УСН назначение земельного участка это

Реорганизация компании не меняет юридического основания признания затрат на принадлежащее ему имущество в расходах

ЗАО с момента государственной регистрации применяет УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы». При создании ЗАО (реорганизация в форме выделения) в уставный фонд были внесены здание и земельный участок. В составе расходов амортизация здания учитывается равномерно, из расчета 10 лет эксплуатации. Земельный участок ЗАО не амортизирует.

100% уставного капитала ЗАО принадлежат физическому лицу. ЗАО приняло решение продать здание и земельный участок, на котором оно находится. В каком размере, и в каком порядке ЗАО может принять к расходам стоимость продаваемых основных средств (здания и земельного участка) для целей исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением УСН?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: Ваша организация, созданная в результате выделения и применяющая упрощенную систему налогообложения с момента государственной регистрации, имеет право затраты в виде стоимости земельного участка и остаточной стоимости здания, полученных при разделении реорганизованного юридического лица, признать в расходах при продаже основных средств в соответствии с требованиями ст. 346.16 НК РФ.

Категории земель и виды разрешенного использования

Обоснование позиции: В соответствии с п. 1 ст. 346.14 НК РФ объектом налогообложения при применении спецрежима «доходы минус расходы» является сумма доходов, уменьшенных на величину расходов. В соответствии со ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщиком учитываются: – доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст.

249 НК РФ; – внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ. Исключением являются доходы, перечисленные в ст. 251 НК РФ (пп. 1 п. 1.1 ст.

346.15 НК РФ). Кроме того, в соответствии с п. 3 ст.

346.16 НК РФ в случае реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, создание самим налогоплательщиком) в составе расходов в соответствии с настоящей главой (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления, создания самим налогоплательщиком)) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами и нематериальными активами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, создание самим налогоплательщиком) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 НК РФ и уплатить дополнительную сумму налога и пени. Таким образом, в случае реализации зданий, срок полезного использования которых свыше 15 лет, до истечения 10 лет с момента приобретения организации следует внести изменения в налоговые декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, за предыдущие отчетные (налоговые) периоды.

Земельное право кратко | Категории земель и виды разрешенного использования

При этом к уточненным налоговым декларациям за соответствующие отчетные (налоговые) периоды прилагается бухгалтерская справка-расчет, объясняющая причины внесения изменений в ранее представленные налоговые декларации. Согласно подп. 1 п. 1 ст.

346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения (далее – УСН), учитывают при определении налоговой базы расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п.п. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ).

Сложившийся в практике спор относительно передачи объектов основных средств в уставный фонд организаций связан со следующим. В соответствии с п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты.

По мнению финансового ведомства (смотрите, например, письма Минфина России от 03.02.2010 г. № 03-11-06/2/14, от 29.01.2010 г. № 03-11-06/2/09, от 11.04.2007 г. № 03-11-04/2/99), в случае получения организацией, применяющей УСН, основных средств в качестве вклада в уставный капитал от учредителя организация-получатель не несет расходов по их приобретению, стоимость таких основных средств при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываться не должна. Аналогичную точку зрения уполномоченные органы высказывают и в отношении прочих видов имущества.

По их мнению, если организация не производила расходов по приобретению имущества, внесенного учредителем в уставный капитал организации, применяющей УСН, то в расходах при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, стоимость указанного имущества не учитывается (смотрите, например, в письмах Минфина России от 31.05.2010 г. № 03-11-06/2/84, УМНС России по г. Москве от 29.08.2003 г. № 21-09/47130). Вместе с тем существуют судебные решения, в которых судьи приходили к выводу, что организация, применяющая УСН, вправе учесть в целях налогообложения стоимость основных средств, полученных в качестве взноса (вклада) в уставный капитал, в периоде применения УСН.

Так, в постановлении ФАС Центрального округа от 18.07.2006 г. № А09-142/06-25-16 судьи не приняли доводы налогового органа о том, что внесение имущества в уставной капитал не влечет расходов со стороны общества, то есть носит безвозмездный характер. При получении имущества в виде взноса в уставный капитал встречным обязательством принимающей стороны является обязательство предоставить учредителю соответствующую долю в уставном капитале.

Следовательно, полученные объекты основных средств не являются безвозмездно переданными. Данная позиция также была высказана Президиумом ВАС РФ в постановлениях от 08.08.2000 г. № 1248/00 и от 18.01.2000 г. № 4653/99. На основании вышеизложенного судьи пришли к выводу, что общество правомерно учло в составе расходов стоимость имущества, приобретенного в качестве вклада в уставной капитал.

