Апарт-отели уже завоевали широкую известность и высокий спрос как со стороны инвесторов, так и со стороны гостей. Однако формат это относительно новый. Поэтому только сейчас можно как-то обоснованно оценивать, какие типы апарт-отелей успешны и доходны, а какие – не очень.
Почему только сейчас? А потому что первые классические апарт-комплексы пришли на российский рынок недвижимости только в 2014-2016 годах. С 2016-2017 они начали сдаваться в эксплуатацию и принимать гостей. С тех пор прошло необходимые 4-5 лет, по которым можно собирать данные и реально оценивать факторы успеха и прибыльности проектов.
Так вот, эксперты сошлись на том, что самые успешные и доходные апарт-отели – это сервисные отели , которые ничем не отличаются от гостиниц, кроме наличия кухни и работы с частными инвесторами. Ключевую роль здесь играют управляющие компании и уровень их профессионализма.
Некоторые гостиничные операторы пока не выделяют определенных брендов сервисные апартаментов, а используют хорошо известный бренд с изменением названия, например, Novotel Suites или Holiday Inn Suites.
Гостиничный бизнес с нуля – Партнерская модель управления
Однако по мере развития этого сектора и роста спроса некоторые международные гостиничные операторы уже начали создавать определенные бренды для объектов, ориентированных не только на краткосрочный формат проживания, но и на долгосрочную перспективу, например, Executive Residency от Best Western или Shama от Onyx Group. Есть даже операторы, специализирующиеся на обслуживании апартаментов, такие как Frasers и Ascott.
Это связано с тем, что, с одной стороны, управляющие компании как апарт-отелей, так и классических гостиниц обеспечивают работу отеля и берут на себя весь комплекс работ, связанных с эксплуатацией и организацией гостиничного сервиса гостям, то есть выполняя все функции, связанные со сдачей апартаментов в аренду.
С другой стороны, управление апартаментов имеет свою специфику. Вот три основные особенности управления апарт-отелем:
- Множество собственников. Взаимодействие со множеством собственников, как правило, физическими лицами.
- Обеспечение доходности. Управляющая компания обеспечивает большую загрузку по более высокой цене, и тем самым, более высокую доходность инвесторам. Ее главная задача – обеспечение максимально возможного уровня доходности каждому собственнику.
- Гибкость. Возможность быстро перестраивать стратегию продаж в зависимости от ситуации в стране, мире (гибкость апарт-отеля по отношению к классическому отелю в плане изменения основной стратегии с кратко на средне и долгосрочную и наоборот).
И чтобы управляющая компания могла выполнять все возложенные на неё функции, в апарт-отеле еще на этапе проектирования должны быть продуманы концепция и бизнес-модель: если они хорошо определены и согласованы с самого начала и если девелопер, инвестор и управляющая компания смотрят на всё это одинаково – это отличная практика.
Вообще, стоит отметить, что проектирование апарт-комплексов относится к наиболее сложной группе объектов для проектировщиков.
Как работает гостиничный бизнес в Украине? Артур Лупашко об управляющей компании. Ribs Rooms
Требуется учесть большое количество нюансов, характеристик и параметров, непосредственно влияющих на функционирование объекта, разделение потоков гостей внутри объекта, их комфортное размещение, рентабельность проекта. А именно:
Но зато, если выполнить все эти необходимые требования, сервисные апартаменты являются очень рентабельными для управляющих компаний, девелоперов и инвесторов. Гостиницы, как правило, обходятся сильно дороже в расчете на комнату, учитывая все общественные места и подсобные помещения, необходимые для бизнеса.
Но каким бы хорошим не был апарт-отель, чтобы получить от этого преимущества, сама управляющая компания должна быть профессиональной.
Отсюда вопрос – как отличить профессиональную УК?
Вот несколько подсказок, которые мы рассмотрим на реальном примере:
1. Определить экспертность УК поможет опыт. У неё должен быть успешный кейс от реализации до управления. Пример: петербургская УК VALO Service , которая реализует известный в Северной столице комплекс апарт-отелей VALO с нуля – от формирования идеи до ее воплощения в уникальный по своим характеристикам комплекс апарт-отелей, приобретая опыт на каждом этапе. При этом проект постоянно совершенствуется и развивается.
2. Управленческий состав в компании. И тут важно задать следующие вопросы:
- Кто возглавляет компанию, где работали раньше?
- Есть ли эксперты, имеющие личные успешные кейсы по реализации подобных проектов?
- Сколько команда работает вместе?
