Эксперт столичного рынка жилья Александр Либов делился полезными и эффективными советами, которые помогут Вам выгодно сдать свой загородный дом в аренду без лишних рисков и хлопот.
В последние пару лет ряд причин заставили владельцев загородных домов сильнее задуматься о том, чтобы недвижимость их не простаивала, а приносила доход. Эти причины:
— кризисное падение доходов граждан, спады в бизнесе (рост нужды в деньгах у масс собственников);
— прекращение роста стоимости недвижимости, который наблюдался ранее (при росте цены недвижимости (так было раньше), даже не получая регулярного дохода от недвижимости, собственник получает доход в случае ее продажи);
— введенные недавно сравнительно высокие налоги на недвижимость (приходиться ощутимо тратиться на недвижимость, в которой не проживаешь).
В результате, мы наблюдаем в последнее время немало людей, которые впервые намереваются выставить свой дом в аренду (в московском регионе – много простаивающих домов). Хотя много и таких собственников, кто давно сдают свои дома.
🔥КАК НАЧАТЬ БИЗНЕС НА СДАЧЕ ДОМОВ В АРЕНДУ. КАКИЕ НУЖНЫ ВЛОЖЕНИЯ И СКОЛЬКО МОЖНО НА ЭТОМ ЗАРАБОТАТЬ.
Обращаю особое внимание на слово «быстро». В аренде «быстро» и «выгодно» – связанные понятия. Например, если некий средний дом стоимостью 100 тысяч рублей в месяц «правильно» сдавать в аренду, то можно найти и заселить арендаторов в течение 2 месяцев. А если действовать не оптимально, с ошибками, то этот же дом вы заселите через 6 месяцев.
Потери составят 400 тысяч рублей (4мес*100т.р.), и даже если собственнику удастся за эти 6 месяцев найти арендатора подороже, то недополученный доход придется компенсировать длительное время. Например, если дом удастся сдать за 120т.р./мес, то уйдет 20 месяцев для компенсации недополученных 400т.р. (400т.р./20т.р.). За это время с высокой вероятностью арендатор съедет и потери уже не будут восполнены.
Поэтому срок нахождения арендатора имеет ключевое значение.
Так как же быстро и выгодно сдать дом в аренду?
Прежде всего, необходимо продумать вопрос, для которого у специалистов есть хорошее название – «Анализ наилучшего использования». А говоря простым языком, определить — в каком виде и состоянии, для каких целей и с каким типом арендатора возможно получать от его сдачи дома максимальный долговременный доход (или на тот срок, который Вам нужен). И соотнести это с вашими приоритетами как собственника: что вам важно — максимизация дохода или сохранность имущества дома, или хорошие отношения с арендаторами, или минимизация вероятности конфликтов с соседями или совокупность отдельных из этих факторов или что-то еще.
От такого анализа и Ваших приоритетов и зависит рыночная цена дома. Например, группа мужчин с Северного Кавказа из 4-6 человек, приехавшая в длительную командировку в Московский регион заниматься бизнесом по продаже и/или обслуживанию некоего оборудования, подсчитала, что им выгоднее совместно снять загородный дом (вместо 4-6 квартир), где можно не только проживать (и даже привезти свои семьи), но и одновременно на участке хранить оборудование и принимать клиентов.
Такая группа готова (и это обоснованно) платить гораздо больше, чем добропорядочная московская семья из 4 человек, включая детей. Но такие арендаторы приносят с собой и повышенные риски. Не каждый владелец готов сдать им свой дом. Аналогично можно сказать про набирающие популярность в последнее время бизнесы по созданию домов для престарелых или по созданию частных наркологических клиник.
Есть и другие большие и маленькие «группы риска». Это, например, разные домашние животные, семьи с большим количеством детей, этнические группы, в отношении которых у ряда собственников сложилась настороженное отношение и даже люди нетрадиционной ориентации.
Для каждого типа арендатора существуют свои потенциальные риски и соответственно существует своя рыночная цена.
