Сдавать свою квартиру как ИП

Не все арендаторы знают, как правильно заключать сделку по аренде жилья и какой налог надо при этом уплачивать. Мы подготовили для вас подробный перечень вариантов, как уплачиваются налоги, в зависимости от правового статуса арендодателя.

○ Как правильно сдать квартиру арендодателю.

Для того, чтобы правильно сдать жилье в аренду, нужно оформить договор, который будет регулировать как права, так и обязанности сторон. Если вы являетесь физическим лицом, временно не пользующимся принадлежащей жилплощадью, необходимости в приобретении статуса индивидуального предпринимателя нет. Достаточно составить соответствующее соглашение между двумя физическими лицами и уплачивать налог в установленном размере.

○ Нужно ли регистрировать ИП.

Закон не предусматривает обязательство приобретать статус индивидуального предпринимателя при сдаче жилья в наем. Если арендатор, являясь физическим лицом, приобрел квартиру (получил по наследству или в дар) для личных нужд, но временно им не пользуется, аренда не может быть признана предпринимательской деятельностью. В этом случае размер налоговой ставки 13% как доход физического лица.

Если я работаю в найме и сдаю свою квартиру, то должна ли регистрировать ИП, и сдавать декларацию?

Но если покупка жилплощади носит систематический характер и используется для получения личного дохода, это может быть признано предпринимательской деятельностью и облагаться соответствующим налогом.

Соответственно прямого требования в регистрации ИП в законе не содержится. Это решение остается за арендодателем с учетом того, что размер налоговых выплат может быть значительно уменьшен для индивидуального предпринимателя.

○ Налоги для физического лица.

Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, к оплате следует:

13% от суммы годового дохода для лиц, являющихся резидентами страны.
30% от суммы годового дохода для иностранных граждан.

Оплата производится следующим образом:

До 30 апреля следующего за расчетным периодом года составляется налоговая декларация, которая подается в ФНС по месту регистрации (справка 3-НДФЛ).
Арендодателю выдаются реквизиты для оплаты, которую нужно произвести не позднее 15 июля текущего года.

Следует учитывать, что если аренда жилья является не единственным источником дохода, налогоплательщику нужно представить в ФНС справку 2-НДФЛ, подтверждающую уплату налогов за истекший период и прописать сумму полученного дохода в декларацию.

Неуплата налоговой суммы в установленный период будет расценено как уклонение от исполнения своих налоговых обязательств и приведет к наложению штрафа в размере 20% от невнесенной в государственную казну суммы.

«Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов) (п. 1 ст. 122 Налогового кодекса РФ)».

○ Налоги для ИП.

Регистрация ИП для выплаты налогов от аренды жилья зачастую считается оптимальным решением для экономии средств. Объясняется это тем, что индивидуальные предприниматели могут выбирать систему налогообложения, тогда как для физических лиц она остается фиксированной.

Так, при выборе упрощенной системы налогообложения, размер налога составит 6% от прибыли по системе «доходы минус расходы». Однако здесь следует учитывать, что расходами могут считаться только ремонтные работы, которые не носят систематический характер. Поэтому налогом будет облагаться практически вся сумма арендной платы.

Кроме того, нельзя забывать, что не каждый гражданин, зарегистрировавшийся в качестве индивидуального предпринимателя, умеет вести бухгалтерию. При упрощенке требуется иметь книгу доходов и расходов, где фиксируются все финансовые операции. Поэтому арендатору-ИП, скорее всего, понадобится бухгалтер, услуги которого придется оплачивать. Соответственно вопрос экономии при уплате налогов после регистрации в качестве индивидуального предпринимателя остается спорным.

При неуплате на налогоплательщика накладывается штраф в установленном размере.

○ Налоги при сдаче по патенту.

Этот вариант налогообложения также относится к индивидуальным предпринимателям, которые имеют право приобрести патент на аренду жилья. Его годовая стоимость установлена в размере 6% от потенциального дохода. Патент можно приобрести на срок от 1 месяца до года, срок его приобретения и будет считаться налоговым периодом.

