асаула. – СПб: ИПЭВ, 2007 |
| 5. | Асаул, А. Н. Малоэтажное жилищное строительство: учеб.-метод. пособие / А. Н. Асаул, И. В. Денисова,Ю. Н.Казаков, Н. И. Посяда; под ред. А. Н. Асаула. — СПб.: Гуманистика, 2004. |
| 6. | Асаул, А. Н. Предпринимательские сети в строительстве: научное и учебно-методическое пособие/ А. Н. Асаул, Е. Г. Скуматов, Г. Е. Локтеева – СПб: Гуманистика, 2005 — 256 с. |
| 7. | Асаул, А. Н. Реконструкция и реставрация объектов недвижимости / А. Н. Асаул, Ю.Н. Казаков, В.И. Ипанов; под ред. д.э.н., проф, А. Н. Асаула – СПб: Гуманистика, 2005 — 288 с. |
| 8. | Асаул, А. Н. Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов: научное и учебно-методическое / А. Н. Асаул, Х. С. Абаев, Ю. А. Молчанов – СПб: Гуманистика, 2007 — 216 с. |
| 9. | Беневоленская З. Э. Доверительное управление имуществом в сфере предпринимательства. — СПб.: Изд-во «Юрид. центр “Пресс”», 2002. |
| 10. | Бузырев В. В. Экономика жилищной сферы: учеб. пособие / В. В. Бузырев, В. С. Чекалин. — М.: ИНФРА-М, 2001. |
| 11. | Вахрин Л. И. Организация и финансирование инвестиций (сборник практических задач и конкретных ситуаций): Учеб. пособие. 2-е изд., исправл. и доп. — М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2000. |
| 12. | Гонгало, Б. М. Сделки с недвижимостью. (Библиотека риелтора)/ Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинников. — М.: Менеджер, 1996. 152 с. |
| 13. | Государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовое регулирование. (Гражданское право). — М.: Ось-89, 2000. 128 с. |
| 14. | Грабовый, П. Г. Экономикаи управление недвижимостью: Примеры, задачи, упражнения: учеб. пособие для вузов: В 2 ч. / Грабовый П. Г., Кулаков Ю. Н., Лукманова И. Г. и др.; под общ. ред. П. Г. Грабового. — М.: АСВ; Смоленск: Смолин Плюс, 2001. Ч. I. 326 с.; Ч. II. 436 с. |
| 15. | Гришаев С. П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практич. пособие. — М.: Бек, 2000. 259 с. |
| 16. | Дудин Е. П., Щукин А. К. Что такое девелопмент. — М.: Монолит, 2001. |
| 17. | Евтеев, С. В. Управление проектами в строительстве: учеб. пособие / С. В. Евтеев С. В., Еременко В. П., Рыбнов Е. И., Фролов В. П.; под ред. В. П. Фролова. — СПб.: СПб ГАСУ, 2004. 424 с. |
| 18. | Калачева С. А. Сделки с недвижимостью. — М.: Приор, 2000. |
Источник: mydocx.ru
ОЦЕНКА ВЕЛИЧИНЫ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ
До последнего времени не было необходимости всерьёз задумываться о проблеме обоснованного выбора величины прибыли предпринимателя. Зачастую, применение затратного подхода было вообще нецелесообразно, а в остальных случаях удавалось обойтись либо ссылкой на мнение экспертов и инвесторов, либо принять прибыль предпринимателя равной ставке дисконта (соответствующей сроку строительства) для проектов с аналогичным риском.
Но недавно автору пришлось выступить оппонентом по отчёту об оценке, выполненному одной из фирм «большой пятёрки». В нём прибыль предпринимателя учитывалась дважды: сначала — в размере ставки дисконта, затем — на основе упущенной выгоды инвестора (речь шла о строительстве АЗС и предполагалось, что инвестор в течение периода строительства недополучает прогнозируемую прибыль от эксплуатации АЗС).
В результате норма предпринимательской прибыли составила 25% от общей суммы инвестиций (стоимость участка плюс стоимость затрат на строительство АЗС). Следует учесть, что срок завершения строительства был принят равным 6 месяцам, а «полугодовая» ставка дисконтирования определена на уровне 10%. Таким образом, прибыли предпринимателя в 2,5 раза превысила ставку дисконта.
В литературе по оценке нам не удалось найти описания методов расчёта прибыли предпринимателя, за исключением подхода, описанного в .
Приведённый ниже материал является попыткой расчёта величины прибыли предпринимателя, основанной, главным образом, на анализе возможных моделей поведения потенциального инвестора с учетом различных закономерностей, вытекающих из принципа замещения.
Основой для расчёта послужила система допущений, часть из которых вполне очевидна, а часть, вероятно, оспорима.
Определение рыночной стоимости затратным подходом
Затратный подход-это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа и устаревания.
В затратном методе предполагается, что затраты на необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствует рыночной стоимости этого объекта.
При отсутствии рыночных данных, то есть при пассивном рынке затратный подход это единственный возможный способ оценки.
Этапы применения затратного подхода:
- 1. Проводится оценка рыночной стоимости земельного участка, то есть как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования.
- 2. Определение полной восстановительной стоимости, сюда включаются прямые косвенные затраты.
- 3. Определение общего накопленного износа.
Общий накопленный износ = износ физический + износ функциональный + износ внешний
4. Определение остаточной стоимости (ПВС ост)
ПВС ост = ПВС — общий накопленный износ
5. Рыночная стоимость затратным подходом
РС = ПВС ост — стоимость земельного участка
Главное преимущество затратного подхода состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования сравнительного и доходного метода.
Таким образом, затратный подход применяется при:
- 1. Оценке недвижимости специального назначения;
- 2. Проведение технико-экономического анализа для нового строительства;
- 3. Оценке недвижимости на пассивных рынках;
- 4. Обеспечении по имущественному налогообложению;
- 5. При оценке уникальных объектов.
Следовательно, рыночная стоимость затратным подходом определяется формулой:
РС = ПВС ост + стоим. Земельного участка
В данной работе необходим расчет ПВС ост.
ПВС ост = ПВС — И
ПВС = V * C69 * Kклимат. * Ктерритор.*Кг.к. * К69-84 * К84-15 * Кинфл. * Кндс * ПП
Данные расчета представим в таблице 12.
Таблица 12 Расчет ПВС
Строительный объем здания (V)
Стоимость 1 м3 по сборнику УПВС 69 года (С69)
Коэффициент климатический (Кклим)
Коэффициент территориальный (Ктеррит)
Коэффициент группы капитальности (Кг.к.)
Коэффициент перехода 69-84 (К69-84)
Коэффициент перехода 84-15 (К84-15)
Коэффициент инфляции (Кинфл)
Коэффициент НДС (Кндс)
Прибыль предпринимателя (ПП)
Источник: vuzlit.com