Я сдаю свою квартиру по оф. договору и плачу налоги.
Как «самозанятой» мне сейчас это стало гораздо удобнее чем раньше.
4% вместо 13% .
Появилась возможность сдать мамину квартиру. Но она неработающий пенсионер, которая получает субсидию. ИП, патент — при всем этом она теряет эту субсидию. Обычный договор найма и 13% — можно точно.
1. Может ли она стать «самозанятой» и не потерять субсидию?
2. Можем ли мы с мамой заключить договор «безвозмездного» найма (ссуды) с правом субаренды и платить налог буду я?
3. Если заключать с мамой договор доверительного управления в нашей ситуации?
5. Могу ли я по доверенности («генеральной») сдать ее квартиру и, соответственно платить налог как «самозанятая»?
27.01.2019 01:26
1. Может ли она стать «самозанятой» и не потерять субсидию? нет
2. Можем ли мы с мамой заключить договор «безвозмездного» найма (ссуды) с правом субаренды и платить налог буду я? да
3 ситуации, в которых можно лишиться квартиры из-за сдачи ее в аренду
3. Если заключать с мамой договор доверительного управления в нашей ситуации? не надо
5. Могу ли я по доверенности («генеральной») сдать ее квартиру и, соответственно платить налог как «самозанятая»? не надо
27.01.2019 01:29
Почему на ваш взгляд «безвозмездный» найм лучше чем доверенность?
ДДУ мне самой не очень понятен.
27.01.2019 11:54
По доверенности вы действуете в интересах доверителя, а не своих. А по безвозмездному в интересах своих.
27.01.2019 15:23
Так если это генеральная доверенность, где у меня по ней (ну я так понимаю) равные права с мамой — я же могу даже продать квартиру — это будет в ее пользу.
27.01.2019 15:49
По ГД у Вас есть право что-то делать от имени мамы. Продавайте в ее пользу. Сдавайте в ее пользу.
27.01.2019 16:26
А почему именно в ЕЕ пользу . Да, я могу быть ее представителем в разных инстанциях — это, скорее всего, и есть в ее пользу.
А по вопросам недвижимости. если я по доверенности продала квартиру — разве я, законодательно, обязана отдавать маме деньги? Договор купли продажи на меня .. и налог (если есть необходимость) в этом случае плачу я .
С наймом в разрезе самозанятых не так?
Я не про логику сейчас, а именно с законодательной стороны.
27.01.2019 17:28
Договор КП не может быть на Вас, если собственник мама.
С наймом в разрезе самозанятых не так? -Вы про что?
27.01.2019 18:18
Естественно, обязаны отдать деньги доверителю. И договора не на вас, а на доверителя. И налог платит доверитель.
29.01.2019 14:21
Естественно, вы обязаны отдать все деньги по сделкам по недвижимости его собственнику, будь то аренда или продажа. Налоги платит собственник. Доверенность дает только право действовать от имени собственника, но никак не переход права собственности.
27.01.2019 10:04
А то что мама потеряет московскую надбавку к пенсии это не волнует вас? Обычно пенсионеры очень трепетно к ней относятся.
27.01.2019 15:19
А то что вы невнимательно прочитали то, что меня волнует, вас не волнует. 😉 🙂
27.01.2019 15:28
Как раз я внимательно прочитала, от сюда и возник вопрос. Не хотите не отвечайте. Или думаете, что кроме вас никто спрашивать на форуме не может?
27.01.2019 16:21
Странно . вроде русскими буквами написала :-))))
«Но она неработающий пенсионер, которая получает субсидию. ИП, патент — при всем этом она теряет эту субсидию. «
27.01.2019 17:03
И Московскую надбавку к пенсии, если это Москва
27.01.2019 17:07
Да. Странно что вы с первого раза не понимаете, мой вопрос, который тоже вроде по-русски написан)))
27.01.2019 18:03
Субсидия на квартиру и пенсионная надбавка Московским пенсионерам- это разные выплаты. Если мама ваша в Москве она потеряет две выплаты.
27.01.2019 21:48
В случае с ИП — да.
В случае с самозанятыми — пытаюсь узнать.
И очень хочется ВРАЗУМИТЕЛЬНОГО ответа с хоть какими-то ссылками на Законы .
