Для проектов точечного девелопмента мы применяем упрощенную систему налогообложения и официально проводим все сделки. Сейчас большинство покупателей не готовы идти на сделки с занижением цены, чтобы потом не ждать 5 лет в случае необходимости продать объект. Схема покупки земли, строительство и регистрация дома на физическое лицо, а потом его продажа от лица ИП на УСН 6% от доходов — на текущий момент выглядит самой оптимальной для таких проектов. Если есть возможность подтвердить более 60% расходов на объект, то тогда уже выгоднее реализовывать его от физического лица и заплатить 13-15% от разницы.
И вот, что нужно знать об особенностях упрощенной схемы, если вы планируете реализовывать такие проекты через ИП.
Стандартный лимит, который позволяет компании оставаться в рамках УСН в 2021 году увеличили на коэффициент-дефлятор. Теперь лимиты равны:
- 154,8 млн руб. – чтобы платить авансовые платежи и налог по обычным или пониженным ставкам (6% для УСН «Доходы» и 15% для УСН «Доходы минус расходы»);
- 206,4 млн руб. – чтобы остаться на упрощенке, но платить авансовые платежи и налог по повышенным ставкам (8% для УСН «Доходы» и 20% для УСН «Доходы минус расходы»);
Если общегодовой доход превысит 206,4 млн.р., то придется весь учет переделать под основной режим налогообложения, а значит возникнут НДС и налог на прибыль.
❗️ Но и с барьером в 154,8 млн.р., где происходит переход на повышенный налог в 8%, нужно быть крайне внимательным, так как тут у налоговой происходит разрыв логики. Переход на 8% происходит в том квартале, в котором общий доход перевалил за сумму 154,8 млн.р., если считать с начала года. И доход ВСЕГО этого квартала подлежит налогообложению по ставке 8%. Иными словами, если вы продаете одномоментно объект за 155 млн.р., то вы заплатите 8% со всей суммы в 155 млн.р. А не (154,8*6% + 0,2*8%), как было бы логично
Поэтому если вдруг у вас сумма сделки будет превышать 154,8 млн.р., то платежи лучше разбить на 2 квартала, сэкономите 3 млн.р. Не благодарите :))
Обсудить эту тему вы можете в комментариях к этому посту на моей личной странице в Facebook.
Алексей Аверьянов, Генеральный директор Vesco Group
- Подписывайтесь на мой канал VDT на YouTube
- Следите за новостями Telegram — #VDT
Подразделения компании:
- Vesco Realty — Продажа элитной недвижимости
- Vesco Construction — Проектирование и строительство
- Vesco Consulting — Девелопмент и консалтинг
Источник: vesco.ru
Строительство домов. Расчет налога ИП
ИП занимается строительством жилых домов на УСН Доходы минус расходы. В Татарстане существует льгота по строительству 5%, применяемая при выручке 70% от строительства от общей выручки. Ип покупает землю и осуществляет строительство частных домов, затем продает. Вся Выручка от продажи земли с домом будет считаться строительством? Или только сумма от продажи дома будет строительством, а продажа земли не входит в расчет 70% ?
Ответы на вопрос (7):
06.03.2021, 19:34,
Это лучший ответ (выбран автоматически)
Закон Республики Татарстан от 17.06.2009 № 19-ЗРТ «Об установлении дифференцированных налоговых ставок для налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения», а ч. 2 указывает:
2. Установить налоговую ставку в размере 5 процентов:
1) для налогоплательщиков, у которых за соответствующий отчетный (налоговый) период не менее 70 процентов дохода составил доход от осуществления следующих видов экономической деятельности:
а) обрабатывающее производство;
б) производство и распределение электроэнергии, газа и воды;
в) строительство;
Выручка от продажи земли с домом считаться не будет.
Строительство имеется ввиду именно доход, который получен по договорам подряда на строительство. Т.е. если заключается договор на строительство то применяется льготная ставка.
А то что Вы описываете — строительством в понимании этого закона не считается.
06.03.2021, 19:39,
Согласно НК РФ Статья 346.16. Порядок определения расходов
1. При определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на следующие расходы:
5) материальные расходы;
7) расходы на все виды обязательного страхования работников
15) расходы на бухгалтерские, аудиторские и юридические услуги;
2. Расходы, указанные в пункте 1 настоящей статьи, принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в пункте 1 статьи 252 настоящего Кодекса.
