Сдать квартиру как самозанятый минусы

Сдача жилья в аренду популярный в России способ заработать деньги за счет имеющейся недвижимости.

До 2018 г. арендодатель должен был платить налог (НДФЛ) в размере 13% или регистрировать ИП с установленным налогом с доходов в 6%.

После выхода ФЗ № 422 от 27 ноября 2018 г. «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» появилась возможность стать самозанятым, легально сдавать жилье – это может быть дом, квартира, комната, часть комнаты или доля в квартире, – и платить налог в меньшем размере.

ВАЖНО: собственники апартаментов не могут воспользоваться льготным налоговым режимом, так как по 422-ФЗ такая возможность предусмотрена только при сдаче в аренду жилья, апартаменты же относятся к нежилой недвижимости.

Срок сдачи жилья не регламентируется – это может быть и посуточная аренда, и долгосрочная.

Величина налога зависит от того, кто является нанимателем:

– если наниматель — физическое лицо, ставка налога – 4%;

САМОЗАНЯТОСТЬ и доход от аренды. Как платить налоги самозанятому? | Самозанятость и недвижимость

– если юридическое лицо – 6%.

Получая арендную плату, надо выдавать чек, сформированный в приложении «Мой налог». Этот сервис автоматически рассчитает налоги и пришлет уведомление, при желании вы можете подключить автоплатеж.

Налоги оплачиваются через приложение «Мой налог» ежемесячно до 25-го числа.

Какие факторы влияют на размер суммы, с которой самозанятый должен заплатить налог:

– если арендодатель получает только арендный платеж, а все коммунальные платежи оплачивает наниматель, самозанятый арендодатель платит налог лишь с аренды;

– если арендодатель получает арендный платеж плюс плату за все коммунальные платежи, налог исчисляется от общей суммы за вычетом услуг, оплачиваемых по счетчикам (вода, электричество, газ);

– если арендодатель по окончании срока аренды удерживает часть страхового депозита (залога) за испорченное имущество, он тоже должен с этой суммы заплатить налог. Сам депозит при условии, что он будет возвращен нанимателю, налогом не облагается, так как не является доходом.

Дополнительные льготы для пенсионеров, получивших статус самозанятых для легальной сдачи недвижимости, не предусмотрены.

Источник: xn--l1agf.xn--p1ai

Может ли самозанятый арендовать помещение

Самозанятых в России больше 4 млн человек, так что уже можно сказать, что по популярности этот формат обогнал ИП. Тем не менее, до конца их статус еще не отрегулирован, ведь они не являются субъектами предпринимательской деятельности. В связи с этим возникает немало вопросов, например, может ли самозанятый арендовать помещение?

Для чего самозанятому помещение

Основные виды деятельности для самозанятых – это работы и услуги. Кроме того, можно продавать товары собственного изготовления.

Часто услуги или работы выполняются на дому у заказчика или в квартире самозанятого. Но не всегда жилые условия позволяют сосредоточится на работе, кроме того, может потребоваться специальное оборудование. В таком случае самозанятому требуется нежилое помещение, где можно заниматься своей деятельностью.

Решают эти вопросы по-разному. Одни договариваются об аренде гаража с соседом или знакомым, кто-то снимает рабочее место в коворкинг-центре. Парикмахеры и мастера подобного профиля могут арендовать место в салоне красоты.

А может ли самозанятый арендовать помещение, например, для мастерской? Да, потому что запрета на это в ГК РФ и законах, регулирующих деятельность плательщиков НПД, нет.

Аренда для самозанятых лиц

Аренда, в том числе помещений, регулируется положениями главы 34 ГК РФ. Каких-либо исключений или особенностей для самозанятых не предусмотрено. В данном случае самозанятый является физическим лицом, то есть гражданином.