Получение патента будет доступно через 10 дней после регистрации ИП и подачи соответствующего заявления. Налог должен быт уплачен по месту учета ИП и в следующие сроки:

Для патента со сроком действия менее полугода – оплате подлежит полная сумма налога (6%) не позднее 25 дней после начала действия патента.
Для патента со сроком действия от полугода и дольше – в размере 1/3 , если оплата производится не позднее чем через 25 дней после начала действия патента и в размере 2/3, если позже. При этом крайний срок оплаты – не позднее, чем за 30 дней до момента окончания срока действия патента.

При несоблюдении сроков, налогоплательщику грозит штраф.

○ Ответственность за неуплату налогов.

При неисполнении своих налоговых обязательств, арендодателю придется заплатить штраф:

За неуплату требуемой суммы – от 20 до 40% от неоплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).
За непредставление декларации – от 5% до 30% от суммы, подлежащей перечислению ежемесячной (ст. 119 НК РФ).

Если нарушения в исполнении требований налогообложения признаются значительными (сумма неуплаты от 600 тыс. рублей для физлиц и от 2 млн. рублей для юрлиц), мера наказания определяется согласно Уголовному кодексу (ст.198, 199 УК РФ). Так, к нарушителю могут быть применены такие меры, как:

Штрафные санкции.
Лишение свободы.
Принудительные работы.
Арест.

Поэтому следует крайне внимательно относиться к вопросу уплаты налогов при аренде квартиры и тщательно соблюдать сроки подачи декларации и внесения платежей.

○ Советы юриста:

✔ Можно ли обязанность уплаты налогов передать нанимателю?

Нет, такое условие соглашения будет противоречить законодательству (п.1. ст.168 ГК РФ), где сказано, что арендодатель обязан самостоятельно исполнить долг налогоплательщика. В данном случае арендатор может предложить увеличить арендную плату, в которую будет входить сумма налога, но представлять декларацию и оплачивать налог должен арендодатель лично.

✔ Можно ли уменьшить сумму налога?

Согласно гл.23 НК РФ, сумма налога может быть уменьшена для:

Инвалидов.
Ветеранов.
Семей, в которых проживают иждивенцы и несовершеннолетние.
ИП.
Обладателей налогового патента.

Также сумма налога может быть пересмотрена в виде льгот для лиц, оплачивающих лечение либо обучение.

Как получить патент на сдачу жилья. Сдать квартиру дом комнату легально и платить налоги. Рассказывает выпуск передачи «Москва в деталях» на канале «Москва 24».

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: www.topurist.ru

Как платить налог со сдачи квартиры в аренду

Прежде, чем рассмотреть способы налогообложения дохода от арендной сдачи квартиры, подчеркнем обязательность оформления и сохранения расписок, служащих подтверждением полученных сумм от арендатора. Именно эти документы, подтверждающие факт поступления арендных платежей, обосновывают сумму налоговых выплат по аренде.

Каждая расписка носит законный характер (Гражданский кодекс, ст.808, п.2), если в ней указаны паспортные данные арендодателя и арендатора, полученная сумма, дата ее передачи и подписи сторон. Расписки готовятся в двух одинаковых экземплярах перед очередным внесением платы, как правило, раз в месяц.

Что касается оплаты налоговых обязательств арендодателей, то ими обычно используется один из трех способов: декларирование и выплата 13% НДФЛ, как физлицо; оформление ИП с выплатами 6% УСН; оформление ИП с приобретением налогового патента.

Индивидуальному предпринимателю доступно также налогообложение по ЕНВД и по общей схеме, однако они недостаточно удобны арендодателям. Разве что у предпринимателя есть основной бизнес с выплатой налогов по общей схеме и он сдает квартиру, попутно отчитываясь по доходу от ее аренды также по общей схеме.

Обычными вариантами налоговых выплат в арендном бизнесе являются три варианта, названных выше. Рассмотрим их подробнее.

Выплата за доход от аренды декларируемого 13% налога

Извлекаемый квартировладельцем доход от сдачи жилья в наем является налогооблагаемым (Налоговый кодекс, ст.209, ст.208 п.1 пп.4, ст.207 п.1).

