Все чаще можно встретить объявления вида: «Выкупим ваши права по ДДУ через договор переуступки». Это применяется, когда застройщик должен выплатить какие-то штрафные санкции (например задержал строительство) и должен выплатить неустойку. Право требования данной неустойки вы можете продать по договору переуступки (цессии) юридической фирме. Да, по деньгам это будет меньше, но избавит вас от значительной головной боли с документами и судами. Давайте разберемся что такое переуступка прав по ДДУ и какие подводные камни, опасности есть при этом.
В Федеральный закон № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Закон), 03.07.2016 Федеральными законами № 304 и 361 внесены очень большие изменения в части уступки прав требования. Давайте разбираться.
Либез: продавец по такому договору уступки называется цедентом, покупатель – цессионарий, сама сделка – цессией. Сделка основывается на положениях ст.ст. 388, 388.1, 389, 389.1, 390 Гражданского Кодекса РФ (далее по тексту ГК), и ст. 11 Закона 214 ФЗ. В ст.
388 ГК, так и называющейся, «Условия уступки требования», в части 4 четко указано: «Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него. Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения».
И здесь очень многое зависит от того, есть ли в вашем ДДУ пункт о необходимости письменного согласия застройщика на уступку Вами требования, и также условия такого согласия (уплата определенного процента застройщику за согласие). Если такого пункта нет, то это очень хорошо, вы получите большую экономию на таком договоре уступки. Поэтому при заключении ДДУ всегда настаиваете на исключение такого пункта из текста договора.
20052021 Налоговая новость об учете на УСН затрат по ДДУ / cost accounting
Из представленной части 4 ст.11 Закона следует разница:
- в уступке права участником, который уже полностью выплатил застройщику всю указанную в ДДУ стоимость будущей квартиры,
- и уступке права участником, который еще не полностью выплатил застройщику всю указанную в ДДУ стоимость будущей квартиры.
Если в первом случае согласие застройщика необязательно (от перемены кредитора для него ничего не меняется), то во втором случае застройщик еще не знает платежеспособность будущего кредитора (он не проверял его так, как Вас, и получение с него денег будет «значительно более обременительным»), который еще не полностью выплатил ему стоимость будущей квартиры и на этом основании он может потребовать своего согласия на уступку права, хотя в Вашем ДДУ и нет пункта о необходимости согласия застройщика.
Во втором случае на цессионария пока переходит только долг, право требовать квартиру от застройщика он получит только после полного выполнения им своей обязанности выплатить стоимость будущей квартиры. Застройщик имеет такое же право расторгнуть ДДУ с будущим цессионарием, при невыплате им всей суммы по договору или даже по задержке платежа на больший, чем обусловлено ДДУ, как и с цедентом (часть 1 ст. 11 Закона «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства»).
Нужно ли платить налог с продажи квартиры по переуступке прав ДДУ?
Александр Марущенко Старший юрист
Квартира является неденежным исполнением обязательства должника (в нашем случае застройщика) выполнить сделку, хотя любая квартира, и может быть оценена в денежном эквиваленте. Поэтому желательно при заключении ДДУ указать в нем или необязательность согласия застройщика на уступку, или не очень большой процент уплаты за согласие на сделку уступки.
Какую сумму потребует, может потребовать, застройщик за свое согласие на совершение цессии, трудно определить. Все зависит от позиции застройщика, от его деловой этики. Были случаи, когда застройщик требовал 10% и даже 17% от стоимости квартиры.
Договор уступки (цессия) должен быть оформлен в письменной форме и, пройти государственную регистрация, как и основной договор — ДДУ
В ст. 11 214 ФЗ с 1 января 2017 года введены новые части 3 и 4, которые требуют от цедента, если он является юридическим лицом, получать плату за уступку только после оформления сделки (часть 3 ст. 11 «Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав). Часть 4 ст. 11 указывает на ответственность юридического лица («Юридическое лицо…несет ответственность за несоблюдение …требований к порядку уплаты цены уступки прав).
