они определенным лицом. Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «КЗОРС» зарегистрировано 26.05.1999, основной вид деятельности – производство оружия и боеприпасов. В проверяемом периоде Завод применял УСН с объектом налогообложения – доходы, уменьшенные на величину расходов.
Учредителями Общества являются: — Яфаркин Л.М. (с 01.11.2002 по 27.10.2015 — доля участия 100%, с 28.10.2015 — 70%), — Яфаркин Э.Л. (сын Яфаркина Л.М.) – доля участия 15% (работал помощником юриста Общества), — Киселев Н.Н. (супруг директора ООО «КЗОРС») – доля участия 15% (работал в должности заместителя директора Общества). Директор Завода — Киселева С.Н. 24.08.2006 ООО «КЗОРС» в лице директора Киселевой С.Н. обратилось в Администрацию МО «Город Киров» с заявлением № 406 о рассмотрении возможности предоставления Заводу в аренду земельного участка, прилегающего к парку Победы и кинотеатру «Восток» для строительства спортивно-оздоровительного комплекса. На основании обращения Завода от 24.08.2006 комиссия по выбору земельных участков администрации г. Кирова приняла решение о
Система налогообложения УСН доходы минус расходы | Упрощёнка 15% для ИП и ООО
применение УСН. По данным книги доходов и расходов ООО «К-2» за 2013 год доходы, учитываемые при исчислении налоговой базы по УСН, составили 33 660 107,82 руб., в том числе за 3 квартал 2013 – 14 752 137,25 руб., за 4 квартал 2013 – 18 907 97,57 руб. Соответственно суммарный доход взаимозависимых лиц ООО «Стандарт» и ООО «К-2», составляет за 2013 год 93 086 494,67 руб. Проверкой установлено, что как в ООО «Стандарт», так и в ООО «К-2» арендные отношения возникали с одними и теми же арендаторами, при этом порядок начисления арендной платы и условия расчетов с арендаторами в связи с возникновением нового собственника – ООО «К-2» остались неизменными. В этой связи, как правильно отметил суд первой инстанции, поскольку смена собственников имущества ТРЦ «Карамель» от одного взаимозависимого лица к другому не привела к каким-либо изменениям, связанным с эксплуатацией торгового центра, порядка получения прибыли, не повлекла смену арендаторов и стоимости аренды площадей,
никаких доказательств, подтверждающих приобретение указанного имущества с целью удовлетворения его личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей. Кроме того, как правомерно указал суд первой инстанции, ИП Бозриков Д.В. в качестве индивидуального предпринимателя зарегистрирован 21.12.2009. В проверяемом периоде Заявитель, осуществляя деятельность, применял упрощенную систему налогообложения (далее — УСН), выбрав в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов (15%). В ходе проведения выездной налоговой проверки установлено, что фактически за проверяемый период 2015, 2016, 2017 годы ИП Бозриков Д.В. (ИНН 644008574052) осуществлял следующие виды деятельности: — покупка и продажа недвижимого имущества (земельных участков), — предоставление в аренду транспортного средства, земельных участков, нежилого помещения, — предоставление заемных средств под проценты. Таким образом, оценив в совокупности результаты мероприятий налогового контроля, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя о признании недействительным решения налогового органа в указанной части. Кроме того, в ходе выездной налоговой
УСН ДОХОДЫ ИЛИ ДОХОДЫ МИНУС РАСХОДЫ
Федерации, Шакиров Ш.Т. предоставил копию договора аренды самоходных машин без экипажа от 01.03.2017, заключенного с ООО «ПИН» на аренду 3 комбайнов. Также ИП Шакиров Ш.Т. предоставил копию книги учета доходов и расходов организаций и ИП, применяющих упрощенную систему налогообложения за 2017 год, что подтверждает применение Шакировым Ш. Т. в 2017 году УСН. В ходе анализа представленной книги учета доходов и расходов организаций и ИП, применяющих упрощенную систему налогообложения за 2017 год, установлено, что в ней Шакиров Ш.Т. отражает доходы, поступившие от ООО «ПИН». В рамках проверки установлено, что ИП Шакиров Ш. Т. заключил с ООО «ПИН» договор аренды самоходных машин без экипажа, что свидетельствует о том, что ООО «ПИН» арендовало только комбайны, а наемных работников в это время у ООО «ПИН» не было. Сведения по форме 2-НДФЛ на работников ООО «ПИН» за 2017 год не предоставляло. Комбайны (гос. номер 0346КУ23, 0341ку23, 0338КУ23, 0333ХА23), на которых осуществлялись услуги по уборке
– 2 023,6 тыс.руб.; компенсации затрат за аренду земельного участка под сооружение – 564,0 тыс. руб.; предпринимательская прибыль (затраты 3 487,6 тыс. руб., из нормы 15%) – 523,1 тыс.руб.; налог на доходы при УСН (доходы 4 010,7 тыс. руб.) – 256,0 тыс.руб. Как следует из экспертного заключения и пояснений административного ответчика, регулятором учтены расходы по аренде сооружения в размере 799 270,91 тыс. руб., исходя из амортизации сооружения (балансовая стоимость, определенная на основании инвентарной книги, в размере 11 686 825,46 руб.; сооружение отнесено к 6 амортизационной группе срок полезного использования – 15 лет, годовая сумма амортизации в год составит – 779 121,70 руб., в месяц – 64 926,81 руб.); обязательного платежа арендодателя в качестве арендной платы за землю в размере 45 440,6 руб. в месяц, на основании договора аренды от 10 августа 2017 года № 191, заключенного между ИП С. и Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района Пермского края. В
Источник: lawnotes.ru
Будет ли учитываться при продаже кадастровая стоимость недвижимости и земельного участка, а она составляет 6 млн. руб.?
