Добрый день, друзья. Сегодня у меня для вас есть важная новость про договора аренды, однако сначала хотелось бы дать небольшую заметку для предпринимателей, использующих толлинговую схему для оптимизации налогообложения. Я о ней подробно рассказываю на семинаре. Также эта заметка для тех, кто либо получает, либо владеет каким-то активом, например, недвижимостью, и сдает этот актив в аренду и получает не только арендную плату, но и компенсацию по энергоносителям.
Так вот, коллеги. Чтобы все было на 100% чисто, на семинаре, я рассказываю о том, что, когда толлинговая компания расходует, например, электроэнергию, в том числе, на производство продукции в интересах заказчика, заказчик может у себя поставить НДС к вычету по перевыставленным счетам-фактурам от толлинговой компании.
Усовершенствовать это дело и совсем на 100% себя обезопасить мы смогли бы, если бы наша толлинговая компания заключила с поставщиком энергоресурсов агентский договор по продаже электроэнергии дальше. В этом случае вы будете на 100% в безопасности. Как это применить и как все это оформить, мы с вами детально рассмотрим на предстоящем семинаре.
Можно ли уменьшить налог на прибыль и НДС при аренде помещения без регистрации договора в Юстиции?
А теперь главная новость, не сильно хорошая, но тем не менее. У меня в руках письмо Минфина России от 23 ноября 2015 года № 03-07-11/67890. В чем тема, коллеги?
Бизнесмен задает Минфину вопрос: вправе ли организация-арендатор учитывать свои расходы по выплате арендной платы (имеется в виду налог на прибыль) по договору аренды нежилого помещения, подлежащего государственной регистрации, но не зарегистрированном? И вправе ли она в составе расходов организации по налогу на прибыль учитывать подобную арендную плату?
Перевожу на русский язык. Бизнесмен арендовал помещение, допустим, на срок менее 1 года. То есть, этот договор аренды в органах Юстиции не зарегистрирован, поскольку в этом нет необходимости. Можно ли выплаты по этому договору списывать на затраты? На самом деле, последние 10 лет я всегда говорю, что нет, нельзя.
Все так делают, но, тем не менее, это не очень законно. Мы посмотрим сейчас, что ответил по этому поводу нам Минфин.
И второй вопрос, который задал бизнесмен: вправе ли организация-арендатор использовать в качестве налогового вычета по налогу на добавленную стоимость суммы налога, предъявленные организацией-арендатором к уплате организацией-арендодателем. Короче, можно ли уменьшать НДС или нельзя? Что отвечает Минфин?
Что касается вопроса по налогу на прибыль, поясню своими словами позицию Минфина. У вас есть заключенный договор аренды. Но он не зарегистрирован в органах Юстиции. Минфин считает, что такой договор аренды как бы не заключен.
И Минфин нам пишет: «…учитывая изложенное, расходы по незаключенному договору аренды не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организации, как несоответствующие критериям расходов, установленных ст. 250 НК». Это по налогу на прибыль. То есть Минфин нам говорит, на затраты данную арендную плату ставить нельзя. А вот по НДС можно!
КАК УМЕНЬШИТЬ НАЛОГ ПО УСН В 2023 ГОДУ НА СТРАХОВЫЕ ВЗНОСЫ
И Минфин здесь пишет: «…в связи с этим, суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные арендодателем арендатору в отношении услуг по аренде нежилого помещения, в том числе, оказываемых по договору, подлежащему регистрации, принимаются к вычету в порядке, предусмотренном вышеуказанными пунктами кодекса». В принципе, Минфин в данном случае абсолютно прав – по НДС там у нас идет иной порядок. Итак, коллеги, я надеюсь, данный документ пошел вам тоже на пользу.
У вас, естественно, вопрос: а как же быть? Ведь многие из вас арендуют помещение без регистрации в органах Юстиции. Ну как быть? Либо регистрироваться, либо судиться потом с налоговиками. Уж конечно же, налоговики за это письмо Минфина уцепятся и будут предъявлять претензии, естественно.
Ну, а как избежать претензий со стороны налоговиков по этому и многим другим вопросам, я расскажу на предстоящих семинарах: 10-12 марта – трехдневный семинар в Москве и 15-16 апреля – двухдневный семинар в Казани. Подробнее вы сможете узнать у нашего онлайн-консультанта внизу экрана, либо заказав обратный звонок, или позвонив по телефону 8(800)5555-264. Кроме того, вы можете пройти видеокурс по той же теме. Огромное спасибо, дорогие друзья. До встречи на семинаре.