Каждый хозяин сам для себя решает – для каких целей и кому он готов сдавать дам, а кому нет.
Одна из задач профессионального риелтора, в частности и состоит в том, чтобы, применив свой опыт и знания, помочь разобраться собственнику в том, какие возникают риски в отношении конкретных типов арендаторов и даже конкретных арендаторов. И помочь собственнику определиться – кому следует (и кому не следует) сдавать свой дом и, исходя из этого, какая должна быть «правильная» цена.
Следует отметить, что часто риэлтор вынужден давать рекомендации собственнику по приведению дома к виду, соответствующему его потенциальному наилучшему использованию. Речь в большинстве случаев идет или об уборке или устранении захламленности (удалении лишних вещей) дома или участка или о доукомплектации дома мебелью и оборудованием (или замене изношенного) или о локальном косметическом ремонте. Т.е., речь идет об невысоких затратах, но иногда, для достижения желаемых целей, могут требоваться и относительно серьезные затраты. Однако, без реализации рекомендуемых мероприятий не удастся сдать дом желаемой категории арендаторов и/или получить максимальный доход от сдачи недвижимости. В случае нежелания или отсутствия у собственника возможностей полного выполнения рекомендаций потенциал недвижимости будет несколько ограничен, но риелтор все равно подскажет — кому и за сколько удастся сдать дом.
Определившись с ценой и целевой клиентурой, риэлтор выстраивает соответствующее позиционирование и рекламу. Предлагает объект определенным клиентам.
Описанный подход позволяет целенаправленно и максимально продвинуться к цели – быстро и выгодно сдать в аренду дом.
Источник: ww-realty.ru
Покупка дома для сдачи в аренду
Сдача в аренду квартир всегда приносила немалый доход. Сейчас в аренду сдают даже целые дома коттеджного типа, поскольку таким образом можно получить еще больше денежных средств. Поскольку выбор помещения для собственного проживания и для сдачи в аренду существенно различается, ниже мы расскажем вам, как избежать типичных ошибок, которые совершаются теми, кто покупает недвижимость для сдачи в аренду.
Ошибка № 1.
Не следует выбирать помещение, руководствуясь своими предпочтениями. Это одна из самых частых ошибок, совершаемых инвесторами. Всегда держите в голове мысль о том, что вы не будете жить в этом помещении. Главной вашей целью станет извлечение материальной выгоды из него, а значит, подойти к проблеме выбора следует продуманно и рационально.
Вы не можете позволить себе действовать импульсивно, подчиняясь своим мимолетным желаниям. В настоящее время достаточно сложно подобрать качественную недвижимость за пределами черты города, поэтому, грамотный выбор недвижимости позволит вам заработать круглую сумму денег, пока конкуренция не столь высока.
Ошибка № 2. Ориентация на неправильную целевую группу.
Перед покупкой коттеджа, который вы будете сдавать в аренду, обязательно определите для себя круг потенциальных клиентов. Решите, на какой срок вы будете сдавать коттедж, это может быть, как один месяц, так и целый год. Многие предпочитают снимать жилье лишь на летний сезон, чтобы отдохнуть вдали от города. Если сдача коттеджа планируется на длительный срок, то обратите внимание на то, чтобы дом не находился в сильной отдаленности от города, ведь те, кто будут снимать у вас дом, ездят каждое утро на работу в город.
Определитесь с тем, кто будет арендовать у вас коттедж. Примите во внимание то, что иностранные граждане готовы заплатить за аренду больше, нежели граждане России. При этом многие собственники отдают предпочтение, гражданам своей страны, ожидая, что таким образом дом будет в большей безопасности. По таким же соображениям собственники недвижимости часто отказываются от сдачи коттеджа в аренду семьям, в которых есть маленькие дети или животные, способные испортить внутреннее обустройство дома.
Ошибка № 3. Неправильный выбор места.
