Кто такой Никита Корниенко? / Ситуация на рынке коммерческой и нежилой недвижимости / Как повлияла ситуация в стране на некоммерческую недвижимость? / Будущее инвесторов. Куда инвестировать? / Инвестиции в такие проекты, как Пятерочка, Чижик, Fixprice. За и против / Подводные камни в инвестировании в недвижимость ниже рыночной стоимости / Готовый арендный бизнес или там бизнес с нуля? / Стоит ли инвестировать в логистические центры? / На чем специализируется компания SimpleEstate?
Рынок коммерческой недвижимости или нежилой недвижимости сейчас переживает не самые лучшие времена. Государство оставило этот рынок – нет какого-то субсидирования, льготной ипотеки и все массово стали покупать жилую недвижимость, которая потихоньку превращается в небольшой пузырь на рынке жилой недвижимости. Возникает вопрос, а может сейчас стоит рассмотреть апартаменты, либо коммерческую недвижимость, но у нас с вами нет какой-то серьезной экспертизы. Именно поэтому сегодня гостем канала стал эксперт Никита Корниенко, который является основателем компания SimpleEstate и на 100% является экспертом рынка коммерческой недвижимости.
5 арендных бизнесов, которые можно начать в 2020 году — Доходная недвижимость и не только…
Кто такой Никита Корниенко?
Никита является основателем инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate. Его компания занимается коммерческой недвижимостью. До создания платформы Никита был инвестиционным аналитиком. На его практике суммарная стоимость купленных, закрытых сделок – больше 100 000 000 долларов.
У нашего гостя есть опыт работы с крупными объектами и с небольшими объектами. Они работают в сегменте стрит-ритейла, и в нем являются одними из немногих, кто действительно правильно разбирается в этой сфере.
Ситуация на рынке коммерческой / нежилой недвижимости
Тут надо определить о каком сегменте мы говорим, – подметил Никита. Что входит в коммерческую недвижимость – это любая недвижимость, которая не является жилой. Основные ключевые сегменты — это офисы, торговые центры, склады и т.д.
Надо смотреть на конкретный сегмент, они по-разному реагируют на события. Больше всего просели торговые центры. Если говорить про склады – это более устойчивый сегмент, он был главным бенефициаром.
Стрит-ритейл – это в стороне стоящий сегмент, который больше всего интересует частных инвесторов. Данная сфера очень слабо подвержена колебаниям из-за кризиса.
Как повлияла ситуация в стране на некоммерческую недвижимость?
Больше всего пострадали торговые центры, потому что было много расторжений, если даже их не было, были скидки. Например, западные арендаторы торговые, либо приостанавливали свою деятельность, либо вообще уходили и закрывались.
Магазины и торговые центры больше всего пострадали, у них ушло очень много арендаторов.
В офисах многие не расторгают договор. Они не могут их расторгнуть, в принципе, так как договора долгосрочные. Они ищут какие-то варианты оптимизации, например, создают в субаренду, а фактически своих сотрудников переносят, либо вообще закрывают офис, или же переносят на другую локацию.
Инвестиции в АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС. Ответы на ГЛАВНЫЕ ВОПРОСЫ! Доходная недвижимость БЕЗ РИСКОВ!
В стрит-ритейле очень разнонаправленная динамика. Если рассматривать центр города, например, кузнецкий мост, вакансия в середине года была 50% – половина арендаторов просто съехали, потому что это была улица, где были расположены всякие ремонтные и иностранные бренды.
А если рассматривать стрит-ритейл в спальных районах, то в них совершенно другая ситуация: там Пятерочка, аптека, Красное и белое – они как работали, так и работают.
Будущее инвесторов. Куда инвестировать?
Коммерция очень сильно отличается от жилья, и каждый сегмент коммерции отличается друг от друга. Нет точного ответа на вопрос о том, что будет дальше, потому что сейчас неопределенность на рынке.
Никита считает, что было бы глупо ждать какого-то безумного роста, ждать хороших времен, времена будут непростые. В сложные времена нужны какие-то защитные активы. Поэтому недвижимость – это действительно правильный актив, на который сейчас стоит обратить внимание. Важно выбирать правильный сегмент и хороший объект в этом сегменте.
Продукты и услуги ежедневного спроса – то, от чего человек не может отказаться – это самый лучший сегмент. Он является тихой гаванью, то есть человек не может отказаться от квартиры, чтобы не происходило в мире, экономике, человеку нужно где-то жить.
