Сдавать квартиру в аренду это бизнес

В этой статье Квартблог разбирает, как правильно сдавать квартиру или дом в аренду, какие налоги придется платить, и что выбрать в качестве площадки для сдачи.

Содержание:

Варианты сдачи в аренду квартиры/дома: посуточно и на длительный срок
Что можно сдавать, а что нет?
Налоги: самозанятые, ИП, физлица
Что нужно, чтобы не платить налог
Как сдавать квартиру или дом безопасно посуточно
Как сдавать квартиру или дом на долгий срок
Дайджест Квартблога

Варианты сдачи в аренду квартиры/дома

Приобретение недвижимости с последующей сдачей в аренду — один из самых выгодных и безопасных способов вложить деньги и получать стабильный пассивный доход. Такой актив не зависит от скачков стоимости валют или политической ситуации и, помимо этого, ежегодно дорожает. Однако, при всей кажущейся простоте процесса сдачи жилья в аренду, есть ряд сложностей и нюансов, на которые стоит обратить внимание.

Что надо помнить, сдавая квартиру в аренду?

Самый первый вопрос, который задает себе арендодатель — как именно осуществлять аренду, посуточно или на долгий срок?

Стоит подробно разобраться в каждом из возможных вариантов.

1. Аренда на длительный срок

Преимущества.

Удобство. Основные хлопоты приходятся на период поиска квартирантов, а впоследствии можно «забыть» о лишней суете на срок от нескольких месяцев до нескольких лет, лишь изредка проверяя сохранность имущества и отслеживая своевременность всех выплат. Оплату счетов ЖКХ можно возложить на плечи квартиросъемщика.

Постоянный доход. Сдав жилье на год или более, можно рассчитывать на регулярный доход и учитывать его при планировании бюджета.

Более ответственные квартиранты. При длительной аренде квартиросъемщики, как правило, более аккуратно обращаются с имуществом и исправляют мелкие поломки и неприятности самостоятельно.

Недостатки.

Ограниченная стоимость. Даже квартиру со свежим ремонтом и новой мебелью будет сложно сдать по цене, превышающей среднюю по району. Возможно, состояние квартиры или дома скажется на скорости сдачи внаем или на длительности срока, но на цене — совсем незначительно.

Дополнительный минус — изменять стоимость аренды по своему усмотрению арендодатель может только в соответствии с договором, а это, в большинстве случаев, не чаще, чем раз в год. За исключением случаев, заранее прописанных в договоре аренды.

2. Посуточная аренда

Преимущества.

Больше прибыли. Стоимость посуточной аренды может превышать стоимость долгосрочной в несколько раз. И увеличивать её арендодатель может столько, сколько захочет — каждый месяц, неделю или даже сутки.

Выгодно ли покупать квартиру для сдачи в аренду? Валентин Ковалев

Гибкость в управлении. Возможность оперативного регулирования стоимости квартиры, внутренней комплектации и др.

Недостатки.

Постоянный поиск постояльцев. Посуточная сдача в аренду — это фактически полноценная работа с ежедневным приемом звонков, переговорами, встречами и уборкой. Совмещать такую деятельность с другой работой сложно.

Нерегулярный доход. Предугадать, сколько дней в году недвижимость «отработает», а сколько — простоит мертвым грузом невозможно, ведь один удачный месяц может смениться месяцем полного затишья.

Частые ремонты. Большинство клиентов при посуточной аренде — это люди, приезжающие в командировку, влюбленные парочки и те, кто хочет устроить праздник или вечеринку. При такой эксплуатации регулярный косметический ремонт приходится включать в статью постоянных расходов и в собственный график.

Из всего вышеперечисленного легко вывести несложную формулу: посуточно сдавать жилье выгодно, но трудозатратно, а на долгий срок — несложно, но гораздо дешевле. Поэтому арендодателю необходимо определить свои приоритеты и возможности перед тем, как делать окончательный выбор.

Что можно сдавать, а что нет?

Вокруг арендного жилья бродит множество мифов. К примеру, некоторые боятся, что сдавать квартиру, находящуюся в ипотеке — незаконно. На самом деле необходимо всего лишь получить разрешение у банка, в котором оформлена ипотека, и жилье становится доступным для аренды.

