4. определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости после того, как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент. Поскольку земля со строениями не подвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудования, технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносить доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов. Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы за счет максимализации выручки от продажи, минимализации издержек или за счет удовлетворения потребностей потребителей.
3. Принцип сбалансированности — для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости, т.е. любому типу недвижимости соответствует такое сочетание взаимодействующих элементов, при котором объект недвижимости может быть отчужден по максимальной цене.
FM119RUS Оценка бизнеса
Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями ёмкости и эффективности.
Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку. При этом местные органы власти могут регулировать параметры недвижимости, устанавливать требования по сохранению ландшафта, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.
Эффективность — определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположившимися на нем строениями, при реализации различных проектов застройки.
4. Принцип разделения — означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделить и соединить, таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.
Характерная цена недвижимости заключается в том, что она может быть перемещена с одного места на другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому, переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее.
Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынки недвижимости, тем ниже степень риска и рациональные затраты, связанные с приобретением недвижимости.
При разделении физических элементов недвижимости имущественных прав на них возможны следующие варианты:
A)Пространственное разделение — т.е. разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на отдельные участки, подвальное помещение и этажи.
Б) Разделение по видам имущественных прав — т.е. аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций.
B)Разделение по времени владения или пользования — краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, право хозяйственного ведения и оперативного управления.
1. Принцип спроса и предложения — означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимосвязь и взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а так же экономическими издержками на строительство или реконструкцию.
Спрос — это предоставленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.
Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта недвижимости и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам.
Предложение — это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен.
Принцип спроса и предложения объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.
2.Принцип конкуренции — означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются по средством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся получить максимальную прибыль.
При этом, высокая норма прибыли стимулирует привлечение капитала на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.
Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости.
Учет принципа конкуренции проявляется в том, что, если на рынке недвижимости ожидается обострение соперничества, то оценщик: либо уменьшает величину прогнозируемых доходов, либо повышает степень риска.
3.Принцип соответствия — состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеется разумный уровень архитектурно однородности и совместимый характер землепользования.
Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданием местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а, следовательно, высокую стоимость. Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.
Эффект прогрессии — заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости.
Регрессия — имеет место:
1)Когда объект недвижимости характеризуется изменениями и улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта;
2)При наличии определенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг.
Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует установившимся социально-экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.
4. Принцип изменяющейся внешней среды — предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических и юридических условий, при которых они используются, а так же учет внешнего окружения и перспектив развития района. Данный принцип обязательно учитывается при написании отчета об оценке по средством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.
IV группа принципов
Принцип наиболее эффективного использования — означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости, выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями, и именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости. Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и, таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка, не зависимо от того застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.
Наиболее эффективное использование определяется, как использование недвижимости, которое:
1) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжение о соблюдении норм охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории и архитектуры, а так же благоустройству прилегающей территории;
2) физически осуществимо, т.е. размер и формы земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовывать выбранный вариант использования;
3)финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестиционного капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальный затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
4)обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости;
Наиболее эффективное использование рассматривается в два этапа:
1. если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а так же с учетом перспектив развития района.
2. если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть: ремонт, модернизация или реконструкция.
Сложившееся использование будет продолжаться о тех пор, пока стоимость земли не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений.
В последнем случае, вариантом наиболее эффективного использования станет снос имеющихся строений.
Таким образом, объекты недвижимости в случае изменения эффективности могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.
Наиболее эффективное использование может развиваться с течением времени под влиянием различных рыночных стандартов и внешних изменений.
На практике данный принцип является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости, и строиться заключение о ее величине.
Существующие на сегодня в России административные ограничения и зонирования часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.
Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимодействуют и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.
Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости.
На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости:
Источник: kazedu.com
Принцип остаточной продуктивности
Принцип остаточной продуктивности рассматривает стоимость земельного участка в зависимости от чистого дохода, отнесенного к земле, после того как были оплачены стоимость рабочей силы, капитала и предпринимательской деятельности. Согласно данному принципу, в основе стоимости лежит ее остаточная продуктивность , которую получают следующим образом.