Обратите внимание, чтобы коттедж, который вы планируете сдавать в аренду, находился в том месте, где высоко развита инфраструктура. Наличие профессиональной охраны так же будет одним из факторов, который побудит клиента снять ваш дом в аренду. Претендуя на то, что вы сдаете в аренду престижный коттедж. Обратите внимание на то, чтобы он был качественно обустроен, а по соседству с ним находились точно такие же коттеджи, жители которых интересуются похожими вещами.
Ошибка № 4. Неправильная проектировка.
Эта ошибка напрямую связана с ошибкой под номером 2. Очень часто, что дом, который был построен в соответствии с требованиями одной семьи, совершенно не подойдет под требования другой. Поэтому, вам следует выбрать такой коттедж, который был бы универсальным для всех. Каким же запросам соответствует универсальный коттедж?
1. В нем должно быть 2-3 этажа, не больше.
2. Небольшой размер комнат.
3. Не меньше трех спален в доме.
4. Лестницы должны быть сделаны не из металла, поскольку металлические конструкции небезопасны.
5. В коттедже желательно наличие бассейна или бани, мест для парковки и ухоженного участка.
6. Дом должен находится на некоторой отдаленности от дороги, чтобы его жителям не мешал шум от проезжающих мимо машин.
Ошибка № 5. Невнимательное знакомство с документацией.
Стоит упомянуть о необходимости тщательного изучения документации. Несмотря на то, что все знают, насколько это важно, такая ошибка зачастую совершается собственниками. Внимательно проверяйте договоры, чтобы не возникали неприятные ситуации. Если у вас возникают сложности, обратитесь за помощью к юристу, который сможет оказать вам грамотную юридическую помощь, чтобы в дальнейшем вы и ваши арендаторы избежали проблем и недоразумений.
Ошибка № 6. Неготовность и дальше тратить деньги на загородный дом.
Многие частные собственники пребывают в уверенности в том, что единственными денежными расходами будет покупка непосредственно коттеджа. На самом деле, вам и после этого придется тратить некоторую сумму денег на то, чтобы поддерживать дом в хорошем состоянии, все поломки, которые произойдут в нем не по их вине, придется устранять именно вам и за ваш счет. Периодически вам придется проводить ремонт в коттедже, а так же именно вы понесете расходы на облагораживание приусадебного участка.
Таким образом, надеемся, что описание самых распространенных ошибок поможет вам избежать проблем со сдачей коттеджа в аренду. Последовав советам, приведенным в этой статье, вы сможете привлечь множество клиентов и зарабатывать крупные суммы денег.
Источник: pegasrealty.ru
Выгодно ли сдавать загородный дом в аренду?
В наш век больших скоростей и загрязнения окружающей среды все больше горожан начинают ценить жизнь на природе. Выгодно ли сдавать дом в аренду по аналогии с городскими квартирами? И что необходимо учесть тому, кто все-таки отважился на такой шаг?
В наш век больших скоростей и загрязнения окружающей среды все больше горожан начинают ценить жизнь на природе. Выгодно ли сдавать дом в аренду по аналогии с городскими квартирами? И что необходимо учесть тому, кто все-таки отважился на такой шаг?
Что почем?
Цена квадратного метра сильно зависит от класса дома. Но на вскидку скажем: неподалеку от подмосковного города Пушкино (17 км от МКАД по Ярославскому шоссе) удалось найти объявление о сдаче дома 250 кв. м в охраняемом поселке на 15 сотках за 130 тыс. рублей в месяц. Еще одно объявление — дом в том же месте и такой же площади уже за 160 тыс. рублей в месяц.
Дом 270 кв. м в том же поселке предлагается уже за 200 тыс. рублей в месяц. Для сравнения, в престижном районе Новые Черемушки квартира площадью 103 кв. м с неплохой отделкой в кирпичном «цковском» доме с высокими потолками и в пешей доступности от метро предлагается за 90 тыс. рублей в месяц. Квартира площадью 79 кв. м в соседнем доме – за 80 тысяч рублей.