- Чего достигла? Через какие кризисы прошла и чему научилась? Так, открытие отеля VALO Hotel City пришлось на самое начало пандемии – март 2020 года. При этом команде удалось добиться плановой загрузки и выплачивать инвесторам гарантированный доход даже на пике коронакризиса.
- Какой объем реализованных проектов?
- Какие планы развития?
- Какие отзыва рынка? Профессионального сообщества?
- Сколько персонала, насколько он эффективен? В таких проектах очень хорошо, если работает многозадачный персонал: минимальная численность многозадачного персонала – экономически эффективное решение для поддержания максимально прибыльности.
- Как набирает и обучает персонал?
3. Экспертиза в создании концепции. Начиная с 2017 объем предложения на рынке апартаментов начал заметно увеличиваться, на рынок выходили новые проекты.
Конкурентный рынок предполагает формирование преимуществ продукта, постоянную работу по комплексному совершенствованию и развитию. Именно поэтому работе над концепцией VALO было необходимо уделять особое внимание. Причем, формируя концепцию, команда ориентировалась как на потребности инвесторов , так и на гостей отеля. Работа над концепцией не останавливается, поскольку необходимо учитывать постоянные изменения, происходящие на рынке.
На данный момент, основа концепции VALO – мультиформатность, обеспечивающая возможность выбора как инвесторам, так и гостям отеля.
Более того, управляющей компании удалось превратить масштаб проекта в преимущество: VALO Service смогла обеспечить высокий уровень загрузки большого объема апартаментов за счёт разделения на различные форматы, ориентированные на разные группы туристов. Тут каждый найдет для себя наиболее комфортный формат пребывания.
Если хотите узнать о проекте VALO, заходите сюда: https://valoapart.ru/ . В комплексе ещё остались юниты для инвесторов, хоть и не так много! А если заинтересовались УК «VALO Service», изучить информацию можно вот тут: https://valoservice.ru/ . Под ее управлением находится еще несколько проектов.
*Проектная декларация на сайте наш.дом.рф . Застройщик – ООО «ГАЛС». Посмотреть разрешение на строительство можно здесь .
Источник: dzen.ru
Управляющие компании в гостиничном бизнесе
Что такое «управляющая компания»? В настоящее время даже специалисты по гостиничному менеджменту с трудом объяснят разницу, существующую между различными формами, связывающими владельцев гостиниц с разнообразными внешними структурами, созданными для повышения эффективности управления гостиничным бизнесом. Многие не понимают различия между независимой управляющей компанией и компанией, управляющей гостиничной цепью, или различия между франчайзинговой системой, добровольными гостиничными ассоциациями и сетью систем маркетинговой информации и бронирования. Для подобного замешательства имеются основания: цель всех объединений — повысить эффективность эксплуатации гостиниц, а приемы, позволяющие достичь этой цели в условиях насыщенных рынков, сводятся по существу к набору стандартных действий. Не затрагивая сути этого вопроса, обозначим круг действующих лиц, показав их основные различия.
Независимая управляющая компания обычно имеет дело с несхожим гостиничным продуктом, представленным отелями, различного уровня обслуживания и связанных (или не связанных) франчайзинговыми отношениями с другой компанией. В этом случае владелец гостиницы оплачивает услуги, как управляющей компании, так и франчайзинговой — за использование ее торговой марки. На московском гостиничном рынке примером таких отношений могут стать столичные отели, входящие в цепевое сообщество Marriott, управляемые компанией Interstate.
Компания, управляющая гостиничной цепью, в основном, имеет дело только с гостиничной недвижимостью, объединенной единой торговой маркой, как, например, Ritz — Carlton. В таком случае владелец гостиницы выплачивает управляющей компании гонорары за услуги управления, а также за предоставление ряда иных услуг, в том числе за использование торговой маркой.
Пример: Управляющая структура – группа Корстон[6]
Группа компаний KORSTON создана в 2002 г. на базе комплекса гостиницы «Орленок». В русле стратегии KORSTON отель, «Орленок» (новое название — Korston Hotel Malls в России — одна из первых национальных гостиничных сетей и управляющих компаний, приступившая к реализации масштабной региональной программы. Строятся торгово-развлекательные комплексы с гостиницами в наиболее динамично развивающихся городах России: Казани и Йошкар-Оле, Нижнем Новгороде и планируется продвижение в другие инвестиционно-привлекательные регионы.
В Москве Группа компаний KORSTON представляет проект KORSTON Hotel Орленок» с рестораном «Bonjour Cafe», развлекательный комплекс «Casino De Paris» с рестораном «Le buffet» и ночным клубом «Chantant», а так же около 15 баров и ресторанов с различной кухней, боулинг и бильярдный зал. Сейчас номерной фонд KORSTON Hotel Malls. Общее управление объектами будет осуществляться непосредственно управляющей компанией «KORSTON».
