Сдать квартиру как ИП

В связи с обострением внимания налоговой службы к доходам граждан, жители нашей страны стали делиться друг с другом своими опасениями, что привело к возникновению самых разных слухов. О том, что в России запретят хождение доллара, о том, что банки будут взимать налог со всех переводов на карту и о том, что при сдачи квартиры в аренду теперь обязательно нужно регистрировать ИП. Давайте разберемся с последним пунктом.

Коротко

Разговоры о скором введении налога для самозанятых породили дискуссии о том, что теперь всем, кто сдает квартиры в наем, нужно регистрироваться как индивидуальным предпринимателям. Для всех рантье есть две новости — хорошая и плохая.

Хорошая: регистрировать ИП не нужно.

Плохая: Сдавая квартиру в аренду, нужно платить налоги.

Без вариантов

Если вы получаете регулярный доход от сдачи жилья в аренду, вам без всяких отговорок нужно платить налог для физических лиц по ставке 13%. Эта норма действует уже лет 20, просто арендодателей пока никто особо не ловит. Другое дело, что ИП для этого регистрировать необязательно и даже вредно. Давайте разберемся, как сдавать квартиру в аренду легально, уплатив все налоги.

Как сдать квартиру и не платить налог 13%

Во-первых, вы можете платить налог как физлицо (13%) или самозанятый (4%). Все что вам для этого понадобится — личный кабинет налогоплательщика и документы.

Во-вторых, если вы зарегистрировались как ИП и источник дохода у вас — сдача квартиры, то в случае продажи этой квартиры, никаких налоговых вычетов вы не получите.

Никто не узнает, что я сдаю квартиру

Если сдача квартиры в аренду — ваш постоянный источник дохода, то рано или поздно налоговые органы об это узнают. Случиться это может самыми разными путями. Нажалуются соседи, или управляющая компания и все. Штраф за неуплату налогов — от 20 до 40% от неуплаченной суммы. По Уголовному кодексу придется заплатить еще 300 000 рублей сверху или сесть на год в тюрьму.

От легализации одни убытки

На самом деле у легализации есть преимущества:

!Если рантье не платит налогов от сдачи квартиры, договор заключенный им с жильцом не имеет почти никакой юридической силы. По крайней мере, в суд с ним идти не стоит. Там могут спросить, платите ли вы налоги. А если договор не имеет юридической силы, то все указанное в нем что-то вроде декларации о добрых намерениях.

!Наниматель может зарегистрироваться в квартире. Для серьезных людей это преимущество, поскольку позволяет, например, отправить детей в ближайший детский сад.

!Если вы платите налоги, вы можете не бояться, что вас оштрафуют или посадят в тюрьму за их неуплату. Мы не раз писали о том, что государство увеличивает контроль над доходами граждан. Сейчас подбираются к самозанятым, возьмутся и за арендодателей.

Источник: dopoffice.ru

Налоги на доход от сдачи недвижимости в аренду. Как грамотно заплатить?

Как сдать квартиру официально в аренду правильно

Когда появляется возможность сдать квартиру в аренду, то возникает вопрос как сделать это правильно, чтобы не бояться налоговой службы. Как потратить минимум времени на подготовку квартиры и оформление документов, но извлечь максимум выгоды.

Коллектив авторов Reforum.Ru

Если в собственности есть свободное недвижимое имущество, то можно от сдачи его в аренду получать неплохой дополнительный доход. Конечно, с этим могут возникнуть определенные финансовые риски. Но если выполнить всю процедуру правильно, то она станет круглогодичным источником прибыли.

Как самостоятельно сдать квартиру в аренду правильно

Сдавать жилую площадь в аренду может только собственник жилья, вписанный в свидетельство о регистрации собственности, либо физическое лицо с нотариальной доверенностью о праве сдачи жилища в наем. Недвижимое имущество по договору социального найма сдаваться в аренду не может, так как его собственником является государство. Если жилая площадь в ипотеке, необходимо будет уведомить об этом банк, если прописан такой пункт в кредитном соглашении. В ситуации, когда у жилища существуют другие собственники, необходимо взять с них письменное согласие об аренде, а в случае несовершеннолетних зарегистрированных физических лиц — документ из органов опеки.