(Visited 542 times, 1 visits today)
Владимир Туров
Руководитель юридической компании «Туров и партнеры», практикующий и ведущий специалист по налоговому планированию, построению индивидуальных налоговых схем и холдингов, оптимизации финансовых потоков.
Источник: turov.pro
Усн от аренды как уменьшить налог
Барбой А. Я.,
налоговый консультант, аудитор, лектор профессиональных семинаров
ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ Понятие «систематический характер» Налоговым кодексом РФ не определено. Тем не менее, в п. 3 ст. 120 и пп. 3 п. 1 ст. 105.28 НК РФ дается расшифровка понятия «систематичность», которое означает два раза и более в течение календарного года.
Затраты арендодателя по уплате коммунальных платежей по объектам недвижимости
ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ Амортизацию по переданному в аренду объекту ОС начисляет арендодатель.
Вариант 1. При этом варианте возмещение расходов предусмотрено в основном договоре аренды, и на эту сумму увеличивается размер арендной платы. Такая возможность предоставлена Гражданским кодексом РФ (ст. 614). В этом случае в договоре указывается, что арендная плата состоит из двух частей – постоянной (плата за саму аренду) и переменной (плата за коммунальные услуги).
У арендодателя вся сумма учитывается в составе доходов от сдачи имущества в аренду согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ. Этот доход признается на дату поступления денежных средств на счет в банке или в кассу. Коммунальные же платежи учитываются в составе расходов на основании соответствующих первичных документов (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст.
252 НК РФ). Такими документами могут быть: договоры с поставщиками коммунальных услуг, счета поставщиков этих услуг, платежные поручения, кассовые чеки и др. В свою очередь, арендатору в соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ необходимо также иметь документы, подтверждающие стоимость коммунальных услуг, потребленных непосредственно им.
Такими документами могут быть: акт потребленных арендатором коммунальных услуг, составленный в произвольной форме с соблюдением всех необходимых реквизитов, указанием и обоснованием их стоимости. Заметим лишь, что только при наличии необходимых реквизитов он признается первичным документом. Необходимы также и копии счетов поставщиков, оплаченных арендодателем. На практике этот вариант учета арендодателем коммунальных расходов – наиболее распространенный и безопасный для цели налогообложения, хотя для арендаторов – плательщиков НДС не совсем приемлем. Дело в том, что арендодатель, не являясь плательщиком НДС, сам оплачивает «коммуналку», поэтому не может предъявить арендатору, а арендатор, соответственно, не может принять к вычету «входной» НДС.
ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ Расходы, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации, признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (допущение временной определенности фактов хозяйственной деятельности).
Вариант 2. По этому варианту между арендодателем и арендатором заключается агентский договор либо договор комиссии, оформляют которые в соответствии со ст.ст. 990, 1005 ГК РФ. Стороны могут также без составления отдельного договора включить в договор аренды условие о посредничестве, т. е. заключить смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
В этом случае арендодатель по договорам с поставщиками коммунальных услуг приобретает у них соответствующие услуги для арендатора. Затем, получив от арендатора денежные средства за коммунальные услуги, перечисляет их поставщикам. Таким образом, арендодатель является еще и посредником в расчетах между коммунальными службами и арендатором, т. е. комиссионером либо агентом.
В этом случае счет-фактуры, полученные от поставщиков коммунальных услуг, посредник дублирует для арендатора с учетом НДС, что созвучно постановлению ФАС Поволжского округа от 12.04.2007 № А55-14832/06. Перепредъявление счетов-фактур в этом случае не противоречит нормам как гражданского, так и налогового законодательства – такой вывод сделан в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 № 12664/08.
При этом варианте у арендодателя-«упрощенца» при перепредъявлении счетов-фактур, полученных от поставщиков коммунальных услуг, обязанности по уплате НДС не возникает. В этой ситуации для цели налогообложения единым налогом будет иметь место реализация как в части полученных арендных платежей, так и в части полученного комиссионного вознаграждения за оказанные посреднические услуги.
