Понятие «девелопмент» может рассматриваться в двух взаимосвязанных аспектах.
Первый аспект девелопмента состоит в том, что он выступает как преобразование недвижимости.
Развитие недвижимости (девелопмент) представляет качественное, материальное преобразование объектов недвижимости в результате которого создается новый в физическом и экономическом отношении объект недвижимости
С точки зрения материально-вещественного содержания девелопмент включает два варианта (которые органически связаны друг с другом): строительные или иные работы над зданиями или землей и изменение их функционального использования.
Второе значение термина «девелопмент» состоит в том, что под ним понимается особая профессионально-предпринимательская деятельность на рынке недвижимости.
Девелопмент
. Девелопмент – профессиональная предпринимательская деятельность по организации и управлению развитием недвижимости в условиях рыночной экономики
Для девелопера как предпринимателя, организующего и реализующего девелопмент, его смысл состоит именно в возрастании стоимости, поскольку именно это возрастание – источник дохода девелопера, независимо от вида девелопмента.
Перепродажа квартир как бизнес. Ремонт квартиры. Флиппинг
В международной практике выделяется два основных вида девелопмента, критерий выделения которых – участие или неучастие девелопера в финансировании проекта:
– девелопмент за вознаграждение (Fee Development);
– рисковый девелопмент (Speculative Development)1.
Проект
Проект – совокупность взаимосвязанных, скоординированных действий, направленных на достижение определенного, в известной мере уникального результата, и происходящих в течение ограниченного времени
Отличительные характеристики проекта:
– направленность на достижение конкретного конечного результата;
– необходимость выполнения комплекса взаимоувязанных действий;
– ограниченность (конечность) во времени;
– неповторимость и уникальность.
Как нетрудно заметить, по этим параметрам развитие недвижимости может рассматриваться как проектная деятельность:
– девелопмент всегда направлен на достижение строго определенного результата: создание объекта недвижимости с определенными качественными и количественными характеристиками;
– девелопмент предполагает выполнение ряда взаимосвязанных действий, от разработки идеи до сдачи созданного объекта в эксплуатацию, причем в развитие недвижимости включен ряд участников;
– девелопмент всегда предполагает достижение результата в течение определенного времени;
– результат девелопмента всегда неповторим и уникален.
К числу наиболее существенных особенностей проектов девелопмента
следует отнести следующие:
• Проекты развития недвижимости относятся к числу капиталоемких проектов, требующих значительных по объему инвестиций. Объемы финансирования, необходимые для реализации проектов девелопмента по размерамчасто сопоставимы со всем имуществом инициаторов и участников проекта, в подавляющем большинстве случаев не могут быть реализованы безпривлечения внешнего финансирования – средств инвесторов, бюджетныхресурсов, банковских кредитов и пр., а в ряде ситуаций требуют совместного участия частного бизнеса и государства. (В связи с этим проекты по
Как с 0 открыть агентство недвижимости. Откровенно о развитии риэлторского бизнеса. Работа риэлтором
развитию недвижимости реализуются с использованием принципов частно -государственного партнерства).
28 Девелопер, связанный с недвижимостью, является лицом, занимающимся продвижением и выполнением строительных проектов. В некоторых ситуациях он даже вкладывает собственные деньги для построения стабильной и надежной схемы реализации задумки. Фактически абсолютно все риски финансового характера находятся под его ответственностью.
Проще говоря, девелопер — это специалист необычайно широкого профиля. Он управляет и строительством, и инвестициями, и контролированием всего процесса. Современный девелопер должен быть экспертом во многих сферах, которые имеют хотя бы какое-то отношение к недвижимому имуществу. Функции
У профессионального девелопера очень много задач. Функции этого эксперта базируются на знаниях сразу в нескольких направлениях: Оценка рентабельности заключаемой сделки. Необходимо осуществить точный анализ расположения строительного участка, на котором разместится будущая постройка. Также девелопер анализирует ее коммерческие возможности.
Еще девелопер изучает рынок и пытается отыскать предложения для максимально эффективной эксплуатации сооружения. Создание проекта и подсчет финансовых вливаний. Девелопер составляет техническую и инженерную документацию, после чего получает разрешение на проведение строительных работ. Привлечение вкладчиков.
