На рынке коммерческой недвижимости происходят серьезные перемены
Торговые центры во Владивостоке переживают переформатирование: от «крытых рынков» для крошечных бутиков — к местам размещения крупных арендаторов. Комплексы, которые не вписывается в эту тенденцию, не выдерживают конкуренции с «новым поколением» ТРК и выставляются на продажу едва ли не оптом.
Смена концепции
В последние 4–5 лет доходность торговых центров как арендного бизнеса резко снизилась, отмечает руководитель приморского филиала Российского аукционного дома Дмитрий Пуриков. Эксперт связывает данный тренд с общей экономической ситуацией, ростом курса доллара и снижением возможности закупки товаров, с падением покупательной способности.
В торговлю заходят крупные федеральные операторы — мелкие предприниматели, которые являются арендаторами в ТЦ, не выдерживают конкуренции. Если раньше торговые центры с минимальной доходностью существовали, то теперь стало невыгодно их содержать. Сказывается насыщенность торговыми центрами более современного формата, особенно во Владивостоке. Общее количество ТЦ растет, они переформатируются. Перепрофилированные, реконструированные здания старой застройки, где размещались с начала 1990-х торговые комплексы, себя изживают.
Как с нуля открыть точку в Торговом Центре. Бизнес в ТЦ
«От убыточных торговых центров, доходность которых снижается и будет снижаться, стараются избавляться, — констатирует Дмитрий Пуриков. — Мало кто будет продавать нормально работающий торговый центр с хорошей доходностью — за исключением, конечно, форс-мажорных ситуаций. Как определяется ликвидность предложения? Выручка от аренды, помноженная на период времени. Если полученная сумма не достигает стоимости продажи, покупать такое здание никто не будет. Срок окупаемости стандартный — обычно 7–8 лет».
В настоящее время во Владивостоке продается значительное количество торговых центров. Например, «Надежда» и «Ориент» на Фадеева — на 4,4 и 1,5 тыс. кв. м; этаж в ТЦ на Фастовской (7,5 тыс. кв. м); торгово-производственный комплекс на ул. Русской, рядом с автовокзалом, площадью 2,2 тыс. кв. м; комплекс в районе Борисенко, размером около 1,5 тыс. кв. м, ТЦ «МАРС». Самым крупным по цене является бизнес-центр «Фрегат» на Светланской — его хотят продать за 765 млн руб. Продаются объекты в центральных районах и пригороде, крупные по площади и сравнительно небольшие.
«ТК на Фадеева выставлены давно, — указывает генеральный директор «Индустрия-Р» Сергей Дымченко. — Наверное, продажа связана со снижением доходности торговых центров и их несоответствием нынешнему формату. Комплексы на Фадеева — по большому счету китайские рынки под крышей, потребителю необходимо другое. Современный торговый центр — место, куда идут не просто за покупками, а отдохнуть, перекусить, посмотреть кино, посетить парикмахерскую и так далее».
«В сегменте торговых помещений наблюдается падение спроса, — указывает руководитель ООО «Центр развития инвестиций» Марина Макеева. — Что связано как с замедлением темпов роста экономики, так и с существенным увеличением издержек собственников. Играют роль такие факторы, как пересмотр налога на имущество в соответствии с кадастровой стоимостью, ужесточение противопожарных требований».
Бизнес-план торгового центра. ТРЦ, ТЦ, ТРК, как прибыльная бизнес-идея! Как открыть торговый центр?
На рынке аренды наблюдается понижение спроса на торговые площади, снижение средней ставки, частая ротация арендаторов и рост срока экспозиции, отмечает руководитель отдела продаж в ESTATE GROUP Андрей Рысенков. Эксплуатация зданий требует постоянного вложения денежных средств, и стоимость ее только растет.
«Часто к решениям о продаже приводит отсутствие желания или возможности заниматься собственными объектами, — считает Рысенков. — Рынок на месте не стоит, появляется все больше коммерческих объектов, конкуренция растет».
«ТЦ в неспециализированных зданиях стареют, в том числе морально, им трудно конкурировать, — уверен директор ГК «Зеленый остров» Максим Голишев. — Что касается предложения торговых площадей в аренду: их избыток, многие пустуют, и не только потому, что ТЦ стало больше. Сфера торговли вообще переживает сложное время».
«Продажа готовых торговых центров — это нормальный процесс, — говорит директор ООО «Городской риелторский центр» Сергей Косиков. — Кто-то изначально планирует построить, «упаковать» и продать ТЦ как готовый бизнес, кто-то находит для себя более интересные цели для инвестиций. Но очень часто причина продажи — это устаревание формата».
