Физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, применяет упрощенную систему налогообложения (доходы).
Основной вид деятельности – аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.
Физическое лицо продало квартиру, которой владело на протяжении 10 лет.
Данная квартира сдавалась в аренду, арендатором выступало ООО. Платежи за аренду поступали на расчетный счет ИП и включались в налоговую базу по УСН.
Налоговый орган посчитал, что квартира использовалась в предпринимательской деятельности, по результатам камеральной налоговой проверки доначислил ИП налог по упрощенной системе налогообложения.
В основе оспариваемого решения лежит единственный вывод Инспекции, что доход от продажи квартиры необходимо рассматривать как доход от предпринимательской деятельности.
В качестве индивидуального предпринимателя налогоплательщик поставлен в 2010 г. и за 12 лет в качестве ИП не было куплено или продано ни одного объекта недвижимости, то есть купля-продажа недвижимости в качестве вида деятельности налогоплательщиком не осуществлялась и не осуществляется в течение 12 лет.
Инвестиции в квартиру под сдачу посуточно | Никогда так не делай | Экономика сдачи квартир посуточно
Основной вид деятельности налогоплательщика – аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. В этой деятельности используется другая квартира и офисное помещение. Фактически, ИП никогда не осуществляла предпринимательскую деятельность по покупке или продаже объектов недвижимости.
1. Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно (определения от 14.07.2011 № 1017-О-О, 19.11.2015 № 2552-0, от 29.03.2016 № 486-0, от 28.02.2017 № 238- 0, от 28.06.2018 № 1634-0, от 17.07.2018 № 1678-0) указывал, что возможность применения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже имущества для целей исчисления и уплаты НДФЛ не распространяется на физических лиц, использующих имущество в предпринимательской деятельности, что определено в статье 220 НК РФ.
Квалификация сделок по отчуждению товаров, работ, услуг и имущественных прав как хозяйственных операций, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности возможна, в том числе в силу длительности, систематичности и массовости действий, направленных на их приобретение и продажу.
Как отмечено в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2018 № 308-КГ17-14457 по делу № А53-18839/2016 направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли состоит в активных действиях – вовлечении соответствующих ресурсов (оборудования, рабочей силы, технологии, сырья, материалов, энергии, информационных ресурсов и т.д.), нацеленности произведенных затрат на получение положительного финансового результата.
В соответствии с письмом ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614 «О направлении обзора судебной практики по спорам, связанным с квалификацией деятельности физических лиц в качестве предпринимательской в целях налогообложения» следует, что квалификация сделок по отчуждению товаров, работ, услуг и имущественных прав как хозяйственных операций, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности возможна, в том числе в силу длительности, систематичности и массовости действий, направленных на их приобретение и продажу.
Патент для ИП на сдачу в аренду недвижимости
При этом, ФНС России установлены признаки, не позволяющие квалифицировать деятельность физического лица в качестве предпринимательской в случаях отсутствия ключевых признаков, поименованных в статье 2 ГК РФ (п. 3.1. письма № СА-4-7/8614).
Поэтому суд соглашается с налогоплательщиком в том, что сделка по продаже квартиры не соответствуют определению предпринимательской деятельности, изложенному в статье 2 ГК РФ, как случай нерегулярной по характеру реализации товаров, выполнения работ или оказания услуг (пункт 3.2 письма № СА-4-7/8614), а именно, единоразовая реализация недвижимого имущества.
Таким образом, только факт наличие у физического лица статуса ИП не является основанием для отнесения сделки к предпринимательской (Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 303-КГ16-3339 по делу № А73-7492/2014).
2. Однако налоговым органом доказано, что налогоплательщик использовал имущество в предпринимательской деятельности.
Согласно разъяснениям, изложенным ФНС РФ в письме от 02.06.2011 №ЕД-3- 3/1937), сумма дохода от продажи недвижимого имущества, которое ранее использовалось непосредственно для осуществления предпринимательской деятельности (сдачи в аренду), подлежит обложению налогом, уплачиваемым при применении УСН. Аналогичная позиция также содержится в письме Минфина России от 21.07.2014 №03-04-05/35532.
Заключение ИП договора купли-продажи спорного объекта в статусе физического лица не отменяет ее обязанности по исчислению и уплате единого налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, с суммы полученного дохода, с учетом того, что предметом сделки являлся объект недвижимости, использованной заявителем ранее для осуществления предпринимательской деятельности и сама сделка совершена налогоплательщиком в период осуществления им своей предпринимательской деятельности.
Фактическое использование предпринимателем указанного объекта недвижимого имущества, а именно, сдача в аренду, свидетельствуют о направленности его действий на получение дохода, то есть в целях, предусмотренных статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предприниматель не представил доказательств использования спорного имущества в личных целях. Напротив, факт использования имущества в предпринимательской деятельности и получения дохода от сдачи недвижимого имущества в аренду подтвержден представленными в дело доказательствами.