Девелопер производит расчет рентабельности будущего проекта, а также общую сумму его реализации. Инвесторам нужно попытаться доказать, что их риски сведены к минимуму, а прибыль от вложений будет максимальной. Грамотное распределение финансовых средств. Также этот специалист должен предотвратить возможные денежные убытки и правильно контролировать процесс расходов. Урегулирование вопросов, касающихся муниципальных и государственных органов.
Осуществление строительства непосредственно до сдачи строительного объекта в эксплуатацию. Девелопер контролирует все рабочие процессы, учитывает расход стройматериалов, пытается сократить вложения до минимума и повысить цену самой постройки, отыскав «золотую середину». Управление ресурсами — финансовыми средствами, строителями, материалами.
Получение предельно возможной прибыли.
Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:
Источник: studopedia.ru
Будущее технологий в недвижимости: как мы к этому пришли и что нас ждет
В последние несколько лет во всем мире активно развиваются технологические стартапы в сфере недвижимости. Применение инновационных подходов из IT-индустрии к такой традиционной отрасли как девелопмент дает неожиданные результаты. Традиционный пример — это компания Airbnb, которая полностью изменила модель управления недвижимостью и рынок в целом. Как в real estate tech меняются общепринятые подходы и ломаются многолетние традиции?
Недавно я наткнулся на интересную статью в американском Forbes. Там четко и подробно рассказывается о том, как развивался real estate tech. Мне захотелось поделиться с вами этим материалом, в который мы добавили комментарии экспертов. Контент стоит того, чтобы потратить на него 5-7 минут своего времени.
Пришло время больших инвестиций
В 2017-м году венчурные инвесторы вложили более 5 млрд. долларов в real estate tech, что в 150 раз больше 33 млн. долларов, вложенных в 2010-м году. Долгое время они с настороженностью относились к новым технологиям в сфере недвижимости, предпочитая вкладывать деньги в знакомые и понятные бизнес-модели.
Но со временем технологии стали проникать в разные сферы деятельности и способствовать развитию компаний, а также трансформировать отрасли. Такая положительная динамика не могла остаться без внимания венчурных инвесторов, которые постепенно наращивали объем своих вложений и помогали многим стартапам. Два из трех самых ценных стартапов в США сегодня — это WeWork и Airbnb.
Real estate tech стремительно эволюционировали на протяжение последних 5 лет. Если на ранних этапах технологии использовали только крупные компании, которым был нужен определенный «апгрейд», то сейчас технологические компании являются полноценными игроками на рынке недвижимости.
Сегодня компании, владеющие современными технологиями, на равных соперничают с старожилами сектора — отелями, собственниками коммерческой недвижимости, брокерами.
Венчурные инвесторы видят этот рост и поддерживают серьезными инвестициями многие стартапы, которые только собираются выйти на рынок. Следующим этапом эволюции рынка станет переход инициативы — когда технологические компании станут ведущими игроками, контролирующими большинство процессов в отрасли.
Стартапы скорее дополняют друг друга, чем конкурируют с теми, кто уже работает на рынке. В эту категорию входят компании, которые быстро внедряют нововведения, например — виртуальную реальность для создания умных пространств, автоматизированное извлечение и анализ большого объема данных по рынку для эффективного распределения финансовых потоков и т.д.
«Не все участники российского рынка недвижимости успевают угнаться за развитием технологий. Некоторые компании, как и их американские коллеги, недооценили динамику развития сервисов и инструментов, поэтому сейчас им сложно адаптироваться к онлайн-продажам и контролировать процессы на каждом этапе воронки продаж.
Но есть и лидеры рынка, с которых можно брать пример. Например, компания-застройщик ФСК с помощью сервиса повысила точность коллтрекинга с 78% до 96% обращений связанных с utm метками без погрешности. А благодаря сквозной аналитике, проработав весь путь клиента, снизили за 6 месяцев стоимость сделки на 12,7%.
Чтобы быть первым на рынке недвижимости в 2020 году, нужно отслеживать и внедрять новые технологии, анализировать результаты и вносить корректировки в маркетинговую стратегию на основе полученных».