Аналогичные выводы были сделаны также в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2008 г. № 18АП-4944/2008. В то же самое время, например, в постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 26.05.2008 г. № А56-25050/2006, от 28.09.2007 г. № А56-4532/2007 судьями были сделаны противоположные выводы.

Так, судами было отмечено, что само общество не приобретало и не оплачивало находящиеся на его балансе основные средства. Это имущество приобреталось учредителями общества и передано обществу при его создании в качестве вклада в уставный капитал, что в соответствии с подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией.

Таким образом, вывод налогового органа о том, что общество не понесло расходов на приобретение названных основных средств, а, следовательно, у заявителя не имелось правовых оснований уменьшать на остаточную стоимость этих средств полученные доходы, является правильным. Совершенно иной порядок установлен законодательством к процедуре выделения из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц.

При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом (п. 4 ст. 58 ГК РФ). Из положений ст. 50 НК РФ и ст.ст.

58 и 59 ГК РФ следует, что все права и обязанности реорганизованного юридического лица переходят к его правопреемникам, сохраняясь в неизменном виде, может измениться лишь субъект, реализующий права и исполняющий соответствующие обязанности после реорганизации. Соответственно, новый владелец по отношению к рассматриваемому имуществу имеет те же самые права, которые имело бы по отношению к данному имуществу реорганизованное общество.

Таким образом, реорганизация юридического лица не меняет юридического основания признания затрат на принадлежащее ему имущество в расходах и не лишает выделенное общество права завершить амортизацию ранее приобретенного реорганизованным обществом имущества. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в постановлении от 01.09.2009 г. № 3371/09.

В рассматриваемом случае общество получило в результате реорганизации внеоборотные и оборотные активы (в частности здание и земельный участок), а также долговые обязательства (кредиторскую задолженность) на ту же сумму. Разделение имущества по разделительному балансу между юридическими лицами, создаваемыми в результате реорганизации, осуществляется в силу императивных норм гражданского законодательства и не является для реорганизуемой организации ни реализацией, ни безвозмездной передачей принадлежащего ей ранее имущества в смысле, придаваемом этим понятиям статьей 39 НК РФ.

Заметим, что и Минфин России в п. 11 Методических указаний по формированию бухгалтерской отчетности при осуществлении реорганизации организаций (утверждены приказом Минфина России от 20.05.2003 г. № 44н) указал, что передача имущества и обязательств при реорганизации по передаточному акту или разделительному балансу от одной организации к другой организации в порядке универсального правопреемства не рассматривается для целей бухгалтерского учета как продажа имущества и обязательств или как безвозмездная их передача. Из указанного следует, что при реорганизации к вновь созданной организации переходят в соответствующих объемах затраты на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств реорганизованного юридического лица, что позволяет признать их затратами вновь созданной организации. По нашему мнению, Ваша организация, созданная в результате выделения и применяющая упрощенную систему налогообложения с момента государственной регистрации, имеет право затраты в виде стоимости земельного участка и остаточной стоимости здания, полученных при разделении реорганизованного юридического лица, признать в расходах при продаже основных средств в соответствии с требованиями ст. 346.16 НК РФ.

Источник: taxpravo.ru

Бухучет при УСН у продавца при межевании земельного участка в случае его раздела (перераспределения)

Расходы на межевание (с учетом невозмещаемого НДС) с целью продажи одного из образованных участков в бухгалтерском учете признаются прочими расходами как расходы, связанные с продажей основного средства (земельного участка), на дату оказания услуг (на дату подписания акта приемки-сдачи оказанных услуг) (п. 31 ПБУ 6/01, п. 11 ПБУ 10/99, п. 2 ст. 346.11, пп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Сумму «входного» НДС организация, применяющая УСН, может не отражать предварительно на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», если такой порядок установлен учетной политикой (п. п. 6, 7.1 ПБУ 1/2008). В таком случае стоимость оказанных услуг сразу включает «входной» НДС.

Ситуации из практики:

Корреспонденция счетов: Расходы, связанные с межеванием в связи с продажей части земельного участка. Продавец применяет УСН.

Договор купли-продажи земельного участка: что влияет на налоги и бухучет у продавца на УСН

Условие договора купли-продажи земельного участка о предоплате (авансе) при УСН (информация для продавца)

Статья 487 ГК РФ разрешает сторонам включить в договор условие о полной или частичной предварительной оплате земельного участка.

