Договор продажи предприятия одно из самых специфических соглашений в категории договоров купли-продажи. Основной отличительной чертой этого договора является его предмет, рассматриваемый как имущественный комплекс. Неоднородный состав имущества, объединяемого в данном комплексе, обуславливает существование некоторых тонкостей в структуре договора купли-продажи предприятия.
Общая информация о договоре
Договор купли продажи предприятия – взаимовыгодное гражданско-правовое соглашение, заключённое на возмездной основе. Сторонами договора могут быть коммерческие организации, имущественные фонды, государство, административные единицы и физические лица.
Предмет договора
Договор купли-продажи предприятия – соглашение обязующее продавца (владельца предприятия) передать права собственности на предприятие покупателю за оговоренную стоимость.
Приобретая имущественный комплекс, покупатель получает права на знаки индивидуализации (логотип, торговая марка и прочие) организации, товаров и услуг, производимых на приобретенном предприятии.
Как проходит сделка по покупке продаже готового бизнеса (2 основных варианта)
Покупая предприятие, покупатель не вправе на приобретение лицензии, на занятие определенной деятельностью, полученной продавцом.
Что включает в себя понятие имущественный комплекс
При заключении договора о продаже предприятия, предприятие рассматривается как имущественный комплекс.
В данный комплекс входят:
- недвижимость (участки земли и находящиеся на них постройки),
- движимое имущество (инвентарь, сырьё, оборудование, товары),
- долги и кредитные обязательства,
- права требования,
- знаки индивидуализации предприятия, товаров и услуг,
- другие исключительные права.
В соглашении о продаже предприятия имущественный комплекс приравнивается к недвижимости, которая предназначается для осуществления бизнес-деятельности.
Заключение и регистрация договора
Договор продажи предприятия подписывается в двух экземплярах.
При заключении данного договора в виде приложений необходимо добавить следующий пакет документов:
- экспертное аудиторское заключение о составе и цене предприятия,
- свидетельство о гос.регистрации права собственности на предприятие,
- протокол инвентаризации,
- бухгалтерский баланс,
- перечисление всех обременений предприятия.
Соглашение о продаже предприятия вступает в силу после регистрации в государственном Реестре.
Если соглашение о продаже предприятия составлено неверно или не содержит каких-либо из вышеперечисленных приложений, то данный договор не имеет законной силы.
Права и обязанности продавца и покупателя
Продавец и покупатель в договоре купли-продажи предприятия, как и в любом другом соглашении, наделяются конкретными обязанностями и правами.
Право продавца по данному договору — получение прибыли от реализации предприятия.
Обязанности продавца включают в себя:
- подготовить имущественный комплекс к передаче покупателю,
- передать предприятие покупателю при помощи акта приема-передачи,
- передать покупателю права владения имущественным комплексом,
- получить согласие на продажу предприятия от кредиторов, если таковые имеются.
Покупатель, в свою очередь, получает следующие права:
- требовать снижение стоимости на предприятие, если продавец предоставил несоответствующую действительности информацию о качественных характеристиках имущественного комплекса,
- требовать расторжение договорных отношений, в случае нарушения продавцом условий соглашения.
В обязанности покупателя входит:
- своевременно оплатить приобретенное предприятие,
- принять предприятие при помощи передаточного акта,
- зарегистрировать право собственности на имущественный комплекс.
Права кредиторов
Прежде чем подписать договор о продаже предприятия продавцу необходимо оповестить кредиторов о намерении передать право владения имущественным комплексом. Кредитор, получив письменное извещение о продаже предприятия, должен отправить письменное согласие на передачу долга новому собственнику.
В случаях, если сделка состоялась без согласия кредитора, кредитор вправе:
- подать иск о признании договора не имеющим юридической силы (целиком либо в соответствующей части),
- обязать продавца досрочно погасить задолженность и возместить убытки.
Кредитор имеет право на вышеперечисленные действия на протяжении трех месяцев после получения письменного извещения о продаже предприятия. В случае если продавец не поставил кредитора в известность о продаже имущественного комплекса, кредитор вправе подать данные исковые заявления в течение одного года после получения информации о продаже предприятия.
Образец договора продажи предприятия, представленный на нашем сайте отвечает всем требованиям, прописанным в законодательных актах России, и защищает интересы участников договора.