Осуществляя сдачу квартиры без статуса ИП (что допускается законом), собственник жилплощади обязан ежегодно готовить налоговую декларацию не дожидаясь 30 апреля (Налоговый кодекс, ст.229 п.1) и выплачивать 13-процентный НДФЛ (Налоговый кодекс, ст.224 п.1) от суммы прошлогоднего заработка на аренде (Налоговый кодекс, ст.216 п.1).

Местное отделение ФНС потребует предоставить для камеральной проверки (Налоговый кодекс, ст.88) как декларацию 3-НДФЛ, так и документальное подтверждение источников дохода. Арендодателю необходимо сопроводить декларацию копиями арендного договора и расписок по получению выплат за аренду.

Арендодатель самостоятельно рассчитывает общую сумму прошлогоднего дохода и размер налога. Налоговый платеж по НДФЛ следует выплатить до 15 июля (Налоговый кодекс, ст.228 п.4).

Отметим, что 13% подоходный налог неокончателен – для многих категорий граждан РФ допустимо его снижение путем налоговых вычетов, определяемых статьями 218-221 Налогового кодекса.

Оплата налога арендодателем по УСН

Для граждан РФ, осуществляющих сдачу жилой собственности в аренду, налогообложение по УСН доступно (Налоговый кодекс, ст.346.11 п.1) в статусе индивидуального предпринимателя (Гражданский кодекс, ст.23 п.1). Т.е. арендодателю необходимо оформить статус ИП с внесением в ЕГРИП (закон за №129-ФЗ, гл.VII.1).

Воспользовавшись УСН предприниматель должен выплачивать шестипроцентный налог на доходы (Налоговый кодекс, ст.346.20 п.1). Допускается еще один способ налогообложения – выплаты 15% ставки от прибыли, т.е. дохода минус расходы (Налоговый кодекс, ст.346.20 п.2). Однако в арендном бизнесе суммы расходов обычно невысоки, поэтому рациональнее платить 6% с дохода.

В сравнении со ставкой НДФЛ (13%) получение предпринимательского статуса и выплата 6% УСН воспринимается, как очевидно выгодная. Но у физлица в статусе ИП есть особые обязательства: ведение книги расходов-доходов; взносы по ПФР; взносы по ФОМС; ежеквартальные авансовые платежи по налогу (полное погашение до 30 апреля года, следующего за отчетным).

Учитывая эти особенности ИП доступность УСН для физлица в предпринимательском статусе не всегда оказывается выгодным. Требуется просчитывать каждый конкретный случай отдельно. Отметим, что размер МРОТ с 2018-го года более не влияет на ПФР и ФОМС-взносы от предпринимателей – эту суммы стандартны и указаны в Налоговом кодексе (ст.430 п.1 и 2).

Пример: собственник в 2019-м сдает «двушку» в Уфе за 19 500 руб. в месяц и пусть этот тариф будет постоянным весь год. Какой налог арендодателю более выгоден – НДФЛ или УСН? Его доход при беспрерывной аренде жилья арендатором полный год составит 234 000 руб., а значит заплатить НДФЛ потребуется в размере 30 420 руб.

Теперь рассмотрим этот же налогооблагаемый доход по аренде, но для ИП. Кстати, госпошлина по регистрации ИП равна восьмистам рублям (Налоговый кодекс, ст.333.33 п.1 пп.6).

С оформленным статусом предпринимателя арендодатель должен выплатить 6% налог «упрощенки» (для рассматриваемого дохода – 14 040 руб.) и произвести два платежа – ФОМС 6 884 руб. (Налоговый кодекс, ст.430 п.1 пп.2) и ПФР 29 354 руб. (Налоговый кодекс, ст.430 п.1 пп. 1). Соответственно, общая сумма выплат госбюджету составит 50 278 руб.

Поскольку годовой доход ИП (по примеру) менее 300 000 руб., выплачивать дополнительный 1% от «сверхдохода» не потребуется (Налоговый кодекс, ст.430. п.1 пп.1).