Напряженный график не позволяет посещать мероприятия по повышению квалификации?
Консультация предоставлена 12.04.2018 года
Индивидуальный предприниматель (далее также — предприниматель, ИП), который находится на УСН с объектом налогообложения «доходы за вычетом расходов», приобрел у банка право требования на заложенное недвижимое имущество (склады и земельный участок, далее также — недвижимость) за 2 млн. руб. для перепродажи, не используя их в предпринимательской деятельности. Далее он получил недвижимость в собственность с целью продажи. Недвижимость будет реализована лицу (лицам), не являющемуся взаимозависимым с ИП. Согласно данным ЕГРИП в числе видов деятельности, которыми занимается предприниматель, есть продажа недвижимости и соответствующий код ОКВЭД. Ранее ИП уже приходилось заниматься продажей объектов недвижимости.
1. Будет ли учитываться при продаже кадастровая стоимость недвижимости и земельного участка, а она составляет 6 млн. руб.?
2. Должны ли мы в расчет налоговой базы принимать во внимание сумму в виде 70% кадастровой стоимости?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Для целей определения налоговых обязательств ИП по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в данном случае не будет учитываться кадастровая стоимость реализуемой недвижимости ни полностью, ни в какой-либо части, в том числе в размере 70 процентов. Доход от продажи недвижимости, подлежащий признанию в налоговом учете, будет определяться предпринимателем исходя из размера фактически полученного в оплату недвижимости встречного представления, размер которого обусловливается установленной сторонами договора купли-продажи ценой.
В связи с продажей недвижимости предприниматель в рассматриваемой ситуации должен будет признать при расчете налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее — Налог), доход от реализации товаров (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 248, п.п.
1, 2 ст. 249, п. 1 ст. 346.15, п. 2 ст. 346.18 НК РФ). Сделать это будет нужно по факту поступления денежных средств на его счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) перед ним за недвижимость иным способом (п.
1 ст. 346.17 НК РФ).
Определение доходов для целей исчисления налоговых обязательств по Налогу осуществляется на основании первичных и других документов, подтверждающих полученные налогоплательщиком доходы, и документов налогового учета (абзац шестой п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
Таким образом, доход от продажи недвижимости, подлежащий признанию в налоговом учете, будет определяться ИП исходя из размера фактически полученного в оплату недвижимости встречного представления, размер которого обусловливается установленной сторонами договора купли-продажи ценой (ст.ст. 421, 424, 555 ГК РФ).
Подчеркнем, что гражданское законодательство не ограничивает стороны договора купли-продажи недвижимости в согласовании любого условия о цене этого договора, равно как и не обязывает ориентироваться при этом на кадастровую стоимость недвижимости.
Не требуют оценивать налогооблагаемый доход от реализации недвижимости с учетом размера ее кадастровой стоимости и нормы главы 26.2 НК РФ.
Соответственно, для целей определения налоговых обязательств предпринимателя по Налогу в данном случае не будет учитываться кадастровая стоимость реализуемой недвижимости ни полностью, ни в какой-либо части, в том числе в размере 70 процентов.
Учитывая, что недвижимость будет реализована ИП лицам, не являющимся по отношению к нему взаимозависимыми (ст. 105.1 НК РФ), заметим, что цены, которые будут применены в сделках купли-продажи, а также полученные предпринимателем доходы, будут признаваться рыночными для целей налогообложения (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).
Вместе с тем, требование о необходимости исчисления налоговых обязательств исходя из 70 процентов кадастровой стоимости реализованной недвижимости, определенной по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на нее, в случае, если фактическая цена продажи недвижимости меньше указанной величины, установлено в п. 5 ст. 217.1 НК РФ и является актуальным исключительно в отношении НДФЛ.