На заметку: банку необходимо, чтобы вы своевременно оплачивали ежемесячный взнос, и, как правило, даже если вы не уведомите банк о том, что сдаёте «ипотечную» квартиру, то возможные проблемы от отсутствия такого уведомления очень маловероятны, но все же присутствуют.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, а точнее статье 671 разрешены для сдачи внаем для дальнейшего проживания: квартиры, дома и части домов или квартир. Договор найма может оформить как непосредственно владелец жилья, так и доверенное лицо.

Какие объекты нельзя сдать в аренду

При полной свободе владельца распоряжаться своим имуществом, все же существуют ситуации, когда недвижимость сдавать в аренду запрещено законом.

1. Жилье непригодно для проживания. Запрещено сдавать в аренду помещения, комфортно жить в которых невозможно по одной или нескольким причинам, например:

В квартире или доме отсутствуют элементарные удобства и коммуникации;
Стены слишком тонкие и не подходят для холодного климата;
Уровень грунтовых вод слишком близко и вызывает грибок и плесень в помещениях;
В качестве жилья предлагается гараж, сарай, надворные постройки и т.д.

Чаще всего подобные объекты можно встретить в крупных мегаполисах с большим количеством иностранных мигрантов, которые, порой, согласны снять любой угол под крышей за небольшие деньги.

Такой арендодатель может быть наказан за алчность штрафами и административными взысканиями, а договор аренды — признан недействительным.

2. Дом признан аварийным. Если многоквартирный дом официально признан аварийным, сдавать квартиры в нем противозаконно и опасно для жизни арендатора. В случае, если жилец пострадает из-за ветхости дома, собственник понесет уже не административную, а уголовную ответственность.

3. Некоторые объекты муниципальной собственности. Иногда встречаются случаи, когда квартира или дом принадлежит государству, но используется частным лицом. Для подобного муниципального жилья могут существовать запреты на сдачу в аренду третьим лицам.

Налоги: самозанятые, ИП, физлица

Перед тем, как приступать к поиску квартирантов, нужно решить еще один немаловажный вопрос — как именно будет оформлен арендодатель и какой налог ему придется выплачивать.

1. Физическое лицо — 13%

Самый простой и очевидный способ — никак не регистрироваться и сдавать недвижимость, как физлицо. Один раз в год собственнику необходимо заполнить и подать декларацию о доходах, приложив к ней договор аренды . При всей простоте налог в таком случае — самый высокий из всех возможных вариантов.

2. Индивидуальный предприниматель на упрощенной системе (УСН) — 6%

После регистрации ИП у собственника хлопот и трат очевидно прибавится — это и отчисление взносов в пенсионный фонд, ежеквартальная отчетность и госпошлина при регистрации. Но в случае, когда в аренду сдается не одна комната в общежитии, а несколько квартир или домов, такой способ становится очень выгодным.

3. Индивидуальный предприниматель, по патенту — от 20 до 600 тыс. рублей за год

При таком методе ИП освобождается от уплаты налогов, но продолжает платить пенсионные отчисления. Стоимость патента на аренду жилья зависит от квадратуры, района и срока аренды. Патентом чаще всего пользуются владельцы элитной недвижимости — стоимость патента в этом случае оказывается значительно ниже самого простого налога.

4. Самозанятый гражданин — 4%

Этот способ пока доступен не во всех регионах России, но с 2020 года станет все более и более распространенным. Арендодателю при выборе этого метода необходимо будет платить так называемый налог на профессиональный доход в размере 4% при сдаче физическим лицам и 6% для юридических лиц.

Что нужно, чтобы не платить налог

Перед тем, как искать способы обойти процесс налогообложения стороной, стоит вспомнить об ответственности, предусмотренной за такие действия законом. Уголовный кодекс обещает уклонисту штраф до 300 тысяч рублей, а за получение дохода свыше 21 тысячи рублей ежемесячно в течении трех и более лет — лишение свободы до трех лет.