Инвестиции в такие проекты, как Пятерочка, Чижик, Fixprice (за и против)
Никита положительно относится к таким проектам, так как в кризис людям не хватает финансов, например, на тот же Перекресток, тогда они идут в Пятерочку, Светофор. Этот формат, с точки зрения надежности и стабильности, действительно очень устойчивый. Но назвать их идеальными нельзя, зачастую такие арендаторы платят все-таки дешевле, чем дорогие форматы.
Требования к помещению у них достаточно невысокие, то есть им не надо находиться где-то в центре. Они могут находиться далеко от центра, снимать какое-то полуподвальное или складское помещение. Но проблема в том, что они мало платят. Если ему эта локация не зайдет, он съезжает, но та же Пятерочка туда не заедет, то есть найти какого-то нового арендатора будет не так легко.
Подводные камни инвестиций в недвижимость ниже рыночной стоимости
Если говорить про офисы, они не упадут также, как и торговые центры, но они тоже под давлением. Существуют 2 фактора, которые сейчас снижают актуальность и цены по офисной недвижимости в бизнес-центрах: сейчас актуальна удаленка, также причина в том, что уходят многие западные компании.
Если мы говорим про офисы небольшого формата, то есть это не 1000 метров, не 5000 метров, где арендует условный Майкрософт или Роснефть с нерасторгаемым договором на 10 лет и так далее. Маленькие офисы — это маленькие арендаторы.
Скорее всего, эти арендаторы будут достаточно часто меняться, могут задерживать платежи, могут не платить, то есть это как аналогия сдавать под продавца фруктов или овощей.
Здесь не требуется сильно много управления, потому что в большинстве бизнес-центров тоже есть своя управляющая компания. Они всем занимаются, много времени тратить не придется, хотя постараться тоже нужно.
Но главный недостаток — это маленький арендатор, ненадежный, нестабильный, скорее всего с краткосрочным договором аренды, это тоже нужно учитывать. Если у вас арендатор, например, будет каждый год меняться, и у вас будет не на 10 месяцев договор, то 2 месяца в году будет просто пустое жилое помещение. Ваша доходность уже будет не 10%, а будет 8%. Это тоже важно учитывать. Если такой вариант вас устраивает, почему бы и нет?
Готовый арендный бизнес или бизнес с нуля?
Никита советует начинать с готового, потому что под пустое нужно знать технические требования, нужно искать арендатора – это не самое простое занятие. Основная ошибка частного инвестора – смотреть только на доходность по рынку.
Рисков для обычного неопытного инвестора сейчас очень много и идти в этот рынок не стоит без экспертов, без аналитики, вы скорее всего попадете в чью-то ловушку.
Стоит ли инвестировать в логистические центры?
Денис относится крайне положительно к этим инвестициям. После стрит-ритейла, на втором месте самых интересных сегментов – логистическая инвестиция. Он получил очень быстрое развитие на фоне онлайн-торговли. К тому же, исторически в России было очень мало складов. И когда начался этот онлайн-ажиотаж, вакансия в складах была меньше 1%.
Арендаторы потенциально не могли ничего арендовать. Они приходили к застройщику, просили построить объект, а застройщик говорил подождать полгода. Дефицит складов очень большой. Это, действительно, хороший сегмент с прекрасной доходностью, хорошей устойчивостью.
На чем специализируется компания SimpleEstate?
Это инвестиционная платформа коммерческой недвижимости, которая работает по принципу коллективных инвестиций. Задача платформы – найти наиболее инвестиционно-привлекательные объекты на рынке. SimpleEstate работает, в основном, в сегменте стрит-ритейла, преимущественно с супермаркетами, но также с офисами и складами.
Если объект компании Никиты понравился, они его проверяют, анализируют на юридическую чистоту, техническое состояние.
SimpleEstate – профессиональный участник рынка инвестиций с лицензией центрального банка. Они являются операторами инвестиционной платформы.
Источник: smarent.com
Почему готовый арендный бизнес стал хитом?
Одно из самых перспективных направлений инвестирования в коммерческую недвижимость — готовый арендный бизнес (ГАБ), доходность которого достигает 18%, подсчитали в Sminex. Средний срок окупаемости — 8 лет. Средняя сумма входа в ГАБ начинается от 8–10 млн руб., при привлечении ипотечного займа — от 4 млн руб.
