Самозанятый риэлтор какой вид деятельности

Риэлторы уходят от Росфинмониторинга через самозанятость 10.11.2020 19:18

Регистрация физического лица в качестве самозанятого лица дает много различных налоговых и регистрационных преимуществ. Риэлторы разглядели в самозанятости для себя еще один большой плюс: занимаясь посреднической деятельностью в сфере недвижимости, они не обязаны вставать на учет в Росфинмониторинг и исполнять нормы антиомывочного законодательства.

Федеральный закон от 07.08.2001 №115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» к числу субъектов, исполняющих установленные им права и обязанности, относит только юридические лица и индивидуальных предпринимателей.

В связи с этим самозанятые лица, осуществляющие риэлторскую деятельность, на законных основаниях не исполняют обязанности по ПОД/ФТ, исполняемые юрлицами и ИП с аналогичным видом деятельности.

САМОЗАНЯТЫЙ РИЭЛТОР!

На практике отдельные физические лица сознательно регистрируются в качестве самозанятых с целью неосуществления процедур по ПОД/ФТ. Нам известны случаи, когда отдельные лица прекращали деятельность в качестве ИП, снимались с учета в Росфинмониторинге, после чего становились самозанятыми лицами и продолжали осуществлять свою профессиональную деятельность, но уже без отчетности по финмониторингу.

Самозанятые риэлторы могут запросто сталкиваться и с подозрительными операциями, и с откровенной легализацией преступных доходов, однако ни об этом, ни о чем-то ином Росфинмониторинг они информировать не обязаны.

Это напоминает нам ситуацию, которая складывалась до середины 2013 года и при которой благодаря существовавшему тогда в 115 Федеральном законе пробелу агентства недвижимости, работающие в форме юрлиц, исполняли ПОД/ФТ, а работающие в качестве ИП – нет, т.к. предприниматели не были субъектами указанного закона. Лишь с принятием соответствующих поправок в 115 закон права и обязанности риэлтеров юрлиц и ИП в части ПОД/ФТ были уравнены.

Между тем, Росфинмониторинг уже в курсе складывающейся ситуации.

Как пояснили нам в ведомстве, в настоящее время Росфинмониторингом совместно с заинтересованными государственными органами прорабатывается вопрос об особенностях участия физических лиц, применяющих режим «Налог на профессиональный доход», в вопросах противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения. В случае признания необходимости дополнительного государственного регулирования деятельности «самозанятых» в рамках противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма, или финансированию распространения оружия массового уничтожения, будут внесены соответствующие изменения в Федеральный закон № 115-ФЗ.

Комментарии

Комментариев пока нет

Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.

Источник: vestnik115fz.ru

Личная история: «Я самозанятый риелтор: это понятно и удобно»