Концепцию строительства таких мегацентров нельзя назвать традиционной для Европы, но она реализована в США и в странах Азиатско-Тихоокеанского региона. Для примера можно взять большинство гостиниц Орландо и Лас-Вегаса. Эти два города считаются признанными центрами развлечений, и именно здесь проводят свои конференции крупнейшие корпорации Америки.
Проекты финансируются частично за счет собственных и частично за счет кредитных средств, привлеченных как в российских, так и в иностранных финансовых учреждениях. Принимая решение о создании KORSTON, учитывались преимущества, которые существуют у гостиниц, входящих в цепочку: это и высокий уровень рентабельности, и централизация функций снабжения, маркетинга и подготовки кадров и использование единой системы бронирования и продаж — все, что способствует снижению издержек.
Принципы работы группы Корстон в гостиничном бизнесе:
- устанавливаются собственные стандарты, когда за основу принимаются самые строгие международные требования с одновременным учетом российской специфики данной отрасли без ущерба для качества обслуживания.
- руководствуются в первую очередь идеей максимального увеличения спектра услуг при условии круглосуточного предоставления в полном объеме.
- высококлассное размещение и обслуживание по демократичной цене отелей 3***, максимальная автоматизация процесса обслуживания гостей и широкое использование высоких технологий.
Под гостиничной цепью понимают группу гостиничных предприятий, осуществляющих коллективный бизнес и находящихся под контролем руководства цепью, характеризующихся своей узнаваемой маркой, строгим соблюдением фирменных ценностей и наименованием услуг, качеством обслуживания и размещения, своим архитектурным дизайном независимо от расположения гостиницы. Гостиничные цепи могут включать гостиницы одной или нескольких стран, то есть быть национальными или международными. Специалисты считают, что цепь появляется только после объединения 6—10 отелей.
По мнению специалистов «Расширение вашего гостиничного бизнеса может дать вам возможность извлекать выгоду из экономии, обусловленной эффектом масштаба и рассеиванием риска. Многие виды экономии, обусловленной эффектом масштаба, доступные для гостиничной компании, появляются благодаря предоставлению услуг из централизованного источника. Эти функции обычно включают маркетинг, закупки и бухгалтерский учет. Для достижения этих преимуществ нужно, чтобы вы были уверены, что каналы связи между центром и местом расположения каждой гостиницы свободны, и связь хорошо работает»[7].
Основная проблема, с которой сталкиваются при работе сетевые гостиницы, это разрыв связей между отдельными гостиницами и главным офисом. Это может быть вызвано различиями в стиле и культуре руководства между отдельной гостиницей и группой в целом ил разногласиями между центром и гостиницей по конкретному вопросу. Это разногласие иногда может превратиться в неприкрытую враждебность со стороны менеджеров и персонала в гостинице по отношению к руководящему персоналу группы.
Международная гостиничная ассоциация (МГА) подразделяет гостиничные цепи на три категории:
· гостиничные корпоративные компании – корпорации, владеющие многими гостиницами;
· компании, предоставляющие услуги управления;
· цепи независимых предприятий, объединенных для использования общей системы бронирования.
Гостиницы объединяются в цепи на различных правовых и экономических условиях, с сохранением большей или меньшей хозяйственной самостоятельности. Входящие в цепь гостиницы не обязательно являются ее собственностью. Более того, доля собственных отелей в них имеет тенденцию к уменьшению. Гостиницы имеют своих владельцев, а участие в цепи закрепляется договорами аренды, франшизы и контрактами на управление. В связи с этим в составе цепи помимо полноправных членов в большинстве случаев имеются ассоциированные члены, принимающие участие в бизнесе на основе договоров.
В США 90% всех гостиниц объединены в цепи, в Европе – 20%. На долю гостиничных цепей приходится сегодня более 7 миллионов номеров из почти 13 миллионов, т.е. более половины гостиничных номеров в мире. Причина такого их быстрого роста – их эффективность. Как показывает практика, цепь – наиболее эффективный способ ведения хозяйства в гостиничном бизнесе.
Ее главные преимущества – снижение издержек за счет общего управления, снабжения, маркетинга; общие стандарты качества; централизованное обучение персонала и, как следствие всего этого, повышение производительности труда. Статистика говорит о том, что входящие в цепь отели имеют на 60% больше средний доход и на 8% больше загрузку, чем самостоятельные предприятия.