Формулировка договора при частичной предоплате может быть следующей:

«Оплата производится в следующем порядке:

— часть стоимости земельного участка в размере ___ руб./ИЛИ ___ процентов, что составляет ___ руб., Покупатель перечисляет на счет Продавца не позднее ___ дней с момента заключения настоящего договора/ИЛИ иного события/ИЛИ не позднее определенной даты;

— оставшуюся часть стоимости земельного участка в размере ___ руб./ИЛИ ___ процентов, что составляет ___ руб., Покупатель перечисляет на счет Продавца не позднее ___ дней с момента передачи земельного участка/ИЛИ иного события/ИЛИ не позднее определенной даты».

Формулировка договора при полной предоплате может быть следующей:

«Покупатель обязан перечислить полную стоимость земельного участка до его передачи. Сумма перечисляется в течение ___ дней с момента заключения настоящего договора/ИЛИ иного события/ИЛИ не позднее определенной даты».

См. форму договора

УСН при получении предоплаты (аванса) по договору купли-продажи земельного участка

Сумма поступившей предоплаты (аванса) включается в доходы на дату ее получения (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, Решение ВАС РФ от 20.01.2006 N 4294/05).

— как признается и учитывается в доходах полученная предоплата (аванс).

Бухучет при УСН при получении предоплаты (аванса) по договору купли-продажи земельного участка

Полученная от покупателя предоплата (аванс) в бухгалтерском учете доходом не является и отражается в составе кредиторской задолженности (абз. 4, 5 п. 3, п. 12 ПБУ 9/99). На сумму полученных в порядке предоплаты (аванса) денежных средств в учете организации производится запись по дебету счета 51 «Расчетные счета» и кредиту счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

При этом суммы полученной предоплаты (аванса) учитываются на счете 62 обособленно (Инструкция по применению Плана счетов). Прочий доход от реализации земельного участка признается после перехода права собственности на него к покупателю (п. 16, пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99).

О порядке признания дохода от продажи земельного участка см. раздел «Бухучет при УСН при передаче земельного участка».

В таблице используются следующие обозначения аналитических счетов по счету 62:

62-а «Расчеты по авансам (предоплате)»;

62-п «Расчеты с покупателями за земельные участки».

1. Бухгалтерская запись при получении аванса (предоплаты)

2. Бухгалтерская запись при передаче земельного участка по передаточному акту до государственной регистрации перехода права собственности

3. Бухгалтерские записи на дату перехода права собственности на земельный участок

Если земельный участок передается на дату государственной регистрации перехода права собственности, то первоначальная стоимость такого земельного участка отражается по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-2 «Прочие расходы», и кредиту счета 01 «Основные средства» (п. 11 ПБУ 10/99).

Ситуации из практики:

Корреспонденция счетов: Продажа земельного участка на условиях 100%-ной предоплаты при УСН.

СИСТЕМА ЕНВД У ПРОДАВЦА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1. ЕНВД и бухучет при продаже земельного участка >>>

ЕНВД и бухучет при продаже земельного участка

Источник: megaobuchalka.ru

Основания для включения объектов в Перечень, налоговая база которых рассчитывается как кадастровая стоимость (ст. 378.2 НК РФ)

Перечень объектов, налоговая база которых рассчитывается как кадастровая стоимость (ст. 378.2. НК РФ). Предназначение объекта недвижимого имущества и (или) его фактическое использование предусматривает размещение объектов торгового, офисного, общественного питания и бытового обслуживания

Хочу поделиться с коллегами своим положительным опытом в части исключения объектов из Перечня объектов, налоговая база которых рассчитывается как кадастровая стоимость (ст. 378.2. НК РФ), для краткости далее Перечень.

В моем случае объект включили по виду разрешенного использования земельного участка, в этой части я провела разбор отдельных случаев с упором на практику судов, также привела практические рекомендации по сбору доказательственной базы (первые две части прочесть можно Здесь и Здесь).

Также хочу добавить, что в моем случае решающую роль при наличии сомнений в основании включения объекта по ВРИ ЗУ (здесь и далее аббревиатура вид разрешенного использования земельного участка) сыграло отсутствие акта обследования/проведения фактических мероприятий по установлению и выявлению предназначения или фактического использования здания, опять же в юридически значимый период (в период или до включения этого объекта или после такого включения, но в период действия нормы, возлагающей обязанность по уплате налога). То есть основной упор мною сделан был на то обстоятельство, что по ВРИ ЗУ нельзя было однозначно судить о том, что последний предусматривает размещение объектов торговли. А, как известно, любые неустранимые сомнения должны трактоваться в пользу налогоплательщика. Также хочется добавить, что в моем регионе фактическое обследование проводится без взаимодействия с собственниками объектов, по результатам такого обследования Администрация, как уполномоченный орган издавало Постановление об установления фактического использования, далее объекты включались в перечень.

Теперь, что касается гипотезы здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения, (пп. 2 п. 3 ст.