Светлана Мельникова, самозанятый риэлтор, поделилась своим опытом работы в режиме самозанятости: «Никакой бумажной волокиты, простая отчетность, низкий налог — главные плюсы работы в режиме самозанятых».
Риелтором я работаю более 14 лет. Начала работать во Владимирской области, где открыла ИП, потом переехала в Москву. Когда стартовал проект по самозанятым, я была одним из первых риелторов, принявших участие в этом проекте. С тех пор прошло уже около двух лет.
Всегда понимала, что нужно платить налоги. Но когда я работала как ИП, платить налоги было очень невыгодно: много бумажной работы, а риелторы всегда куда-то бегут, у нас просто не хватает времени на заполнение кучи дополнительных бумаг.
Поэтому в формате самозанятых меня привлекла в первую очередь простота отчета: все это делается автоматически. Если честно, в режиме самозанятых нет никакой отчетности. Получил деньги, провел официально, пришел налог, оплата производится элементарно — нажатием на кнопочку. Всё!
Мне всегда хотелось, чтобы расчет производился так просто и легко, но я думала, что так не бывает. А теперь это стало реальным, и очень хорошо, что ввели такую понятную форму отчета.
Я зарегистрировалась, пришел доход, провела его чеком и знаю, что до 25-го числа каждого месяца должна оплатить налог. С 19-го числа каждого месяца в моем кабинете высвечивается сообщение о том, какую сумму налога мне надо заплатить.
ВСЁ ОЧЕНЬ ПРОСТО, НИКАКОЙ БУМАЖНОЙ ВОЛОКИТЫ, НЕ НАДО НАНИМАТЬ БУХГАЛТЕРА, КОТОРЫЙ СЛЕДИЛ БЫ ЗА МОИМИ ФИНАНСОВЫМИ ДЕЛАМИ И ВОВРЕМЯ ДЕЛАЛ ВСЕ ОТЧЕТЫ.
Я зарегистрировалась в качестве самозанятой через Сбербанк, сервис называется «Свое дело». Там открывается виртуальная карта, к ней привязывается счет. Когда я провожу сделку, отправляю клиентам номер своей виртуальной карты и номер счета. На этот счет мне приходят деньги, автоматически формируется чек, который я высылаю клиенту.
На сайте ФНС есть приложение «Мой налог», с ним тоже очень легко работать. В любой момент в личном кабинете можно посмотреть, есть ли у тебя задолженность по оплате.
ЕСЛИ КЛИЕНТ РАССЧИТЫВАЕТСЯ НАЛИЧНЫМИ, Я ВНОШУ ДЕНЬГИ НА СВОЙ СЧЕТ И ОТПРАВЛЯЮ КЛИЕНТУ ЧЕК В WHATSAPP. СУММА МОЕГО НАЛОГА, КОТОРЫЙ МНЕ НЕОБХОДИМО ВНЕСТИ, МОМЕНТАЛЬНО ФИКСИРУЕТСЯ.
Никакие специальные отчеты для работающих в режиме самозанятости не требуются: просто фиксируешь свои сделки и отправляешь клиентам чеки. Все понятно, грамотно и очень удобно.
Если я работаю с физлицом, налог составляет 4%, если с юридическим лицом — 6%. Налог по оказанию услуг высчитывается автоматически. Всем своим друзьям и знакомым рассказываю про это и советую воспользоваться этим режимом.
Когда я начинала работать, оформила свою деятельность как ИП (другого формата просто не было). Доходы по сделкам во Владимирской области значительно меньше, чем в Москве. Случалось такое, что все деньги уходили, а налог приходилось оплачивать, причем сразу большую (по тем временам для меня) сумму.
Однажды, чтобы оплатить налог за год (набежало где-то около 40 тыс. рублей), мне пришлось взять кредит. Помню, как сижу в банке, и какая-то бабушка спрашивает: «За что, доченька, ты отдаешь такую большую сумму?», а сама чуть не плачу, но платить надо.
Самозанятым пенсии не начисляются. Но на сайте «Мой налог» есть специальная кнопочка, с помощью которой самозанятый может делать взнос в Пенсионный фонд. Медицинскую помощь мы получаем по полису ОМС.
ЕСЛИ Я В ТЕЧЕНИЕ ГОДА ВНОШУ ОТЧИСЛЕНИЯ В ПЕНСИОННЫЙ ФОНД В РАЗМЕРЕ 24 ТЫС. РУБЛЕЙ В ГОД, МОЯ РАБОТА ЗАСЧИТЫВАЕТСЯ В СТАЖ, И МНЕ ПОЛАГАЕТСЯ ПЕНСИЯ. ДОПУСТИМО ЕЖЕМЕСЯЧНО ВНОСИТЬ ПО 2 ТЫС. РУБЛЕЙ ИЛИ ОПЛАЧИВАТЬ ВСЮ СУММУ ЗА ГОД СРАЗУ — КАК ВАМ УДОБНЕЕ.
— Как относятся клиенты к тому, что их риелтор — самозанятый?
— Для клиента важно качество оказываемых услуг, поэтому отношение к статусу самозанятого спокойное. Люди просто удивляются, когда получают от меня чек по оплате услуг, многие говорят: «Не стоило, зачем нам это нужно», но порядок есть порядок. Новые клиенты, как правило, приходят ко мне по рекомендации людей, которым я когда-то помогла решить квартирный вопрос, поэтому люди относятся ко мне изначально с пониманием, доверяют.
— Может ли самозанятый риелтор взять кредит или ипотеку?
— Самозанятым недавно разрешили брать ипотеку. Мы все этого очень ждали. Несколько моих коллег-риелторов уже воспользовались этой опцией и получили кредит на приобретение жилья. Известно, что ипотеку самозанятым выдают Сбербанк, ВТБ.
Недавно Росбанк объявил о том, что начал выдавать ипотеку самозанятым. Более того, ипотека выдается под такие же проценты, что и гражданам, которые работают по трудовому договору в какой-либо компании. Конечно, мы заполняем анкеты с указанием наших доходов, но банк видит и движение средств по карте: наши доходы и расходы.
Также банки начали одобрять и кредиты для самозанятых. Первым начал выдавать кредиты самозанятым Сбербанк, за ним вскоре подтянулись и другие банки.
— Не боитесь, что со временем налог на самозанятых граждан увеличится?
— Сегодня самозанятые граждане платят налог в размере 4% с доходов физических лиц и 6% — с доходов юридических лиц. До 31 декабря 2028 года налог увеличиваться не будет — так обещало правительство.
Полагаю, в дальнейшем налог, конечно, повысят. Предположим, в 2029 году он увеличится до 6%. Но это все равно более чем в два раза меньше суммы, которую мы бы платили как индивидуальные предприниматели (13%).
Конечно, никто не любит платить налоги. Но все хотят пользоваться какими-то социальными бонусами, будь то пенсия или медицинское обслуживание. В жизни так не бывает, за все нужно платить. Я спокойно отношусь к тому, что если я заработала 100 тыс. рублей, то отдаю государству 4 тыс. в качестве налога.
— По закону самозанятым вправе стать человек, чей годовой доход не превышает 2,4 млн рублей. Что делать, если риелтор зарабатывает больше?
— Никто не запрещает зарабатывать и 10 млн рублей в месяц, просто статус риелтора изменится. Придется переквалифицироваться из самозанятого в ИП и платить налог 13%. Но это, на мой взгляд, тоже правильно: какой же ты самозанятый, если получаешь доход 10 млн и выше?
СЕЙЧАС МОЙ ДОХОД НА ГРАНИ 2 МЛН В ГОД. ЕСЛИ ПРЕВЫШУ ГРАНИЦУ 2,4 МЛН РУБЛЕЙ, ПРИДЕТСЯ МЕНЯТЬ СТАТУС САМОЗАНЯТОГО НА ИП. НО ВЕДЬ Я И ДЕНЕГ БУДУ ЗАРАБАТЫВАТЬ БОЛЬШЕ, А ЭТО ГОРАЗДО ПРИЯТНЕЕ.
И еще один момент. Поверьте, одному человеку очень трудно заработать более 2,4 млн рублей в год. Если я буду зарабатывать больше, мне понадобятся помощники. Следовательно, самозанятой я по определению быть перестану, и это другая история.