Извещать участкового о сдаче квартиры не потребуется. Он не имеет оснований наложить запрет на аренду.

Подготовка квартиры

Чтобы быстрее и дороже сдать жилье, требуется придать ей ухоженный и современный вид. Вывезти старые, ненужные вещи. Сделать хотя бы легкий косметический ремонт, скрыть недостатки и подчеркнуть достоинства жилища. Интерьер лучше сделать универсальным. Обои выбрать в теплых, спокойных, нейтральных тонах, подходящих под любую мебель.

Исключить опасные ситуации, заменив старую сантехнику и электропроводку. Мебель лучше поставить качественную и функциональную. Бытовая техника в стандартном наборе: стиральная автоматическая машина, холодильник, микроволновая печь и телевизор.

Не стоит оставлять свои вещи в квартире. Дорогие и нужные вещи правильнее забрать с собой, а хлам выбросить.

Поиск нанимателя

Самостоятельно. Спросить у своих друзей и знакомых, нуждается ли кто в съемном жилье. Этот способ имеет неоспоримый плюс — знакомые будут бережно относиться к жилплощади и вовремя вносить денежные средства, плюс вы хорошо знаете этих людей. Но есть и минус. Пользуясь дружескими отношениями, обычно не заключают официальную сделку, могут пользоваться хорошими отношениями с собственником в своих целях, а также просят о снижении цены.
Через интернет. В сети существует большое количество специальных сайтов, пабликов и групп, позволяющих размещать объявления о сдаче квартиры в аренду. Среди множества откликнувшихся людей легко выбрать понравившегося, но в претендентах могут быть и посредники.
Расклейка объявлений в многолюдных местах. Этот способ хорошо работает в небольших городах.
С помощью агентства недвижимости. Этот цивилизованный метод сэкономит время и нервы. Все рутинные процедуры по показу недвижимости и подбору жильцов берет на себя агент (комиссию фирме будет платить квартиросъемщик). Но не все потенциальные арендаторы готовы переплачивать посредникам, поиск может затянуться. Еще один минус способа состоит в том, что менеджеры агентства не будут тщательно выбирать жильцов, ведь их цель просто привести граждан, согласных со всеми условиями проживания. Поэтому стоит отдавать предпочтение проверенному агентству и серьезно отнестись к соглашению с ним.

Показ квартиры

Перед показом нужно будет убраться в жилплощади: навести порядок, проверить работу бытовых приборов и сантехники. Созвонившись с соискателем, задать интересующие контрольные вопросы. Если впечатление положительное — назначить время показа.

Первая встреча с квартиросъемщиком будет продолжительной и решающей. Расспросите о планах на будущее, чем занимается в свободное время, кем работает, есть ли родственники и друзья. Многое станет понятно из разговора. Если человек будет хамить, настаивать на своих условиях — лучше отказать в съеме.

Вопросы от потенциального жильца о состоянии мебели, сантехники, бытовых приборов, желании подписать акт приема-передачи имущества, замечания по чистоте жилплощади идут плюсом ему. Проговорите все условия проживания и оплаты. Обнаружив перед собой адекватного и внушающего доверие человека, проверьте у него документы и смело можно сдавать жилплощадь, подписав соглашение аренды. Как вариант — официальный договор с испытательным сроком.

Заключение договора

Оформляя договор найма, арендодатель перестраховывается от ситуаций конфликта и недопонимания с жильцами, порчи имущества и невыплаты денежных средств в срок.

В соглашении прописываются данные о нанимателе, условия и сроки оплаты, ответственность сторон в случае порчи имущества, события досрочного расторжения договорных отношений. Указываются граждане, которые непосредственно будут проживать в квартире совместно с нанимателем. Пропишите плату по коммунальным услугам, чтобы для жильцов это не было неожиданностью.

Внимательно изучите паспорт соискателя – совпадает ли фотография, не просрочен ли по датам.