Родион Батудаев (Директор по маркетингу Smartis)
Внимание инвесторов к технологиям и компаниям, предлагающим новые решения, понятно и логично, если учитывать объем американского рынка недвижимости, который, по данным отчета IBIS World Industry Reports, составляет 35 трлн. долларов.
Венчурные инвесторы — рассудительные и предусмотрительные люди, но почему им потребовалось так много времени, чтобы технологии, разработанные специально для рынка недвижимости, начали приносить прибыль серьезных масштабов.
- Снижение значимости и вопрос окупаемости:
— Агенты по недвижимости и брокерские конторы (ключевые посредники) не делали крупных инвестиций в технологии, часто выступая против их внедрения. Они опасались быстрого развития технологий, которое могло привести к снижению их значимости.
— Арендодатели и девелоперы фокусировались на приобретении и/или управлении активами и неохотно инвестировали в технологии. - Понимание полученных данных:
— Информация поступает на нестандартизированные технические платформы.
— Данные со списком объектов недвижимости не обновляются по истечению срока действия предложений (агенты считали выгодным хранение такой информации). - Сложно создать для клиента ценность объекта с помощью виртуальной реальности, так как большинство людей предпочитают физический контакт.
- Нестабильный рыночный спрос — рынок недвижимости проходит через циклы, которые сильно влияют на бизнес, обслуживающий отрасль.
«Ситуация, которая сейчас происходит в мире, меняет отношение девелоперов и агентств недвижимости к продажам. Покупатели, привыкшие оценивать объект в оффлайна, начинают адаптировать к новым условиям. Отсутствие возможности физического контакта подтолкнуло компании к поиску новых решений, направленных на работу с целевой аудиторией.
Например, Филипп Третьяков, главный коммерческий директор ГК «КОРТРОС», рассказывал на нашем апрельском вебинаре — «Как застройщикам привлечь клиентов в условиях отсутствия спроса» об опыте проведения прямых эфиров для покупателей недвижимости. И для чего они в начале апреля запустили youtube-проект «Кортрос Live» и какой профит получили от прямых эфиров».
Дмитрий Кудинов (CEO CoMagic)
Процесс развития real estate tech можно разделить на три этапа, каждый из которых повлиял на то, что мы сейчас видим на рынке.
Этап дополнений
Несмотря на упомянутые препятствия, real estate tech существовали и раньше. В конце 1990-х годов золотая жила венчурного капитала компаний в сфере информационно-программного продукта и торговых площадок дала толчок к развитию real estate tech.
Например, компания CoStar — хранилище данных для коммерческой недвижимости, стала публичной в 1998 году, а в следующем — торговая площадка для жилой недвижимости HomeStore (сейчас Move.com).
В середине 2000-х годов компания Altus Group — система управления данными, создавшая лидирующее в сфере программное обеспечение для управления активами — Argus, вышла на рынок с торговой площадкой для коммерческой недвижимости — LoopNet.
В 2008 году рынок жилой недвижимости вырос. Свою работу начали крупные компании Zillow and Trulia — торговые площадки для приобретения жилой недвижимости.
Этап конкуренции
Второй этап развития real estate tech растянулся на шесть лет. Это привело к появлению двух новых категорий — сервисы с техническими возможностями и пространственный арбитраж, ориентированный на создание потребительской ценности за счет использования физического пространства объекта в зависимости от целей владельца.
Хотя компания AirBnB вписывается в традиционную двустороннюю модель торговой площадки, ее основным преимуществом являются новые способы использования недвижимого пространства, а не только упрощение поиска по традиционному списку «недвижимость или отель».
Тогда как компания WeWork является ярким примером пространственного арбитража, но все больше стремится к тому, чтобы предлагать широкий набор услуг с техническими возможностями.
«AirBnB показало рынку, как могут выглядеть отношения продавца с покупателем, построенные на возможностях технологий. Динамика развития стартапа повлияла на старожил сферы недвижимости, которым пришлось признать самостоятельность и конкурентоспособность технологических компаний.
Тогда как публичное размещение акций Redfin стало зеленым сигналом для многих венчурных инвесторов, которые раньше с настороженностью относились к real estate tech, но потом поняли — там есть деньги, спрос, перспективы».