Те же, кого не пугает такое суровое наказание, чаще всего пользуются одним из нескольких способов:

Сохранение инкогнито. С квартирантами достигается договоренность о неразглашении кому бы то ни было личных данных арендодателя. Проверяющим довольно сложно установить личность владельца жилья самостоятельно.
Имитация родственных связей. При проверке квартирант представляется дальним родственником владельца и уверяет, что никаких денег за аренду жилья не платит.
Заключение договора безвозмездного найма. Этим «скользким» способом чаще всего пользуются агентства недвижимости для того, чтобы хоть как-то обезопасить обе стороны от мошенничества.

При выборе между легальной и нелегальной сдачей недвижимости в аренду нужно помнить, что без страховки в виде зарегистрированного договора понесенные убытки могут значительно превысить полученную прибыль. Арендодатель и его имущество при любой незаконной сдаче никак не защищены и недобросовестные квартиранты могут без зазрения совести буквально уничтожить квартиру или дом, не понеся при этом никакой ответственности. Если не страх перед законом, то опасения за собственное жилье должны заставить любого задуматься о том, что уплаченный вовремя налог — не такая уж и большая цена за собственное спокойствие и безопасность.

Как сдавать квартиру или дом безопасно посуточно

Посуточная аренда — самый сложный, трудоемкий и рискованный вариант сдачи жилья, требующий от собственника постоянного активного поиска клиентов. И все опытные арендодатели рано или поздно приходят к использованию нескольких удобных инструментов, которые сводят к минимуму возможные риски и времязатраты. Топ-2 сервиса бронирования жилья — это всем известные booking.com и airbnb.ru

дома, состояние жилья, его площадь, наличие мебели, электронных устройств, бытовой техники и доступа к Интернету. Многие арендаторы обращают внимание потенциальных съемщиков также на наличие парковки, транспортную доступность и уровень развития инфраструктуры.

Заключение (и небольшой совет)

Итак, сдать жилье в аренду правильно – это не так уж сложно. Важно оформить сделку по всем правилам и позаботиться о наличии договора, предоплаты и депозита как надежных защитных инструментов . Лучше всего заключать договор на срок до года (оптимально – 11 месяцев), а затем при необходимости его пролонгировать, уточнив возможные нюансы.

И еще один совет: даже если арендатор внушает доверие, правоохранители рекомендуют никогда не показывать жилье в одиночку. Когда нет рядом родственников или друзей, можно на несколько минут привлечь соседей.

Источник: novostroev.ru

Как сдавать квартиру и жить спокойно

Иметь возможность сдавать квартиру в наем — это, несомненно, хорошая перспектива стабильной прибыли. Кто-то даже перебирается в другие страны и живет на средства, получаемые от сдачи жилья. Но и здесь не обходится без проблем и неприятностей, причем виновником может оказаться как собственник, так и арендатор. Чтобы обезопасить себя от головной боли, бюрократической волокиты, разбирательств личных, а тем более судебных, следует придерживаться определенных рекомендаций. Мы собрали самые популярные вопросы, которые ежедневно задаются специалистам по недвижимости и юристам. В качестве эксперта на вопросы отвечает один из руководителей компании OTDL, входящей в Федеральный строительный сервис ГК «Партнер», Алина Боярчук

Фото: FluxFactory

Могу ли я вообще сдавать жилье?

Ответ тут прост: сдавать жилплощадь имеет право лишь собственник недвижимости. Чтобы подтвердить собственность, у вас на руках должно быть свидетельство о регистрации, которое выдается госреестром. Ваши родственники и друзья могут сдавать вашу квартиру только при наличии доверенности, заверенной у нотариуса. Без данного документа участвовать в сдаче, а тем более, заключать договор, ни родственник, ни друг не имеют права.

Я не один собственник, но второй не против, тогда можно?

Даже если остальные собственники не имеют возражений, они все равно обязаны принять участие в заключении договора. Достаточно выступить со стороны арендодателя или предоставить письменное согласие на заключение сделки. Важно, что документ этот обладает юридической силой только в случае наличия нотариального заверения, иначе договор найма на срок более одного года не будет зарегистрирован в росреестре.

Регистрировать вообще обязательно?

