Когда платить налог не надо
При реализации квартиры у продавца возникает доход, с которого нужно заплатить налог. Однако платить налог не надо, если квартира находилась в собственности в течение минимального срока владения.
Это срок составляет 3 года если соблюдается хотя бы одно условие:
1) квартира получена по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника;
2) квартира приобретена в результате приватизации;
3) квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
4) в собственности продавца на дату продажи квартиры нет иного жилья.
При этом не учитывается жилье, приобретенное в течение 90 дней до даты продажи квартиры.
Для других ситуаций минимальный срок владения – 5 лет. Об этом сказано в п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1 НК РФ.
Налогообложение при продаже квартиры. Как и когда продать квартиру без налога?
С какого момента отчитывать срок владения
По общему правилу минимальный срок владения квартирой исчисляется с даты государственной регистрации права собственности (Письмо Минфина России от 20.07.2022 № 03-04-05/70015).
Право собственности на наследованное имущество возникает со дня открытия наследства (Письмо Минфина России от 18.07.2022 № 03-04-05/69089). Поэтому срок владения квартирой отсчитывается с этого дня.
В случае продажи квартиры, приобретенной по ДДУ, срок владения исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). При этом не учитывается доплата при увеличении площади квартиры после ввода дома в эксплуатацию (Письмо Минфина России от 11.07.2022 № 03-04-05/66524).
Если право собственности на квартиру признано судом, то срок владения определяется с даты вступления в силу решения суда (Письмо Минфина России от 04.08.2022 № 03-04-05/75661).
Налоговая льгота для семьи с детьми
Для семей с детьми установлена налоговая преференция. Она применяется независимо от срока нахождения квартиры в собственности. Однако получить ее можно лишь при выполнении условий прописанных в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ:
1) продавец и его супруга являются родителями не менее 2 детей младше 18 лет (24 лет, если дети обучаются очно);
2) продавец купил другое жилье не позднее 30 апреля следующего года;
3) купленная квартира превышает проданную по площади или кадастровой стоимости;
4) кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн руб.;
5) продавцу, его жене и детям на дату продажи квартиры не принадлежит более 50% иного помещения, превышающего по площади приобретенное жилье.
При выполнении всех этих условий семье не придется платить налог.
Как определить налогооблагаемый доход
Доход от продажи недвижимости определяется исходя из суммы, указанной в договоре. Ранее для налоговой оптимизации в договорах иногда указывалась заниженная цена квартиры.
Налог с продажи квартиры в 2022 году — Надо ли платить налог при продаже квартиры, дома, земли 3НДФЛ
Сегодня эта налоговая схема уже не работает. Если выручка от продажи квартиры окажется меньше 70% ее кадастровой стоимости, то в целях налогообложения доход составит 70% кадастровой стоимости квартиры (ст. 214.10 НК РФ).
В погоне за налоговой выгодой важно не потерять свои деньги. При возникновении спора продавец вправе взыскать с покупателя только сумму, указанную в договоре. Налог – это лишь часть стоимости квартиры, и ради налоговой экономии не нужно рисковать более крупной суммой.
При ипотеке банк может не выдать кредит на сделку с заниженной ценой, которую не подтвердит оценщик.
Как уменьшить налогооблагаемый доход
Если не истек минимальный срок владения квартирой, можно использовать имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ). При продаже квартиры вычет составит 1 млн. руб. На эту сумму можно уменьшить доход от продажи недвижимости.
Можно пойти другим путем и собрать документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры. К таким документам относится договор купли-продажи, акт приема-передачи, платежное поручение, расписка.
Продавец может представить любые надлежаще оформленные документы (Письмо Минфина России от 04.08.2022 № 03-04-05/75384).
В состав расходов включаются проценты по кредиту, использованному на покупку квартиры (Письмо Минфина России от 27.07.2022 № 03-04-05/72542).
Если доход от продажи квартиры превысит сумму вычета, нужно представить в инспекцию налоговую декларацию и уплатить НДФЛ по ставке 13%.