Бизнес для миллиардеров
Другой вопрос — несмотря на избыток предложения, собственники не спешат снижать стоимость выставленных на продажу зданий. Как считает Сергей Косиков, «в 90% случаев цены предложений значительно завышены. Но это ни о чем не говорит. Нельзя вести речь о стоимости «квадрата» при продаже целиком торгового центра, здания продаются как бизнес. Другая ситуация — продажа отдельного помещения внутри ТЦ».
Общая и «полезная» площадь объекта — факторы, которые влияют на доходность ТЦ. В зависимости от существующей или планируемой доходности, от возможности увеличить доход, от суммы дополнительных инвестиций зависит и итоговая цена. На стоимость влияют и такие факторы, как месторасположение, техническое состояние, инфраструктура объекта и особенно наличие арендаторов. В последнем случае торговый центр рекламируют и продают «вместе с клиентами».
По оценке Максима Голишева, «срок окупаемости таких инвестиций растет, подходит к 10 годам и даже выше. Раньше он составлял 5–7 лет. Тем не менее покупатели есть и при такой отдаче».
Специалисты считают, что цена квадратного метра говорит о выставленном на продажу объекте не больше, чем «средняя температура по больнице». Действительно, разброс существенный. Стоимость квадратного метра может быть меньше 10 тыс. руб., но зачастую превышает 100 тыс. «Рынок формируется ценами предложений, а вот насколько он активен, покажет разница между ценой предложения и ценой сделки, периодом публичной оферты, — утверждает Марина Макеева. — Стоимость объекта коммерческой недвижимости зависит от его месторасположения и класса. В центре — 40–150 тыс. рублей за квадратный метр, в отдаленных районах цены ниже».
К примеру, «давно выставленный» ТЦ на Фадеева размером 1,5 тыс. кв. м продавец оценивает в 87,8 млн руб. Комплекс такой же площади в Советском районе, на Бийской, реализуется за 25 млн руб. А за комплекс в районе Борисенко площадью в полторы тысячи «квадратов» просят 180 млн. Как пример совсем недорогой недвижимости — торговое помещение площадью 2100 кв. м на Юмашева: продается за 18 млн руб.
Кто же покупает торговые комплексы — за десятки и сотни миллионов? Максим Голишев считает: «ТЦ — бизнес для крупного капитала, хорошее вложение, более выгодное, чем жилье». По словам Андрея Рысенкова, приобретателями ТЦ могут быть как небольшие частные инвесторы, так и крупные организации, для которых торговая деятельность — не обязательно профильная. В последнее время растет интерес к приморским торговым центрам у иностранных инвесторов из стран АТР.
«Покупателями могут выступать либо уже существующие торговые сети с целью охвата территории, либо сторонние инвесторы для быстрого захода на этот рынок, — утверждает Сергей Косиков. — И в большинстве случаев это местные, дальневосточные структуры. После покупки практически всегда происходит переформатирование объекта».
Рантье здесь не место
Крупные долговременные вложения имеют свою специфику. Максим Голишев так оценивает предпринимателей, вложивших средства в ТЦ: «Люди играют «в долгую». Обычное дело может свернуться при неправильном подходе за год, здесь путь более длинный, и ошибки «выхватываются» не сразу. Бизнес хороший, но им надо заниматься. Логика рантье: куплю и буду лежать на спине — сегодня не работает.
Надо нанимать профессионалов и постоянно улучшаться. Когда у всего бизнеса сложная ситуация, арендодателям также приходится поднапрячься».
Строителям собственных ТЦ сегодня непросто из-за ужесточения требований госструктур. Прежде всего — к пожарной безопасности. Известный девелопер Галуст Ахоян упоминал, что требования к системам пожаротушения в крупных торговых центрах подчас превышают возможности городской системы водоснабжения.
«Государство требует все больше и больше. Сам я за безопасность, но речь уже о перестраховке, — говорит Максим Голишев. — Случается, проект был защищен и принят, но требования безопасности в процессе строительства ужесточаются, да еще и не раз. Знаю несколько застройщиков, которые оказались в подобной ситуации».
Качество проверок ТЦ приобрело другой уровень. «На что раньше могли закрыть глаза, сегодня изучается контролирующими структурами очень серьезно, — говорит Дмитрий Пуриков. — Если раньше хозяин торгового центра мог сэкономить на безопасности, сегодня надо вкладываться по полной. Системы пожаротушения, дымоудаления, кондиционирования — все это недешево».
