Продавец квартиры как ИП

Какие обязательные проверки стоит сделать перед покупкой квартиры.

Самостоятельная покупка квартиры на вторичном рынке — непростая задача. В некоторых случаях при покупке квартиры покупатель может столкнуться с повышенным риском. Если не знакомы с темой, то лучше сначала прочитать:

• про риски, которые связаны с участниками сделки, — когда продавцами являются дети, супруги, недееспособные или пожилые люди;
• чем рискует покупатель жилья: квартиры с участием материнского капитала, приватизированные и унаследованные квартиры

В этой статье расскажем про обязательные проверки продавцов, которые покупателю стоит провести до сделки. Почти все они связаны с проверкой платежеспособности продавца — это нужно для того, чтобы его финансовые проблемы не отразились на вашей сделке.

Вот что нужно сделать.

Проверить паспорта собственников на действительность

Проверить паспорта собственников или их законных представителей на действительность. Например, паспорт может числиться в утерянных или вовремя не замененных по возрасту.

Кто главный: Продавец или Покупатель? Купля-продажа квартиры. Юридическая безопасность на сделке.

В чем риск. По мнению юристов, сделка по недействительному паспорту, например в случае, когда продавец вовремя не поменял документ по возрасту, не может быть признана недействительной. Ведь стороны добровольно согласились на нее. Но есть риск, что Росреестр приостановит государственную регистрацию такой сделки.

Как проверить. Все, что нужно, это проверить паспорт по списку недействительных паспортов. Если вдруг окажется, что паспорт продавца недействительный, то сначала ему стоит уладить вопрос с документами. После этого можно проводить сделку.

Чтобы проверить паспорт собственника, нужно ввести данные его паспорта

Если паспорт среди недействительных не выявлен — значит, все ОК

Проверить продавца на банкротство

В России есть Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Он содержит сведения о физических лицах и организациях, которые признаны банкротами или находятся в процессе дела о банкротстве.

В чем риск. Если собственник квартиры признан банкротом, то это может привести к оспариванию сделки заинтересованными лицами. В этом случае суд может признать ее недействительной, а покупатель лишится своей недвижимости с гипотетической возможностью получения денег по суду. По сути, покупатель встанет в очередь вместе с остальными кредиторами, которым должен продавец (ст. 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ).

Как проверить. Для этого нужно проверить собственника на банкротство. Если сведений нет — хорошо. Если продавец признан или находится в процессе признания банкротом, то сделку заключать не стоит. Обратите внимание, что если вы не выбрали регион, то в выдаче могут быть и совпадения по Ф. И. О. Указывайте регион.

Купля-продажа квартиры по доверенности. Чем рискует покупатель и продавец?

Чтобы проверить собственника квартиры на банкротство, введите его Ф. И. О. и регион по адресу регистрации продавца, а также адресу квартиры, которую покупаете

Если и по региону выпало несколько совпадений, то можно проверить, ваш ли это продавец, по адресу или дате рождения. Для этого можно «провалиться» в запись. Так же можно убедиться, то ли это лицо, даже если запись выпала только одна.

Проверить наличие исполнительных производств в отношении продавца

В чем риск. Потенциально большие долги могут привести к банкротству, про последствия мы рассказали в предыдущем пункте.

Как проверить. На сайте Федеральной службы судебных приставов нужно ввести Ф. И. О. и дату рождения продавца.

Если по вашему запросу ничего не найдено, можете вздохнуть спокойно

Если что-то нашлось, то нужно посмотреть, что это за исполнительное производство. Если штраф ГИБДД или другая мелкая сумма, то стоит попросить продавца оплатить долги до сделки. Если суммы большие, исков несколько, а денег на оплату до сделки у продавца нет, то риск по сделке высокий. Потому что нет гарантии, что после получения ваших денег он погасит долг. В таких случаях лучше посоветоваться с юристом, как прописать эти обстоятельства в документах сделки.

Проверить наличие судебных производств в отношении продавца

В чем риск. Любое исполнительное производство начинается с суда. Бывает так, что исполнительных листов еще нет, но продавец уже участвует в судебных разбирательствах.

Если продавец выступает ответчиком по судебному делу с имущественными последствиями, то это может привести к его банкротству. А про последствия банкротства мы говорили выше. Нас не интересуют обычные административные дела, например штрафы, разбирательства с соседями по случаю затопления квартиры или трудовые споры. В таких делах обычно небольшие суммы, которые не грозят банкротством. Стоит быть осторожнее, если исков много, суммы большие или это дела о взыскании кредитных долгов либо споры между супругами.

Как проверить. Судебные процессы стоит посмотреть на сайтах судов по месту регистрации продавца и по адресу предмета сделки — иногда это разные адреса. Например, если продавец зарегистрирован в Москве, то его можно проверить на портале судов города Москвы. Для этого введите Ф. И. О. продавца.

Например, найдено судебное дело о взыскании кредитного долга. Если пройти по активным ссылкам, то можно посмотреть решение суда. По нему видно, что сумма долга составляет более 50 млн руб. Кредит был обеспечен залогом, но если залог будет продан и денег не хватит, то банк может подать на банкротство такого заемщика

Проверить наличие арбитражных дел

Стоит ознакомиться и с арбитражными делами — это судебные дела с юридическими лицами.