Предприниматели же, применяющие УСН, освобождаются от обязанности по уплате НДФЛ в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за рядом исключений, не распространяющих своего действия на рассматриваемый случай (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Следовательно, они не применяют в отношении указанных доходов положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ.
Как мы поняли, Вы исходите из того, что доход от продажи недвижимости будет являться полученным ИП от предпринимательской деятельности и, соответственно, будет облагаться в рамках УСН. Мы солидарны с данной точкой зрения. Учитывая, в частности, что ИП в анализируемой ситуации получил недвижимость в собственность с целью продажи, а не для личного использования, ранее осуществлял подобные операции и заявил в качестве осуществляемых видов предпринимательской деятельности продажу недвижимости, считаем, что доход, полученный от продажи складов и земельного участка, не должен облагаться НДФЛ (смотрите, например, письма Минфина России от 24.05.2016 N 03-04-05/29559, от 28.10.2013 N 03-11-11/45470, от 23.04.2013 N 03-04-05/14057, постановление АС Северо-Западного округа от 09.02.2017 N Ф07-13905/16 по делу N А42-3269/2016). Поэтому оснований для применения в данном случае п. 5 ст. 217.1 НК РФ мы не видим.
При этом вопрос квалификации дохода от продажи недвижимости в качестве полученного от предпринимательской деятельности является неоднозначным (подробнее смотрите Энциклопедию решений. Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН). Не исключено, что налоговые органы будут руководствоваться иной точкой зрения.
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член Российского Союза аудиторов Буланцов Михаил
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий
Источник: garant-victori.ru
Как компании на ЕСХН учесть расходы на покупку земли
Компания на ЕСХН может признать лишь те расходы, которые поименованы в закрытом перечне. При этом затраты на приобретение земли учитывают по особым правилам. Статья поможет вам в них разобраться. А также подскажет, как поступить, если вы продали участок раньше срока, определенного в Налоговом кодексе РФ.
По каким правилам списывать расходы на земельные участки
Стоимость приобретенной земли относится к расходам, которые учитывают при ЕСХН. Основание – подпункт 31 пункта 2 статьи 346.5 Налогового кодекса РФ.
Такие расходы признают равномерно в течение срока, определенного сельхозпроизводителем, но не менее семи лет (абз. 1 п. 4.1 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ). При этом их списывают равными долями за отчетный и налоговый периоды.
Чтобы учесть затраты на землю, хозяйство должно выполнить три условия:
1) оплатить землю;
2) использовать приобретенные участки в сельхоздеятельности;
3) подтвердить, что оно подало документы на госрегистрацию сделки с недвижимостью (то есть у предприятия должна быть расписка территориального подразделения Росреестра в получении документов).
Что касается госпошлины, которую взимают за совершение сделки с недвижимостью, ее можно включить в расходы на дату уплаты (подп. 23 п. 2, подп. 2 п. 5 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ).
Пример 1. ООО «Колос» приобрело земельный участок для выращивания сельхозпродукции. Деньги за участок (5 млн руб.) компания перечислила продавцу 2 февраля.
Акт приема-передачи земли стороны подписали 27 февраля. А 5 марта представитель ООО «Колос» подал документы на государственную регистрацию права собственности на землю. В этот же день организация уплатила госпошлину – 350 руб.
Свидетельство о праве собственности на участок компания получила 3 апреля.
Бухгалтер ООО «Колос» отразила земельный участок в составе основных средств по первоначальной стоимости в сумме фактических затрат на его приобретение (абз. 2 п. 5, п. 7, 8 ПБУ 6/01).
В налоговой учетной политике закреплено, что расходы на покупку земельных участков списываются семь лет.
В учете хозяйства бухгалтер сделает следующие проводки.
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– 5 000 000 руб. – перечислена оплата за земельный участок продавцу;
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
– 5 000 000 руб. – отражены затраты на приобретение земельного участка.
ДЕБЕТ 68 субсчет «Государственная пошлина»
КРЕДИТ 51
– 350 руб. – перечислена госпошлина за регистрацию права собственности на землю;
ДЕБЕТ 08
КРЕДИТ 68 субсчет «Государственная пошлина»
– 350 руб. – включена госпошлина в стоимость земли;
ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 08
– 5 000 350 руб. (5 000 000 + 350) – включен приобретенный земельный участок в состав основных средств.
В целях ЕСХН организация будет списывать стоимость участка каждые полгода в размере 357 142,85 руб. (5 000 000 руб.: 14).
Как отражать затраты на землю в книге учета доходов и расходов
В отличие от организаций индивидуальные предприниматели должны вести книгу учета доходов и расходов для расчета ЕСХН.
Порядок ведения и форма книги утверждены приказом Минфина России от 11 декабря 2006 г. № 169н.