Обратите внимание: если арендодатель заключил посреднический договор позже, чем договоры с коммунальными службами, то сделка, совершенная до установления посреднических отношений, не может быть признана заключенной во исполнение поручения арендатора. Такой вывод был сделан в отношении договора комиссии Президиумом ВАС РФ в п. 6 информационного письма от 17.11.2004 № 85. В этом случае налоговые органы могут доначислить арендодателю единый налог на суммы коммунальных платежей, полученные от арендатора. Суды также в ряде своих решений поддерживают эту позицию налоговиков (постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 № А57-9388/06).
ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ Поскольку посреднические договоры являются возмездными (ст.ст. 991 и 1006 ГК РФ), то стороны обязаны согласовать размер посреднического вознаграждения. В противном случае арендатор обязан определить размер вознаграждения в размере, соответствующем стоимости аналогичных услуг (п. 3 ст. 424 ГК РФ), и уплатить арендодателю.
Этот вариант договорных взаимоотношений между арендодателем-«упрощенцем» и арендатором – плательщиком НДС имеет положительную сторону, ибо позволяет арендатору принять НДС к вычету, поскольку получит от арендодателя счет-фактуру с выделенной суммой НДС. Ну и, наконец, представим последний вид договорных взаимоотношений между арендодателем и арендатором.
Вариант 3. По этому варианту между арендатором и поставщиками коммунальных услуг договоры заключаются напрямую, и арендатор самостоятельно рассчитывается с «коммунальщиками». При этом стоимость коммунальных платежей относится у арендатора на расходы, а «входной» НДС принимается к вычету.
При таком варианте все расчеты по коммунальным платежам осуществляются без участия арендодателя, поэтому ни в налоговом, ни в бухгалтерском учете у арендодателя данные операции не отражаются. В результате видим, что существует несколько вариантов учета коммунальных платежей при сдаче недвижимости в аренду.
Заметим при этом, что большинство организаций, оказывающих коммунальные услуги, предпочитает заключать договоры напрямую с собственниками недвижимого имущества, а не с арендаторами. При этом электроснабжающие организации могут поставлять энергию не только абоненту (арендодателю), но и субабоненту (арендатору) через присоединенную сеть. Такой подход не запрещен и законодательством (ст.ст. 420, 421, 779; п. 1 ст. 615 ГК РФ).
Пример 1 (цифры условные). ООО «Стандарт» предоставляет в пользование ООО «Ника» торговые площади по договору аренды на систематической основе.
В договоре стороны предусмотрено, что арендная плата будет состоять из двух частей: плата за аренду определена как постоянная величина, а коммунальные услуги составляют переменную часть арендной платы, что позволяет ежемесячно учитывать изменение стоимости коммунальных услуг, которая зависит от цены поставщика и фактически потребленного количества энергии. Величины потребления коммунальных услуг определяются по показаниям счетчиков.
Обе организации применяют УСН «доходы минус расходы». Предоставление недвижимости в аренду для ООО «Стандарт» – основная деятельность. Условиями договора аренды предусмотрено, что затраты по содержанию объекта аренды возложены на арендодателя, а это значит, что и обязанность по оплате коммунальных услуг также возложена на арендодателя.
Как отражаются в бухгалтерском учете организации-арендодателя услуги по предоставлению в аренду собственных торговых площадей в мае 2016 года? Ежемесячная арендная плата составляет 135 000 руб. (постоянная часть), а общая величина коммунальных услуг, потребленных арендатором в мае 2016 года, составила 180 000 руб. (переменная часть).
Всего величина арендной платы в мае 2016 года составила: 315 000 руб. (135 000 руб. + 180 000 руб.). Документооборот у арендодателя (в соответствии с договором аренды) может быть таким: в течение пяти дней по окончании месяца арендодатель представляет арендатору счет на оплату арендной платы. В качестве приложения к счету арендодатель представляет арендатору выписки с результатами показаний счетчиков и копии счетов поставщиков коммунальных услуг, а также акт, свидетельствующий об оказании услуг по предоставлению торговых площадей в аренду, который должен быть скреплен подписями сторон. Все документы могут быть составлены в произвольной форме с обязательным указанием необходимых реквизитов согласно ч. 2 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете». Бухгалтерский учет у арендодателя может быть определен следующими записями:
| 62 | 90 | 315 000 | Начислена арендная плата за май 2016 года (ст. 249 НК РФ) |
| 51 | 62 | 315 000 | Получена оплата за аренду |
| 44(20,26) | 60 | 180 000 | Расходы по коммунальным услугам отнесены на затраты (пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ) |
| 60 | 51 | 180 000 | Оплачены услуги поставщиков коммунальных услуг |
Для целей налогообложения ООО «Стандарт» учитывает доход в виде оплаты, полученной от арендатора, уменьшенный на величину расходов, связанных с оплатой услуг поставщиков коммунальных услуг. Договором аренды на арендодателя может быть возложена и обязанность по проведению ремонта имущества, сданного в аренду, как капитального, так и текущего.