Родион Батудаев (Директор по маркетингу Smartis)
Пиковой точкой развития real estate tech на втором этапе стал выход на IPO в июле 2017 года компании Redfin, предлагающей брокерские услуги по операциям с недвижимостью при поддержке технологий.
Это была первая технологическая компания, предоставляющая услуги в сфере недвижимости, которая выпустила акции при оценке стоимости, сравнимой с технологическими компаниями широкого профиля.
Большинство примеров успеха на втором этапе развития real estate tech связаны с бизнесом, который смог быстро адаптироваться под новые условия и вырасти за счет использования технологий. Эти компании включали в себя технологический компонент, а также привлекали для получения прибыли человеческие ресурсы или услуги, связанные с недвижимостью.
Какие факторы повлияли на второй этап развития real estate tech:
- Рост стоимости недвижимости на протяжении более пяти лет положил начало благоприятным макрофакторам для объема транзакций, оживления спроса инвесторов и стремления владельцев коммерческой недвижимости и брокеров инвестировать в свои предприятия.
- Представители отраслевого рынка не хотели становиться —«блокбастерами» потенциального будущего в стиле «Netflix» в сфере недвижимости, но понимали, что освоение технологий будет важно для поддержания своей актуальности.
- Успех компании Uber, чей бизнес заключается в монетизации своих технологий посредством работы с сотней контрагентов, продемонстрировал огромный потенциал оперативно-интенсивных бизнесов, работающих на технологии.
«В этом нет какой-то неожиданности или сюрприза из серии — теперь все решают технологии. Рынок двигался к этому постепенно, просто кто-то не был готов признавать столь скорый переход в новую реальность, где компаниям с сфере недвижимости нужно комбинировать разные инструменты и анализировать эффективность каждого из них в отдельно взятый промежуток времени.
Технологии тоже устаревают, появляются новые решения и способы достижения цели. Компаниям в высококонкурентных тематиках, таких как недвижимость, важно отслеживать изменения и нововведения не только в своей отрасли. Знание технологий, которые использует бизнес в работе с клиентами, поможет сыграть на опережение и первым занять нишу».
Дмитрий Кудинов (CEO CoMagic)
Важное отличие между большинством компаний первой и второй волны развития real estate tech заключается в том, что хотя быстрый рост возможен в обоих случаях, капитал, необходимый для расширения технологических услуг, имеет прямую зависимость с ростом. Таким компаниям часто приходится нанимать больше людей и/или обеспечивать больше физического пространства, чтобы увеличивать доходы.
Компания WeWork (вторая волна) привлекла больше капитала в своем цикле серии C (150 млн. долларов), чем компании Zillow, Trulia и LoopNet (первая волна) вместе взятые, начиная с основания до первичного размещения акций всех трех компаний.
Инвесторы и руководители компаний второй волны развития real estate tech должны осознавать потребности своего бизнеса в капитале. Чтобы развиваться и расширять спектр возможностей технологическим компаниям придется инвестировать больше, чем представителям первой волны. От скорости проникновения технологий во все аспекты бизнеса зависит количество денег, которые вложат инвестора.
Вопросы о том, какой объем недвижимости может и/или должен иметь венчурный бизнес, ничем не отличаются от споров инвесторов о том, должно ли владение криптовалютным хедж-фондом выходить за рамки инвестиций в новые финансово-технологические решения.
Рост компаний пространственного арбитража показывает, что технологии необязательно должны быть в основе компании для достижения успеха. Иногда из-за этого сложно разграничить традиционную сферу недвижимости и real estate tech.
В процессе сбора средств для Compass Дэвида (Дэвид Шнайдер, /David Snider/, руководитель-резидент компании Bain Capital, ранее работал в компании Compass) часто просили объяснить, как сервисный бизнес может иметь высокую доходность и оцениваться по категории традиционной технологической компании.
Ответ заключался в том, что оценка должна отражать темпы роста компании в долгосрочной перспективе, прибыльность и устойчивость. Компания, которая соответствует этим критериям, будет расти в стоимости. Технологии — это средства, а не конечная цель создания экономической ценности.