Издержки арендодателей растут, в отличие от прибылей. Пустующие торговые помещения — чистый убыток, ведь за них также надо платить налог, отапливать, убирать, охранять. «Новички в нашем бизнесе часто ошибаются, потому что здесь требуется профессионализм, от проектирования до управления, — говорит Максим Голишев. — К примеру, надо понимать, какой пул арендаторов набирать, как их удерживать.
Если ТЦ несет какой-то флаг, то не должен его опускать. Часто в угоду прибыли начинают размывать формат. К примеру, есть в Приморье ТЦ «Находка-Мега». Заходили на рынок как «премиум» и приглашали соответствующих арендаторов, но не вытянули. Площади избыточные, и некуда деваться — запускают китайцев: других арендаторов нет».
Каждому — свой ТЦ
Насчет того, в какую сторону будут развиваться торговые центры Приморья, мнения разные. Текущая тенденция — сравнительно небольшие торговые центры, ТЦ устаревшего формата, уступают место мегамоллам. По настоящему современными торговыми комплексами наши эксперты считают «Седанку-Сити», «Калину Молл» и — с некоторыми допущениями — ТРЦ «Дружба» в районе автовокзала. Первые два обладают площадью размещения более 90 тыс. кв. м, третий — 63 тыс. В приморской провинции о чем-то похожем речи не идет.
«В целом предложение превышает спрос, но крупные торговые центры благодаря своей маркетинговой стратегии заполнены на 100%. Яркий пример — «Седанка-Сити», — говорит Марина Макеева. — Примерно 30% существующих объектов коммерческой недвижимости нуждаются в реновациях. Но насколько это осуществимо, напрямую связано с зонированием».
Существующие ТЦ корректируют планы. Брокер ESTATE BROKERAGE GROUP Ксения Снегирь считает: «Собственники, которые понимают, что происходит сейчас на рынке, меняют концепцию. Идут на уступки, снижают арендные ставки и запускают более крупных, интересных арендаторов. ТЦ в виде бутиков, иначе «крытые базары», постепенно изживают себя. Через несколько лет клиентов там не останется.
Я бы на месте собственников не сдавала площади по 20–30 кв. м, а искала крупных арендаторов».
Несмотря на все «богатство выбора», эксперты уверены: Владивостоку нужны новые торговые центры. «Дефицит есть, поскольку часть ТЦ уже старые и не соответствуют текущей ситуации, — считает Сергей Дымченко. — Торговых центров «по названию» во Владивостоке больше сотни. Но по уровню и качеству с ТЦ столичных городов можно сравнить только «Седанку-Сити» и «Калину Молл». Всего трех-четырех комплексов уровня «Галереи» из Санкт-Петербурга хватило бы за глаза на весь Владивосток».
Максим Голишев вообще считает, что «для внедрения новых торговых площадей не самое подходящее время. Стоимость аренды там достаточно высока, и пустуют в основном новые ТЦ. А тем, кто раньше просто предоставлял торговые площади, никаких услуг не добавляя, тоже выживать непросто. Дополнительные сервисы востребованы все больше и больше.
На мировом рынке торговые центры расслаиваются. Разные ТЦ — для разных целевых покупателей. Каждый может найти свою нишу. Те торговые центры, где хозяева или операторы занимаются развитием, не пустуют».
Источник: konkurent.ru
Объявления на продажу торгового центра от собственника и бизнес — брокерских компаний.
На данной странице нашей платформы готового бизнеса опубликованы все объявления на продажу торгового центра. Предложения на сайте выставлены как непосредственно от собственников (владельцев) бизнеса, так и различных брокерских/риэлторских компаний оказывающих услуги юридического сопровождения продажи бизнеса.
Готовый бизнес (малый или крупный) представлен в широком диапазоне конечной стоимости, начиная от недорогих предложений с возможной рассрочкой и заканчивая высокодоходным, с крупными капиталоемкими вложениями, связанными с тем, что материальные активы (недвижимость, земельный участок и т.д.) могут быть в собственности (на балансе). Базовая публикация объявления на сайте происходит на бесплатной основе, поэтому если Вы в данный момент решили продать свой бизнес без посредников, то от Вас потребуется только немного времени, чтобы оформить его описание на нашем сайте.