Декларация подается в ИФНС не позднее 30 апреля следующего года. В декларации указываются все полученные доходы и налоговые вычеты (ст. 229 НК РФ).
Налог уплачивается не позднее 15 июля следующего года (ст. 228 НК РФ).
Итак, если минимальный срок владения не истек, то можно отложить продажу квартиры. За это время она, вероятно, вырастет в цене и можно будет не платить налог. Если деньги нужны уже сейчас, то нужно воспользоваться налоговым вычетом.
Источник: zakon.ru
Налоги с продажи имущества ИП
Продажа имущества ИП, которое использовалось коммерсантом в предпринимательской деятельности, всегда облагалась подоходным налогом. С 2019 года для некоторых групп такого имущества будут сделаны послабления – предприниматель сможет воспользоваться правом на освобождение от налогообложения дохода от реализации объектов недвижимости или на применение имущественного вычета. Законодательная инициатива подкреплена сразу двумя нормативными актами:
- Закон от 27.11.2018 г. № 425-ФЗ фиксирует перечень имущества, после продажи которого у предпринимателей не возникают обязательства по уплате НДФЛ;
- Закон от 27.11.2018 г. № 424-ФЗ, который раскрывает особенности применения имущественного вычета предпринимателями при продаже недвижимости по новым правилам.
Продажа имущества ИП – налогообложение 2019 года
С 2019 года предприниматели могут минимизировать свои расходы на продажу собственного имущества, обусловленные взиманием подоходного налога с вырученных средств по операции купли-продажи. До этого момента льготы в налогообложении действовали только в отношении личных объектов недвижимости, которые не эксплуатировались коммерсантом в предпринимательской деятельности. По новым правилам продажа недвижимого имущества ИП без возникновения обязательств по НДФЛ может быть проведена по следующим категориям недвижимости, используемой в предпринимательстве (п. 17.1 ст. 217 НК РФ):
- жилые домовладения;
- квартиры;
- отдельные комнаты;
- дачные постройки (дачи, садовые домики).
Норма распространяется и на приватизированное имущество, на активы, которыми предприниматель владел на основании долевой собственности. Освобождение от налогообложения возможно и в отношении сделок по продаже транспортных средств. Данные положения применяются к объектам, приобретенным после 01.01.2016 г.
Продажа имущества физическим лицом, ИП не облагается налогом при условии, что реализуемый объект был в собственности у человека не менее 3 или 5 лет (в соответствии с указаниями ст. 217.1 НК РФ). Такое нововведение в отношении предпринимателей действует только по операциям, совершаемым в 2019 году и позже, сделки, заключенные ранее этой даты, приводят к возникновению у коммерсанта налоговых обязательств перед бюджетом.
- Если ИП продал этот объект недвижимости ранее 2019 года, налог будет начислен на сумму дохода в обычном размере без возможности уменьшить величину платежа в бюджет.
- Если сделка по продаже квартиры состоится в 2019 году (спустя 3 года владения), освобождение от налогового бремени по недвижимости будет возможно только при условии, что предприниматель приобрел право собственности на нее в результате проведения процедуры приватизации или по дарственной (оформленной близким родственником), либо по договору пожизненного содержания (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
- Если продажа квартиры состоится в 2021 году или позже (спустя минимум 5 лет), действует правило об освобождении от налогообложения всей суммы вырученных за недвижимость средств по нормам п. 4 ст. 217.1 НК РФ.
Доход ИП от продажи транспорта не облагается налогом, если после его приобретения прошло не менее 3-х лет.
Налог от продажи имущества ИП, бывшего в собственности менее установленного срока, может быть уменьшен путем использования имущественного вычета. В этом случае налоговая база (размер выручки от реализации актива) корректируется в сторону уменьшения на сумму расходов, фактически понесенных человеком при приобретении искомых объектов. Но такая налоговая преференция доступна только тем лицам, которые могут документально подтвердить размер издержек.