Такая возможность подкрепляется п. 1 ст. 616 ГК РФ. Так, если предметом основной деятельности организации является предоставление собственного имущества за плату во временное владение и пользование, то расходы на ремонт включаются арендодателем в состав расходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99).
Если же предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации, то расходы на ремонт ОС учитываются в составе прочих расходов (п.п. 11, 5 ПБУ 10/99). При этом ремонтные работы могут быть выполнены силами арендодателя либо силами сторонней организации по соответствующему договору с собственником имущества.
В бухгалтерском учете расходы признаются на дату выполнения СМР, а в налоговом – на дату оплаты выполненных работ (п. 4 ст. 346.17 НК РФ).
ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ Про учет расходов на имущество, переданное в безвозмездное пользование, в НК РФ не упоминается. При этом по имуществу, переданному в ссуду, амортизация не начисляется.
Пример 2 (цифры условные). ООО «Сигма» имеет собственное нежилое помещение, которое предоставляет в аренду ООО «Восток». По условиям договора обязанность по проведению текущего ремонта возложена на арендодателя. Сдача имущества в аренду для ООО «Сигма» не является видом его деятельности.
Затраты на текущий ремонт офисного помещения составили по смете 348 000 руб., причем ремонтные работы были выполнены собственными силами и только частично – силами подрядной организации. Исходя из того, что сдача имущества в аренду не является для ООО «Сигма» видом его деятельности, расходы на ремонт признаются в бухгалтерском учете в составе прочих расходов (п.п. 4, 11 ПБУ 10/99).
При выполнении ремонта собственными силами организации-арендодателя все затраты, связанные с проведением ремонта, предварительно собираются на счете 23 «Вспомогательное производство» и по его завершении списываются в дебет счета 91 «Прочие расходы» согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета. При выполнении ремонта силами подрядной организации по соответствующему договору с организацией-арендодателем стоимость выполненного ремонта с учетом «входного» НДС отражается по дебету счета 91 «Прочие расходы» в корреспонденции со счетом 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».
При этом начиная с 01.01.2013 организации вправе применять самостоятельно разработанные формы первичных документов (ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»). Такие формы должны содержать обязательные реквизиты, предусмотренные ч. 2 ст. 9 обозначенного закона.
Организации могут также по-прежнему использовать унифицированные формы, закрепив свой выбор в учетной политике. Для признания расходов на ремонт ОС, переданного в аренду, может применяться смета расходов, утвержденная сторонами, и акт о приеме-сдаче отремонтированного, реконструированного либо модернизированного объекта ОС (форма № ОС-3, утв. постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7). Эти расходы признаются в бухгалтерском учете на дату подписания акта, обозначенного выше (п.п. 16, 18 ПБУ 10/99). В бухгалтерском учете ООО «Сигма» расходы на ремонт офисного помещения отражены следующими записями:
| 23 | 10, 70, 69 | 300 000 | Учтены затраты по проведению ремонта ОС, выполненного собственными силами организации-арендодателя. При этом были оформлены следующие документы: накладные на приобретение строительных материалов и на отпуск их в работу, расчетно-платежная ведомость, бухгалтерская справка-расчет |
| 91 | 23 | 300 000 | Списаны расходы на ремонт, выполненный организацией-арендодателем собственными силами. При этом проводка дана на основании акта о приеме-сдаче объекта основного средства, прошедшего ремонт |
| 91 | 60* | 48 000 | Отражены затраты на ремонт, выполненный силами подрядной организации по соответствующему договору с организацией-арендодателем. При этом также должен быть составлен акт о приеме-сдаче объекта после проведенного ремонта |
| 60 | 51 | 48 000 | Оплачены услуги подрядной организации |
| * В случае наличия «входного» НДС он может отражаться как с использованием счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ТМЦ», так и без выделения НДС на этом счете. Это зависит от принятой в организации учетной политики | |||
ПОЗИЦИЯ СУДА Специализация в области сдачи в аренду имущества может подтверждаться как записями в регистрационных документах, так и фактическим осуществлением операций по сдаче в аренду имущества. — Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.08.2006 № А52-497/2006/2.
