В 2023 году ИП изменил объект налогообложения с УСН «Доходы» на УСН «Доходы минус расходы». В 2023 году ИП продал нежилое помещение, которое было приобретено в 2022г. (когда был на УСН доходы). Вправе ли он признать расходы на приобретение имущества в целях расчета налога УСН в 2023г.
При реализации объекта недвижимости, приобретенного индивидуальным предпринимателем в период применения объекта налогообложения в виде доходов, а реализованного после перехода на объект налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, расходы на приобретение данного объекта недвижимости при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, не учитываются (Письмо Минфина России от 03.09.2021 N 03-04-05/71290).
Обоснование
Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 02.07.2021 по вопросу налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
07082019 Налоговая новость о применении ККТ и УСН при продаже недвижимости / estate sale
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Кодекса налогоплательщиками, применяющими упрощенную систему налогообложения (далее — УСН), при определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 248 Кодекса к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, определяемые в порядке, установленном статьей 249 Кодекса.
В целях Кодекса товары определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 38 Кодекса, согласно которому товаром для целей Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Пунктом 1 статьи 249 Кодекса установлено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
В этой связи индивидуальный предприниматель, применяющий УСН и реализующий недвижимое имущество, использовавшееся в его предпринимательской деятельности, доходы от реализации имущества учитывает при определении налоговой базы на основании пункта 1 статьи 346.15 Кодекса.
На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 346.16 Кодекса при определении объекта налогообложения налогоплательщики, применяющие УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, уменьшают полученные доходы на расходы на приобретение основных средств (с учетом положений пунктов 3 и 4 данной статьи Кодекса).
Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 346.16 Кодекса расходы на приобретение основных средств в период применения упрощенной системы налогообложения принимаются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию. В течение налогового периода вышеуказанные расходы принимаются за отчетные периоды равными долями.
При этом пунктом 4 статьи 346.17 Кодекса предусмотрено, что при переходе налогоплательщика с объекта налогообложения в виде доходов на объект налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, расходы, относящиеся к налоговым периодам, в которых применялся объект налогообложения в виде доходов, при исчислении налоговой базы не учитываются.
Налог с продажи квартиры в 2023 году менее 3, 5 лет в собственности: надо ли платить + Законопроект
Исходя из этого при реализации объекта недвижимости, приобретенного индивидуальным предпринимателем в период применения объекта налогообложения в виде доходов, а реализованного после перехода на объект налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, расходы на приобретение данного объекта недвижимости при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, не учитываются.
Источник: ra-it.ru
Продажа ОС при УСН
Продажа объекта ОС (основных средств) никаких вопросов при начислении дохода не создает. Более сложным представляется налоговый учет расходов. В связи с этим разберем, как происходит продажа ОС при УСН, каковы особенности ее учета.
- Учет на УСН при продаже ОС
- Общие особенности признания доходов
- Начисление амортизации
- Как рассчитать доплату по налогу
- Взаимозачет при УСН
Учет на УСН при продаже ОС
В рассматриваемой ситуации учет зависит по большей части от того, какой объект налогообложения при УСН выбран и применяется налогоплательщиком.
На УСН 6% расходы, связанные с приобретением ОС, в налоговую базу не включают, руководствуясь положениями п. 1 ст. 346.18 НК!
К базе по единому налогу причисляют только выручку от реализации. Заполняя декларацию, доход от реализации отображают по нарастанию ежеквартально по стр. 110 – 113 к Разд. 2.1.1.
На УСН 15% при продаже ОС признают расходы, но с определенными нюансами.
Общие особенности признания доходов
Доходы, полученные налогоплательщиком-упрощенцем от реализации ОС, включаются в налоговую базу по УСН, что следует из п. 1 ст. 346.15 НК. При этом учитывается, по сути, вся выручка от продажи, как в денежном, так и натуральном выражении.
Налогоплательщик, продавая ОС, получает доход в том виде, в котором предусматривает договор поставки. Кроме денег, это могут быть, к примеру, векселя и иное имущество. Собственно доход, полученный от продажи, учитывается им в том размере, который обозначен документом, подтверждающим выполнение условий договора.
Дата получения дохода определяется по п. 1 ст. 346.17 НК. Этой датой может признаваться:
- день, когда деньги поступили в кассу либо на счет в банке налогоплательщика, применяющего УСН;
- день расчета, когда объект имущества либо права был передан в счет оплаты за проданный объект ОС;
- день взаимозачета и т. п.
Доходы на упрощенке учитывают кассовым методом, учитывая поступающие в кассу и на счет деньги (как облагаемую базу!).
Учет расходов на УСН (15%) при продаже ОС
База налога включает доходы (ст. 346.15 НК), уменьшенные на сумму расходов, о чем свидетельствует п. 2 ст. 346.18 НК. Отсюда следует, что:
- Выручка, полученная от реализации объекта ОС, при калькуляции налога по УСН подлежит учету как доход.
- При этом доходы разрешается уменьшить на расходы (ст. 346.16 НК), ушедшие на приобретение этого объекта.