Поскольку доходность от сдачи коммерческих помещений в аренду выше ставок по ипотеке на их покупку, кредитные займы «дешевле» собственных средств. Аналитики Sminex на реальном примере рассказывают, как при использовании ипотечного кредита обеспечить доходность собственных вложений в ГАБ до 23% годовых.
Управление готовым арендным бизнесом не требует от владельца предпринимательского опыта и постоянного контроля. Если у арендатора заключен договор с управляющей компанией, которая берет на себя обслуживание помещений, контролирует оплату арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг, владелец ГАБ освобожден от решения этих вопросов. Такая практика разработана и применяется в проектах Sminex. Таким образом, собственник ГАБ только получает арендный доход и платит налоги.
Возможности инвестиций в готовый арендный бизнес
По итогам 2018 г. доля инвестиций в коммерцию составила 47% от общего объема инвестиций в недвижимость, а продажи коммерческих площадей выросли в два раза (Knight Frank). Одно из самых перспективных направлений для инвестиций — готовый арендный бизнес (ГАБ). По данным Sminex, показатели доходности ГАБ в проектах достигают 18% годовых в рублях, средний срок окупаемости — 8 лет. В 2018 г. количество сделок по продажам ГАБ в проектах Sminex увеличилось в 4,5 раза по сравнению с 2017 годом.
Ключевое преимущество инвестиций в готовый арендный бизнес в том, что инвестор покупает офис или ретейл сразу с арендатором, не тратит время на его поиск, согласование и регистрацию договора и с первого же дня начинает получать доход. Дополнительное преимущество — это управление ГАБ, которое не требует предпринимательского опыта и постоянного контроля «на месте».
«В наших проектах арендаторы подписывают договор со службой комфорта Sminex. Она берет на себя обслуживание помещений, контролирует оплату арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг. Это значит, что у собственника ГАБ не будет головной боли, связанной с решением вопросов с коммунальными службами, отслеживанием показаний счетчиков и прочим. Владелец ГАБ только получает арендный доход и платит с него небольшие налоги», — рассказывает Роман Семчишин, коммерческий директор Sminex.
При покупке ГАБ, кроме определения ликвидности помещения, нужно уделять внимание изучению истории арендатора и условий договора аренды. Грамотный договор страхует собственника ГАБ от большинства возможных рисков, связанных со взаимоотношениями с арендаторами. К примеру, в проектах Sminex арендаторы подписывают договор, который предусматривает уведомление о досрочном расторжении не менее чем за 3 месяца и сохранение арендной ставки при изменении организационно-правовой формы арендодателя (чтобы избежать ситуации, когда сумма арендной платы сокращается на 20% НДС). Благодаря этому владелец ГАБ получает арендные платежи в одинаковом размере, предусмотренном договором, независимо от того, кто его арендатор: индивидуальный предприниматель, физическое или юридическое лицо.
«Конечно, всегда остается риск, что арендатор съедет внезапно. Но если помещение ликвидное, нового арендатора собственник найдет в течение месяца, и не возникнет простой, который влияет на срок окупаемости. Это доказывает опыт владельцев коммерческих помещений в наших проектах, где средний срок поиска арендатора — 3 недели», — уточняет Роман Семчишин.
Сколько стоит ГАБ?
Средняя стоимость готового арендного бизнеса начинается от 8–10 млн руб. С привлечением ипотечных средств можно приобрести ГАБ с относительно небольшим первоначальным взносом — от 4 млн руб., что сопоставимо с вложениями в покупку аналогичной по площади квартиры.
Рассмотрим покупку в ипотеку ГАБ площадью 63,8 кв. м стоимостью 14 310 000 руб. в одном из проектов Sminex. При первоначальном взносе 30% (4 293 000 руб.) сумма кредитных средств составит 10 017 000 руб. по ставке банка 14,5%. Таким образом, размер ежемесячного ипотечного платежа будет равен 158 556 руб., арендной ставки — 136 200 руб. в месяц. Если арендные платежи будут направлены на погашение ипотеки, с учетом ежегодной индексации арендной ставки 8% через 4 года собственник начнет получать доход, который сможет направить на досрочное погашение ипотеки, чтобы максимально быстро выйти в чистую прибыль. Срок окупаемости в этом случае составит 11 лет 3 месяца.