- Назад
- Вперёд
Источник: buhpressa.ru
Как платить меньше налогов, сдавая квартиру в России
Налоговый нерезидент должен платить 30% НДФЛ со всей суммы дохода от сдачи квартиры в России. Однако существует несколько законных способов существенно уменьшить ставку налога. Как это сделать, читайте в этой статье.
БОНУС: В конце статьи вы найдёте калькулятор, который поможет вам посчитать и сравнить суммы налога для всех 4 способов.
(Эта статья была опубликована 24.03.2019, обновлена 31.12.2019)
Способ 1. Традиционный
Пример 1
Василий постоянно проживает и работает за рубежом. В Москве у него осталась в собственности квартира, которую он сдаёт за 50 000 рублей в месяц. Так как Василий – налоговый нерезидент, ставка Налога на Доходы Физических Лиц (НДФЛ) для него будет 30%. Вот расчёт налога от сдачи квартиры за год:
50 000 руб. х 12 месяцев = 600 000 руб. х 30% = 180 000 руб. – НДФЛ для налогового нерезидента.
Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации, если квартира сдаётся физическому лицу, то это называется найм жилого помещения (ст.671 ГК РФ). Арендой называется сдача квартиры юридическому лицу. Но так как в интернете более широко распространено понятие «аренда квартиры», я собираюсь использовать именно этот термин по ходу статьи.
Преимущества
Не нужно предпринимать никаких дополнительных действий. Нет дополнительных платежей, кроме НДФЛ.
Недостатки
Вариант с уплатой НДФЛ даёт самую большую налоговую нагрузку, как для нерезидентов, так и резидентов. Желательно ежемесячно откладывать часть получаемой арендной платы, чтобы в следующем году хватило денег на уплату налога.
Сроки
- до 30 Апреля следующего года – нужно самостоятельно заполнить и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ за текущий год.
- до 15 Июля следующего года – нужно уплатить НДФЛ в бюджет
Способ 2. Индивидуальный Предприниматель на Патентной Системе Налогообложения (ИП на ПСН)
Пример 2 (начало)
Василий, постоянно живущий за рубежом, зарегистрировался в России как Индивидуальный Предприниматель (ИП) и купил патент на сдачу в наём жилых помещений в Москве. Стоимость патента на 12 месяцев для квартиры площадью до 50 кв.метров в Москве – 18 000 рублей.
Доход Василия от сдачи квартиры по-прежнему 50 000 руб. х 12 месяцев = 600 000 рублей. Налог равен стоимости патента — 18 000 рублей.
Сдавать квартиру можно как физическое лицо (см. Способ 1 выше), а можно как Индивидуальный Предприниматель. Зарегистрироваться в качестве ИП может любой гражданин России (ст.22.1 ФЗ от 08.08.2001 N 129-ФЗ). Госпошлина за регистрацию ИП составляет 800 рублей, а с 1 января 2019 если документы сдаются в электронном виде, то платить пошлину не нужно.
Индивидуальному предпринимателю доступны на выбор несколько систем налогообложения. Одна из них – патентная система налогообложения, или просто «патент». Патент выдаётся с любой даты, на период от одного до двенадцати месяцев включительно в пределах одного календарного года.
В чём смысл патента? Государство как бы говорит: «мы считаем, что занимаясь таким-то видом деятельности, в среднем можно заработать столько-то денег. Умножим эту сумму предполагаемого дохода на 6% (ст.346.50 НК РФ), и получим стоимость патента. Если в реальности вы заработаете больше – ничего сверх стоимости патента платить не нужно.»
Стоимость патента на сдачу в аренду квартиры зависит от площади квартиры, и различается для каждого региона России. Рассчитать стоимость патента можно используя специальный калькулятор на сайте ФНС.
