– Дом построил сам, есть документы (дом и земля зарегистрированы в Регпалате), хочу продать. Подскажите, какие еще документы с моей стороны нужны для продажи? И надо ли будет платить НДФЛ и сколько?
Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
В случае, если дом построен недавно, налог при продаже платить придется. Можно уменьшить налогооблагаемое бремя, но в данной ситуации необходимо иметь пакет документов, доказывающий, что Вы потратили именно ту сумму, которую хотите получить к вычету. Для этого нужны документы, подтверждающие, что дом действительно был построен Вами, расчетные ведомости и акты.
Отвечает управляющий партнер «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:
Список документов для совершения сделки купли-продажи:
- договор купли-продажи: нем должны быть указаны характеристики объекта (кадастровый номер, адрес на конкретном земельном участке с указанием его кадастрового номера или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, фактическая площадь, согласно документам, назначение, цена);
- паспорта покупателей и продавцов;
- нотариальная доверенность на покупку/продажу и их копии, если сделка совершается по доверенности;
- нотариальное согласие супруги на продажу (если имущество было приобретено/зарегистрированное в Росреестре в период брака);
- госпошлина для физлиц 2 тысячи рублей за регистрацию перехода права на один объект. Если в сделке два объекта (дом и участок), то пошлина равна 4 тысячам рублей.
Если земельный участок и дом на этом участке принадлежат одному лицу, то продажа проводится только вместе с земельным участком. Соответственно, договор должен содержать информацию о здании и участке. Сам договор не подлежит государственной регистрации.
Как заработать на строительстве домов на продажу в 2022
Регистрация перехода права собственности. Документы необходимо предоставить через представителя или лично в Кадастровую палату Росреестра либо в Многофункциональный центр (МФЦ). Срок госрегистрации считается с даты приема документов: семь рабочих дней, если обращаться непосредственно в Росреестр, и девять рабочих дней МФЦ. При личном обращении прием документов подтверждается распиской.
Вопросы налогообложения. До 1 января 2016 года налогом не облагаются доходы от продажи недвижимости, срок владения которой составляет более трех лет. Иначе при продаже нужно заплатить налог 13% от дохода. Под доходом понимается разница между затратами на приобретение (в том числе строительство) объекта и его продажной ценой.
Если объект был приобретен безвозмездно (получен в дар или бесплатно приватизирован), то в этом случае расходов не будет, и доходом будет считаться вся сумма, полученная при продаже. Также налог не нужно платить, если продажная цена равна не более 1 млн рублей. Закон дает возможность применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей один раз в год. Налог в этом случае рассчитывается по формуле: (сумма сделки — 1 млн руб.) Х 13%.
Строю дом на продажу. Позвонили из налоговой. Купили новый инструмент. Строительный бизнес. Часть 1
После 1 января 2016 года налогом не облагаются объекты, срок владения которыми составляет более пяти лет с момента регистрации права собственности. Для таких объектов налоговая база исчисляется в виде 13% от стоимости продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта. Налоговую базу можно уменьшить на сумму затрат на приобретение данного объекта.
Относительно затрат на приобретение объекта нужно сказать, что данные расходы должны быть документально подтверждены. Если дом и/или участок приобретался по договору купли-продажи, то должны быть документы, подтверждающие передачу денег продавцу. Если дом строился, то должен быть договор с подрядной организацией, смета и документ, подтверждающий оплату стоимости услуг.
При продаже дома и участка может возникнуть ситуация, когда право на участок возникло раньше, чем на дом, и тогда налог на объекты исчисляются по двум разным схемам.
Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:
Если право собственности на земельный участок и дом, построенный на нем, оформлены в Росреестре, оформить продажу не составит никакого труда.
Необходимо заключить договор купли-продажи с покупателем в трех экземплярах. Для регистрации права собственности от продавца к покупателю необходимо также приложить согласие супруги на продажу, если продавец состоит в зарегистрированном браке, или нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит. Покупатель должен оплатить госпошлину и приложить ее к документам.
В свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество также указаны документы-основания (разрешение на строительство и другие). Их копии и оригиналы также необходимо представить для регистрации перехода права.