Интервью подготовлено совместно платформой ЦИАН и ОНФ.

Источник: samo-zanyatost.ru

Правила сдачи квартиры самозанятыми

Сдача квартиры – наиболее популярный тип деятельности у самозанятых, хотя доход от сдачи недвижимости не попадает в категорию НПД (налог на профессиональный доход). Все дело в том, что жилая недвижимость – исключение. Давайте разбираться вместе.

Самозанятые – кто это?

В России много самозанятых – людей, которые работают неофициально. Это мастера ногтевого сервиса, сантехники, веб-дизайнеры, репетиторы и другие сотрудники, которые получают деньги напрямую от работодателя.

До 2019 года самозанятые практически не платили налоги, а после было решено провести государственный эксперимент. Самозанятым из Калужской и Московской областей, Татарстана и Москвы предложили платить минимальный налог – 4% (меньше, чем при ИП, и оформление быстрое).

Эксперимент распространился на всех специалистов такого рода. Исключением стали люди, которые работают по договору поручения, а также продают и покупают подакцизные товары и полезные ископаемые. Важно, чтобы доход самозанятого не превышал 2,4 миллиона рублей в год. При этом месячный доход не регламентируется!

Стоит ли переходить из ИП в категорию самозанятых? Да, если:

• планируете сдавать квартиру физическому лицу (в случае с юридическими лицами сохраняется общий процент в 6%);
• хотите сократить сопутствующие расходы – самозанятые не платят взносы за ОМС и страховые взносы;
• хотите избежать формальностей – декларация доходов, сбор документов, подготовка отчетности;
• годовой доход не больше 2400000 рублей.

Легальная сдача жилья – самое разумное решение для арендодателя: выгодно не только стране, получающей налог, но и собственнику квартиры. Если возникнут проблемы, арендодатель всегда может подать жалобу в суд или правоохранительные органы.

Для начала следует ответить на главный вопрос: да, самозанятые имеют право сдавать жилье в аренду. Именно эта группа граждан чаще всего этим и занимается. Сдавать внаем можно не только целую квартиру, но и комнату и частный дом: все объекты относятся к категории жилой недвижимости.

Сдача в аренду нежилой недвижимости

В ФЗ № 422-ФЗ от 27 ноября 2018 года для самозанятых прописан запрет на сдачу нежилой недвижимости внаем. Граждане нередко обращаются в Минфин с просьбой переписать закон и разрешить сдавать внаем любое помещение, в том числе коммерческие, платя налог как самозанятые. Но пока таких нововведений не планируется.