Плохая новость: кроме стоимости патента, индивидуальный предприниматель также должен уплачивать фиксированные взносы на обязательное медицинское и пенсионное страхование за самого себя. Размеры фиксированных взносов ИП в 2019 даны в таблице ниже.
| Вид взноса | Сумма взноса в год (в 2019 году) |
| Взнос на Обязательное Медицинское Страхование (ОМС) (независимо от дохода) | 6 884 руб. |
| Взнос на Обязательное Пенсионное Страхование (ОПС) (если доход меньше 300 тыс.руб.) | 29 354 руб. |
| Взнос на Обязательное Пенсионное Страхование (ОПС) (если доход больше 300 тыс.руб.) | 29 354 руб. + 1% от суммы дохода, превышающего 300 тыс.руб. |
Пример 2 (продолжение)
Дополнительно к стоимости патента Василий должен будет уплатить фиксированные взносы: 6 884 руб. + 29 354 руб. = 36 238 руб.
Общая сумма налоговых платежей составит: 18 000 руб. + 36 238 руб. = 54 238 руб.
Преимущества
Не нужно сдавать никаких налоговых деклараций. Налоговая нагрузка существенно ниже по сравнению с 30% НДФЛ для нерезидентов.
Недостатки
Нужно зарегистрироваться в качестве ИП. ИП должен платить фиксированные страховые взносы независимо от наличия или размера своего дохода. Патент нужно покупать каждый год.
Сроки
- в течение первых 90 дней после начала действия патента – уплатить 1/3 стоимости патента
- до конца действия патента – уплатить 2/3 стоимости патента
- до 31 декабря текущего года – уплатить фиксированные страховые взносы на ОПС и ОМС
Способ 3. Индивидуальный Предприниматель на Упрощённой Системе Налогообложения (ИП на УСН)
Пример 3 (начало)
Василий, постоянно живущий за рубежом, зарегистрировался в России как Индивидуальный Предприниматель (ИП). Он сдаёт свою московскую квартиру за 50 000 рублей в месяц. Так как Василий выбрал Упрощённую Систему Налогообложения (УСН), ставка налога на доход будет 6%. Вот расчёт налога от сдачи квартиры за год:
50 000 руб. х 12 месяцев = 600 000 руб. х 6% = 36 000 руб. – налог на доход при УСН.
Василий не является налоговым резидентом, но можно одновременно быть нерезидентом и ИП на УСН (Письмо Минфина РФ № 03-11-11/37329 от 29.06.2015).
В случае с упрощённой системой налогообложения, налог на доходы нужно платить авансовыми платежами ежеквартально, а налоговую декларацию сдавать один раз по итогам года.
ИП на УСН должен платить фиксированные страховые взносы за самого себя, как и ИП на патенте (см. Способ 2 выше). Однако, ИП на УСН может уменьшить налог на доход на сумму фактически уплаченных страховых взносов.
Пример 3 (продолжение)
Исходя из дохода в 600 000 рублей, Василий в 2019 году должен заплатить следующие взносы:
6 884 руб. (на ОМС) + 29 354 руб. (на ОПС) + [600 тыс. – 300 тыс.] * 1% (на ОПС с суммы дохода, превышающей 300 тыс.руб.) = 6 884 руб. + 29 354 руб. + 3 000 руб. = 39 238 руб.
Так как сумма страховых взносов больше рассчитанной суммы налога, то налог на доход уменьшится до нуля. Василию нужно будет уплатить только страховые взносы в размере 39 238 рублей.
Преимущества
Одна из самых низких налоговых нагрузок среди всех вариантов. Налог на доход можно уменьшать на сумму фиксированных страховых взносов.
Недостатки
Нужно зарегистрироваться в качестве ИП. Нужно оплачивать ежеквартальные авансовые платежи и подавать налоговую декларацию по УСН по итогам года.
Сроки
- До 25 апреля текущего года – авансовый платёж по налогу на доходы за 3 месяца
- До 25 июля текущего года – авансовый платёж по налогу на доходы за 6 месяцев
- До 25 октября текущего года – авансовый платёж по налогу на доходы за 9 месяцев
- до 31 декабря текущего года – уплатить фиксированные страховые взносы на ОПС и ОМС. Для того, чтобы не переплачивать налог в течение года, лучше платить страховые взносы равными частями ежеквартально.
- До 30 апреля следующего года – подать декларацию по УСН и доплатить налог за год (за вычетом авансов и страховых взносов, уплаченных в течение года).
- До 1 июля следующего года – уплатить 1% страхового взноса на ОПС с суммы дохода, превышающей 300 тыс.руб. (п. 2 ст. 432 НК РФ).