Если свою недостроенную квартиру в долевом строительстве продает физическое лицо и ему более безопасно получить деньги до регистрации договора цессии, то юридическое лицо, обычно это юридические или инвестиционные компании, может без всякого риска получить деньги и после регистрации сделки уступки.
Переуступка квартиры в ипотеку
Проблема в заключение договора уступки возникает, если квартира по ДДУ приобреталась в ипотеку. Здесь обязательно согласие банка. Банк, при оформлении ипотеки, тщательно проверял заемщика, проверял его платежеспособность, здоровье, возраст и даже количество алиментных платежей у мужчин. Поэтому банк имеет полное право отказать в своем согласии, если после анализа платежеспособности нового заемщика он сделает вывод о невозможности в будущем погашения им стоимости ипотеки.
Александр Марущенко Старший юрист
Договорится с банком в таком случае, практически невозможно. Однако стоит попытаться — предложите ему свои условия, или дополнительные гарантии Вашей платежеспособности. И не забывайте, что после завершения сделки цессии необходимо в кратчайший срок, желательно в течение 10 суток, известить застройщика ценным письмом с описью о совершении сделки уступки.
За государственную регистрацию цессии взимается государственная пошлина в размере всего 350 руб. и с юридических и с физических лиц, хотя государственная регистрация самого ДДУ обходилось юридическим лицам в 6000 руб., физическим лицам также 350 руб. (п. 30 части 1 ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ).
Иногда встречается информация, о том, что за цессию берется государственная пошлина в 13% от стоимости объекта долевого строительства – это не верно. Отменено еще Федеральным законом № 221 от 21.07.2014.
Подводные камни и риски переуступки
Определим преимущества и риски цессии для всех ее участников.
- Продавец (цедент) ничем не рискует, он заранее, еще до государственной регистрации сделки цессии, получает свои денежные средства. Сумма, получаемая им, гораздо больше той, что была выплачена по ДДУ, даже с учетом банковских процентов. Благодаря возможности цессии, цедент переводит свое недвижимое, еще даже не построенное, имущество в ликвидную форму и может распоряжаться им по своему усмотрению. Например, вложив в новый ДДУ;
- У цессионария рисков гораздо больше, но и преимуществ также больше.
Основным преимуществом цессии в долевом строительстве для цессионариев является покупка недостроенной квартиры, за полгода до сдачи дома, по значительно более низкой цене, чем при покупке готовой квартиры через эти полгода. Разница может достигать нескольких сотен тыс. руб. Это своеобразная плата за риск.
- риск недействительности сделки. Для предотвращения такого поворота событий необходимо отказаться от сделки с любым предварительным договором (договор купли – продажи, ДДУ). Эти договоры не проходят государственную регистрацию, и существует вероятность двойной продажи. Договор же цессии, зарегистрированный в Росреестре, исключает двойную продажу. Также необходимо перед сделкой убедиться в дееспособности продавца (цедента). Если же цедентом выступают несовершеннолетние (такие случаи уже бывали много раз, и даже отмечены в судебной практики), то цессия совершается только по разрешению органа опеки того района, в котором прописан цедент;
- риск невыплаты цедентом всей суммы по ДДУ. Для предотвращения такого поворота событий необходимо перед сделкой тщательно проверить все квитанции, подтверждающие оплату цедентом всей суммы, желательно проверить это также и в офисе у застройщика;
- риск несдачи дома, долгостроя, банкротства, ликвидации застройщика, приостановления его деятельности по решению арбитражного суда. Для предотвращения такого цессионарии необходимо заранее, еще до совершения сделки, изучить застройщика. Проще всего зайти на сайт застройщика, на котором, в соответствии с требованиями Закона, должны быть представлены: разрешения на ввод в эксплуатацию ранее построенных этим застройщиком объектов, аудиторское заключение за последний год, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, проектная декларация, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом, проект ДДУ, отвечающий требованиям, выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ (поручительства банка или страхование в страховой компании) и фотографии самого строящегося многоквартирного дома (по части 2 ст. 3.1 Закона). Изучение этих документов сразу же позволит отсеять сомнительных застройщиков, и не рисковать своими деньгами.