- Данный доход следует отобразить в декларации ежеквартально по нарастанию (стр. 210 – 213).
При последующей продаже этого же объекта ОС налогоплательщик УСН не сможет включить в расходы его остаточную стоимость (применительно к п. 1 ст. 346.16 НК). Данную позицию высказывает Минфин (письмо ведомства № 03-11-06/2/6557 от 13.02.2015).
Противоположную позицию высказывают лишь отдельные арбитры. Поэтому тем, кто будет придерживаться именно ее, нужно быть готовым к тому, что отстаивать ее придется судебным порядком.
Как рассчитать налог на УСН при продаже основного средства с убытком, подробно разъяснили эксперты «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к справочно-правовой системе, получите пробный демодоступ и бесплатно переходите в Готовое решение.
Когда уточнить базу налога
Вне зависимости от того, когда приобретен объект ОС (до применения УСН либо после) пересчитать базу налога за все время использования объекта требуется:
- Если у данного объекта СПИ не больше 10 лет, а его продали до окончания 3 лет с момента признания расходов по его приобретению.
- Если у данного объекта СПИ больше 15 лет, то сделать это нужно до окончания 10 лет после его приобретения.
Если указанные выше сроки (3 года и 10 лет) прошли, расходы пересчитывать не требуется!
Порядок пересчета предполагает:
- исключение из расходов затрат на приобретение объекта ОС;
- учет амортизации (за период использования объекта) в расходах.
Начисление амортизации
Налогоплательщик на УСН вправе выбрать подходящий способ начисления амортизации: линейный или нелинейный. Начислять амортизацию начинают:
- С месяца, который идет за месяцем ввода его в эксплуатацию (при применении упрощенки).
- С 01.01 года, в котором произошел переход на упрощенку (если объект ОС куплен до применения УСН).
Амортизацию прекращают начислять:
- С месяца, который сразу следует за месяцем продажи амортизируемого объекта ОС.
- Но при досрочной продаже данного объекта к расходам причисляют сумму амортизации, начисленной с первого числа месяца, который следует за месяцем введения его в эксплуатацию (с 01.01 года, в котором налогоплательщик перешел на упрощенку). И так далее вплоть до первого числа месяца, который идет за месяцем продажи.
Что доплатить
Доплачивать придется налог плюс пени за недоплату, рассчитанные за период, начиная со дня признания расходов и вплоть до даты реализации объекта ОС.
Помимо этого налогоплательщику нужно подать уточненку по единому налогу, причем за все периоды, на протяжении которых использовался объект. В ней следует указать:
- новый размер расходов: по стр. 220 – 223 Разд. 2.2;
- новый размер налога по разд. 1.2 и 2.2.
Как рассчитать доплату по налогу
Скорректировав налоговую базу, налогоплательщику нужно рассчитать сумму единого «упрощенного» налога с учетом проведенной коррекции. Налогоплательщику на УСН (15%) для этого нужно выполнить расчет по формуле:
скорректированная база налога х ставка 15%
Далее, требуется рассчитать величину налога, которую нужно доплатить, используя формулу:
сумма налога, рассчитанная с затратами на покупку объекта – сумма налога, которую корректировали на амортизацию.
Распространенные вопросы
Взаимозачет при УСН
При проведении зачета взаимных требований упрощенцу нужно учесть не только общие правила (выполнение условий по ст. 410 ГК РФ, письменное оформление и отражение взаимозачета на счетах бухучета), но и особые правила налогового учета доходов и расходов по этой операции.
Для упрощенцев применяется правило: погашение задолженности путем зачета взаимных требований признается получением дохода (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
Расходы при проведении взаимозачета могут учесть только упрощенцы с объектом «доходы минус расходы». Для них действует правило п. 2 ст. 346.17 НК РФ: уменьшение обязательства упрощенца перед контрагентом признается оплатой.
Как отражать взаимозачет в бухгалтерском учете, подробно разъяснили эксперты «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к справочно-правовой системе, получите пробный демодоступ и бесплатно переходите в Готовое решение.
В особом порядке учитываются расходы на ОС, оплаченные зачетом взаимных требований – их признают с момента ввода объекта в эксплуатацию в течение года поквартально равными долями.
Если требование к контрагенту зачтено в счет оплаты упрощенцем аванса, расходы не признаются, так как не выполнено основное условие – расходами при УСН признаются оплаченные затраты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Источник: spmag.ru
Электронный журнал «Практик»
You are using an outdated browser.
Please upgrade your browser to improve your experience.
Войти Регистрация
- Забыли пароль?
- Забыли логин?
Аудиторская фирма
Электронный журнал Практик
ЭТО ПРОСТО О СЛОЖНОМ!
Аудиторская фирма ООО «ПРОФИ» (Электронный журнал для бухгалтеров и аудиторов ПРАКТИК).