Источник: rosco.su
Купля-продажа предприятия как имущественного комплекса
Существует три основных способа выйти из бизнеса – ликвидация организации, отчуждение своей доли в уставном капитале юридического лица либо продажа предприятия как имущественного комплекса, предназначенного для ведения предпринимательской деятельности. Последний вариант обычно применяется, когда участники юридического лица намерены прекратить конкретный вид бизнеса, но хотят продолжать заниматься иной предпринимательской деятельностью под вывеской уже зарекомендовавшей себя компании.
В состав предприятия как имущественного комплекса включается все имущество, используемое в предпринимательской деятельности, – движимые и недвижимые объекты (здания, сооружения, земельные участки, оборудование, инвентарь, продукция, сырье), права требования, интеллектуальная собственность и т.д.
В целом же предприятие как имущественный комплекс признается согласно пункту 1 статьи 559 ГК РФ недвижимым имуществом, а, следовательно, должна быть произведена регистрация коммерческой недвижимости в территориальном органе Росреестра.
В договоре купли-продажи предприятия, который обязательно составляется в письменной форме, необходимо четко прописать состав передаваемого имущества, которое, тем не менее, должно представлять собой целостный имущественный комплекс. Заключенным такой договор может считаться лишь с момента государственной регистрации купли-продажи недвижимости.
От обычной сделки купли-продажи недвижимости договор продажи предприятия отличается тем, что по нему передаются и права требования продавца, и его долги, а потому статья 562 ГК РФ устанавливает обязанность продавца или покупателя (это необходимо указать в договоре) уведомить кредиторов организации и получить их согласие на подобную сделку. Кредитор может не дать такого согласия, а в течение трех месяцев с момента получения уведомления либо года с момента, как узнал или мог узнать о сделке, имеет право потребовать у продавца досрочного исполнения всех имеющихся обязательств.
Происходит купля-продажа предприятия в следующем порядке.
- Принятие уполномоченным органом юридического лица решения о сделке (поскольку такая сделка обычно является крупной, т.е. превышающей 25% балансовой стоимости активов юридического лица). Если же цена превысит 50% стоимости активов, то подобное решение принимается только общим собранием участников (акционеров) общества.
- Разработка договора и всех необходимых документов (аудиторского заключения, акта инвентаризации, реестра обязательств, бухгалтерского баланса).
- Уведомление кредиторов.
- Подписание договора купли-продажи предприятия сторонами.
- Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости (предприятия) по месту регистрации предприятия как имущественного комплекса.
- Передача имущественного комплекса на основании передаточного акта.
- Государственная регистрация права собственности на недвижимость (предприятие) по месту регистрации предприятия как юридического лица.
Поскольку в имущественный комплекс включаются отдельные объекты недвижимого имущества, то одновременно с регистрацией сделки по продаже предприятия происходит и регистрация прав на нежилые помещения и прочую недвижимость.
Именно с момента госрегистрации сделки купли-продажи предприятия и прав на отдельные объекты недвижимого имущества к покупателю переходят все права и обязательства, связанные с функционированием предприятия как имущественного комплекса.
Стоит отметить, что имущественный комплекс может продаваться и с определенными недостатками, которые обязательно должны быть указаны в договоре купли-продажи предприятия. Разумеется, цена в данном случае должна быть ниже, а если предприятие передано с недостатками либо с какими-либо обязательствами, касающимися его деятельности, и эти недостатки или обязательства не указаны в договоре купли-продажи или передаточном акте, то покупатель вправе требовать уменьшения стоимости даже после заключения договора. Главное, чтобы недостатки или обязательства не могли быть обнаружены покупателем своевременно.
Если предприятие продается с недостатками, то все равно необходима регистрация договора, а также регистрация передаваемых по нему прав на нежилые помещения и земельные участки.
Источник: jusliberum.ru
Сделки с предприятием как имущественным комплексом
Буркова А., старший научный сотрудник Института сравнительного правоведения и законодательства при Правительстве Российской Федерации.
В России существует такой объект права, как предприятие. Однако на практике мало кто реально сталкивался с этим институтом и понимает его значение.
В настоящей статье мы хотели бы остановиться на регулировании «предприятия как имущественного комплекса» и практике, которая существует на данный момент по использованию этого института.
Понятие
Понятие предприятия дается в ст. 132 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК). Согласно этой статье:
«1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».
Таким образом, как следует из этой статьи, предприятие:
- представляет собой имущественный комплекс;
- рассматривается как недвижимость;
- может включать в свой состав все виды имущества, предназначенные для его деятельности.