Раздел 2. Рынок недвижимости в системе рынков
Глава 6. Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости
6.2. Развитие объектов недвижимости (девелопмент, ленд-девелопмент, редевелопмент)
Значительное место на рынке недвижимости занимает предпринимательская деятельность, связанная с освоением и развитием земельных участков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости. В странах с развитой рыночной экономикой эта деятельность называется девелопментом.[92]
Сущность явления девелопмента можно выразить так:
1) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;
2) преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.
Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта.
В настоящее время почти все организации, занимающиеся жилищным строительством, называют себя девелоперами. Причем не без основания, так как в большинстве своем земельные участки, на которых можно вести строительство, были абсолютно неподготовленными: отсутствовало юридическое оформление, не было инженерных сетей и т. д. Строительным организациям приходилось решать и задачи по подготовке земельных участков, при этом каждая из них занималась девелопментом, как правило, под свой бизнес: на подготовленной земле строительная организация строила жилье, привлекала в него инвестиции, а впоследствии организовывала обслуживание построенных объектов.
В отечественной практике юридическое или физическое лицо, владеющее на правах собственности или аренды участком земли, принявшее решение о строительстве или реконструкции объекта (комплекса объектов), определяющее схемы финансирования строительства (реконструкции) и осуществляющее координацию работ по его реализации от предпроектной стадии до ввода объекта в действие или эксплуатационной стадии, получило название застройщик. Возникает закономерный вопрос: эквивалентны ли эти понятия? Безусловно, нет! В данном случае есть совмещение застройщиком функций девелопмента.
Роль девелопера как профессионала-предпринимателя определяется его функциями. Важнейшие из них – выбор наилучшего из возможных вариантов развития объектов недвижимости, обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, реализация проекта, а также реализация созданного объекта путем его продажи, сдачи в аренду и пр.
Девелопмент – это направление, в которое другие прибыльные направления бизнеса передают значительную часть доходов, а широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательства, зависит от инвестиционного климата в регионе.
В соответствии с главным принципом рыночной экономики девелопер может не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой степенью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестиционным проектом.
Рост объема инвестиций в сфере отечественной недвижимости привел к увеличению спроса и росту цен на земельные участки (особенно под коммерческое строительство), как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса. Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности.
Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям.
В российских условиях сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий,[93] а результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Для достижения этого результата необходимо решить три группы проблем:
— разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);
— правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель;[94]
— инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).
Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам.[95]
В ближайшем будущем на отечественном рынке недвижимости появятся компании, предлагающие комплексные услуги по решению правовых, финансовых, организационных и согласовательных вопросов, т. е. решающие все вопросы – от заключения сделки до получения свидетельства о собственности и сдачи объекта в эксплуатацию.
В обязанности девелопера обычно входят выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей данной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа.[96] Всему этому предшествует анализ наилучшего развития объекта. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.
Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый объект, с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта возрастает, в западной экономике называется редевелопментом. В отечественной практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территорий[97] (вторичная застройка). Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий.
Рабочим инструментом позволяющим привлекать инвестиции на разных этапах развития девелоперского проекта и снижать его риски является мастер-план. Этот термин можно перевести как прообраз, предвидение проекта, попытку взглянуть на будущее развитие территории. Классический мастер-план необходим при реализации проектов, связанных с редевелопментом (регенерацией территорий), а также с освоением крупных первичных (более 100 га) земельных территорий, и для так называемых opportunity проектов, подобных проектам олимпийской территории в Лондоне, бывшей территории ЗИЛа в Москве, «Набережной Европы» в Санкт-Петербурге, т. е. в проектах реализуемых общими усилиями нескольких собственников объектов недвижимости.
Мастер-план создается на стадии преддевелопмента, когда уже готова общая концепция, в которой заложена генеральная идея развития территории на 5…15 лет. На ее основе разрабатывают проекты планировки и межевания (рис. 6.1).
Рис. 6.1. Суть мастер-планирования
Мастер-план позволяет сформировать системный подход к развитию территории; учесть мнения различных специалистов, экспертов и населения; осваивать участок целенаправленно и последовательно; быстро реагировать на изменения конъюнктуры на рынке недвижимости. При наличии мастер-плана можно заранее оценить потенциал территории и выполнить вариантное моделирование ее развития при разных типах функционального использования. Мастер-план не утверждается как проект, он все время под рукой, и в него время от времени вносят изменения. Это рабочий инструмент, позволяющий выполнять в том числе грамотное внутреннее межевание земельного участка, чтобы при необходимости продать его обособленные части.