С учетом этого, если арендодатель – организация или ИП, он обязан выдать арендатору кассовый чек за оплату помещения. Правда, на налоги это никак не повлияет, потому что плательщик НПД не может учитывать расходы, связанные с его профессиональной деятельностью.

По сути, для арендного договора статус плательщика НПД не имеет значения (в отличие от договора об оказании самозанятым услуг или выполнении работ).

Но есть одно исключение – аренда государственной или муниципальной недвижимости, которая осуществляется на конкурсной основе. В большинстве случаев к конкурсам допускаются субъекты малого предпринимательства или социально ориентированные некоммерческие организации. Самозанятые не относятся ни к одной, ни к другой категории, поэтому могут лишиться по-настоящему выгодных предложений аренды.

Должен ли самозанятый соблюдать требования закона о защите прав потребителей

Стоит также рассмотреть еще один важный вопрос – должен ли самозанятый соблюдать требования к организации помещений, которые предъявляются для организаций и ИП?

Например, можно ли игнорировать санитарно-гигиенические требования, которые установлены для салонов красоты, открытых субъектами предпринимательской деятельности? Или печь торты в условиях квартиры, где нельзя гарантировать соблюдение правил общепита?

Если говорить формально, то пока СанПин на подобные виды деятельности для самозанятых не распространяется. Да и закон «О защите прав потребителей» регулирует деятельность только ИП и организаций.

Однако этот правовой пробел скоро может быть устранен. На портале правовых актов размещен законопроект, который приравнивает ответственность самозанятых к ответственности ИП и организаций. С учетом этого, при выборе помещения для оказания услуг и выполнения работ стоит все-таки ориентироваться на требования, которые пока предъявляют только к субъектам предпринимательской деятельности. Особенно если вы планируете работать на этом месте достаточно долго.

Что касается уголка потребителей, то ФНС уже сейчас считает, что он обязателен для изготовителей, продавцов товаров, исполнителей услуг, в том числе, самозанятых. Хотя, повторимся, на данный момент такого требования в законе нет.

Договор аренды с арендатором-самозанятым

Договор аренды нежилого помещения для самозанятого заключается в простой письменной форме. Если срок действия договора превысит 1 год, его надо зарегистрировать в Росреестре и заплатить за это пошлину.

Чтобы этого избежать, можно указать срок в 11 месяцев, по истечении которых аренда продлевается на неопределенный срок. Однако надо учесть, что в таком случае договор может быть прекращен досрочно по желанию любой из сторон.

Для договора аренды существенными признаются условия о предмете и стоимости аренды, поэтому их надо обязательно согласовать.

В договоре также стоит указать назначение помещения, чтобы оно не было впоследствии использовано в целях, несогласованных с арендодателем. Передача и возврат помещения производится по акту, в котором надо описать его состояние, перечислить имущество, оборудование, мебель, если оно есть.

Источник: www.malyi-biznes.ru

Является сдача квартиры в аренду самозанятостью или нет?

Добавлено: 10 февраль 2019

1. Является ли гражданин, сдающий квартиру, самозанятым?
2. Какой налог будут платить самозанятые за сдачу жилья?

Является ли гражданин, сдающий квартиру, самозанятым?

Совсем недавно (до 2019 г.) все граждане РФ (резиденты) должны были уплачивать единый налог со сдачи в аренду своего недвижимого имущества по ставке 13%. Большое количество граждан сознательно избегает взаимодействия с ФНС (скрывая тем самым свой доход), расценивая размер ставки неоправданно высоким.

По этой и многим другим причинам, чтобы увеличить денежные поступления в казну, законодатель пошел навстречу людям и разработал экспериментальный налоговый режим — налог на профессиональный доход (или спецрежим для самозанятых).

Законопроект носит экспериментальный характер и пока проводится только в 4 регионах — Татарстан, Московская, Калужская области и Москва.

Самозанятые физические лица, которые ведут самостоятельную деятельность, получают прибыль и при этом не зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляют работу без трудового договора и не нанимают сотрудников должны уплачивать налог.