378.2 НК РФ); здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания (пп. 2 п. 4 ст. 378.2 НК РФ). При этом, здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Очевидно, если наименование объекта или его ВРИ будет значиться в ЕГРН как «торговый центр», то его предназначение очевидно, и не будет ставиться в зависимость от его фактического использования, а также от других обстоятельств дела. Например, в Апелляционном определении ВС РФ по делу № 31-АПА19-5(ВС Чувашии № 3А-52/2019), спорный объект имел наименование «Торговый центр в деревне..», ВРИ ЗУ- «для содержания и обслуживания зданий и сооружений». Объект включен в перечень по п. 4 ст. 378.2 НК РФ, и такие обстоятельства как ВРИ ЗУ, доводы административного истца о том, что нежилое здание фактически не используется, здание требует капитального ремонта, отсутствует отопление и др., судом отклонены со ссылкой на то, что не имеют правового значения, поскольку в данном случае объект недвижимости включен в перечни в связи с его назначением, а не по фактическому использованию. А также фактическое использование нежилого здания могло иметь правовое значение только в том случае, если это нежилое здание не имело торгового назначения.

Значит ли последний тезис, что любое назначение здания, кроме торгового, должно фактически использоваться для целей бытового обслуживания, офисного, общественного питания. Косвенно это подтверждает практика. Полагаю, для остальных видов назначения судами учитывается ВРИ ЗУ, фактическое использование (например, был составлен акт обследования или представлены доказательства такого фактического использования).

Так, например, апелляционным определением ВС РФ по делу № 49-АПА19-12 наименование здания — административное здание, ВРИ ЗУ- под производственное использование. Основанием для включение здания являлось «наименование». Суд, удовлетворяя требования административного истца об исключения объекта из перечня, пришел к выводу, что «утверждение административного ответчика о том, что спорное здание предназначено для использования в целях делового, административного и (или) коммерческого назначения, как это следует из ЕГРН, поскольку понятие «административное здание» не тождественно понятию «административно-деловой центр», следовательно для того, чтобы признать административное здание в целях размещения офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или)бытового обслуживания более 20% общей площади этих зданий должны включать в себя помещения, предназначенные и (или) фактически используемые для перечисленных целей».

Налицо правовая неопределенность в вопросе предназначения объектов, включенных в пПеречень. Данные Решения выбраны неслучайно, так как в Суде второй инстанции эти дела рассматривались в один день, и данные решения устоялись в Верховном Суде. С одной стороны, в случае торгового центра судом не изучался вопрос о фактическом предназначении данного объекта, ну то есть были ли в нем такие помещения, в которых могла осуществляться торговля, а в другом случае судом принят во внимание довод административного истца о том, что менее 20% площади используется для указанных целей.

Хотя как, на мой взгляд, понятия «в целях настоящей статьи торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий (условие первое ВРИ ЗУ, позволяющий размещать торговые объекты, условие второе здание предназначенное или фактически используемое для торговых целей)» и понятии «торговый центр», закрепленное в законодательстве, не идентично. Так, например, ГОСТом 51303-2013 Торговля под торговым центром понимается Совокупность торговых предприятий и/или предприятий под оказанию услуг, реализующих универсальный или специализированный ассортимент товаров и универсальный ассортимент услуг, расположенных на определенной территории в зданиях или строениях, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.

Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), согласно классификатору ВРИ ЗУ — это размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг.

К тому же согласно, налоговому законодательству понятия и термины, применяемые в других отраслях права применяются в том же значении и для целей налогового права, если иное не предусмотрено самим НК РФ (ст. 11 НК РФ).

Полагаю, в этой связи нужна доработка ст. 378.2 НК РФ в части раскрытия понятия предназначения объекта для указанных целей, чтобы не создавать правовой неопределенности у налогоплательщика, и как следствие, чтобы с другой стороны, у органа, включающего объекты в Перечень, по соответствующему признаку, были такие основания для включения объектов. Потому что раскрытие термина предназначение объекта для указанных целей через определение — назначение, наименование, разрешенное использование помещений, составляющих более 20% от площади здания, предусматривающее размещение торговых объектов, по сути не раскрывает самого понятия, и дает большой простор для вольного истолкования этой нормы. К тому же, какие документы должны обосновать такое предназначение: сведения ЕГРН, кадастровый паспорт, технический паспорт, технический план? И что если данные документы противоречат друг другу, ну или не идентичны в наименовании или разрешенном использовании?

И соответственно, у меня вопрос к коллегам, как вы для себя понимаете значение «здание предназначено для размещения объектов торговли, общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания»?

Источник: zakon.ru