Строительством будут считаться те расходы, которые связаны непосредственно со строительством, к ним не относится покупка земельного участка.
А потому на них применяет 5% в пределах лимита 70%
06.03.2021, 20:00,
г. Владикавказ
Налог платить нужно от дохода составляющей более 70% от строительства
Земля и дом считается строительством
Земли входит в расчет
Был принят закон РТ
от 21 января 2010 года N 7-ЗРТ
«О развитии малого и среднего предпринимательства в Республике Татарстан» (с изменениями на 25 декабря 2020 года)
(в ред. Законов РТ от 10.10.2011 N 71-ЗРТ, от 13.12.2011 N 102-ЗРТ, от 20.01.2014 N 4-ЗРТ, от 14.05.2014 N 32-ЗРТ, от 07.10.2015 N 69-ЗРТ, от 26.03.2016 N 20-ЗРТ, от 19.11.2016 N 88-ЗРТ, от 13.10.2018 N 70-ЗРТ, от 01.03.2019 N 8-ЗРТ, от 16.11.2019 N 83-ЗРТ, от 13.11.2020 N 66-ЗРТ, от 25.12.2020 N 91-ЗРТ)
24 декабря 2009 года
Статья 1. Предмет регулирования, цели и задачи настоящего Закона.
06.03.2021, 20:52,
Здравствуйте, Николь! Это будет выручка от реализации земельного участка, а не от строительства. Согласно требованиям Закона Республики Татарстан от 17.06.2009 № 19-ЗРТ «Об установлении дифференцированных налоговых ставок для налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения» установлено, что ставка 5 процентов предусмотрена для налогоплательщиков, у которых за соответствующий отчетный (налоговый) период не менее 70 процентов дохода составил доход от осуществления следующих видов экономической деятельности:
а) обрабатывающее производство;
б) производство и распределение электроэнергии, газа и воды;
в) строительство
Реализация земельного участка строительством не является.
06.03.2021, 23:58,
Или только сумма от продажи дома будет строительством, а продажа земли не входит в расчет 70% ?
Вы же сами прекрасно понимаете, только от суммы продажи дома.
Земельный участок тут не причем он как был, так и остался.
Согласно НК РФ Статья 346.16. Порядок определения расходов.
Автор вопроса
06.03.2021, 19:39,
Почему это не строительство? Если ИП сам осуществляет с нуля постройку дома? Можно ссылку на законодательный акт, пожалуйста тогда.
06.03.2021, 19:46,
г. Владикавказ
Был принят закон РТ
от 21 января 2010 года N 7-ЗРТ
«О развитии малого и среднего предпринимательства в Республике Татарстан» (с изменениями на 25 декабря 2020 года)
Автор вопроса
06.03.2021, 20:11,
Три разных ответа. Спасибо вам большое, но всё же? Строительство это или нет?
06.03.2021, 20:59,
г. Биробиджан
Согласен с коллегой Калашниковым. На своей земле ИП строит для себя, даже если собирается в дальнейшем продать объект. Доход от продажи такого объекта не будет доходом от строительства.
ИП на ОСНО, допвзносы 1% в ПФ платится с выручки или с разницы выручка минус расходы?
Способы доказательства долевого участия при строительстве жилого дома и использования средств из договора купли-продажи
Как доказать долевое участие при строительстве жилого дома, для строительства был продан земельный участок с домом за городом, есть договор купли продажи, как доказать что деньги были потрачены на строительство жилого дома?
Определение даты прихода выручки и соблюдение законодательства в ночном заведении с разными режимами работы баров
У нас ночное заведение и в нем 1 бар работает с 12:00 до 24:00 и 2-а бара с 18:00 до 04:00, выручку собираем утром в 08:00 с Z — отчетами соответственно от 06.06.2014 и 2-а 07.06.2014. Каким числом приходовать выручку, если в 2-х барах после 01:00 выручка составляет не больше 10% от общей выручки за смену? И если приходовать всю сумму 07.06.2014 не будет ли это сокрытие выручки? И если возможно ссылки на законы. Спасибо.