В отношении предприятия возможны различные действия: его продажа и покупка, залог, аренда, передача в уставный капитал и т.д.
Продажа предприятия
Предприятие как имущественный комплекс может быть продано или куплено.
Согласно ст. 559 ГК:
«1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
2. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.
3. Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность».
Таким образом, как следует из этой статьи, при продаже предприятия продавец передает все имущество предприятия покупателю, за исключением:
- прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам;
- случаев, если иное предусмотрено договором в отношении интеллектуальной собственности;
- прав продавца, полученных им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Статья 561 ГК также разрешает сторонам при продаже исключать иное имущество, права и обязанности, которые не подлежат передаче покупателю, хотя они могут входить в состав предприятия.
Договор продажи предприятия заключается в письменной форме. При этом в ст. 560 ГК прямо указано, что такая письменная форма должна быть в виде составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. К договору продажи предприятия должны прилагаться следующие документы:
- акт инвентаризации;
- бухгалтерский баланс;
- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
- перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Дополнительно к письменной форме договора ст. 560 ГК о продаже предприятия устанавливает требование государственной регистрации договора продажи предприятия. Договор продажи предприятия считается заключенным с момента такой регистрации.
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия (ст. 562 ГК).
Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.
Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении продавцом причиненных этим убытков либо о признании договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.
После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.
Согласно ст. 563 ГК, «передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты».
При этом при передаче предприятия следует разделять момент передачи предприятия покупателю и момент перехода права собственности на предприятие.
По ст. 563 ГК, «предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия».
Согласно ст. 564 ГК:
«1. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.
2. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (статья 563).
3. В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено».
Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками предусмотрены ст. 565 ГК и включают в себя как санкции, предусмотренные законодательством, так и договором между сторонами.
Таким образом, при продаже предприятия существуют следующие требования:
- письменная форма договора;
- государственная регистрация договора;
- уведомление кредитора по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия;
- передача предприятия осуществляется по передаточному акту.
Залог предприятия
В отношении предприятия могут быть заключены договоры залога.
В соответствии со ст. 340 ГК, «при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором».
Согласно ст. 70 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права».
Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.
При этом стоит отметить, что не все обязательства могут быть обеспечены залогом предприятия. Согласно ст. 71 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
«1. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.
2. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке».
Таким образом, при ипотеке предприятия:
- сумма обеспечиваемого обязательства должна составлять не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию;
- право на обращение взыскания на предмет ипотеки возможно не ранее чем через один год после заключения договора об ипотеке.
В отношении заложенного предприятия по ст. 72 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель имеет следующие права:
- залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке;
- без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке.
Залогодержатель имеет следующие права:
- в случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя (ст. 72 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
- в случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, требовать обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 73 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Взыскание на заложенное имущество при ипотеке предприятия может быть произведено только по решению суда (ст. 73 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество (ст. 73 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Аренда предприятия
В соответствии со ст. 607 ГК предприятия могут быть переданы в аренду. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 656 ГК:
«1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами».
В соответствии со ст. 657 ГК:
«1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.
- Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.
- Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
- После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора».
Таким образом, при аренде предприятия:
- передается предприятие как имущественный комплекс;
- права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, как правило, не подлежат передаче арендатору;
- кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.
Как и при продаже предприятия, договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ст. 658 ГК).
В отношении аренды предприятия, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом (ст. 660 ГК).
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (ст. 660 ГК).
Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (ст. 661 ГК).
На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661 ГК).
Иные сделки и операции с предприятием
Какие иные сделки и операции могут осуществляться с предприятием?
Предприятие как имущественный комплекс может передаваться в доверительное управление (ст. 1013 ГК).
Предприятие также может быть предметом лизинга, как это указано в ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».
Предприятие может быть внесено и в уставный капитал (смотри, например, Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 марта 2008 г. N 3048/08).
Хотя законодательство разрешает осуществление достаточно широкого круга сделок с имущественным комплексом, на практике сделки с имущественным комплексом обыкновенного коммерческого предприятия не часты. Это может быть связано с несколькими причинами. Во-первых, необходимостью регистрации предприятия как недвижимости. Во-вторых, непривычностью восприятия предприятия / имущественного комплекса как объекта прав. Однако ситуация может измениться с развитием хозяйственной практики в будущем.