Источник: megaobuchalka.ru
Управляющих компаний в гостиничном бизнесе это
Президент РСТ: задача турбизнеса РФ и КНР – как можно скорее восстановить турпотоки
Главная задача турбизнеса России и Китая – как можно скорее восстановить взаимный турпоток до уровня, на котором он находился до пандемии. Для этого необходимо перезапустить соглашение о безвизовых групповых поездках, решить вопрос с безналичными платежами и расширить объем авиаперевозки, считает президент Российского союза туриндустрии (РСТ) Илья Уманский.
Размещено: 2023-05-29 11:18:00
Театр начинается с вешалки, а гостиница – с управляющей компании
Для чего нужна управляющая компания и что это такое?
Как театр начинается с вешалки, так и город для туристов начинается с гостиницы. Каждый отельер хотел бы, чтобы о его гостинице складывалось только хорошее впечатление. Именно поэтому очень важно грамотно управлять гостиницей. Управление гостиницей – процесс сложный, который оказывает существенное влияние на развитие отеля.
При управлении гостиницей важно обращать внимание не только на очевидное, но и на мелочи, из которых, как известно, складывается наша жизнь. Управление гостиниц требует наличия специальных знаний и опыта. Тем гостиницам, у которых опыта не так много, или которые хотят работать под определенным брендом (и по его стандартам), предлагают свои услуги управляющие компании.
Если в Европе управляющие компании успешно работают уже не один десяток лет (например, Марриотт, Шератон, Кемпински и другие), то в России пользоваться услугами управляющих компаний начали сравнительно недавно. Управляющая компания – способ не только удержать гостиницу «на плаву», но и повысить ее рейтинг и увеличить продажи.
Грамотное управление гостиницей поможет выделить отель из числа других. В зависимости от того, какого размера гостиница и какие цели перед собой ставит директор, все условия прописываются в договоре с управляющей компанией гостиницы. При заключении договора с управляющей компанией, разрабатывается индивидуальная схема сотрудничества. Управляющая компания гостиницы помогает решать огромный спектр вопросов, связанных с гостиничным бизнесом. Это может быть как управление персоналом, так и решение вопросов, связанных с техникой, оснащением гостиницы и увеличением продаж.
Гостиницы, которые прибегают к услугам управляющей компании, можно разделить на три типа: мини-отели, крупные гостиницы, сетевые гостиницы. Если с двумя из вышеназванных категорий отелей все более-менее ясно, то с мини-отелями может возникнуть вопрос – зачем гостинице с небольшим номерным фондом нужна управляющая компания?
Каким бывает управление гостиниц?
Управление гостиниц можно разделить на два вида: доверительное управление и удаленная загрузка. По договору доверительного управления, гостиница учредителя управления передается управляющей компании на определенный срок в доверительное управление. Управляющая компания обязуется осуществлять управление гостиницей в интересах учредителя управления.
Договор на доверительное управление гостиницей подлежит обязательной регистрации. Управляющая компания, при заключении доверительного договора, обязуется использовать все помещения гостиницы в соответствии с принятыми стандартами. По европейским стандартам (которые указаны в Form of hotel master managment agreement) учредитель управления имеет право в любое время осуществлять доступ к любым помещениям, а консультации с менеджерами управляющей компании должны производиться по запросу. Управляющая компания не оплачивает дополнительные услуги и не несет финансовой ответственности за накладные расходы. Вся расходная база согласовывается с учредителем управления.
Услуги доверительного управления:
1. Покупка, консалтинг, доверительное управление гостиницами, базами и домами отдыха, санаториями, пансионатами.
2. Разработка программ наиболее эффективного использования объектов.
3. Автоматизация всех процессов управления, учета и охраны гостиниц, баз отдыха, санаториев.
4. Обеспечение наполняемости гостиниц, баз отдыха, санаториев.
5. Привлечение инвестиций.
6. Разработка и реализация строительных проектов, отвечающих современным требованиям и имеющих высокую потребительскую ценность.
7. Подбор субподрядчиков, программы по ремонту и реконструкции.
8. Построение имиджа объектов управления.
9. Реализация проектов в регионах.
Оплата услуг управляющей компании может осуществляться следующим образом. Базовая ставка, которая перечисляется управляющей компании за оказание услуг, составляет от 2 до 4 % в месяц от дохода гостиницы. В процессе переговоров устанавливается размер поощрения. В среднем размер поощрения, выплачиваемый управляющей компании, составляет от 10% от валовой прибыли гостиницы за год (поощрение выплачивается один раз в год).