27.01.2019 22:18
За вразумительным ответом с ссылками на законы — к юристу на платную консультацию. Тем более, что вы сами на простой вопрос вразумительно ответить не можете) и никому из ответивших даже спасибо не написали)
27.01.2019 22:19
27.01.2019 23:38
+++++++очень ОЧЕНЬ Много. )) …. (((((….очень., много++. +++ )))
27.01.2019 23:28
Вам то за что спасибо!? Кроме анонимного пука от вас информации ноль.
28.01.2019 05:54
Хотя бы за то, что про московскую надбавку написала, про которую вы благополучно ничего не знали((( только хамски написали, что по-русски написали, что вас интересует. А потом оказалось, что все-таки интересует)))
28.01.2019 05:56
28.01.2019 07:57
Я в анонимах не разбираюсь, раз.
Вопрос про надбавку меня не интересовал, два.
Название темы и вопрос «самозанятые», три.
Не утруждайте себя писать анонимно в моем топе, да еще не по теме.
28.01.2019 10:35
Кому и где писать дома будете, а не на форуме. Изначально, у вас вопрос был, как бы поиметь государство — поменьше заплатить налогов и не лишится соц.помощи, на которую прав уже иметь не будете. А сейчас изображаете из себя невинность, которую кроме самозанятости ничего не интересует. Так закон проще некуда написан- любая тупица освоит)
29.01.2019 14:24
27.01.2019 21:58
Суть в том, что при ИП и патенте неработающий пенсионер тереяет ВСЕ «плюшки». Остаются только «плюшки» за инвалидность, герой труда и т.д.
Вопрос, что теряет неработающий пенсионер при самозанятости.
27.01.2019 22:10
Естественно теряет все. Потому, что появляется дополнительный доход. Все эти выплаты производятся при условии единственного источника дохода — пенсии.
27.01.2019 23:27
Ага . понятно теперь.
Т.е. не работающий пенсионер, что бы получать все эти субсидии-дотации должен НЕ РАБОТАТЬ .
Ок, вопрос по самозанятости для неработающего пенсионера снят.
Спасибо!
28.01.2019 08:50
К неработающим пенсионерам относятся пенсионеры, не осуществляющие работу и (или) иную деятельность, в период которой они подлежат обязательному пенсионному страхованию в соответствии с Федеральным законом от 15 декабря 2001 года N 167-ФЗ «Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации», а также получающие пенсию дети, не достигшие возраста 18 лет.
(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2013 года постановлением Правительства Москвы от 8 августа 2012 года N 396-ПП; в редакции, введенной в действие с 1 января 2016 года постановлением Правительства Москвы от 23 декабря 2015 года N 932-ПП. — См. предыдущую редакцию)
***************
Так как самозанятые никуда не отчисляют средства, а про «профессиональный налог» в пенсионных законах не указывается вообще никак — получается что можно.
Источник: eva.ru
Аренда квартиры: самозанятые
В России обложены налогом самозанятые. Аренда квартир относится к доходам этой категории лиц. Про новый порядок расскажем в материале.
Новые плательщики
- реализующие подакцизные и подлежащие обязательной маркировке товары;
- перепродающие товары (кроме использованных для собственных нужд и впоследствии реализованных);
- добывающие полезные ископаемые и (или) реализующие их;
- являющие посредниками, действующими по договорам поручения, комиссии или агентским договорам.
Отметим, что для того, чтобы начать применять этот режим надо:
- вести бизнес на территории указанных регионов (Москва, Московская область, Татарстан, Калужская область);
- иметь доход, не превышающий 2,4 миллиона рублей в год;
- не иметь работодателя и наемных работников;
Таким образом, на НПД могут перейти самозанятые при аренде квартиры, находящейся в их собственности, другими лицами, если жилье находится в одном из перечисленных регионов.
Ставка налога
Чтобы заинтересовать граждан выгодными условиями легализации их мини-бизнесов, законодатели предусмотрели довольно невысокие ставки налога по НПД. В зависимости от того, кто является покупателем товаров (работ и услуг) самозанятых, размер ставки составляет:
- 4%, при продажах физическим лицам;
- 6% при продажах организациям и индивидуальным предпринимателями (например, сдача в аренду нежилого помещения самозанятым).