- также цессионарий замораживает свой капитал, он не имеет возможности пользоваться своей ликвидной собственностью эти полгода до сдачи дома, и ее перепродажи другому лицу. Хотя ее можно было бы вложить в другое, возможно еще более выгодное дело.
Переуступка неустойки по ДДУ
Аналогично схеме передачи по договору уступки квартиры, купленной по ДДУ, дольщик может передать неустойку за просрочку сдачи дома. В чем суть и почему юридическим компаниям это выгодно? Дело в том, что дольщик уступает свое право юридическому лицу, и автоматически дело попадает в арбитражный суд, который занимается рассмотрением споров между организациями. Дольщик же, как лицо физическое, может судиться с застройщиком только в судах общей юрисдикции, которые при рассмотрении дел о неустойке, очень часто применяют 333 статью ГК, позволяющую уменьшить ее размер.
Александр Марущенко Старший юрист
Арбитраж крайне редко снижает сумму требуемой пени по заявлениям юрлиц к застройщикам, что подтверждается многочисленными случаями из судебной практики. В итоге у дольщика есть реальный шанс получить компенсацию значительно выше той, что он может взыскать сам.
Т.е. уступая право требования пени, дольщик:
- Получает некоторую часть суммы неустойки
- Экономит деньги на ведения дела через юристов
- Экономит время на судебные дела
- Снижается риск уменьшения неустойки по ст. 333 ГК РФ.
В целом получение пени через переуступку дело достаточно выгодное, если подойти ответственно и с умом. Главное — проверить все документы и оформить надлежащим образом. Если вам нужна консультация, обращайтесь по телефонам или через консультанта в правом нижнем углу. Будем рады вам помочь!
Остались вопросы? Нужна помощь?
Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.
или звоните по телефонам +7 (499) 648-11-42. Консультация — бесплатна!
Даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с соглашением и Федеральным законом о персональных данных
Источник: pro-ddu.ru
Учет и налогообложение операций по договорам участия в долевом строительстве и уступки прав требования
В бухгалтерском учете инвестора денежные средства, перечисленные застройщику, до момента сдачи объекта долевого строительства и получения инвестором результатов произведенных инвестиций могут быть учтены в соответствии с Планом счетов и п. п. «г» п.3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160) по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и кредиту счета 51 «Расчетные счета». При этом к счету 76 может быть открыт субсчет «Расчеты по долевому участию».
При перечислении денежных средств застройщику в учете составляется запись:
Д-т сч.76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсч. «Расчеты по долевому участию» К-т сч.51 «Расчетные счета» — по итогам выполнения договора участия в долевом строительстве застройщик передает инвестору построенный объект.
Пример. Организация-участник по договору участия в долевом строительстве, заключенному с застройщиком, осуществляет частичное финансирование строительства жилого дома. Объем финансирования строительства инвестором составляет 1 500 000 руб., что соответствует стоимости строительства двух квартир в указанном доме, которые приобретаются инвестором для своих работников. В счет финансирования строительства инвестор:
перечисляет с расчетного счета 674 000 руб.;
поставляет материальные ценности на сумму 826 000 руб., в том числе НДС 126 000 руб., по договору купли-продажи. Себестоимость реализуемых материальных ценностей составляет 600 000 руб.
Материальные ценности инвестором приобретены у поставщика и полностью оплачены.