Насколько целесообразно такое вложение, в любом случае решать вам. Тем более что цены, как мы видим, могут варьироваться. Но беглый анализ показывает, что аренда квадратного метра в городской квартире все-таки несколько дороже, чем в загородном доме.
Кто-кто в теремочке живет?
Чаще всего арендой загородного дома интересуется средний класс и люди с доходом выше среднего. Как правило, это обеспеченная семейная пара с детьми, общий доход которой начинается от 200 тыс. рублей в месяц. Ведь кому, как ни детям особенно нужен свежий воздух, хорошая экология и возможность искупаться в теплой речке летом? А ведь зимой и глава семейства может себе позволить настоящий мужской отдых с баней, березовыми вениками и снежными закаливаниями. А кто не хочет питаться натуральными продуктами с соседской фермы вместо того, чтобы покупать в сетевом магазине еду с консервантами, красителями и канцерогенами?
Так что желающим приобретать дома под сдачу в аренду очень желательно предусмотреть наличие минимум трех спален, одной кладовки, и русской бани (или хотя бы проведенного водоснабжения).
Практичность в моде
Площадь дома не должна быть очень большой и составлять более 400 метров, даже если речь идет о сравнительно высоком ценовом сегменте. Жилье должно быть максимально функциональным. Даже у состоятельной публики сейчас не в моде огромные замки из красного кирпича с башнями, что уж говорить о среднем классе.
Кризис научил считать деньги людей практически всех профессий, и вряд ли кто-то захочет переплачивать за бесполезные пустующие помещения или огромный участок за высоким забором. А вот наличие охраны очень даже приветствуется, поскольку ситуация в нашей стране все еще остается довольно криминогенной. Поэтому будет лучше, если дом располагается в коттеджном поселке.
В крайнем случае, он должен находиться рядом с другими домами, близкими по уровню и цене. И ни в коем случае – в чистом поле или посреди старых покосившихся избушек. Кстати, еще одно преимущество поселков – наличие детской площадки. Впрочем, песочницу и качели вполне можно соорудить прямо на участке.
Поскольку большинство арендаторов работают все-таки в городе, дом должен иметь если не идеальную, то приемлемую транспортную доступность. Если он находится дальше, чем в 25 километрах от кольцевой дороги, то найти желающих в нем жить будет непросто.
Еще один важный нюанс – дом должен быть прилично обставлен. Да, некоторые арендаторы, снимающие жилье на длительный срок, предпочитают сами определять предметы интерьера. Но найти таковых сразу не так-то и просто. Так что все это вряд ли может быть поводом демонстрировать клиентам голые стены.
Виды аренды
Кроме долгосрочной постоянной аренды загородные дома нередко сдаются на сезон (как правило, это лето), а также на выходные или праздники. В первом случае необходимо начать искать постояльцев уже в марте. И не забыть обустроить антимоскитные сетки на окнах и площадки для шашлыков.
Что же касается краткосрочной аренды, то скажем честно, с большой долей вероятности это будет корпоративная или студенческая пьянка. Так что заранее будьте готовы к многочисленным поломкам и грязи. В то же время, отказываться с порога от такой возможности заработать не стоит, тем более, что арендная ставка будет ощутимо выше.
Но даже если вы сдаете дом надолго спокойной семейной паре с детьми, следует перед этим провести полную инвентаризацию всех предметов и не забыть сфотографировать имущество.
Далее необходимо составить договор сдачи дома в аренду, в котором четко прописать, кто будет нести ответственности за поломки и платить коммунальные платежи (воду, газ, электричество и т. д.)
Если учесть нехитрые нюансы, теоретически можно грамотно организовать процесс и выгодно провернуть дело. На практике дом — это большое трудоемкое хозяйство, управиться с которым значительно сложнее, чем даже с городской квартирой. Нужно ли вам связываться с таким хлопотным делом, как сдача дома в аренду – можете ответить только вы сами.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube — канале Недвижимость+
Источник: www.cottage.ru