По произведенным в примере расчетам арендодателю «двушки» выгоднее платить НДФЛ, чем предпринимательский УСН – разница в налоговых суммах составляет 19 858 руб.

Покупка патента арендодателем с ИП-статусом

Применение патентного налогообложения к доходу от арендуемой квартиры возможно на основании Налогового кодекса, статьи 346.43, пункта 2, подпункта 19. По условиям закона «О патентной системы налогообложения в РБ» за №592-з от 29.10.2012 г. стоимость годового патента на арендную сдачу «двушки» в Уфе площадью (выбрана произвольно) 47 м 2 составит 10 998 руб. (выплата двумя платежами – 3 666 руб. в трехмесячный срок от даты начала действия патента и 7 332 руб. в срок до истечения патента).

Помимо покупки, к примеру, годового патента арендатору необходимо оплатить ФОМС и ПФР – за 2019-й год 6 884 руб. и 29 354 руб. соответственно. В сумме расходы на патент и социальные выплаты для «примерной» квартиры составят 47 236 руб., т.е. в рассматриваемом примере арендодателю выгоднее использовать НДФЛ.

Вообще, патентное налогообложение выгодно при сдаче действительно дорогого жилья. Ведь стоимость налога УСН или НДФЛ будет зависеть от размера арендного дохода, а цена патента что для дешевой, что для дорогой квартиры остается одинаковой.

Следует отметить, что патент приобретается на каждое сдаваемое в аренду жилье по отдельности – на две квартиры нужно два патента, на три квартиры – три патента и т.д. Заметим, что чем больше сдаваемой в аренду жилой недвижимости (особенно дорогой) у арендатора, тем более выгодно ему образовать ИП и вносить налоги патентами.

Налоги по арендному жилью долевой собственности

По условиям законодательства РФ доходы от совместного имущества дольщиков распределяются между ними соразмерно долям, если нет иного соглашения (Гражданский кодекс, ст.248). А факт извлечения дохода дольщиками от принадлежащего им жилья означает их обязанность выплаты налога, причем самостоятельно (Налоговый кодекс, ст.19, ст.23 п.1 пп.1, ст.45).

Каждый совладелец сдаваемой в аренду недвижимости обязан лично проплачивать налог, если только у него нет налогового агента (Налоговый кодекс, ст.24). Однако оформление одним из дольщиков ИП с намерением платить УСН или налоговый патент одному за весь доход от аренды, после распределяя «чистую» прибыль между дольщиками – это незаконно, поскольку статус предпринимателя не означает одновременного получения статуса «налогового агента».

Долевые собственники торгуемой в аренду жилплощади обязаны выплачивать подоходный налог самостоятельно – как НДФЛ или, при предпринимательском статусе, как УСН или патентом. Впрочем, выгода подоходного налогообложения в статусе ИП для каждого совладельца сдаваемой в аренду собственности будет лишь при особенной значительности цены этой аренды. Проще (см. выше) и выгоднее долевым владельцам платить НДФЛ.

Если один дольщик оформит ИП и примет в доверительное управление доли остальных собственников по соответствующему соглашению, то воспользоваться налоговым патентом он не сможет – эта система применима строго для предпринимателей, действующий по праву собственности (Налоговый кодекс, ст.346.43 п.2 пп.19).

Следует заметить, что договорные отношения зарегистрированных как ИП совладельцев арендной жилой недвижимости возможно будут признаны ФНС простым товариществом либо доверительным управлением долями в сдаваемом арендаторам жилье, производимым одним из собственников по договорам найма и вне зависимости от содержания договоров, заключенных им с прочими владельцами, что повлечет обязательство выплаты НДС (Налоговый кодекс, ст.174.1).

Источник: avprrb.ru

Как самозанятым сдавать жилье в аренду

Самый приятный вид заработка самозанятых, где почти ничего делать не нужно – это сдача в аренду жилья. Однако все не так просто, как кажется. Как самозанятому сдавать квартиру и что об этом нужно знать, чтобы не нарушать закон? Ответ в нашем новом материале.