Продажа имущества ИП на УСН в условиях, когда затраты на покупку предмета текущей сделки ранее были учтены при выведении налоговой базы по «упрощенному» налогу, может сопровождаться уменьшением налогооблагаемой базы. Такая возможность есть и у предпринимателей, применяющих другие налоговые режимы (ЕСХН, ОСНО), даже если они включали часть этих издержек в налоговые расчеты или в состав профессионального вычета.
- определяется сумма сделки по продаже актива (например, 1 502 000 руб.);
- собираются документальные подтверждения расходов, понесенных предпринимателем при приобретении права собственности на реализуемый объект (950 000 руб.);
- сумма затрат уменьшается на сумму, зачтенную в налоговой базе по налогу на спецрежиме или в составе профвычета (к примеру, на 200 500 руб.);
- после того, как произведена продажа личного имущества ИП, НДФЛ начисляется с облагаемой суммы (1 502 000 – (950 000 – 200 500) = 752 500 руб.);
- в нашем примере налог будет начислен в размере 97 825 руб. (752 500 х 13%).
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Источник: spmag.ru
Нужно ли платить налог от продажи жилой квартиры ИП на УСН 6%?
Здравствуйте. Нужно ли платить налог после одновременной продажи квартиры с последующей покупкой такой же по цене квартиры? Недвижимость некоммерческая. Продажа по переуступке, по ДДУ. И необходима ли в этом случае отчётность?
Пожалуйста, оцените информацию, если она была вам полезна:
Решение вопроса
Малый Бизнес
Обложение дохода от продажи жилой недвижимости ИП на УСН зависит от срока владения и того, использовалась ли она в предпринимательской деятельности или нет. К сожалению, из вопроса невозможно точно определить многие нюансы, от которых зависит ответ, поэтому приведём его исходя из своего понимания Вашей ситуации.
Вы пишете, что продажа состоялась по ДДУ. Полагаем, это относится именно к проданному жилью. В таком случае, по сути, никакой квартиры не было, а был недостроенный объект. Покупался он, как понимаем, не для использования в бизнесе. В таком случае с дохода от продажи этого объекта нужно заплатить НДФЛ.
При этом налоговую базу (доход) можно снизить на затраты по приобретению этой же квартиры. Например, вы заплатили застройщику 10 млн рублей, а позже продали этот объект за 13 млн по ДДУ. Облагаемый НДФЛ доход составит 3 млн рублей. Нужно иметь документы, подтверждающие приобретение у застройщика этого объекта.
Теперь о покупке второй квартиры. Если она приобреталась не для бизнеса (Вы не сдаете её в аренду), то обстоятельство, что вы являетесь ИП на УСН, роли в плане налогообложения не играет. Вы можете воспользоваться вычетом по НДФЛ в сумме до 2 млн рублей, предоставляемым при покупке недвижимости. Таким образом можно будет вернуть (полностью или частично — зависит от нюансов ситуации) налог, уплаченный с дохода от продажи первой квартиры. На случай, если вторая квартира куплена по ДДУ, следует иметь в виду: вычет можно применить только после того, как объект стал квартирой, то есть был оформлен акт приёма-передачи.
Получается так: Вы платите НДФЛ с дохода от продажи первой квартиры, а затем применяете вычет по второй и возвращаете уплаченный налог (возможно,частично). Для точного расчёта рекомендуем обратиться к специалисту по налогам со всеми документами.
6 мая 2022
Здравствуйте.
А нужна ли какая-либо отчётность перед Налоговым Органом после этих сделок?
Спасибо.
6 мая 2022
Малый Бизнес
Чтобы сообщить в ИФНС о получении дохода от продажи первого объекта недвижимости, а также подтвердить расходы, уменьшающие налоговую базу по нему, Вы должны будете после его продажи подать декларацию 3-НДФЛ. Срок — до 30 апреля следующего года.
После покупки второй квартиры Вам следует вновь подать 3-НДФЛ, но уже на налоговый вычет (заполняется иначе, подается в любое время после окончания года, но не позднее трех лет).
Если обе сделки пройдут в одном году, то после его окончания в срок до 30 апреля можно будет заполнить одну декларацию.
Источник: www.malyi-biznes.ru