Наша фирма может предоставить качественные услуги от экспертов и авторов журнала для Вашей компании в срок и по комфортной стоимости. Более подробно о ценах и услугах на сайте https://praktik-audit.ru/
Москва, 119034 город Москва, вн.территор. г. муниципальный округ Хамовники, Чистый переулок, дом 3, эт. 1, пом. IV, ком. 5
8 903 625 98 61 Заказать звонок
- Вы здесь:
- Главная
- Продажа «незавершенки» при УСН
Продажа «незавершенки» при УСН
ОПИСАНИЕ СИТУАЦИИ:
Наша Организация на УСН осуществила капитальные вложения в строительство нежилого здания в размере 500 000 руб., однако в связи с возникшими финансовыми трудностями строительство было прекращено до его завершения.
Организацией принято решение о продаже незавершенного строительством здания, в связи с чем зарегистрировано право собственности на объект и уплачена государственная пошлина в размере 22 000 руб.
В соответствии с заключенным договором незавершенное строительством здание продано покупателю по цене 944 000 руб.
В месяце подписания договора купли-продажи недвижимости объект передан покупателю по передаточному акту.
В следующем месяце произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект к покупателю.
Покупатель оплатил здание через месяц после государственной регистрации перехода права собственности, перечислив денежные средства в размере договорной стоимости здания на счет организации-продавца.
ВОПРОС:
Как в учете Организации следует отразить операции по реализации объекта незавершенного строительства, если объект передан покупателю до государственной регистрации перехода права собственности?
ОТВЕТ:
Гражданско — правовые основы
«Незавершенка» — это недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Для того, чтобы совершить сделку с ним (в рассматриваемом случае — купли-продажи недвижимости) продавец должен быть собственником незавершенки, т. е. зарегистрировать в установленном порядке право собственности на объект незавершенного строительства (п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ, п. 21 приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).
Право собственности на объект недвижимости подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора подряда (п. 16 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Переход права собственности на объект незавершенного строительства на основании договора купли-продажи недвижимого имущества также подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Право собственности на объект незавершенного строительства возникает у приобретателя с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Передача недвижимости осуществляется путем предоставления покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (передаточного акта).
При этом обязательство продавца передать имущество покупателю считается исполненным (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Бухгалтерский учет
В бухгалтерском учете отражение продажи недостроенного объекта возможно только после государственной сделки. Расходы по строительству или приобретению незавершенного объекта учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчете 08-3 «Строительство объектов основных средств» (Инструкция по применению плана счетов, утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).
Поступления от продажи объекта учитываются на счете 91 субсчете 1 «Прочие доходы», на дату государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю (п. п. 7 и 16, подп. «г» п. 12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организаций» ПБУ 9/99, утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н). Расходы по созданию, приобретению и реализации недостроенного имущества признаются одновременно с доходом и списываются в дебет счета 91, субсчета 2 «Прочие расходы» (п. 11, 16, абз. 2 п. 19 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н).
Отметим, что между подписанием сторонами акта приемки-передачи недостроенного объекта и государственной регистрацией права покупателя может пройти время.
В течение этого периода Минфин рекомендует учитывать выбывшее имущество на отдельном субсчете счета 45 «Товары отгруженные» (письмо от 27.01.2012 № 07-02-18/01).
В таком случае согласно разъяснениям Минфина для отражения переданного покупателю объекта недвижимости до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные», например аналитический счет 45-н «Объекты незавершенного строительства, переданные покупателю».
В бухгалтерском балансе указанные объекты отражаются в составе оборотных активов (см. письма Минфина России от 27.01.2012 № 07-02-18/01, от 22.03.2011 № 07-02-10/20).
Таким образом, при передаче объекта «незавершенки» покупателю его стоимость отражается по дебету счета 45, аналитический счет 45-н, в корреспонденции с кредитом счета 08, субсчет 08-3.
При признании расхода в виде стоимости незавершенного строительством здания производится запись по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-2 «Прочие расходы», и кредиту счета 45, аналитический счет 45-н.
В отношении порядка признания расходов в виде госпошлины, уплачиваемой за государственную регистрацию права собственности продавца на объект незавершенного строительства, отметим следующее.
В данном случае госпошлина уплачивается с целью продажи объекта недвижимости, следовательно, затраты на уплату госпошлины за государственную регистрацию права собственности продавца на данный объект, на наш взгляд, должны учитываться как затраты, связанные с продажей объекта незавершенного строительства.
Подобные затраты относятся на прочие расходы организации на дату подачи документов на государственную регистрацию (п. 11, 16 ПБУ 10/99).
Заметим, что на основании пункта 19 ПБУ 10/99 можно сделать вывод, что расходы, связанные с продажей иного имущества организации, следует признавать исходя из принципа соответствия доходов и расходов, т. е. в момент перехода права собственности на объект незавершенного строительства.
До этого момента затраты на уплату госпошлины могут быть отражены по дебету счета 45, например на отдельно выделенном аналитическом счете 45-р «Расходы, связанные с продажей объектов недвижимости» (аналогично стоимости передаваемого объекта).