Доходность ГАБ рассчитывается от стоимости собственных средств, вложенных в проект. К примеру, если бы этот ГАБ купили за 100% собственных средств, доходность составила бы 17,7% годовых, срок окупаемости — 8 лет 1 месяц. В случае привлечения ипотечного кредитования доходность составит 23,6% годовых, поскольку ипотечная ставка меньше процента доходности ГАБ.
«Так сложилось на рынке коммерческой недвижимости, что показатель доходности в ГАБ выше средних ставок по ипотеке. В рассмотренном случае ставка ипотеки — 14,5%, доходность ГАБ — 17,7%. То есть банковские деньги стоят „дешевле“ собственных, поэтому выгоднее покупать на заемные: это увеличивает доходность вложенных собственных средств. При этом увеличивается и срок окупаемости. Поэтому инвестор может варьировать величину собственных вложений для поиска оптимального соотношения ежемесячного арендного потока, доходности и периода окупаемости», — поясняет Роман.
Источник: cre.ru
Так ли выгоден арендный бизнес? Для тех кто умеет считать деньги.
Вы наверное уже не раз слышали и читали о том, что это верный способ не только вложений, но и зарабатывания денег. Что это супер лёгкий бизнес. Купил помещение и сдавай его. Ты сидишь на диване, а денежки капают на твой счёт каждый месяц.
Это ложь и обман! Удивлены ответом? Вы не верите? Давайте разбираться на примере.
Стоимость покупки квадратного метра в не проходном месте на окраине Москвы составляет минимум 150 000 рублей за квадрат. Возьмём, к примеру, площадь в 300 кв.метров. Её покупка обойдётся нам в 45 млн.рублей. Не маленькая сумма, правда? Итак, мы достали деньги из под матраса и купили себе помещение свободного назначения .
Теперь давайте это помещение сдавать в аренду. Сколько вы хотите получать за квадратный метр (кв.м.) в месяц? Только не жадничайте! Вы наверное слышали, что коммерческую недвижимость можно легко сдать по 2000 — 3500 — 5000 рублей за кв.м.? Ну-ну!
Не слушайте знакомых и не верьте интернету. Не забывайте, вы купили помещение так дёшево, потому что оно находится на отшибе и пешеходный и автомобильный трафик там почти отсутствует. По самым оптимистичным прогнозам вам удастся его сдать в аренду по ставке 1000 р./кв.м. в месяц. Хотя и в это верится с большим трудом (читайте Почему владельцы продают коммерческую недвижимость?
). Ну да ладно, мы его сдали. Ура!
Настала пора «собирать камни». В месяц, ничего не делая )) мы получаем 300 000 рублей. За год аренды мы получим 3 млн.рублей. Правда мило? Давайте будем внимательными!
3 млн. это ошибка. В год арендных платежей набегает на сумму 3 600 000 рублей. Совсем не плохо. Теперь о грустном.
В лучшем случае у вас останется 3 млн.рублей. Почему в лучшем? Читаем дальше.
Какова вероятность того, что вы сразу в день покупки найдёте арендатора? Ежу понятно — нулевая. За такие деньги самостоятельно и быстро привлечь арендатора ох как не просто. Помещение может простаивать неделю, месяц и даже год. Очень часто люди в этом случае обращаются к риелторам.
А это опять затраты. Хорошо хоть это не новостройка (читайте здесь )!
Ок. С небольшой задержкой, но вы нашли и посадили арендатора. И тут опять потери! Обычно клиенты требуют арендных каникул (отсрочки первого платежа) и длиться они могут от 2-х недель до 2-х месяцев. Это время необходимо для того, чтобы арендатор смог сделать ремонт и завести и расставить своё оборудование, мебель, товары и т.п.
Для чего мы всё это обсуждаем? Да всё дело в том, что в среднем коммерческое помещение простаивает и несёт затраты в размере до 20% от своей теоретической выгоды минимум. А помещения «на отшибе» и того больше. Таким образом, если за год сдачи в аренду вы поимеете чистыми 2 млн.рублей — это очень хорошо.
Если у вас есть лишние деньги, то постарайтесь их вложить во что-нибудь другое. Да хотя бы отнесите их в банк. В этом случае вы точно будете получать чистыми 3.5 — 4 млн. в год и сидеть на диване (смотрите Мифы об арендном бизнесе ). Возможно многие возразят про риски. И с этим конечно же можно согласиться. Ну тогда наверное лучше купить квартиру, чем коммерческую недвижимость.
Источник: domolov.ru