Если говорить о статистике, то рост базовой ставки, выплачиваемой управляющей компании выглядит следующим образом:
1 ГОД СОТРУДНИЧЕСТВА – 2%
2 ГОД СОТРУДНИЧЕСТВА – 2%
3 ГОД СОТРУДНИЧЕСТВА – 3 %
4 ГОД СОТРУДНИЧЕСТВА – 4 %
И так далее. Процент вознаграждения за управление отелем увеличивается ежегодно (прописывается в договоре).
Выбор управляющей компании – важный шаг на пути к успеху
К выбору управляющей компании нужно подходить с особой тщательностью, ведь от этого зависит не только рост продаж гостиницы, но и развитие отеля в целом. Именно поэтому важно выбрать управляющую компанию, которая имеет хороший опыт в сфере управления гостиницами и отелями. Управляющая компания SokoHotels (СокоХотелс), торговая марка «Комфитель» на сегодняшний день является одной из успешно и динамично развивающихся управляющих компаний России. Управляющая компания SokoHotels начала деятельность в 2003 году и является владельцем торговой марки «Комфитель Сервис». Кроме этого управляющая компания SokoHotels, торговая марка «Комфитель», является официальным партнером Российской Гостиничной Ассоциации, Ассоциации Малых отелей и Академии Гостеприимства.
Управляющая компания SokoHotels, торговая марка «Комфитель», оказывает следующие услуги по направлениям:
— комплексное управление (операционная аренда – по договору аренды/ управление по стандартам международных гостиничных операторов: % — базовая ставка, % — поощрение)
— частичное управление – увеличение загрузки гостиничного объекта, подбор и тренинги персонала, формирование номерного фонда
В пакет консалтинга включается:
— Консалтинг для уже функционирующего объекта;
— Обучение специалиста в области управления гостиничными объектами.
В предпроектный консалтинг управляющей компании SokoHotels, торговая марка «Комфитель», входит:
• Зонирование площадей, оснащение отеля;
• Разработка корпоративного стиля/дизайн;
• Участие в ассоциативной жизни.
Консалтинг для уже функционирующего объекта включает в себя:
• Маркетинг и продажи (Sales Management/Revenue Management/Marketing Management);
• Централизация систем закупок;
• Создание и комплексное продвижение сайта отеля;
Обучение специалиста в области управления гостиничными объектами позволит разобраться в механизме управления гостиницами, планированием и осуществлением деятельности в этой области. Насколько бы, на первый взгляд, сильно не различались гостиницы, все они работают по одним принципам и с одними правилами управления.
В спектр услуг консалтинга в разделе «Работа с электронными каналами дистрибуции», оказываемых компанией SokoHotels, торговая марка «Комфитель», входят следующие пункты:
1) Анализ рынка, анализ конкурентов по показателям: ADR, RevPar, коэффициент узнаваемости бренда, среднегодовая загрузка, формирование стратегии продаж гостиницы
2) GDS грамотное управление отелем GDS
— выбор лучшего провайдера
— создание качественного контента гостиницы
— загрузка видео и виртуальных туров для гостиницы
— активные кампании — промо в Амадеус и Sabre
— создание вариативной, закрытой сетки тарифов (negotiated) для партнеров, активное участие в консорциумных программах (AMEX, Carlson Wagonlit,
ABC, BCD). Развитие корпоративного рынка — подписание контрактов с крупными агентствами мира.
— Создание групповых тарифов, ПРОМО-Messages (sign-in messages и promo spots)
— подписание контрактов с самими крупными ADS/IDS
— создание вариативной сетки тарифов, специальных акций
— грамотное управление отелем
— наработка лидирующих позиций и рейтинга на сайтах. Участие во всех промо- проектах OTAs (Expedia’s room-and-package paths, Egencia and Hotwire)
— Управление репутацией отеля (WEB Reputation Management) — Expedia.com, Tripadvisor.com, Booking.com, Google
— контроль над паритетом цен
4) Сайт гостиницы
— создание эффективного дизайна сайта
— SEO, SEM, эффективный Интернет маркетинг
— создание и активное развитие лояльной программы для постоянных гостей
— Social media Optimization — продвижение в социальных сетях
5) Оптимизация прибыли гостиницы (Hotel Revenue Optimization)
Выбор управляющей компании – всегда важный и ответственный шаг на пути к успеху. Управляющая компания сможет создать правильный имидж для гостиницы, увеличить объем продаж, загрузку отеля и минимизировать затраты.
Опубликовано: 29 августа 2011
Источник: prohotel.ru