Хотелось бы отметить, что для крупных риэлторских и юридических компаний на нашем сайте реализован функционал автоматического импортирования объявлений, что значительно экономит время при работе с большим количеством объектов. При непосредственном просмотре какого — либо (частного или брокерского) объявления о продаже бизнеса, Вы можете подключить подписку для отслеживания стоимости заинтересовавшего Вас предложения. Бизнес в большинстве своем продается по различным причинам, поэтому и предложения могут быть как относительно действующего (работающего) рентабельного бизнеса с сотрудниками и наработанной клиентской базой, так и обычной продажей по себестоимости всех активов компании(банкротство), где по каким — то причинам собственник не смог выйти на уровень себестоимости (причиной могут быть не выгодные поставщики, аренда, отсутствие предметных знаний по ведению бизнеса и т.д.). Перепроверяйте компанию на выгодность покупки исходя из своих требований.
Показаны записи 1-20 из 37.
24 октября, 2022
Продажа готового бизнеса
№ 27720 Торговый центр (2 здания) Срочная продажа! ТЦ «Семь Звёзд», 2 здания на земельном участке 25 соток (земля и строения в собственности). В здании постоянные арендаторы. Подробности расскажу по телефону. Собственник: Елена Сергеевна Збавитель
Источник: www.biztotal.ru
Продажа | Торговые центры в России
Включая: бизнес-центры | торговые дома | торгово-выставочные центры | еще тц | трц
Связанный раздел: помещения для торговых центров
116 000 000 руб.
Действующий торговый центр
Продам свой бизнес. Действующий торговый центр. Расположен в центре г. Тарко-Сале. Бизнес прост для понимания — это сдача в аренду площадей. Основные арендаторы – предприниматели, а также крупные федеральные компании.
Срочно , Хороший , В многолюдном месте
86 000 000 руб.
Арендный бизнес
Продам свой бизнес — торговый центр общей площадью 1000 м.кв. в районном центре Пуровского района г. Тарко-Сале. Здание в собственности. Со стабильными арендаторами. Бизнесу больше 13 лет. Не требует постоянного внимания владельца.
Лучший , С оборотом , С газом
151 000 000 руб.
Торговый центр
Полностью в аренде.
Рентабельный , Индивидуальный предприниматель (ИП) , С газом
951 000 000 руб.
Торговый комплекс Шушары Санкт-Петербург
Санкт-Петербург Пушкинский
18’490 м2 с ЗУ в собственности 16’900 м2 Окупаемость — 6 лет! Мощность 1400 кВт. Подземная и наземная парковка. Плюс 2 капитальных павильона, выделенных в отдельный кадастр. Общий арендный поток- 13,6 млн. руб. мес.
Без или минимальные вложения , Действующий , Недорогой
80 000 000 руб. — 120 000 000 руб.
ТЦ с готовым работающим бизнесом
ПРОДАЁТСЯ ТЦ общей площадью 2000 м^2 на зем. участке площадью 1800 м^2. с готовым работающим бизнесом. Вся площадь заполнена арендаторами. Здание расположено в центральной части города на большом автомобильном трафике.
Микро (мини) бизнес , Мебель , С отоплением
18 900 000 руб.
Арендный бизнес, Торговый центр
Красногорск
Торговый центр 765 м2 общая,МО Красногорск, аренда 5 лет, регистрация договора в росреестре, обременение здания на 5 лет до конца 2027 г Локация идеальна,36 метров от выхода МЦД2(назмное метро), ЖК 19 высотных домов, население 5000 человек, проходимость в ЖК только через ТЦ.
С подъездными путями , Интересный , В проходном месте
161 000 000 руб.
Торговый центр
Кисловодск
Срочная продажа. ТЦ «Семь Звёзд», 2 здания на земельном участке 25 соток (земля и строения в собственности).В здании постоянные арендаторы. Подробности расскажу по телефону.
Действующий , Недорогой , Арендный
301 000 000 руб.
Торговый центр «Айсберг» г. Балашов
Продается торговый центр «Айсберг», расположенный по адресу Саратовская область, г. Балашов ул.30 лет Победы. Год постройки 1964 г. Введен в эксплуатацию в 2014 г. Общая продаваемая площадь торгового центра – 8681 м2
Без или минимальные вложения , Действующий , Недорогой
401 000 000 руб.
Торгово-развлекательный комплекс
Симферополь
Продается НОВЫЙ торгово-развлекательный комплекс общей площадью 5100,0 кв.м. Общая площадь всех строений — 6000 кв.м. Год постройки — 2021 год. Два этажа, грузовой лифт, несколько входов, две рампы, входная группа оборудованная для маломобильных групп.
С материальными активами , Действующий , Арендный
501 000 000 руб.
Торгово-ярморочного комплекс
Симферополь