Как считается выручка при продаже имущества Ип на Усн? Сумма продажи минус сумма первоначальной покупки или нет?
Ограничения строительства автомойки на два поста вблизи жилых зон и коммерческой инфраструктуры
Какие существуют нормы, правила, при строительстве автомойки на два поста.
Мне отказывают в архитектуре строительство автомойки ссылаясь на различные причины, как то рядом продуктовый магазин, что поблизости в радиусе 50 м не должно быть жилых домов.
По этим причинам отказывают в аренде земли для строительства.
Ограничения и возможности строительства на земле сельхозназначения
Возможно ли вместе со строительством сельхоз. Фермы строительство дома для проживания на земле сельхозназначения? Разрешенное использование земли — для ведения сельхозпроизводства. Какие в настоящее время существуют ограничения по строительству на подобных землях?
Спор о правомерности передачи земли и дома в 1989-1998 годах: об аннулировании решения горсовета и первоочередном праве на землю
В 1989 году мне выделили землю под строительство дома, где в 1992 году он был построен но проходил по БТИ как объект незавершённого строительства. В 1998 году решением горсовета земля была передана под строительство моей сожительнице, а договор на индивидуальное строительство и выделение земли мне отменены. По сегодняшний день дом-как объект незавершённого стрительства на моё имя, земля не приватизирована и договор на выделение земли на мою сожительницу. Вопрос 1 Правомерно ли аннулирование решения горсовета о выделении мне земли и передаче её сожительнице при наличии на тот момент на земле дома. Вопрос 2: Имею ли я первоочередное право на получение этой земли в случае отказа сожительницы от выделенной земли?
Как оформить строительство дома на земле из муниципальной собственности и вернуть квартиру в собственность?
Живем в квартире двухквартирного дома. Квартира и земля вокруг в собственности. Собственность на землю и на квартиру оформлена отдельно. По программе Аварийного и ветхого жилья дои признан ветхим. По устным переговорам с администрацией возможно строительство дома на старом месте, но земля должна быть с муниципальной собственности!?
Как, по какому договору и по какой цене мы должны передать землю по строительство дома? Возможен ли обратный выкуп земли по домом в нашу собственность? Возможно ли и как оговорить равноценную стоимость зели при продаже и обратном выкупе? После строительства квартиры как вернуть ее в собственность семьи? Спасибо!
Как составить договор о строительстве дома на земельном участке с последующей продажей собственности: советы для обеих сторон
У моего знакомого есть в собственности земля для строительства.
Я хочу построить на его земле дом за собственные средства.
После строительства дома собираемся продать землю с домом и деньги разделить в договоренных пропорциях. В данном случае я являюсь инвестором так как строительство на мне.
Так как собственность земли будет на знакомом, мне необходимомо составить договор в котором были бы прописаны все нюансы данного юридического действия чтобы обезопасить обе стороны.
Какой договор или договора составить?
Готовится площадка для строительства 14 одноподьездных 12 этажных домов на 2 га земли
Готовится площадка для строительства 14 одноподьездных 12 этажных домов на 2 га земли. Расстояние от частных домов до многоэтажки 12 метров с учетом дороги. Есть ли у нас шансы на увеличение расстояние между частным сектором и многоэтажным строительством? Куда нам обратиться с жалобой на это строительство?
Источник: www.9111.ru
Особенности бухучета в строительных фирмах, работающих на «упрощенке»
Как известно, организации обязаны вести два вида учета — налоговый и бухгалтерский.
Налогоплательщики, которые перешли на упрощенную систему налогообложения, находятся в более выгодном положении.
Так для налогового учета им не нужно разрабатывать специальные регистры, так как налоговый учет ведется в специальной Книге учета доходов и расходов. Форма Книги учета доходов и расходов утверждена приказом Минфина России от 30 декабря 2005 г. № 167н.
Что касается бухгалтерского учета, то строительные организации, перешедшие на упрощенную систему налогообложения, от его ведения освобождаются согласно статье 4 Федерального закона от 1 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».
Однако несмотря на такую привилегию строительным организациям все же необходимо учитывать основные средства и нематериальные активы по правилам бухгалтерского учета (п. 3 ст. 4 Федерального закона от № 129-ФЗ).