Деятельность, которую государство решило обложить налогом:

1. Уход за людьми, нуждающимися в помощи сиделки.
2. Уборка.
3. Услуги репетитора.

Возникает вопрос — попадает ли сдача жилья под закон о самозанятости. Любой вид деятельности, подразумевающий регулярное получение прибыли физическим лицом, будет отнесен к профессиональному доходу.

Ошибочно полагать, что налог на профессиональной доход касается только тех регионов, где проводится эксперимент.

Аренда квартиры подразумевает заключения официального договора и систематическое получение прибыли физическим лицом, а значит необходимо отчитываться за полученный доход государству и уплачивать дань в казну за ведение предпринимательской деятельности на территории всей России.

Для людей, чья недвижимость находится в регионах, не включенных в эксперимент, налоговая ставка остается прежней — 13% и обязательна к оплате. Независимо от региона (местоположения, где сдается самозанятым квартира) прибыль с такой деятельности будет относиться к профессиональному доходу, с той лишь разницей, что отчисления в налоговую будут осуществляться либо по прежнему тарифу, либо по спецрежиму.

При регистрации физлица в качестве индивидуального предпринимателя, помимо перечисленных тарифов, возникает возможность применить и другие налоговые ставки.

Какой налог будут платить самозанятые за сдачу жилья?

По закону, если граждане сдают жилье в аренду, они должны платить:

• 4 и 6% — с дохода физлица и юрлица соответственно (на территории спецрежима);
• 13% — за пределами регионов, где введен спецрежим.

Любой человек, постоянно проживающий на территории РФ (при соответствии требованиям закона). вправе зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Новый правовой статус откроет поле для экспериментов в выборе подходящего налогового режима.

Приобретение патента для самозанятых граждан, возможно, один из вариантов по уменьшению налога при сдаче квартиры (для тех, кто не может применить спецрежим).

Привлекательные стороны ПСН (патентная система налогообложения):

1. Ставка 6%.
2. Фиксированная оплата, т. е. стоимость рассчитывается исходя из предполагаемого дохода, а не фактического. Возможный предельный доход при этом не должен превышать 1 млн. руб.
3. Отсутствие декларации (заполняется книга учета доходов).
4. Постановка (получение патента) и снятие с учета в течение 5 дней (заявление подается в налоговый орган за 10 дней до начала ведения деятельности).
5. Отсутствует уплата НДФЛ.
6. Нет оплаты налога за имущество.
7. Освобождение от обязанности уплачивать НДС (в рамках ПСН и за исключением — ввоз товара в РФ, деятельность по договорам простого и инвестиционного товарищества, доверительного управления имуществом или концессионным соглашением (облагаемая в соответствии со ст. 174.1 НК РФ)).

Размер стоимости патента и период оплаты будут зависеть от того, на какой период он приобретен и региона.

Так уплата налога до окончания действия патента возможна при его приобретении на срок до 6 месяцев.

Если патент получен на полгода и до 12 месяцев, выплаты производятся:

• ⅓ — в течение трех месяцев с начала действия ПСН;
• ⅔ — до конца срока действия ПСН.

Если деятельность прекратилась раньше, чем срок патента, то налоговым периодом будет считаться фактический промежуток времени.

Это существенный момент, который может иметь значение при уплате страховых взносов, т. к. если доход составит более 300 тыс. в год, то будут уплачиваться дополнительные взносы из расчета 1% со сверх прибыли, а если доход был в пределах установленных законодательством, то несмотря на более высокой предполагаемый доход, дополнительные взносы не уплачиваются.

Перечисленные налоговые тарифы не единственные возможные ставки для физлиц (но самые щадящие). Есть и другие способы, которые могут оказаться оптимальными для добросовестного плательщика (зависит от размера дохода), особенно для тех, кто не подпадает под специальный налоговый режим.

Источник: samozaniatost.ru