Кроме довольно небольших ставок плательщиков налога ждет еще один бонус в виде налогового вычета. Его сумма одинакова как для тех, кто работает с «физиками», так и для тех самозанятых, кто сотрудничает с «юриками». Она составляет 10 000 руб.
Однако уменьшить налог на всю сумму вычета не получится. Для налога, уплаченного по ставке:
- 6%, вычет не может быть больше 2% от налоговой базы;
- 4%, вычет не может быть больше 1% от налоговой базы.
Чтобы не обязывать самозанятых граждан самостоятельно рассчитывать налоговые платежи и вычеты, налоговиками разработано специальное приложение для телефона «Мой налог». От самозанятого требуется только своевременно вносить информацию о продажах (оказании услуг, выполнении работ) в приложение. Остальное сделает программа.
Например, самозанятый гражданин, сдающий в аренду квартиру, при получении платы должен составить чек, используя это приложение. Программа сделает все необходимые расчеты, применит вычет и по итогам месяца подготовит уведомление о сумме налога к уплате в бюджет. Уведомление поступит самозанятому не позднее 12-го числа месяца, следующего за отчетным, а заплатить НПД придется не позднее 25-го числа.
Источник: blogkadrovika.ru
Налог для самозанятых при сдаче квартиры жилья в аренду
Уже с 1 января 2019 года вступил в действие новый закон о самозянятых, который был утвержден и подписан В. В. Путиным 27 ноября 2018 года. Согласно ему в четырех экспериментальных регионах Российской Федерации (Москва и МО, Татарстан, Калужская область) жители, которые подпадают под определение самозанятого гражданина, обязаны встать на учет в налоговых органах и начать применять специальный налоговый режим, то есть начать платить налог на профессиональный доход. Это касается лиц, которые оказывают услуги населению (физическим или юридическим лицам), продают собственноручно приготовленные товары или выращенную на своем участке продукцию, а также самозанятых граждан, которые сдают в аренду квартиры и другое жилье.
Бизнес на аренде жилья
Заработок на аренде жилья – это выгодный бизнес, который может приносить неплохую прибыль. В этой нише можно зарабатывать следующим образом:
- Можно сдать свое жилье.
- Можно снимать помещения в субаренду и зарабатывать на разнице в цене съема и сдачи (некоторые предприимчивые люди заключают договор аренды по одной цене, а сами сдают по более высокой цене, получая прибыль).
- Переоборудовать квартиры на первых этажах под офисы и помещения, сдавать их в аренду бизнесменам (цена аренды выше, чем на квартиры).
Кто-то просто сдает свое жилье, получая дополнительный доход, а кто-то целенаправленно занимается таким бизнесом, инвестируя в недвижимость и окупая ее путем сдачи в наем.
Законодательная база вопроса
В законодательстве РФ нет официального понятия «легальная сдача квартиры в аренду» и в этой сфере достаточно много непонятных моментов. Всегда собственники сдавали свои квартиры, а те, кто работают с чужим жильем, оформляли ИП. Есть и те, кто на правах субаренды сдает квартиры без какой-либо регистрации, но это уже явное нарушение законов. Ну а по поводу тех, кто сдает свою недвижимость, возникает справедливый вопрос, почему они должны отдавать какие-то деньги кому-то ни было, ведь это их частная собственность. Ответ на этот вопрос дает законодательство: с любых доходов граждане РФ должны уплачивать налог, это касается и сдачи в аренду квартир лицами, которых подвели под новый закон с помощью прописанных критериев.
ВАЖНО! По закону любые граждане с полученных за сдачу в наем жилья денег должны уплачивать НДФЛ в размере 13%. Поэтому новая система налогообложения пойдет только на пользу, ведь здесь ставки значительно ниже.
Согласно Налоговому кодексу РФ, граждане, самозанятые в сфере аренды, обязаны каждый год декларировать доходы, сдавать отчет в налоговую и платить налоги. Но на практике этого практически никто не делает. До сих пор налоговики и правительство достаточно лояльно относились к такому положению вещей, но в последнее время просматривается явная тенденция к увеличению оборота денег в этой сфере: множество граждан предпочитают зарабатывать на жизнь пассивным методом, покупая и сдавая в аренду жилье. Да и в других сферах сильно возросло количество людей, которые получают неофициальную прибыль.