Любая хозяйственная деятельность, направленная на получение доходов, требует участия в производстве факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью.
Земля представляет собой земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы: замкнутые водоемы, животный мир, растительность и минералы. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном действующим земельным законодательством, и оформляют их свидетельством, выдаваемым собственнику (или арендатору). Земля — основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности.
Труд представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его на рынке. В данное понятие не входит управленческая деятельность.
Капитал — это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие три фактора производства: труд, землю и управление.
Управление производственной деятельностью включает в себя знания, умения, предпринимательские способности и управленческий талант. Именно успешное управление позволяет оптимизировать производство и получить максимальную прибыль.
Поскольку земля физически недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть компенсированы эти привлеченные к земле факторы. Оставшийся доход выплачивают собственнику как земельную ренту. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшить необходимые затраты, или удовлетворить какие-то особые потребности, или добиваться сочетания всех трех преимуществ. Например:
максимизация дохода — владелец магазина больше заплатит за место, которое на виду и легко доступно большему числу покупателей;
минимизация затрат — производитель автомобилей заплатит больше за место на окраине города, но рядом с железной дорогой, нежели за место, расположенное в деловом центре города, но с неудобным, сложным подъездом;
удовлетворение особых потребностей — пользователь, собирающийся построить жилой дом, больше заплатит за земельный участок, с которого открывается красивый вид.
Согласно принципу вклада (предельной продуктивности) во внимание принимается сумма на которую увеличивается или уменьшается стоимость (или чистый доход) хозяйственного объекта вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.
Поэтому вклад — это прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения какого-либо фактора, а не фактические затраты на развитие земельного участка. Например, при обустройстве земельного участка инженерными коммуникациями, на которые затрачено 60 тыс. р., рыночная стоимость его повысилась со 100 до 210 тыс. р., т. е. инженерные улучшения внесли вклад (добавили) в стоимость участка 50 тыс. р. (110 тыс. р. — 60 тыс. р.).
Сен. 10, 2011, полночь
Похожие записи:
ПРИНЦИП КОНКУРЕНЦИИ И СООТВЕТСТВИЯ Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулируе.
Но необходимо соблюсти принцип справедливости Одна из главных новостей рынка недвижимости последних дней – это продление приватизации жилья еще на год, до марта 2016 года. («Срок бесплатной приватизации жилья продлен до 1 марта 2016 года») «Журнал о недвижимос.
Права собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, находящемся в частной собственности. Пункт 5 статьи 1 Земельного Кодекса РФ провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласн.
Источник: mega-e.su
Принцип остаточной продуктивности оценка бизнеса
сот. 0559 29-29-12
Главная 
Журнал «Недвижимость» Стоимость недвижимости Принципы оценки недвижимости, связанные с природой недвижимости
Принципы оценки недвижимости, связанные с природой недвижимости
27.03.2015 12:11 5046
Принципы оценки недвижимости, связанные с природой недвижимости
К принципам, связанным с природой недвижимости относятся принцип остаточной продуктивности; принцип вклада; принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи; принцип пропорциональности; принцип экономического размера; принцип экономического разделения.
Принципы, связанные с природой недвижимости:
- остаточной продуктивности;
- вклада;
- возрастающей и уменьшающейся отдачи
- пропорциональности;
- экономического размера;
- экономического разделения
Принцип остаточной продуктивности. Согласно положениям экономической теории, продуктивная деятельность предполагает наличие четырех факторов: земли, труда, капитала и предпринимательства (координации), которые отражают основные группы материальных и нематериальных ресурсов, обеспечивающих производственные потребности.
Каждый из этих факторов должен быть обеспечен доходом, полученным от этой деятельности. Однако вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и предпринимательство привлекаются к ней, то продуктивность земли выражается тем доходом, который остается после покрытия затрат на эти факторы и выплачивается собственнику земли как рента. Иными словами, земля имеет остаточную продуктивность и обретает ценность только тогда, когда имеется положительный остаток после оплаты всех других факторов производства.
