Нередко ИП обращаются в редакцию с таким вопросом: что делать, если когда-то сдавал собственную квартиру внаем, учитывал доход в базе по УСН, а теперь хочу недвижимость продать? Можно ли не считать доход от продажи квартиры предпринимательским, если длительное время жил в ней сам и на момент продажи в бизнесе ее не использовал? Об этом и поговорим в нашей статье.
ИФНС: у ИП любая сделка с имуществом — бизнес
По общему правилу доходы от продажи имущества, так или иначе использовавшегося в деятельности ИП, рассматриваются как бизнес-доходы. То есть у действующего ИП на УСН они включаются в базу по «упрощенному» налогу. Если же квартира реализуется вне рамок предпринимательской деятельности (то есть имущество использовалось для личных, семейных, домашних, бытовых нужд), то доход от ее продажи и у действующего ИП облагается НДФЛ, а не налогом при УСН. А если такое жилье находилось в собственности физлица в течение минимального срока (3 или 5 лет) или больше, то НДФЛ платить не нужно .
Как снять квартиру и правильно заключить договор найма квартиры. Аренда квартир недвижимость
Но на практике велика вероятность, что налоговики посчитают доход от продажи квартиры предпринимательским просто потому, что вы зарегистрированы как ИП. Тем более если жилье вы использовали в бизнесе хотя бы один день. Например, разово сдали квартиру в аренду посуточно и учли доход на УСН. Конечно, если налоговики об этом узнают, ведь чек по такой операции ИП может и не пробивать .
Особенно претензии вероятны, если деятельность ИП в целом связана с покупкой-продажей объектов недвижимости, фактически и (или) согласно указанным в ЕГРИП кодам ОКВЭД . Тогда даже доход от продажи квартиры, никогда не использовавшейся в бизнесе, налоговики могут записать в базу по УСН, доначислить «упрощенный» налог, штраф и пени.
Оспаривать доначисления придется в вышестоящем налоговом органе, а затем, возможно, и в суде. Какие аргументы можно привести в свою пользу?
Законодатель не разделяет имущество физлица на «предпринимательское» и личное. Гражданин, имеющий статус ИП, вправе использовать свое имущество как для собственных нужд, так и для бизнеса. И потому принципиальное значение для определения налогового режима, применяемого к доходу, полученному от продажи имущества, имеют назначение и цели использования этого имущества.
Такой логикой руководствуются и суды в подобных налоговых спорах. Кроме того, они делают вывод о предпринимательском характере сделок с недвижимостью с учетом систематичности таких операций и продолжительности нахождения имущества в собственности физлица (чем меньше этот срок, тем скорее сделку сочтут предпринимательской) .
Чем аргументировать непредпринимательский характер сделки
Квартира, в отличие от нежилой коммерческой недвижимости, может использоваться как в личных целях, так и в бизнесе (перепродажа, сдача в аренду на систематической основе и т.п.). Если ИП систематически покупал и продавал жилую недвижимость, ссылаться на то, что эти сделки не относятся к предпринимательской деятельности, бессмысленно .
Как налоговая выявляет тех, кто сдает квартиры | Как сдать квартиру |Аренда квартир.
Иное дело, когда речь идет о сделке разовой. Хотя известны споры, где суд признавал не связанной с бизнесом продажу и нескольких квартир. Налоговикам не удавалось доказать, что спорное жилье приобреталось не для личных нужд, а с целью получения дохода от его последующей перепродажи или иного использования в бизнесе. Например, суд признал непредпринимательскими сделками продажу трех квартир, приобретенных в разное время и проданных, по объяснениям ИП, в связи с необходимостью улучшения жилищных условий и строительством загородного дома .
А в другом споре суд признал «личным делом» ИП продажу целых 16 квартир! Небольшой многоквартирный дом ИП постепенно выкупил целиком, планируя поселить там всех родственников. Но что-то не сложилось, и в итоге все квартиры были проданы. Суд решил: инспекция не опровергла довод ИП о том, что квартиры изначально не предназначались для использования в коммерческих целях .
Аргументы в пользу непредпринимательского использования проданной квартиры для налоговиков и суда могут быть такие:
- эпизод со сдачей квартиры в аренду был единичным, вызванным необходимостью (были нужны деньги, а вы уезжали в отпуск, временно переехали в другой город и т.п.), после этого квартира не сдавалась в аренду длительное время. В основном в квартире вы проживали сами. Это может быть подтверждено как регистрацией по месту жительства или пребывания, так и, к примеру, свидетельствами полиции .
Вообще то, что квартира приобреталась для проживания самого ИП или членов его семьи, а продана в целях улучшения жилищных условий, — важный аргумент в подобном споре.