Таким образом, налоговый орган пришел к правомерному выводу о том, что реализованный предпринимателем объект недвижимости, на момент его продажи по своему характеру и потребительским свойствам не был предназначен для использования в личных, семейных и иных, не связанных с предпринимательством целях.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 17.12.1996 года № 20-П, гражданин – индивидуальный предприниматель использует своё имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод, и в этом смысле его имущество юридически не разграничено.
В отношении деятельности по приобретению и реализации объектов недвижимости вывод о её предпринимательском характере также может быть сделан с учётом множественности (повторяемости) данных операций, непродолжительного периода времени нахождения имущества в собственности гражданина (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.10.2013 года № 6778/13).
Таким образом, отсутствие конкретного вида деятельности в свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя, а также в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей не влечёт признания такой деятельности – непредпринимательской.
Установленное гражданским законодательством право гражданина иметь в собственности имущество, приобретаемое по основаниям, указанным в статье 218 Гражданского кодекса, не обусловлено наличием или отсутствием у гражданина статуса индивидуального предпринимателя.
Таким образом, право собственности на объект недвижимого имущества регистрируется (прекращается) в общеустановленном порядке независимо от наличия у гражданина статуса индивидуального предпринимателя.
В рассматриваем случае, судом верно отмечено, что сделка ИП по критерию множественности, не относится к предпринимательской деятельности, также как и по критерию периода владения имуществом.
Поскольку речь шла о квартире, то это имущество, которое по своим характеристикам могло быть использовано в личных целях, как физическим лицом. Многие физические лица сдают свои квартиры в аренду, с дохода в этом случае платится НДФЛ. И это не предпринимательская деятельность.
Если бы квартира сдавалась в аренду как физическим лицом, и с доходов уплачивался НДФЛ, то тогда нельзя было бы говорить, что квартира используется как ИП, для получения дохода как предпринимателем.
Поэтому сдача в аренду квартиры как физлицом и сдача квартиры в аренду как ИП, для целей налогообложения имеет разные юридические последствия.
Как вариант, на стадии возражений на акт налоговой проверки, ИП можно было сдать уточненную декларацию по УСН, исключить доходы по аренде из облагаемого единым налогом, сдать уточненную декларацию по НДФЛ и заплатить налог с арендной платы как физическим лицом.
В этом случаем можно было бы ссылаться на то, что квартира не использовалась в предпринимательской деятельности.
Источник: onlex.pro
Как сдавать комнату в аренду как ИП?
Хочу в качестве ИП сдавать в аренду комнату в квартире для проживания студентам заочного отделения. К примеру, сроком на 21 день. В налоговой мне пояснили, что можно сдать жильё для краткосрочного проживания, заплатив единый налог 130 рублей в месяц (договор при этом регистрации не подлежит) или для долгосрочного проживания, заплатив единый налог 34 рубля в месяц.
Так как стоимость аренды комнаты за сутки составляет в среднем 7 рублей, то выручка за 21 день будет 147 рублей. За вычетом единого налога 130 рублей и коммунальных услуг (вода, электроэнергия), доход будет практически равен 0. А при заключении договора долгосрочного проживания он должен быть обязательно зарегистрирован в одном окне райисполкома. Этот момент вызывает проблемы, т.к. у студентов, приезжающих на сессию, как правило, нет времени и желания заниматься такой регистрацией, а их личное присутствие с паспортом, как я понимаю, необходимо.
Не уверена, что мне всё разъяснили в налоговой, и договор на 20−30 дней действительно подлежит обязательной регистрации. Хочу понять, есть ли оптимальное решение этой проблемы и как сдавать комнату, не нарушая закон и при этом не работая себе в убыток.
Как правильно сдавать в аренду жильё студентам заочного отделения? Время сессии обычно 3-4 недели. Аренда уже не краткосрочная, т.к. больше 15 суток, но и долгосрочной её не назовешь. Нужно ли регистрировать такой договор? Какие платить налоги?
Пракапович Елена Леонидовна
30 января 2018 в 12:06
Для информации: в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 19.09.2017 г. № 337 «О регулировании деятельности физических лиц» деятельность по предоставлению принадлежащих на праве собственности физическому лицу иным физическим лицам жилых помещений, садовых домиков, дач для краткосрочного проживания может осуществляться физическими лицами без регистрации в качестве ИП (ставка налога по г. Витебску — 100 рублей в месяц, то есть ниже, чем для ИП).
Согласно пункта 47 статьи 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь предоставление мест для краткосрочного проживания — предоставление жилого помещения по заключенным в календарном году двум и более договорам найма, поднайма жилых помещений, продолжительность каждого из которых не превышает пятнадцати дней.