Соглашение найма разрешается заключать сроком до 5 лет. Срок более, чем один год считается долгосрочной арендой и его обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Оттуда данные попадают в налоговую службу и наступают обязательства по уплате налога на прибыль. Чаще всего заключаются договорные отношения сроком до года.

Как официально сдать квартиру в аренду

Как правильнее сдать квартиру: официально или без договора? При неофициальном способе заработка существует группа рисков:

нет гарантии на сохранность вещей;
могут быть задержки или отсутствия оплаты, которые нельзя будет доказать;
пересдача квартиры третьим лицам;
заселение мигрантов или большого количества народа.

Во избежание таких случаев и следует заключать официальную сделку найма жилплощади.

Налоги за сдачу квартиры

В Российском законодательстве существует правило: если жилплощадь сдается в наем, требуется платить налог на доход.

Уклонившись от уплаты, будет грозить штраф (от 20% суммы задолженности, плюс за непредставление декларации и набежавшее пенни). А в особых моментах и уголовная ответственность.

Если свое жилище сдает гражданин, то он будет платить в налоговую службу 13% от прибыли сделки. Однако, в ситуации, когда арендодатель проживает в иностранном государстве более 183 дней в году, налог увеличивается до 30%. Для уплаты в государственный бюджет денежных средств требуется лишь заполнить декларацию о доходах и предоставить до конца апреля в налоговую службу. Образец настоящего договора можно найти в интернете.

Если хозяин жилища не физическое лицо, а индивидуальный предприниматель, то возможно использовать патентное налогообложение. То есть ИП платит налоговый платеж от аренды, не подсчитывая прибыль за год, а авансом среднее значение. Выгода такого патента идет при сдаче в найм нескольких объектов недвижимости, когда получается большой доход.

Но есть и риск прогадать, так как налог выплачивается даже если жилплощадь не была сдана по каким-то обстоятельствам. Стоимость самого патента разнится. Зависит от района нахождения жилья и от его размера.

В случаях упрощенной системы налогообложения предприниматель платит 6% от величины прибыли.

Налоговые платежи граждан, как физических лиц, намного меньше, чем у ИП. Ведь предприниматель вносит в государственное учреждение не только налог на прибыль от аренды жилья, но и страховые взносы.

Какие документы нужны для сдачи квартиры

При подписании официального договора найма жилья потребуется минимальный набор бумаг:

Свидетельство о праве собственности, если жилая площадь приватизирована. Либо договор на собственность (купли-продажи или договор дарения).
Список всех зарегистрированных в квартире.
Нотариально заверенные согласия о сдаче в наем жилища от других владельцев.
Паспорт арендатора и ИНН.
Два экземпляра распечатанного договора.
Наниматель жилья предоставляет паспорт и удостоверения личности других лиц, которые будут с ним проживать.

Читайте также: ИП работает без чеков

Договор аренды квартиры с описью

Многие квартиры сдаются в наем с дорогим ремонтом, новой мебелью и техническим оборудованием. В этих моментах рекомендуется не просто заключить сделку с арендатором, но и приложить к нему опись имущества. Это позволит безопасно сдать квартиру, в будущем избежать конфликтных ситуаций, являясь гарантом обязательств сделки.

Опись имущества — приложение к договору, в котором прописывают все имущество, передаваемое жильцу во временное пользование вместе с квартирой. Все, что представляет ценность для владельца, включается в него. Это:

бытовая техника;
мебель;
ковры;
посуда;
текстиль;
сантехника;
ценности и произведения искусства;
приборы освещения;
счетчики, розетки;
отделка.

Помимо письменного описания вещей можно приложить и фотографии интерьера, предметов квартиры.

Кроме договора аренды квартиры с описью имущества составляются два акта приема-передачи жилища. Один заполняется сторонами при сдаче, а второй при возврате обладателю жилья. Таким образом наниматель соглашается с условиями, прописанными в приложении, принимая помещение и все, что в нем находится.

Подписывая опись, хозяин жилой площади обезопасит себя от спорных случаев при порче собственности. С этим документом можно также обращаться в суд. Наниматель жилья со своей стороны тоже получает гарантию добросовестности владельца.