По нормам ЖК РФ апартаменты считаются нежилым помещением, поэтому от их сдачи внаем новый налоговый режим самозанятого не может быть применен. Налог для самозанятых арендодателей составляет 4%. ИП по упрощенной системе налогообложения платят налог в размере 6%. Но если предприниматель не подал заявление о переходе на УСН, размер налога составит 20% от его дохода. Предполагалось, что в скором времени апартаменты будут переведены в статус жилого помещения (недвижимость для постоянного проживания, отвечающая техническим и санитарным нормам), но в 2023 году они до сих пор считаются нежилым объектом.

Сдача в аренду чужой недвижимости

В законе для самозанятых нет оговорок по поводу того, что платить НПД можно только с арендных доходов, полученных от аренды своего жилья. Согласно ГК РФ арендодатель не обязательно должен быть собственником квартиры: главное, чтобы это было уполномоченное лицо.

Например, собственник жилой недвижимости и самозанятый заключают договор ссуды. По договору с согласия владельца самозанятый сдает жилье внаем третьим лицам и платит НПД с полученного дохода.

Сроки и размеры аренды

Самозанятый имеет право сдавать жилье на любой срок: на длительное время, на несколько дней или часов. Для арендодателя нет ограничений при условии, что он заносит в приложение все сведения об оплате и выдает чек.

Самозанятый не обязан сдавать в аренду целую квартиру: это может быть и доля. Главное, чтобы помещение было признано жилым. В противном случае подобные действия незаконны.

Сдача недвижимости как самозанятый: преимущества и недостатки

У нового режима есть ряд преимуществ:

1. Минимальная ставка налога. Это особенно ощутимо для тех, кто ранее платил НДФЛ 13%. Подобное нововведение может снизить налоговую нагрузку и на ИП. Считается, что такой режим может сократить число людей, уклоняющихся от выплаты налогов из-за их ранее неподъемной ставки;
2. Никакого повышения налоговой ставки. Российские законы запрещают повышать налоговую ставку в течение 10 лет;
3. Быстро и просто. Все, что нужно – это скачать приложение, подать заявление, а затем просто вносить доходы и отправлять чеки. По желанию пользователя оплата станет автоматической: ни касс, ни налоговых деклараций, ни походов в ФНС, ни самостоятельных расчетов. Арендодателю даже не придется запоминать дату платежа;
4. Прозрачность сделки. Собственнику, платящему налог, можно не бояться недобросовестных нанимателей, штрафов и государства. Наоборот, он всегда может рассчитывать на помощь;
5. Налоговый вычет. Это небольшая сумма, но система налогообложения все же стала выгоднее. Если что не так, собственник всегда может вернуться к НДФЛ или ИП;
6. Нет страховых взносов. Сразу при переходе на новый режим собственник перестает выплачивать страховые взносы;
7. Можно отказаться от самозанятости. Если в сдаче недвижимости больше нет смысла, можно отправить в приложении заявление. На следующие сутки человек больше не считается самозанятым.

Несмотря на все преимущества, есть у экспериментального режима и недостатки:

1. Самостоятельное внесение доходов. Налог начисляют на доходы, которые пользователь сам вносит в приложение. Если плательщик забудет или сознательно утаит от налоговой часть доходов, при обнаружении «ошибки» он получит штраф;
2. Все зависит от работы приложения. Приложение «Мой налог» работает не так давно, поэтому бывают технические сбои. Если сбой произошел, предусмотрена отсрочка для плательщиков на один день. И все же лучше не оставлять оплату на крайний срок;
3. Не начисляется трудовой стаж. Если плательщик еще где-то устроен официально, и сдача квартир внаем – не единственный его доход, проблем нет. Но если это основная деятельность человека, он должен понимать: стаж не идет, а именно он влияет на пенсию;
4. О пенсии нужно думать самому. Налоги идут в ФОМС и региональный бюджет: взносы в ПФР пользователь при желании делает самостоятельно.

Договор аренды самозанятого — пример?

Для сдачи любой недвижимости в аренду потребуется договор. Если квартира сдается физическому лицу — то это будет договор найма жилого помещения. Договор аренды заключается только с юридическим лицом. Самозанятые сдают только жилые помещения, поэтому более 90 сделок из 100 это сдача в наем физлицам. Приведем ниже образец договора найма жилого помещения самозанятого.

Он ничем не отличается от договора сдачи помещения физлицом. Кто-то для большей солидности указывает ИНН и ставит печать самозанятого. Но это не обязательные действия.

Сколько платит налог самозанятый со сдачи квартиры?

На 2022 год правила таковы:

1. при сдаче квартиры ФЗ – 4%;
2. при сдаче квартиры юридическому лицу – 6%;
3. государство предоставляет вычет 10000 рублей для уменьшения налоговой ставки.