Регистрацию в росреестре проходят договоры на сдачу жилья на срок более 1 года, в иных случаях письменного варианта договора достаточно. Вы можете, конечно, вообще не регистрировать и сдавать квартиру «по-серому», но в этом случае при возникновении судебных разбирательств вы не сможете в качестве аргументов защиты приводить пункты из договора.

А если моя квартира в соцнайме?

Если ваша квартира была приобретена по договору социального найма, то есть собственником фактически является государство/муниципалитет, то вы можете сдать ее только при официальном письменном разрешении. Если получить его от государства не удалось, то и сдавать жилье вы не вправе.

В квартире прописан не только я, мне нужно собирать подписи жильцов?

В данном вопросе есть несколько тонкостей. Обычно, если помимо собственника в квартире зарегистрированы члены его семьи, то согласия с них собирать не нужно. Однако если квартира коммунальная и имеет помещения общего пользования, то тут уже понадобится письменное одобрение всех жителей.

Еще один важный момент в таком жилье — наличие несовершеннолетних детей, в этом случае придется обращаться в органы опеки и запрашивать письменное разрешение. Разобравшись с правами и документами, следует поговорить о самом жилье — его виде, ремонте, выгодах и подводных камнях. Удивительно, но принцип «чем больше, тем лучше» в данном вопросе не работает.

Хочу купить квартиру в новостройке под сдачу: глупо или выгодно?

Здесь нужно учитывать специфику вашего региона. Согласно статистике, на рынке найма недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге особенной популярностью пользуются однокомнатные квартиры и квартиры-студии (около 40% запросов приходится именно на них), а двухкомнатные квартиры держатся на втором месте. Как мы знаем из уроков экономики, спрос рождает предложение, поэтому популярность однушек и студий привела к ускорению темпов роста цен на данное жилье. Соответственно, чтобы извлечь выгоду, необходимо учитывать такие факторы, как:

на каком этапе строительства находится дом — при покупке на начальных этапах есть вероятность, что строительство дома затянется или вовсе будет заморожено из-за финансовых проблем застройщика;
количество упущенной выгоды при покупке на разных этапах строительства рассчитывается по простой формуле: количество месяцев до момента сдачи квартиры умножается на предполагаемую арендную плату. Так, при ставке в 25 000 рублей за год ожидания квартиры вы теряете 300 000 рублей;
покроет ли прибыль от сдачи квартиры рост цены, если вы отказались от покупки недвижимости на этапе котлована, то необходимо просчитать, какую цену сможет покрыть арендная плата. Здесь нужно будет отследить темп роста цены на квартиру за определенный период, а потом сравнить его с потенциальным доходом от сдачи за это же время;
как скоро окупится жилье — здесь учитывается не только то, за сколько вы купили квартиру, но и то, сколько вы в нее вложили после покупки. Считается все — ремонт, мебель, бытовые принадлежности и приборы. На однокомнатные квартиры и студии понадобится гораздо меньше материальных и временных вложений, чем на жилье большой площади, поэтому и окупятся они быстро.

Взять сразу с отделкой или дешевле самому отремонтировать?

Как рассказала руководитель отдела по работе с клиентами Алина Боярчук, зачастую собственники решают самостоятельно провести ремонт, а потом понимают, что не справляются.

«Это на первый взгляд — обои наклеил, да и можно сдавать. По факту же заниматься самостоятельно отделкой квартиры, даже в новостройке, это дело, требующее глобальных затрат как времени, так и денег. Особенно, если вы хотите сделать красиво и на долго».

Здесь и правда стоит несколько раз подумать и хорошо оценить свои силы, ведь чем дольше вы провозитесь с ремонтом, тем позднее наступит момент получения прибыли от сдачи квартиры.

Более того, Алина поделилась секретом недорогого и беспроблемного ремонта: «Сотрудничество. Причем сотрудничество как с собственником жилья, так и с поставщиками непосредственно и с застройщиком. Экономить лучше не на материалах, а с помощью правильного подхода к ремонту. Нанимать лучше ту компанию, которая понимает и уже отладила технологически каждый этап отделки — так сроки и качество не будут подорваны.

Если вы берете квартиру уже с отделкой, то сдавать ее можно будет сразу после регистрации собственности. Еще один аргумент в пользу покупки жилья с чистовой отделкой — снижается вероятность проведения шумных ремонтных работ в соседних квартирах.