Во-первых, для учета основных средств необходимо выполнять требования ПБУ «Учет основных средств» (ПБУ 06/01), утвержденного приказом МНС России от 30 марта 2001 г. № 26н и Методических рекомендаций по учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н. Для учета нематериальных активов необходимо выполнять требования ПБУ «Учет нематериальных активов» (ПБУ 14/2007).
Во-вторых, необходимо составлять первичные документы по учету этих объектов и, наконец, вести бухгалтерские регистры по учету основных средств и нематериальных активов.
Однако на практике не все так привлекательно, как предполагали законодатели. В своем письме от 11 марта 2004 г. № 04-02-05/3/19 «О порядке расчета чистой прибыли организациями, применяющими упрощенную систему налогообложения» специалисты Минфина России утверждают, что организациям, применяющим упрощенную систему налогообложения, необходимо вести бухгалтерский учет в полном объеме.
Этой позиции придерживаются и суды (постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.06.2007 № А42-8832/2006). К счастью, такие рекомендации касаются не всех организаций, а только тех из них, которые выплачивают дивиденды по итогам работы за год.
Напомним, что дивиденды — это та часть прибыли после налогообложения, которая распределяется между акционерами (участниками) предприятия пропорционально их доле в уставном (складочном) капитале (ст. 43 Налогового кодекса РФ). Аналогичным образом дивиденды определяются и в бухгалтерском учете.
- г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»; п. 1 ст. 28 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»). Показатель чистой прибыли формируется в бухгалтерской отчетности организации. На основании бухгалтерского баланса и Отчета о прибылях акционеры или участники общества утверждают сумму чистой прибыли и принимают решение о ее направлении на выплату дивидендов.
- не полностью оплачен уставный капитал предприятия;
- налицо все признаки банкротства организации;
- стоимость чистых активов фирмы меньше уставного капитала и резервного фонда.
Чистые активы — это балансовая стоимость имущества организации, уменьшенная на сумму его обязательств. Порядок расчета чистых активов утвержден приказом Минфина России и ФКЦБ России от 29 января 2003 г. № 10н/03-6/пз. Правила расчета чистых активов, ко
торые установлены для акционерных обществ, должны применяться и обществами с ограниченной ответственностью.
Согласно пункту 3 Закона РФ от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» организации, которые перешли на упрощенную систему налогообложения, освобождаются от обязанности ведения бухгалтерского учета, ограничиваясь лишь учетом основных средств и нематериальных активов.
Следовательно, организации, применяющие упрощенную систему, не составляют бухгалтерской отчетности, в которой была бы указана величина чистой прибыли, полученной за отчетный период. Кроме того, они не могут определить величину своих чистых активов, так как у них нет баланса.
Что же делать в этой ситуации?
Минфин считает, что для расчета чистых активов организации и выплаты дивидендов бухгалтеру необходимо вести бухгалтерский учет в полном объеме. Например, предприятие, которое использует упрощенную систему налогообложения, получило по итогам 2003 года прибыль. Собственники предприятия решили выплатить дивиденды. Для того чтобы осуществить это решение, сначала нужно восстановить бухгалтерский учет хозяйственных операций за прошедший год, составить все необходимые регистры бухгалтерского учета и сформировать бухгалтерскую отчетность.
Следует напомнить, что при упрощенной системе налогообложения организации все равно обязаны представлять статистическую отчетность и соблюдать Порядок ведения кассовых операций в РФ, утвержденный решением Совета директоров Банка России от 22 сентября 1993 г. № 40.
Принимать наличные деньги от населения или от юридических лиц за проданные товары, работы, услуги предприятие (предприниматель), которое использует упрощенную систему налогообложения, может только с применением контрольно-кассовой техники. Это значит, что в момент оплаты товара наличными денежными средствами организация (предприниматель), использующая упрощенную систему налогообложения, должна выдать покупателю кассовый чек, отпечатанный на контрольно-кассовой технике согласно Федеральному закону от 22 мая 2003 г. № 54-ФЗ.
В заключение хотелось бы отметить следующее. Хотя Налоговый кодекс и освобождает строительную компанию от штрафов и пеней, если она следовала письменным разъяснениям чиновников (п. 3 ст. 111
Источник: laws.studio