Уплата НДФЛ зависит от срока владения недвижимостью. Если право собственности было оформлено до 2016 года, и недвижимость находится в собственности более трех лет, то налог платить не нужно вне зависимости от продажной цены. Недвижимость, приобретенная после 2016 года, освобождается от уплаты налога при владении ею более пяти лет.
Если недвижимость оформлена до 2016 года, но менее трех лет, то налог уплачивается от продажной стоимости имущества, превышающей 1 млн рублей. Если цена недвижимости равна 1 млн или ниже данной суммы, налог оплате не подлежит.
После 2016 года правила уплаты НДФЛ изменились и зависят от продажной и кадастровой стоимости имущества. Существует два метода расчета дохода, с которого необходимо заплатить налог:
- Договорная стоимость имущества (если выше его кадастровой стоимости), умноженная на понижающий коэффициент 0,7.
- Кадастровая стоимость имущества (если выше его к продажной стоимости), умноженная на коэффициент 0,7.
Таким образом, налогом облагается 70% кадастровой стоимости.
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
Если собственность на дом и участок оформлены до 2016 года, и с этого момента прошло три года, то при продаже дома не возникает обязательств платить налог на прибыль. Когда собственность была зарегистрирована уже с 1 января 2016 года, то продавец освобождается от налога на прибыль только через пять лет с даты ее оформления. Таким образом, если льготный период налогообложения не наступил, то владелец дома будет обязан заплатить 13% от суммы сделки.
К примеру, дом и участок были проданы за 5 млн рублей. С этой суммы необходимо заплатить 650 тысяч рублей. Однако есть способ снизить налог. Так, Вы можете предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие траты на строительство дома. Например, собственник доказал, что он потратил на стройматериалы и зарплату рабочим 2 млн рублей.
Тогда налог будет считаться уже от суммы в 3 млн рублей (5 млн — 2 млн). Налог составит 390 тысяч рублей. Причем занизить стоимость уже не удастся, поскольку рыночная цена продажи не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением
Продажа построенного дома без налога может быть сложной задачей, но возможна при соблюдении определенных правил и условий. Ниже представлены некоторые важные советы, которые помогут избежать налогов при продаже дома.
- Продайте дом не раньше, чем через пять лет после покупки. Если вы продадите дом раньше, то будете обязаны заплатить налог на прибыль от продажи. Срок владения домом должен быть не менее пяти лет, чтобы избежать налоговой обязанности.
- Убедитесь, что вы живете в доме как минимум два года. Это поможет вам квалифицироваться для налогового вычета по уплате налога на доходы от продажи жилой недвижимости. Вы можете быть освобождены от уплаты налога на доход от продажи жилья, если жилец дома прожил в нем как минимум два года.
- Если вы используете дом как бизнес, то можете применять налоговые вычеты для уменьшения налоговой обязанности. Если вы используете дом как бизнес-помещение, то в результате продажи можете заранее знать о налоговой обязанности. Однако, в этом случае вероятность снижения налоговых обязательств ниже.
- Перед продажей дома убедитесь, что все налоги уплачены. Если вы задолжали налоги, то они будут автоматически вычтены из продажной суммы. Вы должны провести проверку всех налогов и рассчитать общую сумму задолженности, чтобы избежать неожиданных удержаний.
- Сотрудничайте с опытным риэлтором. Он может помочь вам рассчитать стоимость дома, провести просмотр покупателей и организовать заключение сделки. Риэлтор должен быть компетентным в налоговых вычетах и возможных снижениях налоговой обязанности.
- Также, когда вы продаете дом, стоит обратиться к нотариусу для оформления всех документов и подписания договора. Нотариус проверит все необходимые документы и заверит их подпись, а также поможет обеспечить безопасность сделки.
В целом, продажа построенного дома без налога возможна при соблюдении определенных правил, однако стоит убедиться в корректном выполнении всех необходимых шагов.
Основным советом является проживание в доме как минимум два года и продажа после окончания пятилетнего срока владения недвижимостью.
Источник: istroudom.ru