Стоит отметить также, что сейчас застройщики часто работают в паре со студиями отделки и предоставляют собственнику на выбор несколько видов отделки на любой вкус и кошелек.

Сдам «голую» квартиру! Кто живет, тот и отремонтирует!

Очень частое явление — собственник снижает ежемесячную арендную плату на максимум, но предупреждает, что арендатору необходимо будет самостоятельно сделать ремонт. С одной стороны, это может показаться очень удобным, однако такое решение часто приводит к нежелательным последствиям.

Как минимум, такой ремонт может не соответствовать вашим представлениям и желаниям, оказаться некачественным, а как максимум — вовсе незаконченным и портящим квартиру. Кроме того, часто на такие предложения откликаются бригады гастарбайтеров, так что ваша квартира вовсе может превратиться в общежитие. Поэтому если вы не хотите обзавестись головной болью, по такой схеме сдавать жилье не рекомендуется.

А если квартира старая, обязательно делать ремонт?

Отойдем от темы новостроек и обратимся к домам старого фонда, ведь в них тоже часто сдается жилье, причем совершенно разномастное — кто-то делит свою квартиру по комнатам на несколько жильцов, кто-то сдает целиком, кто-то выбирает посуточную или почасовую оплату.

Во всех этих случаях, если вы нацелены на долгосрочное получение прибыли, ремонт делать надо! Во-первых, так вы сможете выдерживать конкуренцию квартир в более новых домах.

Во-вторых, ремонт квартиры под сдачу существенно отличается от того, что вы делаете для себя. А, в-третьих, так вы сможете больше заработать. За квартиру пусть с минимальным наполнением, но с чистым и новым ремонтом, можно запросить больше, чем за заставленную бабушкиными сервантами и с ковром на стене.

А что вообще люди берут?

Если говорить непосредственно о требованиях квартиросъемщиков к их будущему жилью, то на первом месте у 84% опрошенных россиян стоит именно наличие ремонта. Второе место поделили между собой присутствие в квартире бытовой техники и качество инфраструктуры района.

Не менее важным оказалось для 55% россиян расположение арендуемой квартиры — чем ближе к работе, тем лучше. Наличие балкона важным считают лишь 40% людей, а удобную планировку и наличие парковки требуют не более 30% арендаторов.

В конце списка требований оказались такие критерии, как большой метраж, возможность временно зарегистрироваться, а также расположение исключительно в центре города.

Стоит отметить также, что квартиры на крайних этажах берут менее охотно — 40% опрошенных не готовы жить на первом, а еще около 35% высказались против квартир на последнем этаже дома.

Я собственник, значит я главный?

Представим, что вы закончили с решением организационных вопросов и ремонтом и занялись поиском постояльца. Вы, скорее всего, воспользовались такими методами, как «сарафанное радио», разместили объявление в интернете и, возможно, даже обратились в агентство недвижимости. И вот, наконец, он — идеальный по вашим меркам постоялец.

Теперь вы находитесь в отношениях — хозяин квартиры-постоялец. Вы хотите, чтобы ваше имущество было в целости и сохранности, а вот постоялец хочет чувствовать себя комфортно, проще говоря — «как дома». Здесь-то и могут возникнуть конфликты.

Есть поговорка: не место красит человека, а человек место. Действительно, каждый человек в той или иной степени меняет окружение, подстраивая его под себя. Это несомненно произойдет и с вашей квартирой, и к этому нужно быть психологически готовым.

Как владелец жилплощади вы можете требовать сохранения мебели или каких-то предметов интерьера. Если для вас действительно важны какие-то вещи, не рекомендуется оставлять все на словах. Пропишите в договоре, что можно менять в квартире, а что нельзя, а также какие последствия могут быть при нарушениях. Если квартиросъемщик подписывает документ, значит он с условиями согласен и обязан их соблюдать.

Не стоит все же злоупотреблять своим положением и, к примеру, вламываться без предупреждения в сданную квартиру. Это не только испортит отношения с постояльцем, но и вызовет недоверие.

Что можно включить в опись имущества?