Поэтому еще в 2016 году в Госдуме были озвучены предложения по выводу из тени «нелегального домашнего бизнеса». За два года разработали законопроект и приняли закон о самозанятых, который уже с 1 января 2019 года вступил в силу.
Налог для самозанятых при сдаче жилья в аренду
Граждане, сдающие в аренду жилые и нежилые помещения, попали под понятие самозанятых согласно новому законодательству – они не имеют работодателя, наемного штата и лично оказывают услуги населению.
Форма деятельности
Если у вас крупный бизнес, связанный с арендой, и у вас есть официально трудоустроенный персонал (горничные, администраторы, водители) – то вы не подпадаете под категорию самозанятых граждан. В данном случае лучше оформить ИП.
ВАЖНО! Некоторые индивидуальные предприниматели при условии соответствия требованиям смогут применять специальный режим налогообложения, подав соответствующее уведомление в налоговые органы.
На данный момент остается открытым вопрос, как быть официально работающим людям, которые имеют в собственности дополнительную недвижимость и сдают его в аренду. Уплата налога на прибыль останется на совести арендодателей, поскольку внимание налоговиков и госорганов сейчас приковано именно к тем, кто сдает в аренду помещения, больше нигде не работая.
Согласно новому законодательству, арендодателей жилья включили в категорию самозанятых граждан и предложили им официально встать на учет в ФНС. Зарегистрированные лица будут применять специальный налоговый режим и будут платить налог на профессиональный доход.
ВАЖНО! Закон пока действует на территории 4 регионов, где проводится эксперимент. Остальные регионы могут присоединиться при успешной тенденции с 2020 года.
В качестве самозанятого гражданина сдающим в аренду жилье можно будет зарегистрироваться при условии:
- Нет работодателя.
- Нет работников.
- Доход не превышает 2,4 млн. руб. в год.
- Недвижимость находится на определенной территории России: Москвы, Московской области, Калужской области, республики Татарстан.
ВАЖНО! Жителям остальных регионов пока предлагается добровольно сдавать ежегодную декларацию о доходах и платить налог с прибыли в размере 13%. Это будет законная деятельность.
Ставка налога на профессиональный доход
С 1 января 2019 года, все, кто сдает жилье на территории указанных четырех экспериментальных регионов, обязаны платить налоги в следующих размерах:
- 4%, если жилье сдается физическим лицам.
- 6%, если жилье сдается юридическим лицам и организациям.
Пример теоретического расчета. Если вы сдаете свою однокомнатную квартиру за 15 000 рублей в месяц, то платите налог 600 руб. в месяц. В год сумма составит 7200 руб. Если вы сдаете две двухкомнатные квартиры по 30 000, получая ежемесячный доход в 60 000 рублей, будете в казну отчислять ежемесячно 2400, в год сумма окажется уже 28800 рублей.
Мнение эксперта
Юрист Консультант
Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы
Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!
Бизнес, связанный со сдачей жилья в аренду, является нестабильным, то есть прибыль в разные месяцы может быть разной.
Сумма налогов будет разной, поскольку она зависит от нескольких факторов:
- Взаимодействия с физическим или юридическим лицом.
- Суммы полученной прибыли.
- Наличия неисчерпанного лимита налоговой льготы в виде вычета.
Налоговый вычет
Для каждого плательщика налога на профессиональный доход предусмотрена льгота в виде вычета, которую предлагает государство в поддержку в целях снижения налоговой нагрузки на первых порах проведения эксперимента. В рамках льготы предлагается снижать ставку налогообложения на 1% и 2% для самозанятых, работающих с физлицами и организациями соответственно. Лимит льготы составляет 10 000 рублей.
Это означает, что данная сумма будет исчерпываться постепенно, каждый месяц. До ее исчерпания самозанятые смогут платить налог по ставке до 3 и 4% соответственно. Когда полная сумму будет вычтена, гражданин вернется к стандартной схеме налогообложения по специальной схеме.