Сдача квартиры в аренду посуточно

Такой способ может приносить больший доход, чем долгосрочная аренда.

Первое, что влияет на цену найма такой жилплощади — ее расположение. Ведь недвижимость на столь короткий промежуток времени идет как альтернатива гостинице. Находясь рядом с достопримечательностями города, в центре, у больших торговых центров, стадионов, концертных площадок, парков, жилье будет привлекать много граждан.

Как сдавать такое жилье? Квартира обязательно должна быть ухоженной, чистой, комфортной, без личных вещей хозяина, с минимумом мебели. В ванной лежат туалетные принадлежности. Наличие интернета желательно, а также постельного белья, посуды и требующейся бытовой техники: холодильник, микроволновая печь, фен, утюг.

Для поиска клиентов объявление размещают на интернет-площадках по бронированию жилья. Контингент проходит разный, поэтому желательно приобрести страховку на жилую площадь, обезопасив себя от неприятных эпизодов. Возможно также с клиентами заключать официальную сделку и брать залог, возвращаемый при выселении.

В большинстве случаев выгода от посуточной сдачи квартиры в 2 раза больше, чем у ежемесячной платы. Особенно эта разница видна в крупных городах. Налоговый платеж от прибыли будет рассчитываться по такой же схеме, как в классической аренде жилища, от физического лица — 13% от дохода, 6% от предпринимателя на упрощенной системе налогообложения.

Договор найма жилого помещения посуточно

Для официальной сдачи квартиры в аренду посуточно требуется заключать краткосрочный договор коммерческого найма жилья. Это убережет от любых разногласий сторон и определит четкие условия сотрудничества. В нем прописываются следующие параметры:

местонахождение жилища, кадастровый номер;
общая и полезная площадь, количество комнат;
срок найма — часы или дни;
время заселения и выезда (стандартно это 12 часов дня);
размер оплаты и условия расчета;
права и обязанности лиц, которые будут пользоваться помещением;
перечень имущества в квартире;
сумма залога и порядок возврата;
реквизиты сторон.

Источник: reforum.ru

Как ип сдать квартиру в аренду

Аренда недвижимости у обычного человека почти не отличается от аренды у предпринимателей и организаций. Единственный нюанс: вам придётся удержать и перечислить НДФЛ с доходов арендодателя.

Оформите договор аренды недвижимости
Удерживайте НДФЛ с арендной платы
Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН

Оформите договор аренды недвижимости

В договоре опишите:

Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
Размер и способы внесения арендной платы.
Права и обязанности вас и арендодателя.

Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.

Удерживайте НДФЛ с арендной платы

Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую. Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель.

А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой. Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом.

Что нужно сделать:

Посчитать и удержать НДФЛ — 13% от дохода. Например, вы написали в договоре, что будете платить за аренду 30 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы 3 900 рублей ежемесячно перечисляйте в налоговую, а 26 100 рублей — арендодателю.
Перечислить НДФЛ в налоговую. Сделайте это не позднее следующего дня после того, как заплатили за аренду.
Отчитаться по НДФЛ. Раз в квартал сдавайте отчёт 6-НДФЛ. Читайте об этих отчётах в статье «Как подготовить 6-НДФЛ».

Важно: перечислить НДФЛ нужно в налоговую по месту учёта вашей компании или ИП.

ИП сдаёт помещение в аренду: как платить налоги и нужна ли касса?

В статье сравним системы налогообложения для арендодателей, чтобы помочь вам выбрать самый выгодный вариант.

Как платить налоги

Чтобы сдавать помещение как ИП, предприниматель должен заявить код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом» или 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». Если такого кода не будет, то инспекция расценит сдачу помещения в аренду не как от ИП, а как от физлица и доначислит НДФЛ 13% ― Письмо Минфина России от 19.12.2011 г. N 03-11-11/318.

ИП выбирают между УСН «Доходы», УСН «Доходы минус расходы», патентом и общей системой (ОСНО). При любой системе налогообложения придётся платить страховые взносы — вне зависимости от ситуации в бизнесе.