Что касается долгосрочного найма, то есть свыше 15 дней, то да, договор подлежит регистрации.
Для регистрации договора найма согласно п.1.8. Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 необходимо представить:
- заявление, подписанное собственником квартиры и участниками общей долевой собственности на жилое помещение;
- паспорта сторон;
- три экземпляра договора найма;
- технический паспорт на квартиру;
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
- письменное согласие всех собственников жилого помещения (если квартира находится в общей собственности).
Таким образом либо Вы идёте регистрировать договор долгосрочного найма, либо обходитесь договорами на краткосрочное проживание.
Единый налог (как в случае с ИП, так и в случае физ.лицом) уплачивается до начала деятельности, а последующие разы — до 1-го числа месяца, в котором будет осуществляться деятельность.
Комментирование отключено.
7 комментариев
Лунная Симфиония 3
31 января 2018 в 08:07
Если доход будет равен нулю зачем тогда платить налоги? Сдал, деньги заплатили, пожили, уехали — все в шоколаде)
31 января 2018 в 08:47 ответ Лунная Симфиония
Капитан, автор хочет поступать правильно.
Константин Стрельченко 2
31 января 2018 в 09:22
))))) отдай все,и положи зубы на полку
31 января 2018 в 10:44 ответ Константин Стрельченко
Константин, или крутись и сдавай не только студентам на время сессии. Можно найти того же студента в комнату и сдавать долглсрочно и не оформлять ип, а налоги при этом будут руб 15 максимум в месяц (если не ошибаюсь за долгосроч сдачу физ лицом целой квартиры налог в месяц 27 руб).
id44996 3
24 февраля 2018 в 12:22
А консультация не верная. Для ИП при длительной сдаче жилья регистрация договора не нужна. И налог гораздо меньше. Почему даете ложную информацию?
Елена Пракапович 1
26 февраля 2018 в 08:40
Согласна с Вашим существенным замечанием. Спасибо, что увидев некорректный ответ не поленились написать об этом. Всех прочитавших мой ответ прошу меня извинить. Доверилась (хотя и не должна была) ссылке на мнение налоговой и не перепроверила предоставленную информацию.
Подпункт 1.6. пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 г. № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест»: физические лица, для которых осуществляемая в соответствии с законодательством деятельность по сдаче в аренду (субаренду) жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Республики Беларусь, не является предпринимательской, обязаны до установленного в договоре аренды (субаренды) жилого и (или) нежилого помещения, машино-места срока фактического предоставления таких помещений, машино-мест в аренду (субаренду) зарегистрировать такой договор в местном исполнительном и распорядительном органе.
Решение Витебского областного Совета депутатов от 15.12.2016 г. № 161 «О едином налоге с индивидуальных предпринимателей и иных физических лиц»: сдача в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых помещений, садовых домиков, дач (за каждое жилое помещение, садовый домик, дачу) (кроме предоставления мест для краткосрочного проживания, предусмотренного пунктом 37 настоящей таблицы) — ставка по г. Витебску составляет 34 руб.
id9205 1
22 августа 2018 в 18:30 ответ Елена Пракапович
Елена, хотел уточнить. Получается, что если сдавать квартиру как ИП (не для краткосрочного проживания, т.е. при отсутствии двух и более «коротких» (15 дней) договоров), то, вне зависимости от количества комнат (в отличии от «простого» физ. лица) единый налог будет 34 рубля. Представим следующую ситуацию.
Физическое лицо А заключает с другим физическим лицом Б договор найма квартиры, ну скажем — на год, который в установленном порядке регистрируется как договор между двумя физическими лицами. А затем физическое лицо-наниматель Б сдает эту квартиру в аренду физическому лицу В на срок свыше 15 дней, выступая в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющего соответствующую деятельность. Возможна ли такая схема? И требуется ли при этом регистрация договора, или достаточно простой письменной формы?
Источник: vitebsk.biz
При сдаче жилья в аренду ККТ можно не применять
Минфин уточнил, в каких случаях индивидуальные предприниматели обязаны применять ККТ при сдаче в аренду/внаем квартиры. Данные разъяснения представлены в письме от 07.07.2021 № 30-01-15/53701.
Здесь ведомство указало, что ККТ применяется в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных законодательством (п. 1 ст. 1.2 Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в РФ»).
При этом ИП вправе производить расчеты без применения ККТ при сдаче ими в аренду (внаем):
- жилых помещений;
- жилых помещений совместно с машиноместами, расположенными в многоквартирных домах.
В целях освобождения от ККТ указанные объекты должны принадлежать ИП на праве собственности. Если сдаваемое жилье не является собственностью ИП, то предприниматель обязан применять ККТ на общих основаниях.
Источник: buh.ru