В чем риск. Даже если ваш продавец — физлицо, он может быть индивидуальным предпринимателем (ИП). А это значит, что в отношении него могут вестись арбитражные споры. По закону ИП отвечает по долгам всем своим имуществом. То есть обязательства предпринимателя могут перейти на него как на физическое лицо с потенциальным банкротством и со всеми вытекающими и ранее разобранными последствиями.

Как проверить. Проверить наличие арбитражных дел можно в картотеке арбитражных дел.

Для проверки арбитражных дел введите Ф. И. О. продавца

Если по вашему запросу нашлись дела, где ИП — ответчик, то попробуйте оценить их сами, например по сумме иска. Если сумма большая, то есть вероятность банкротства. Уточните у продавца ситуацию. Если сомневаетесь, привлеките юриста для оценки рисков или просто откажитесь от сделки.

Проверить кредитную историю продавца

В чем риск. Исполнительное производство, банкротство и судебные дела часто возникают в случае проблем с кредиторами. Например, продавец взял кредит и не отдал или отдает с проблемами. С момента появления просрочек по кредиту до суда проходит немало времени. Обычно банк дает пару месяцев для погашения просрочки, а потом выставляет требование о полном погашении кредита.

Ждет еще 1–2 месяца — и подает иск в суд. Поэтому желательно, чтобы продавец проверил свою кредитную историю перед сделкой и показал ее вам. По закону сам покупатель не сможет запросить кредитную историю продавца (Федеральный закон от 30.12.2004 № 218-ФЗ).

Как проверить. Продавцу нужно запросить на «Госуслугах» список тех бюро кредитных историй, в которых хранится его кредитная история. Результатом этого запроса будут ссылки — по ним нужно перейти в каждое БКИ из списка и запросить кредитные отчеты. Два раза в год это можно сделать бесплатно. Вообще свою кредитную историю периодически полезно проверять каждому человеку.

Покупателю стоит обратить внимание на следующие моменты в кредитной истории. Если у продавца есть долги, по которым он давно не платит, это высокий риск судебного разбирательства, взыскания долга и потенциального банкротства.

Проблемные кредиты обычно подсвечиваются в кредитной истории красным, коричневым, черным цветом. Квадратики означают месяц — он указан буквой внизу. Из данной кредитной истории видно, что у человека длительные проблемы с возвратом кредита, которые уже привели или в скором времени приведут к судебным и исполнительным делам

Проверить доверенность на действительность

В чем риск. Если продавец не может лично присутствовать на сделке, а выдал доверенность другому человеку, проверьте доверенность на действительность.

Как проверить. Проверить доверенность можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там же содержится информация об отмене доверенности, если вдруг такое было.

Заводите номер доверенности (он обычно указан внизу перед подписью нотариуса), дату и Ф. И. О. нотариуса

Если подтверждение есть, значит, все хорошо, можно проводить сделку. Если доверенность не найдена или что-то не соответствует, например доверенность выдана в Москве, а нотариус — челябинский, то нужно выяснить причину или отказаться от сделки.

Вот на что нужно обратить внимание в доверенности:

1. Срок действия — доверенность должна быть актуальной на момент сделки. Если она выдана 2–3 года назад, то попросите обновить ее — вдруг собственник просто забыл ее аннулировать.
2. Доверенное лицо должно, как минимум, иметь право на проведение сделки, подписание документов и сдачу их на государственную регистрацию.
3. Получение денег в доверенности должно быть прописано отдельным пунктом, в противном случае переводить деньги стоит только на счет самого продавца.

Но лучше проводить сделку с личным участием продавца. Как минимум, это минус одна проверка. А также непосредственный контакт с продавцом может дать дополнительную информацию при принятии решения о сделке.

Как снизить риски покупателю квартиры

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке стоит подстраховаться. Вот основные правила безопасности для покупателя:

1. Проведите обязательные проверки.

2. Если у продавца явные финансовые проблемы, то лучше откажитесь от сделки или приостановите сделку, пока продавец не решит проблему, которую вы выявили.

3. Если сделка намечена, то стоит включить в договор купли-продажи вот такой пункт:

«ПРОДАВЕЦ подтверждает и гарантирует, что не имеет долгов и/или любых иных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании ПРОДАВЦА банкротом, в отношении него не начата процедура банкротства и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом. ПРОДАВЕЦ подтверждает, что не является ответчиком в суде как физическое лицо, в отношении него не ведется исполнительное производство, а равно уголовное преследование с возможным предъявлением гражданского иска, вследствие чего на квартиру может быть наложен арест и/или обращено взыскание или конфискация в пользу государства или третьих лиц. Указанная квартира не входит в состав уставного капитала юридического лица, в отношении которого начата процедура банкротства, реорганизации или ликвидации.

Такой пункт в договоре позволит признать вас добросовестным приобретателем в случае судебных разбирательств.