Доход самозанятого от аренды можно рассчитать по-разному:

• арендодатель получает от жильцов только аренду, а коммунальные услуги он оплачивает сам. Так налог считается только от аренды;
• арендодатель получает от жильцов и арендную плату, и деньги на оплату коммунальных услуг. Деньги, потраченные на оплату услуг по счетчику (вода и свет), не считаются доходом. А с оплаты ЖКУ, ОДН, тепла налог считается;
• залог или страховой депозит налогом не облагается, если полностью возвращается жильцам. Если часть средств арендодатель удерживает, например, за восполнение ущерба, то на эту сумму налог будет начисляться. В этом случае, если арендаторы испортили мебель или испачкали стены, арендодатель может не возвращать депозит;
• переменные расходы доходом не считаются, поэтому если арендатор портит ремонт в квартире или имущество, выплаченный им арендодателю штраф налогом облагаться не будет (если это не депозит). Но обычно все эти нюансы должны быть прописаны в договоре для безопасности обеих сторон.

Вопреки ожиданиям, для пенсионеров льготы не предусмотрены (это невозможно, поскольку недвижимость используется для предпринимательской деятельности и систематического получения выгоды).

Примеры расчета налога при сдаче юрлицу и физлицу

Вы сдаете квартиру юридическому лицу за 20000 рублей/месяц. При этом компания оплачивает коммунальные услуги не по счетчику, на что уходит 5000 рублей. Доход для налога – 25000 рублей. 25000х6% (ставка для юридического лица)/100%=1500 рублей. Сумму платят ежемесячно.

Как оплачивать налог за сдачу жилья как самозанятый?

Чтобы стать самозанятым и оплачивать налог за сдачу жилья:

1. загрузите приложение «Мой налог» и отправьте заявление. Если раньше вы были ИП, сообщите о смене статуса в налоговую;
2. после получения денег за сдачу недвижимости занесите сумму дохода в программу. Сформированный чек отправьте нанимателю недвижимости по электронной почте: налоговая, получив информацию, высчитывает сумму налога с учетом вычета;
3. если самозанятый вовремя не передал информацию в налоговую, он платит штраф в размере 20% от дохода (при повторном нарушении сумма штрафа составляет 100%);
4. оплачивать налог нужно ежемесячно не позднее 25 числа: можно настроить автосписывание.

При желании физическое лицо получает статус самозанятого в уполномоченном банке или в кабинете налогоплательщика: не требуются копии документов и заполнение бланков.

Почему самозанятый не получает налоговый вычет, если сдает недвижимость как физлицо?

Сдавая недвижимость как самозанятый и оплачивая налог 13% от дохода, ФЗ может вернуть деньги и заплатить меньшую сумму. Поскольку в этом случае ему положены налоговые вычеты.

Если сдавать недвижимость, нужно или быть самозанятым и оплачивать НПД, или платить НДФЛ и считаться простым физлицом. Два этих понятия совмещать нельзя.

Как самозанятый получает налоговый вычет?

Согласно российским законам, самозанятым положен единовременный налоговый вычет – 10000 рублей. Для налога при сдаче недвижимости физлицу (4%) вычет 1%, юридическому (6%) – 2%. Ежемесячно проценты высчитываются из суммы дохода. Вычет прекращается, когда его сумма достигает положенных 10000 рублей. Тогда плательщик оплачивает налог полностью.

Важно! Не оплачивать налог, прежде чем накопится сумма в 10000 рублей нельзя: деньги с налогового вычета уходят постепенно ежемесячно.

Может ли самозанятый сдавать квартиру через риэлтора?

Да, при сдаче квартиры через агентство недвижимости собственник также может платить налог по ставкам 6% и 4%. Но есть нюансы:

• деньги от клиентов самозанятый получает через риэлтора. Но налог на профессиональный доход оплачивает по ставке не 6%, а 4%, поскольку конечный получатель услуги – физическое лицо;
• обозначенный процент от арендной платы риэлтор берет себе, но налог самозанятый оплачивает со всей суммы;
• если сдаваемая квартира – совместно нажитое с супругом имущество, перед его сдачей через риэлтора нужно от него письменное распоряжение. Иначе сделка будет считаться недействительной.
• передача недвижимости в доверительное управление обязательно регистрируется в Росреестре как ограничение прав. Оплачивается госпошлина за регистрацию 2000 Р. В противном случае агентство или риэлтор не будет иметь права сдавать вашу недвижимость в аренду.

Переход в статус самозанятого – отличная возможность вывести арендодателей из тени. Минимум бумажной волокиты, невысокая ставка, быстрое и легкое оформление статуса – и вот физическое лицо является официальным арендодателем, который по закону оформляет отношения со съемщиками квартиры.

Источник: avprrb.ru