Если в квартире жил сам ИП или кто-то из его родных, тем более если квартира была единственным жильем в какой-то период, то, скорее всего, суд признает сделку по ее продаже непредпринимательской . Но если это не соответствует действительности, в частности не подтверждено регистрацией человека в спорной квартире, налоговики легко опровергнут этот довод ;
- квартира была приобретена еще до регистрации в качестве предпринимателя ;
- расходы на квартиру не учитывались в качестве расходов на покупку ОС или расходов на покупку товара, приобретенного для дальнейшей перепродажи (для «доходно-расходной» УСН) ;
- вы не подавали заявление об освобождении спорной квартиры от налога на имущество как используемой в деятельности на спецрежиме. Понятно, что обратное будет немедленно использовано налоговиками как аргумент против вас ;
- квартира находилась в вашей собственности длительное время. Однако даже небольшой срок владения недвижимостью сам по себе не свидетельствует о том, что вы приобрели ее в коммерческих целях ;
- квартира продана по цене ниже цены покупки или по той же цене .
Например, в одном деле суд учел, что, по пояснениям ИП, он купил квартиру по ДДУ для себя, в связи с рождением в семье второго ребенка. Но застройщик неоднократно срывал сроки сдачи объекта, и переехать в новое жилье вовремя семья так и не смогла. Деньги, вырученные от продажи, ИП потратил на ремонт дома, в котором в это время проживал вместе с семьей. И фактически квартира была продана дешевле цены покупки .
Справка. Если ИП на УСН занимается операциями с недвижимостью, то получить освобождение от налога на имущество он может как в отношении той недвижимости, которая используется в качестве ОС, так и той, которая приобреталась для дальнейшей перепродажи. Для освобождения представьте вместе с заявлением документы, подтверждающие использование квартиры в деятельности. Например, договор аренды ;
- сделка носила разовый характер, что свидетельствует об отсутствии цели систематического получения прибыли от такой деятельности ;
- ИП не вносил в ЕГРИП вид деятельности по операциям с недвижимостью .
Но сам по себе этот аргумент достаточно слабый — если у налоговиков будут доказательства того, что спорная квартира использовалась в вашем бизнесе, то отсутствие соответствующего вида деятельности в ЕГРИП не помешает им признать доход от ее продажи предпринимательским. Ведь то, что какой-либо из видов деятельности вы не внесли в ЕГРИП, не означает запрета на фактическое ведение такой деятельности . Поэтому такой довод лучше использовать только в совокупности с иными доказательствами в вашу пользу;
- продажа квартиры, полученной по наследству, — в любом случае не бизнес .
Если проданная квартира сдавалась в аренду все то время, что вы ею владели, то доказать, что вы приобретали ее в личных целях, будет трудно . Но если вы на небольшой срок сдали в аренду личную квартиру, то доход от аренды лучше включить в декларацию 3-НДФЛ, а не в «упрощенную» декларацию. Вполне вероятно, что у налоговиков не будет вопросов, тем более если ваша основная деятельность, скажем, торговля промтоварами. По мнению Минфина, индивидуальный предприниматель может сдавать жилье внаем и вне связи с бизнесом . Хотя грань между бизнесом и не бизнесом в подобных случаях довольно тонкая, и налоговые инспекторы ее, как правило, не видят.
п. 17.1 ст. 217, пп. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ; Письма Минфина от 17.12.2021 N 03-04-05/103144, от 16.11.2021 N 03-11-11/92368
п. 2 ст. 2 Закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ; Письмо Минфина от 07.07.2021 N 30-01-15/53701
Письма Минфина от 09.09.2020 N 03-11-11/79032, от 24.07.2019 N 03-11-11/55063
Постановление Президиума ВАС от 29.10.2013 N 6778/13
Постановления АС ЗСО от 24.12.2021 N Ф04-7854/2021; АС УО от 02.07.2021 N Ф09-4170/21, от 17.06.2019 N Ф04-2437/2019; АС ВСО от 23.01.2019 N Ф02-6561/2018
Постановление АС ВВО от 18.02.2019 N Ф01-7184/2018
Постановление 2 ААС от 10.10.2018 N 02АП-6362/2018
Постановление АС ПО от 26.11.2018 N Ф06-40130/2018
Постановления АС УО от 19.06.2019 N Ф09-3313/19, от 08.11.2018 N Ф09-7280/18
Постановление АС УО от 12.03.2021 N Ф09-683/21
Постановления АС СКО от 05.03.2019 N Ф08-422/2019; АС ВВО от 18.02.2019 N Ф01-7184/2018
Письмо Минфина от 13.08.2019 N 03-11-11/60923
Постановление АС ЗСО от 24.12.2021 N Ф04-7854/2021
Постановление АС ВСО от 31.05.2021 N Ф02-2471/2021
Постановление АС УО от 19.06.2019 N Ф09-3313/19
Постановление 12 ААС от 08.09.2021 N А12-9658/2021
Постановление АС УО от 25.04.2019 N Ф09-1765/19
Постановление АС ЗСО от 24.05.2019 N Ф04-1716/2019
Постановления АС ЗСО от 17.06.2019 N Ф04-2437/2019; 2 ААС от 22.10.2021 N 02АП-7456/2021
Постановление 20 ААС от 25.06.2020 N 20АП-2539/2020
Постановление АС ВСО от 04.05.2021 N Ф02-1225/2021
Письма Минфина от 19.04.2016 N 03-04-05/22399, от 15.10.2013 N 03-11-11/42962
Статья впервые опубликована в журнале «Главная книга» N 15, 2022
Источник: cons66.ru
Сдача квартиры в субаренду: налоги, договоры и правовые вопросы
Какие условия предоставляются для снятия квартиры в субаренду? Можно ли заключить договор как физическое лицо или ИП? Существуют ли подводные камни? Что нужно знать о налогах и как их оплачивать при сдаче в субаренду? Я могу заключить договор как физическое лицо, а сдавать в аренду как ИП?