4. Если сомневаетесь, обратитесь за помощью юриста для оценки рисков или застрахуйте риск утраты права собственности.

Еще статьи про покупку недвижимости:

• Как принять квартиру у застройщика
• Как выбрать и купить квартиру в новостройке
• Как купить квартиру без риелтора

Источник: www.raiffeisen-media.ru

Как безопасно купить вторичное жилье в 2023 году: инструкция и необходимые документы

Один из первых вопросов, который нужно решить перед покупкой квартиры: будет это жилье в новостройке или на вторичном рынке? По данным экспертов Банки.ру, в 2023 году вторичка пользуется спросом. Объясняется это ростом цен на жилье в новых домах, в то время как квартиры на вторичном рынке за год практически не подорожали.

Рассказываем, как выбрать и безопасно купить квартиру «с пробегом». В этом тексте мы разберем, как купить жилье на вторичке без ипотеки. О том, как приобрести недвижимость в кредит в 2023 году, мы писали ранее.

Шаг 1. Выбираем жилье

• максимальная стоимость;
• количество комнат и площадь;
• район города;
• этажность дома, материалы строительства;
• состояние квартиры (требует/не требует ремонта; наличие мебели и техники).

Поиск квартиры можно начать с просмотра сайтов объявлений и/или с обращения в агентство недвижимости. Если решите довериться риелторам, будьте готовы к дополнительным расходам.

За подбор подходящего варианта, помощь в оформлении документов, сопровождение в МФЦ, переговоры с собственниками, юридическое сопровождение сделки и т. п. агентства, как правило, берут фиксированную сумму и процент от стоимости объекта. В разных регионах ставки различаются. К примеру, в Екатеринбурге услуги агентства недвижимости могут стоить 40 тысяч рублей + 1% от стоимости квартиры, в Москве — 1,5–3% от стоимости объекта, но не менее 170–200 тысяч рублей.

Если подбирать жилье самостоятельно, на части услуг риелтора можно сэкономить.

Как ИП сэкономить на налогах при продаже личной квартиры

Речь пойдет о физлицах, имеющих статус ИП, которые решили продать недвижимое имущество Если с помещениями производственного или складского назначения всё понятно (объективно они используются в предпринимательской деятельности), то с жилыми помещениями сложнее. Вот именно о продаже квартир и поговорим.

Физлицо, имеющий статус ИП, намерен продать квартиру, которая изначально приобреталась для собственного проживания в ней.

Возникает логичный вопрос, какой вариант выгоднее:

• продать квартиру как физлицо и по возможности применить имущественный вычет?
• продать квартиру как ИП и уплатить налог по упрощенке?

В идеале задумываться о налогах с продажи имущества нужно ещё до его покупки. Возможно, покупая квартиру как физлицо, в будущем Вам пригодится статус ИП, чтобы при её продаже налогов уплатить в разы меньше. Почему? Ответ ниже

Налоговый орган всегда стремится к тому, чтобы налоги были уплачены по максимуму из всех возможных вариантов. Поэтому в случае продажи квартиры физлицом, имеющим статус ИП, он будет стремиться к тому, чтобы подтвердить или опровергнуть факт использования квартиры в предпринимательской деятельности.

Так, если налог 13% с учетом применённого имущественного вычета будет больше, чем 6% по упрощенке ИП, то налоговая потребует доказать, что квартира гражданина использовалась в предпринимательской деятельности. Если подготовить убедительные аргументы, то уплата налога 6% с дохода от продажи квартиры будет обоснованной.

Какие доказательства сыграют в пользу ИП:

• ИП сдавал квартиру в аренду;
• полученные арендные платежи отражались в доходах в отчётности;
• расходы, связанные с использованием объекта недвижимости, включались в состав расходов ИП;
• наличие в ЕГРИП необходимого ОКВЭД — 68.20;
• применение льгот к имуществу в рамках системы налогообложения (если имели место льготы);
• ИП получил доходы не на личную карту, а на расчётный счёт, открытый в банке на ИП;
• квартира сдавалась в аренду хотя бы 6 месяцев;
• объявление о сдаче в аренду подавалось от имени ИП, а не физлица.

Некоторые из этих признаков являются косвенным подтверждением, и тем не менее принимаются во внимание и неплохо дополняют картину.

В моей работе таких кейсов, связанных с «перетягиванием одеяла» на себя со стороны налоговиков, достаточно. Если физлицо продаёт квартиру после прекращения деятельности ИП, то инспекторы пытаются отнести продажу квартиры к предпринимательской деятельности, если им так выгоднее. В общем, нюансов масса. Так же, как и вариаций, в какую сторону развернуть исход в зависимости от задач.

Поэтому когда покупаете недвижимость или иное дорогостоящее имущество, старайтесь планировать на перспективу, а не только на сегодня

Ещё больше полезных фишек для бизнеса по хештегам
#советыотКныжовой #шпаргалкадлябизнеса #бизнесиналоги #налоговыериски #управлениеналоговымирисками #бухгалтерияотКныжовой #бизнес #налоговыйконсалтинг

Источник: tenchat.ru