В тоже время земля не должна рассматриваться как пассивный фактор. Благодаря своим характеристикам и, прежде всего, местоположению, она позволяет удовлетворять специфические потребности, минимизировать общие издержки, и/или увеличивать общий доход. Соответственно, чем больше привносимый землей доход, тем больше ее стоимость.
В оценке недвижимости принцип остаточной продуктивности реализуется в том, что текущая стоимость земли определяется чистым доходом, оставшимся после того, как оплачены все затраты, связанные с управлением и функционированием недвижимости, а капитал, инвестированный в земельные улучшения, полностью возмещен. Иными словами, земля может давать только остаточный доход без фиксированной или необходимой ставки отдачи.
Факторы производства и их компенсация
В самом общем виде данный принцип может быть проиллюстрирован следующим примером.
Доход от сдачи в аренду застроенного участка составляет 40000 долл., а капитал, инвестированный в здание и землю – соответственно 120000 долл. и 30000 долл.
- Доход, полученный от аренды в течение года 40000 (минус)
- Покрытие затрат, связанных с управлением и функционированием недвижимости 22000 (минус)
- Обеспечение отдачи (10%) и возврата (2,5%) ивестированного в земельные улучшения капитала
+ 120 000 х 12.5% = 15 000 = 37000 (равно) - Остаточный доход на землю 3000 и капитал, инвестированный в землю, дает 10% ежегодной отдачи:
3 000 /30 000 = 10%.
Естественно, что остаточная продуктивность земли будет зависеть от соотношения четырех факторов производства, которое реализуется в принципах вклада, пропорциональности, увеличивающейся или уменьшающейся отдачи.
Принцип вклада (принцип предельной продуктивности). Согласно данному принципу стоимость любого компонента недвижимости измеряется той величиной, на которую стоимость всей недвижимости увеличивается при его существовании или уменьшается при его отсутствии. При этом дополнительные инвестиции становятся экономически целесообразными, лишь при условии, что они обеспечат соответствующее увеличение дохода.
Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость недвижимости вследствие наличия или отсутствия какого–либо фактора производства.
Иными словами, вклад – это прирост стоимости всей недвижимости в результате привнесения какого-либо нового компонента, а не фактические затраты на сам этот компонент. Тем самым, использование принципа вклада позволяет определить излишние или недостающие улучшения с точки зрения наиболее эффективного использования недвижимости.
Примером реализации этого принципа при оценке недвижимости является также определение рыночной стоимости земельных улучшений, которая определяется разницей между рыночной стоимостью улучшенной недвижимости и рыночной стоимость собственно земли. Прямым следствием принципа вклада является принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи.
Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи. Сущность данного принципа заключается в том, что по мере увеличения какого-либо ресурса общая отдача сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.
В экономической теории данный принцип соответствует закону убывания предельной продуктивности. Данный закон относится к ситуации, когда изменяется только один фактор, тогда как остальные при этом остаются постоянными. Величина изменяемого фактора, после которой прирост дохода начинает уменьшаться, называется точкой уменьшения предельной продуктивности.
Применительно к оценке недвижимости в соответствии с этим принципом дополнительные инвестиции в земельные улучшения приведут к увеличению дохода с земли до определенной границы, после чего прирост дохода станет меньше прироста капиталовложений. Данная граница отвечает максимальной стоимости недвижимости.
Следует заметить, что принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи касается не только земельных улучшений. В книге Е.И.Тарасевича «Оценка недвижимости. Энциклопедия оценки. — СПб: изд-во гос. технич. ун-та, 1997. — 422 с.», приводится пример действия принципа возрастающей и уменьшающейся отдачи, относительно количества земельных участков.
Так, застройщик имеет возможность разбить земельный массив на любое количество участков и, соответственно, на каждом участке построить односемейный жилой дом. Очевидно, что от размеров участка будет зависеть цена продажи жилой недвижимости, и, соответственно, будет изменяться общий доход застройщика (табл. 5.2).
Изменение общего дохода застройщика в зависимости от количества участков