При описи имущества сдаваемого жилья необходимо указать всю мебель, которая остается в пользовании. Стоит обратить внимание на первоначальное состояние мебели и отделки — лучше отметить все недочеты сразу (все ли конфорки на плите функционируют, имеются ли трещины на плитке или отслойка штукатурки и тому подобное).

Если стоимость аренды будет включать плату за коммунальные услуги, важно также зафиксировать данные со счетчиков воды и электричества. При наличии бытовой техники нужно указать не только ее вид, но и производителя, модель, серийный номер, стоимость (можно примерную). Не забудьте также включить в опись количество комплектов ключей, которые останутся у арендатора.

Что еще можно включить в договор?

Если вы против наличия домашних животных в квартире — пишите об этом в договоре. Хотите, чтобы в ней жило не больше двух человек — пропишите ограничение на количество людей. В квартиру проведен интернет и вы хотите, чтобы арендатор сам за него платил — это тоже стоит указать. К квартире прикреплено место на платной парковке — запишите порядок оплаты и ответственность.

Проще говоря, в договор можно включить любое ограничение или пояснение, не нарушающее законодательство. Чтобы обезопасить себя, можно указать, в каких случаях ответственность за ремонт квартиры лежит на арендаторе, а в каких на вас — последствия несвоевременной оплаты, порядок расторжения договора.

Так как сохранить хорошие отношения надолго?

Помните, что хоть юридически квартира ваша, фактически она находится в пользовании чужого для вас человека. Поэтому чтобы на протяжении долгого времени оставаться в теплых отношениях с постояльцами, необходимо придерживаться определенных принципов.

Принцип частной жизни — обсудите фиксированную дату вашего посещения квартиры и придерживайтесь намеченного плана.
Принцип открытости — сразу определите, с какой целью вы планируете приезжать и что вы будете проверять. Обозначьте, что для вас важно и за что вы переживаете, так квартиросъемщик поймет, что конкретно от него требуется.
Принцип предсказуемости — не устраивайте внезапные проверки. Если возникла необходимость приехать, созвонитесь с квартиросъемщиком и предупредите его об этом, не забыв о принципе № 2.
Принцип уважения — уважайте своего арендатора и его время. Не стоит приезжать слишком рано или слишком поздно, а также в сопровождении третьих лиц, не принимающих участия в сделке.
Принцип фиксации — фиксируйте материальные вложения как с вашей стороны, так и со стороны арендатора. Это поможет избежать неразберихи при каких-то бытовых неполадках или при смене жильцов.
Принцип ответственности — заранее обсудите уровень материальной ответственности за испорченное имущество и подтвердите это письменным согласием постояльца.

А если не повезло?

Никто не застрахован от случая, когда поначалу человек казался вполне адекватным, а потом выяснилось, что тараканы в его голове имеют гораздо больше власти, чем им положено.

Среди самых частых жалоб на квартиросъемщиков — неуплата аренды, оставленные долги и даже отказ покидать жилье. Когда арендатор не платит и при этом отказывается выезжать — обращайтесь в полицию.

Причем, даже если вы не заключали договор найма, выгнать нежелательных постояльцев вы можете по закону о вашей собственности — без договора они не имеют права находиться в вашей квартире. А если они начнут оказывать сопротивление правоохранительным органам — им грозит уголовное дело.

Хоть получить с них обещанные деньги без договора вы не сможете, но хотя бы освободите свою квартиру. Также, если наниматель не платит коммуналку, вы можете как собственник обратиться в управляющую компанию и отключить электричество и воду, лишив нерадивого арендатора удобств.

Другой вопрос, когда жильцы оставляют долги за такие вещи как, к примеру, интернет и телевидение. Здесь нужно понимать, что провайдерам абсолютно не важно, кто конкретно пользовался интернетом или смотрел телевизор.

Ответственность перед ними несет тот, на кого заключен договор. Соответственно, если услуга была подключена на имя арендатора, то и оплатить долги должен он, если на ваше имя — к сожалению, ответственность на вас. Такой принцип распространяется на все услуги, договоры на оказание которых заключаются во время сдачи квартиры. Избежать лишней мороки поможет грамотно составленный договор, в котором вы можете указать ответственность сторон и порядок выплат.