Почему именно самозанятым выгодно сдавать жилье?

Причин популярности заработка на сдаче недвижимости – множество. Однако почему аренда является столь частым видом заработка именно для самозанятых?

Наверное, всё дело в плюсах сдачи жилья, отлично сочетающихся с самозанятостью.

Например, аренда даёт самозанятому максимальный доход за счёт возможности сэкономить на налогах. Ведь сдача жилья по НДФЛ облагается по ставке 13%, тогда как самозанятый уплачивает всего 4-6% по НПД (налогу на профессиональную деятельность).

К тому же, очень удобно сдавать квартиру как самозанятый и работать по трудовому договору – так пенсионные отчисления работодатель за вас делает, а вы себе доход получаете и на налогах экономите. Этот вид деятельности даже госслужащим разрешён, несмотря на то что предпринимательской деятельностью им заниматься нельзя.

Конечно, можно не регистрироваться самозанятым и сдавать жильё нелегально. Правда, налоговая инспекция активно борется с теневым доходом, так что такая незаконная деятельность чревата блокировкой счетов и штрафом. Поэтому многие выбирают регистрацию самозанятым и ведение деятельности «в белую».

Как самозанятому сдавать квартиру

Самозанятый может сдавать жильё в аренду с момента постановки на учёт в налоговую службу через приложение «Мой налог» или банковский кабинет клиента.

При регистрации в качестве самозанятого вам потребуются только ваши личные документы. Никаких документов на квартиру (в том числе доверенность) предоставлять не нужно.

Как зарегистрироваться самозанятым — подробная инструкция здесь.

Главное условие возможности самозанятого сдавать квартиру в аренду – нахождение недвижимости в регионе, где проводится эксперимент по самозанятости. В противном случае, владелец может сдавать жильё только как физлицо, но не как самозанятый.

Естественно, что у деятельности самозанятого в качестве арендодателя есть определённые рамки:

самозанятый сдает жильё на основании договора аренды (если срок аренды больше года, то его надо регистрировать через МФЦ);
доход от сдачи жилья фиксируется в специальном приложении;
чек об оплате в обязательном порядке направляется арендатору;
с полученного дохода самозанятый платит налог;
доход, получаемый самозанятым от аренды, не может превышать 2,4 миллиона рублей в год.

Если доход самозанятого будет превышать максимальную установленную законом сумму в 2,4 млн рублей, то ему будет необходимо перейти в другой режим налогообложения.

Заключение договора аренды

В случае, когда самозанятый сдает в аренду квартиру, он заключает со второй стороной такой же типовой договор, как и любой другой арендодатель.

Еще одна полезная статья: Чем может заниматься самозанятый: полный список видов деятельности

В нем обязательно прописывается конкретный объект недвижимости, право на пользование которым передаётся квартиросъёмщику, данные обеих сторон сделки, стоимость аренды и права/обязанности сторон.

Срок договора – вовсе не обязательно в нём указывать. Но если для вас срок критичен, то стоит учесть следующий момент:

если договор содержит срок более 1 года, его нужно регистрировать в МФЦ;
если меньше года – можно обойтись без госструктур.

Обязательно пропишите в договоре всё, что связано с его расторжением и урегулированием споров между сторонами. Это сэкономит массу нервов и денег, если с арендатором возникнут проблемы.

Можно ли сдавать не свою квартиру?

В связи с тем, что самозанятость – новое явление, порой у людей возникают интересные вопросы на тему прав самозанятых лиц. Один из них – могут ли самозанятые сдавать не свою квартиру (а мамы, брата, соседа и т.п.).

С точки зрения закона, самозанятый может получать доход исключительно от услуг, которые он оказывает или товара, который производит. То есть, предоставление жилья в обмен на деньги – это как раз-таки услуга, которую он оказывает сам. Поэтому, даже если жилье не принадлежит самозанятому на праве собственности, он может получать доход, как арендодатель.

Правда, в случае сдачи чужого жилья, самозанятому потребуется наличие дополнительного документа – доверенности на право управления данной недвижимостью.