Предприниматели сами выбирают, платить налог с доходов или с доходов за вычетом расходов. Обычно выгоднее «Доходы»: при сдаче помещений предприниматели не имеют большого количества расходов. «Доходы минус расходы» могут быть выгодны только в год ремонта помещения — и то лучше не доверять интуиции, а рассчитать оба налога и сравнить.

При сравнении двух версий УСН учитывайте ставку налога. Все слышали про 6% и 15% — но регионы имеют право снижать ставки из Налогового кодекса. Поэтому важно знать ситуацию по вашему региону — вам поможет таблица.

На УСН размер налога прямо зависит от успешности бизнеса. Больше зарабатываете — больше платите. Но если вы работаете в убыток, всё равно придётся платить: на «Доходах» — потому что не учитываются расходы, на «Доходах минус расходах» — потому что есть минимальный налог.

Кроме арендной платы в доходах важно учитывать плату за коммунальные услуги без счётчиков.

Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно

ИП на патенте

На сдачу в аренду помещения ИП может получить патент ― пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ. Его стоимость зависит от региона, площади помещения и срока. Лучший способ узнать стоимость — воспользоваться калькулятором налоговой.

Патент берут на определённый срок от месяца до года — но в рамках календарного года. Например, можно взять патент с 1 января по 31 декабря 2021, но нельзя с 1 декабря 2021 по 1 декабря 2022. Это будут два разных патента.

Порой предприниматели берут патент на срок аренды. Когда аренда заканчиваются, ищут нового арендатора, находят — и снова оформляют патент. У схемы два минуса: во-первых, налоговая может заинтересоваться, чем вы занимаетесь в промежутках между патентами, во-вторых, заявление на патент нужно подавать за 10 рабочих дней до начала работы.

Патент не зависит от фактических доходов. Если не найдёте арендатора, налог всё равно придётся платить в полном размере.

Патент распространяется только на конкретную деятельность, в вашем случае — аренду. Если параллельно занимаетесь другим бизнесом, можете взять на него другой патент, применять УСН или ОСНО.

ИП на ОСНО

Обычно общая система невыгодна для малого бизнеса, но в случае со сдачей квартиры в аренду отсекать её не стоит.

ИП на ОСНО платит НДФЛ 13%. Налоговую базу разрешено уменьшать на расходы, что не очень интересно при сдаче помещений в аренду. Зато у предпринимателя есть возможность применять другие налоговые вычеты физлиц — на покупку квартиры, лечение, обучение и т.д. Если они есть, общая система может стать выгодной.

Часто предпринимателей отпугивает от общей системы наличие НДС. Но при сдаче жилого помещения платить НДС не придётся. При сдаче нежилого предприниматель подаст в инспекцию уведомление — и тоже будет освобождён, если выручка за квартал не превышает 2 млн ₽. В первом случае придётся сдавать декларацию до 25 числа следующего после каждого квартала месяца.

Налог за имущество — придётся платить. Освобождения для общей системы нет. Но зато предприниматель не потеряет право на освобождение от НДФЛ при продаже квартиры.

Что с кассой

Предприниматели на любых системах освобождены от онлайн-касс, если сдают квартиру в собственности. Если нежилые помещения — только при получении оплаты от юрлиц на расчётный счёт. При оплате наличкой необходимо выдавать чеки.

На патенте освобождение от касс распространяется на любые помещения при любых способах оплаты.

Компания-арендатор пожаловалась в налоговую, что ИП получил от нее наличкой арендную плату, выдал квитанцию к приходному кассовому ордеру, а чек не выдал. Инспекция провела проверку ИП, установила, что он не владеет зарегистрированной кассой и оштрафовала на 10 000 руб.

ИП обжаловал постановление инспекции в суде. Суд согласился с налоговой, заменив штраф на предупреждение.

Статья актуальна на 26.05.2022

Когда пропадает право на ПСН, если патентов несколько

Вопросы про ПСН для дизайнеров

Как платить НДФЛ с авансов в 2023 году

Рассылка для бизнеса

Подписываясь, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от группы компании СКБ Контур