| Ананий , Москва
Ответы юристов (2)
- Сергеев Олег
- Артемьев Ярослав
Сергеев Олег Юрист,
Москва На сайте: 1633 дня
Ответов: 0 Рейтинг: 3.62
Добрый день! Согласно законодательству Российской Федерации, субаренда жилого помещения допускается только с письменного согласия собственника квартиры (статья 672 Гражданского кодекса РФ).
Относительно заключения договора, налогообложения и платежей:
Надеюсь, мой ответ был вам полезен!
#959500 2023-03-10 21:47:50
Сергеев Олег Юрист,
Москва На сайте: 1633 дня
Ответов: 0 Рейтинг: 3.62
Для решения вопроса по снятию квартиры для последующей субаренды, необходимо предоставить следующие документы:
- Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
- Справку о доходах и наличии счета в банке, если требуется арендодателем;
- Договор аренды квартиры, оформленный в соответствии с законодательством РФ.
При заключении договора аренды квартиры как физик-физик или физик-ИП необходимо учитывать следующие моменты:
- Договор аренды как физик-физик не является налогооблагаемым.
- Договор аренды как физик-ИП подразумевает уплату НДФЛ (налога на доходы физических лиц) в размере 13% с выручки от сдачи в аренду, а также уплату обязательных страховых взносов в ПФР и ФСС.
- Субаренда квартиры без согласия арендодателя может привести к нарушению договора и неустойкам.
- Если договор аренды заключен как физик-физик, а сдавать планируется как ИП, необходимо оформить в соответствии с законодательством РФ договор аренды между физиком-арендодателем и ИП-арендатором.
В целом, перед заключением договора аренды квартиры и решением вопроса по субаренде, рекомендуется обратиться к опытному юристу для консультации и советов по исходящей ситуации.
#1065535 2023-03-10 21:47:50
Сергеев Олег Юрист,
Москва На сайте: 1633 дня
Ответов: 0 Рейтинг: 3.62
Для решения указанного вопроса потребуются следующие документы:
- Паспорт гражданина РФ (если вы являетесь физическим лицом) или свидетельство о государственной регистрации индивидуального предпринимателя (если вы являетесь ИП).
- Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию договора аренды.
- Договор аренды квартиры, подписанный между вами и собственником квартиры.
Что касается подводных камней, при сдаче квартиры в субаренду, необходимо помнить, что согласно статье 688 Гражданского кодекса РФ, личное использование арендатором имущества не может быть передано третьим лицам без разрешения арендодателя. Поэтому для заключения договора субаренды необходимо получить разрешение от собственника квартиры.
Если заключить договор аренды как физическое лицо и сдавать квартиру как ИП, то это может привести к налоговым проблемам в будущем. В этом случае все доходы от сдачи квартиры будут засчитываться как доходы физического лица без учета расходов ИП, что может привести к налоговым вычетам.
#1068154 2023-03-10 21:47:50
Сергеев Олег Юрист,
Москва На сайте: 1633 дня
Ответов: 0 Рейтинг: 3.62
Статья 652 Гражданского кодекса Российской Федерации — о договоре субаренды. Статья 346.21 Налогового кодекса Российской Федерации — об уплате налога на доходы физических лиц при получении дохода в форме арендной платы. Статья 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации — об уплате налога на прибыль при получении дохода в форме арендной платы ИП. Статья 52 Гражданского кодекса Российской Федерации — о праве на заключение договоров физическим и юридическим лицом.
#1172079 2023-03-10 21:47:50
Артемьев Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1601 день
Ответов: 5193 Рейтинг: 10
При сдаче квартиры в субаренду необходимо заключать договор аренды, в котором подробно должны быть описаны права и обязанности сторон.
Если вы заключите договор как физик — физик, то с точки зрения законодательства субаренда запрещена. Также необходимо учитывать, что аренда жилого помещения может осуществляться только на основании согласия всех совершеннолетних собственников жилья (или обладателей иных вещных прав на это жилье).
Если вы решите заключить договор как физик — ИП, то вам необходимо будет зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и уплачивать налог на прибыль. Также необходимо будет обратить внимание на требования к ведению бухгалтерского учета и отчетности.
В случае заключения договора аренды как физическое лицо, вы можете сдавать квартиру в субаренду в соответствии с условиями договора. Однако в этом случае необходимо учитывать, что субаренда запрещена, если она не предусмотрена в договоре аренды или не получила согласия собственника жилья. Налоги в этом случае будут зависеть от доходов, полученных от сдачи жилья в аренду.
Надеюсь, данный ответ помог вам. Однако, помните, что вся информация предоставляется на общих основаниях и не является консультацией в вашей конкретной ситуации. Рекомендую обратиться к специалисту для получения консультации по вашему вопросу.
Источник: prav.io