Расходы на покупку прав на земельные участки приводят в графе 5 раздела 1 книги. Их отражают равными долями в каждом полугодии в течение срока, определенного предпринимателем. И делать это надо начиная с полугодия, в котором ИП приобрел права на участок. Но не менее семи лет (п. 3.5 Порядка, утвержденного приказом Минфина России от 11 декабря 2006 г. № 169н).
Пример 2. Предприниматель купил участок в марте 2015 года. Он определил, что расходы будет списывать семь лет. Исходя из этого, затраты надо разделить на 14 полугодий. Рассчитанную величину ИП будет отражать в графе 5 раздела 1 книги в последний день отчетного (налогового) периода начиная с первого полугодия 2015 года.
Что делать, если хозяйство продало участок до срока
Рассмотрим, как поступить, если участок продан ранее семи лет с даты покупки.
Признать в расходах стоимость земли, не учтенную до ее продажи, нельзя.
Пересчитывать налоговую базу не нужно
В пункте 4 статьи 346.5 Налогового кодекса РФ есть норма о том, что при продаже основных средств до окончания определенного срока компания должна пересчитать налоговую базу и уплатить дополнительную сумму налога и пени.
При ЕСХН к основным средствам относят имущество, которое признается амортизируемым в целях налога на прибыль (абз. 15 п. 4 ст. 346.6 Налогового кодекса РФ). Поэтому земельные участки не являются основными средствами (п. 2 ст. 256 Налогового кодекса РФ).
А значит, при их продаже ранее семи лет с даты покупки пересчитывать базу по ЕСХН не нужно.
Это подтверждают и финансисты в письме от 4 июля 2012 г. № 03-11-06/1/15. Чиновники подчеркнули, что в главе 26.1 Налогового кодекса РФ не предусмотрен перерасчет налоговой базы по ЕСХН в рассматриваемой ситуации.
Учесть несписанные расходы не удастся
Проданный земельный участок организация уже не использует в своей предпринимательской деятельности. А значит, расходы на его покупку больше нельзя включать в затраты. И что же делать с той частью стоимости земли, которую предприятие не успело признать?
Для учета расходов на землю есть специальная норма – подпункт 31 пункта 2 статьи 346.5 Налогового кодекса РФ. Поэтому реализуемый участок нельзя рассматривать как товар для перепродажи. Расходы по таким товарам списывают на основании подпункта 24 пункта 2 статьи 346.5 Налогового кодекса РФ. Но к земельным участкам это правило не относится.
Под другие виды расходов, перечисленные в статье 346.5 Налогового кодекса РФ, проданный земельный участок также не подпадает. Получается, что сельхозпредприятие не может списать стоимость земельного участка, не учтенную до его продажи.
Влияют ли доходы от продажи земли на статус сельхозтоваропроизводителя
Однако с таким подходом можно и поспорить.
Для определения статуса сельскохозяйственного производителя необходимо брать только доходы от реализации.
Внереализационные доходы учитывают при расчете единого сельхозналога, но не принимают во внимание, когда определяют статус сельхозтоваропроизводителя (письмо Минфина России от 27 июня 2013 г. № 03-11-11/24463).
По мнению некоторых судей, выручку от продажи земельных участков можно считать доходом от реализации, только если такие операции носят систематический характер. Если же речь идет о разовой сделке, полученные средства доходом от продажи не признают. Соответственно, данную выручку не надо учитывать при расчете 70-процентного лимита. Такую точку зрения высказал, к примеру, Президиум ВАС РФ в постановлении от 9 февраля 2010 г. № 10864/09.
Если же организация систематически продает участки, то доход от их продажи нужно включать в общую выручку от реализации. И уже с учетом этого определять статус сельхозтоваропроизводителя (постановление ФАС СевероКавказского округа от 24 июля 2013 г. № А32-24596/2007-45/127).
Если хозяйство не уложилось в 70-процентный лимит, оно теряет право на ЕСХН с начала того года, в котором лимит был нарушен (п. 4 ст. 346.3 Налогового кодекса РФ).
Как поступить при реализации участка, компания должна решать сама. Если продажа земли носила разовый характер, то есть основания считать, что полученные средства не влияют на статус селхозтоваропроизводителя.
Важно запомнить
Расходы на покупку земли можно признать при ЕСХН. Однако не единовременно, а равными частями в течение как минимум семи лет.
Оставить комментарий
Вы можете оставить свой комментарий. Для этого необходимо заполнить приведенную ниже форму. Поля, отмеченные звездочками, обязательны для заполнения.
454091, г. Челябинск, ул.Красная 63, офис 3
Тел/факс: +7 (351) 729-85-29 (многоканальный),
+7 (351) 264-01-75
Источник: ural-audit.ru