Способ 4. Эксклюзивный
Пример 4
Василий постоянно проживает и работает за рубежом. В Москве у него осталась в собственности квартира, которую он сдаёт за 50 000 рублей в месяц. С 1 января 2019 года Василий перешёл на уплату Налога на Профессиональный Доход (НПД). Ставка НПД при получении доходов от физлиц – 4%. Вот расчёт налога на профессиональный доход от сдачи квартиры за год:
50 000 руб. х 12 месяцев = 600 000 руб. х 4% = 24 000 руб. – НПД.
Налог на профессиональный налог (НПД) – это экспериментальный специальный налоговый режим, который можно применять с 01.01.2019 только в четырёх регионах России: Москве, Московской области, Калужской области и Республике Татарстан.
С 1 января 2020 года к эксперименту присоединятся: Санкт-Петербург, Воронежская, Волгоградская, Ленинградская, Нижегородская, Новосибирская, Омская, Ростовская, Самарская, Сахалинская, Свердловская, Тюменская, Челябинская области, Красноярский и Пермский края, Ненецкий автономный округ, Ханты-Мансийский автономный округ — Югра, Ямало-Ненецкий автономный округ, Республика Башкортостан.
НПД — это не дополнительный налог, а новый специальный налоговый режим. На него можно перейти добровольно. Физические лица и ИП, которые перейдут на новый специальный налоговый режим (самозанятые), смогут платить налог с доходов по льготной ставке – 4% (с доходов от физлиц), или 6% (с доходов от юрлиц).
Действующие индивидуальные предприниматели также могут перейти на НПД, в этом случае им не нужно будет уплачивать фиксированные взносы на пенсионное и медицинское страхование. В то же время, на НПД можно работать и без регистрации в качестве ИП.
Зарегистрироваться для использования Налога на Профессиональный Доход можно через Интернет без визита в налоговую инспекцию, а вести весь учёт в специальном приложении для смартфона на iOS или Android. Подробную информацию о регистрации и применении НПД вы может найти на специальном мини-сайте ФНС России.
Преимущества
Самая низкая налоговая нагрузка – всего 4%. Не нужно сдавать никаких деклараций. Если вы зарегистрированы как ИП – не нужно платить фиксированные страховые взносы. Быстрая онлайн регистрация. Простое ведение учёта в специальном приложении.
Недостатки
В 2019 году специальный налоговый режим – Налог на профессиональный доход был доступен для сдачи в аренду квартир, находящихся только в 4 регионах: Москве, Московской области, Калужской области и Республике Татарстан.
В то же время руководитель ФНС России сказал, что к осени 2019 года эксперимент с НПД могут распространить на другие регионы, если такое решение будет принято Правительством и законодательной властью.
С 1.01.2020 года применять НДП при сдаче квартиры в аренду можно будет ещё в 19 регионах России: Санкт-Петербург, Воронежская, Волгоградская, Ленинградская, Нижегородская, Новосибирская, Омская, Ростовская, Самарская, Сахалинская, Свердловская, Тюменская, Челябинская области, Красноярский и Пермский края, Ненецкий автономный округ, Ханты-Мансийский автономный округ — Югра, Ямало-Ненецкий автономный округ, Республика Башкортостан.
Сроки
- До 25 числа следующего месяца – уплатить налог за предыдущий месяц. Сумма налога автоматически рассчитывается в мобильном приложении. Оплатить налог можно банковской картой прямо из телефона.
Заключение
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, вы, скорее всего, являетесь налоговым резидентом в стране своего постоянного проживания. Практически во всех странах налоговые резиденты должны платить налоги со всех доходов, полученных со всего мира.
Независимо от того, какой вариант налогообложения доходов от сдачи в аренду квартиры в России вы выберете, вам также нужно будет задекларировать этот доход в стране своего постоянного проживания. Если у этой страны заключен договор об избежании двойного налогообложения с Россией, вы сможете уменьшить налог на сумму налога, уплаченного в России.
Кроме того, расчёт самого дохода от аренды скорее всего нужно будет вести другим способом. Например, в стране, налоговым резидентом которой вы являетесь, налогом может облагаться только чистый доход от аренды, т.е. арендная плата за вычетом оплаты коммунальных услуг, страховки, процентов по ипотеке, мелкого ремонта и т.д. Для уточнения всех деталей я рекомендую обратиться за консультацией к вашему налоговому агенту.
Источник: www.shichko.com