Этот документ в дальнейшем убережет самозанятого арендодателя от претензий со сторону налоговой. Заверять у нотариуса ее не нужно, достаточно просто составить документ, указав в нем:

паспортные данные доверителя и получателя доверенности;
место положения жилья;
право на управление имуществом (недвижимостью, в том числе предоставление ее в пользование третьим лицам – обязательно прописать!).

Еще одна полезная статья: Самозанятый водитель в Яндекс.Такси: гайд для начинающих

Доверенность будет иметь может быть выдана на определенный или неопределенный срок.

Доверенность обязательно заверяется нотариусом только в том случае, когда с имуществом будут совершать государственную регистрацию сделки. Например, если вы сдаете жилье на срок более года, то должны зарегистрировать договор аренды через МФЦ и там предоставить доверенность от собственника, заверенную нотариусом. Если же регистрации договора не требуется, то и заверять доверенность будет не обязательно.

Основания для вышеизложенных выводов сделаны после анализа законодательства, а именно п.1 ст. 185 ГК РФ, гласящей, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Письмом ФНП от 22.07.2016 N 2668/03-16-3 «О Методических рекомендациях по удостоверению доверенностей» от 18.07.2016 г. , отсылающим нас к представлению о том, что доверенность по своей природе представляет собой письменную форму сделки (т.е. ст. 160 ГК РФ). Таким образом, раз сделка не требует регистрации, то и доверенность на ее проведение ее не требует нотариального удостоверения.

В принципе, есть и другой способ сдать чужое жилье: заключить договор аренды с собственником квартиры, указав в нем ваше право сдавать это жилье третьим лицам. И с ними (арендаторами) заключать уже договор субаренды от своего имени, указывая в договоре номер заключенного с собственником документа об аренде жилья. Тут стоит иметь ввиду, что срок субаренды не может быть больше срока вашей аренды.

Налог со сдачи квартиры в аренду самозанятым

В принципе для сдачи жилья вовсе не обязательно регистрироваться как самозанятый. Обычные физлица могут заниматься тем же самым. Однако, в отличии от самозанятых, им положено отчислять государству с дохода за аренду 13% в виде налога на доходы физических лиц.

Еще одна полезная статья: Как самозанятым заработать в Новый год

Самозанятые же платят в казну всего 4% налога, если сдают жилье физлицам (или 6%, если арендаторы являются юрлицами). Поэтому, как ни крути, самозанятым все же выгоднее заниматься сдачей недвижимости.

Доход с аренды самозанятый может получать на любой банковский счет или карту.

Для уплаты налога со сдачи жилья в аренду, самозанятому требуется нажать в приложении «Мой налог» кнопку «новая продажа» и зафиксировать:

данные арендодателя;
сумму, которую он платит за аренду;
объект недвижимости.

После чего в приложении формируется чек, который нужно направить арендатору. Этот чек – подтверждение проведенной оплаты.

Никаких налоговых деклараций самозанятые не заполняют и не подают. По окончании налогового периода (у самозанятых по закону он равен месяцу), налоговая направляет уведомление о начисленном налоге. Сумма налога в нем уже будет посчитана и указана, вам останется только оплатить налог. И спать спокойно.

Таким образом, сдавать жилье в аренду как самозанятый – совсем не сложно. Главное, чтобы объект недвижимости находился в регионе, где проходит эксперимент по введению налога на профессиональный режим, который должны платить самозанятые граждане. Остальное (заключение договора, получение оплаты, формирование чека, уплата налога) – производится в несколько кликов и не требует специальных знаний. Более того, в режиме самозанятости можно сдавать не только свою недвижимость, но и собственность другого человека, если у самозанятого есть доверенность на управление ею.

(Visited 9 073 times, 1 visits today)

Самозанятыйв.рф — информационный портал для самозанятых. Актуальная и интересная информация, ответы на важные вопросы и решение нестандартных проблем самозанятых.

Источник: xn--80aagslpjfyq3h0b.xn--p1ai