Пример расчета и выгоды. Если гражданин сдает свою квартиру в Москве за 40 000 в месяц, он должен каждый месяц платить налог в размере 1600 рублей. Если пользоваться правом вычета, то ставка будет снижена до 3%, и он каждый месяц будет платить 1200 рублей. На 400 рублей налог уменьшился, эти 400 вычтут со льготных 10 000 рублей.
Если предположить, что заработок стабилен, то эти 10 000 рублей будут исчерпаны в течение 25 месяцев, что составляет почти 2 года. Таким образом, гражданин первые два года будет платить налог 3% вместо 4%.
Порядок исчисления и уплаты налогов
Для самозанятых граждан разработано новое приложение «Мой налог», с помощью которого они смогут:
- Встать на учет или сняться с учета в режиме онлайн без посещения ИФНС.
- Взаимодействовать с налоговыми службами удаленно (отправлять финансовую отчетность и получать информацию о налогах).
- Взаимодействовать с клиентами (отправлять чеки на их электронные адреса, сканировать QR-коды и т. д.).
- Оплачивать начисленные налоги.
За налоговый период будет приниматься один календарный месяц. Не позднее 25 числа следующего месяца гражданин обязан заплатить налог за предыдущий период.
Налоговые органы самостоятельно исчисляют сумму и уведомляют через приложение. Расчет происходит на основании:
- Отправленных данных о полученной прибыли.
- Ставки налогообложения (при совершении операций принимающая сторона в приложении указывает, от кого приняты средства – физического или юридического лица).
- Наличия права на налоговый вычет (учитывается автоматически).
Сумма к уплате должна быть прислана налогоплательщику не позднее 12 числа следующего за налоговым периодом месяца. К примеру, сумму за январь ФНС присылает в приложении до 12 февраля, а налогоплательщик оплачивает ее до 25 февраля.
Оплачивать удобно, привязав банковскую карту к приложению, откуда можно произвести операцию в один клик. Также можно написать в свой банк заявление на поручение, чтобы налоговая через банк списывала деньги с вашего счета.
ВАЖНО! Страховые взносы в ОМС будут оплачиваться отдельно. В ПФР можно платить по желанию, чтобы увеличить накопительную часть пенсии.
При аренде и сдаче в наем жилья есть такие нюансы, как оплата коммунальных услуг, оплата найма по договоренности с хозяевами в виде исполнения каких-либо работ по ремонту или покупки мебели и техники. К примеру, арендатор покупает в текущем месяце диван за 20 000 рублей, а за аренду доплачивает только 10 000 рублей (ежемесячная стоимость найма – 30 000 рублей.).
В будущем этот диван остается у хозяина квартиры. Или жильцы производят ремонт квартиры за свой счет, не оплачивая арендную сумму в течение нескольких месяцев. Как в таких случаях оформлять и отображать полученную прибыль в приложении, пока неясно. Но по логике, у налогоплательщика есть возможность лично вводить суммы в приложение, которые будут отображаться в качестве налогооблагаемой базы.
ВАЖНО! По новому закону налог начисляется на всю сумму полученного дохода, а не прибыли. К примеру, если вы сняли квартиру за 10 тысяч рублей, пересдаете ее за 20 тысяч рублей, будете платить сбор с 20 тыс. рублей.
Пока данный момент не отрегулирован так же, как не отрегулирован механизм проверки достоверности отправляемых самозанятыми гражданами сведений о своей финансовой деятельности. Но система штрафов за сокрытие доходов уже разработана. В основном она касается невыдачи чеков покупателям:
- Самозанятого оштрафуют на 20% полученной суммы, но не менее 1000 рублей, если обнаружится нарушение впервые.
- Предпринимателя оштрафуют на 100% полученной суммы, но не менее 5000 рублей, если подобное нарушение выявлено повторно в течение полугодия после первого штрафа.
Таким образом, с начала 2019 года сдача в аренду любых помещений самозанятыми гражданами подпадает под критерии применения специального налогового режима, они будут платить налоги на полученную прибыль в размере 4 и 6% (3 и 4% – с учетом вычета). В других регионах арендодателям, желающим вести законную деятельность, пока необходимо декларировать доходы и платить налог с прибыли 13% или оформить ИП по УСН, при применении которого можно платить в казну 6% с прибыли.
Источник: investingclub.ru