Над мастер-планом работает целая команда специалистов – их может быть до пятидесяти. Это сами мастер-планеры, экономисты-маркетологи, финансисты, инженеры шести-семи специальностей (по инфраструктуре, транспорту и т. п.), экологи, ландшафтные архитекторы и дизайнеры, дизайнеры общественных пространств и пр.
Мастер-план только в узком смысле похож на проект планировки территории. Он содержит предложения по строительству зданий на выбранном участке, созданию открытых пространств, по соотношению свободных и застроенных площадей, формированию ключевых элементов проекта, базовым инженерно-техническим решениям, организации движения, основным видам использования земли и по наилучшим способам воплощения всех этих предложений на практике. Однако в широком понимании – это детальная концепция девелопмента, которая наполняется бюджетами, получает полноценную финансовую модель, делит проект на фазы и т. п. По сути, это инструмент формирования и реализации стратегии физической, экономической и социальной трансформации территории.
Работу над мастер-планом можно разбить на три этапа:
— уточнение с заказчиком и формулировка цели и задачи девелоперского проекта;
— макроанализ, позволяющий заказчику совместно с разработчиками мастер-плана, осознать положение участка, урегулировать в Генплане вопросы его функционального зонирования, уточнить масштабы будущего проекта, сравнивая его с аналогами;
— концепция мастер-плана и визуализация будущего комплекса, включая определение основных параметров застройки, моделирование, финансовый анализ и очередность реализации проекта.
Начиная работать над проектом, мастер-планер прежде всего изучает историю места, его градостроительные особенности, архитектуру, потому что эмоциональные характеристики будущего инвестиционного продукта крайне важны.
Окружение должно быть комфортным независимо от того, что будет на данном участке: бизес-центр, логистический терминал или жилье. На это и направлено мастер-планирование, особенно при формировании новой городской среды на неосвоенных участках, трансформации депрессивных (прежде всего промышленных) зон; создании намывных территорий; осуществлении крупных проектов, реализуемых усилиями нескольких собственников недвижимости.
[92] От англ.development – развитие, обозначение длительного процесса, затрагивающего совокупность экономических и социальных структур, требующий его качественной оценки.
[93] В настоящее время востребованы: перевод земли в нужный статус, доведение до постановления правительства субъекта РФ и подготовка полного пакета документов.
[94] Процесс перевода земель занимает от 8 до 14 месяцев, если доказано, что земля не имеет сельскохозяйственной ценности. В противном случае перевод затруднен, а иногда и невозможен.
[95] Среди крупных ленд-девелоперов, действующих на петербургском рынке, можно назвать компании «Главстрой – Санкт-Петербург», «Адамант», а также компании, занимающиеся исключительно операциями с землей – «Знак» ( земли во Всеволожском районе), «Евроинвест» (земли совхоза «Бугры»)
[96] В качестве примера можно привести классическую схему девелопмента, реализованную на петербургском рынке складов. Компания PNK Logistics приобрела участок в 3 га («Шушары») и выступила в роли заказчика, генпроектировщика и генподрядчика строительства склада. В 2005 г. объект площадью 14 650 м 2 (из них 2300 м 2 – офисы) сдан в эксплуатацию и выставлен на продажу. Цена предложения – 850 дол./м 2 . Объект был куплен иностранной инвестиционной компанией и сдан в аренду на 10 лет с правом пролонгации логистической компании Tablogix, работающей на российском рынке с 1994 г. и оказывающей услуги по хранению и обработке грузов на пяти складских комплексах общей площадью 53 тыс. м 2 , расположенных в Москве, ближнем Подмосковье и Новосибирске. Это первый в петербургском регионе складской комплекс класса А. Сделка показательна своей классичностью: реализация проекта, его продажа профессиональному инвестору уже практически в виде готового бизнеса и привлечение арендатора.
[97] Территория – часть города в согласованных комитетом по градостроительству и архитектуре границах, на которой осуществляется деятельность по инвестиционному развитию.
Источник: www.aup.ru