В учете участника операции по договору участия в долевом строительстве объекта отражаются бухгалтерскими записями:
Д-т сч.41 К-т сч.60 700 000 руб. (826 000 — 826 000 x 18: 118) — отражена стоимость товаров (например, строительных материалов), поступивших от поставщика;
Д-т сч. 19 К-т сч.60 126 000 руб. (826 000 x 18: 118) — начислен НДС от стоимости поступивших материальных ценностей;
Д-т сч.60 К-т сч.51 826 000 руб. — произведена оплата поставщику стоимости материальных ценностей;
Д-т сч.68 К-т сч. 19 126 000 руб. (826 000 x 18: 118) — предъявляется к вычету из бюджета НДС от стоимости поступивших материальных ценностей и оплаченных поставщику;
Д-т сч.76, субсч. «Расчеты по долевому участию» К-т сч.51 674 000 руб. — перечислены денежные средства застройщику по договору участия в долевом строительстве.
Операция по отпуску материальных ценностей участником долевого строительства застройщику по договору купли-продажи является реализацией.
Выручка от продажи материальных ценностей для организации — участника долевого строительства является доходом от обычных видов деятельности и принимается к учету в данном случае в полной сумме отгруженных материальных ценностей (п. п.5, 6 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н). При признании в учете выручки от продажи материальных ценностей ее сумма отражается записью:
Д-т сч.62 К-т сч.90-1 «Выручка» 826 000 руб.
Одновременно себестоимость проданных материальных ценностей списывается:
Д-т сч.90-2 «Себестоимость продаж» К-т сч.41 «Товары» 600 000 руб.
Реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации признается объектом обложения НДС (пп.1 п.1 ст.146 НК РФ). Таким образом, операции по реализации участником долевого строительства застройщику материальных ценностей, стоимость которых засчитывается в счет инвестиционного взноса в строительство, облагаются НДС. Сумма НДС, начисленная по данной операции и указанная в выставленном участником счете-фактуре, отражается:
Д-т сч.90-3 «Налог на добавленную стоимость» К-т сч.68 126 000 руб. (826 000 — (826 000 x 18: 118)). — Осуществлен зачет взаимных требований по соглашению между застройщиком и инвесторами по договорам участия в долевом строительстве и купли-продажи:
Д-т сч.76, субсч. «Расчеты по долевому участию» К-т сч.62 826 000 руб.
Для учета расчетов по договорам уступки может быть использован счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» с открытием субсчета «Расчеты по договорам уступки». Поступления, связанные с продажей требования, отражаются в учете организации бухгалтерской записью:
Д-т сч.76, субсч. «Расчеты по договорам уступки» К-т сч.91-1 «Прочие доходы».
Передача имущественных прав на территории Российской Федерации признается объектом обложения НДС (пп.1 п.1 ст.146 НК РФ). Однако положения данной статьи определили порядок исчисления налоговой базы при передаче имущественных прав, вытекающих только из договоров реализации товаров (работ, услуг).
Пример. Организация-участник по договору участия в долевом строительстве жилого дома, заключенному с застройщиком, приобретает имущественное право на сумму 1 500 000 руб., что соответствует стоимости строительства двух квартир. Имущественные права на квартиры переданы новым участникам (физическим лицам) по договору уступки на сумму 1 770 000 руб., в том числе НДС 270 000 руб. Денежные средства новыми участниками внесены в кассу организации.
В учете операции по договору уступки отражаются бухгалтерскими записями:
Д-т сч.76, субсч. «Расчеты по долевому участию» К-т сч.51 1 500 000 руб.
осуществлены инвестиции денежными средствами по договору участия в долевом строительстве жилого дома;
Д-т сч.76, субсч. «Расчеты по договорам уступки» К-т сч.91-1 «Прочие доходы» 1 770 000 руб. — отражена стоимость права требования по договору уступки квартир новым участникам;
Д-т сч.91-2 «Прочие расходы» К-т сч.76, субсч. «Расчеты по долевому участию» 1 500 000 руб. — списана стоимость требования по договору участия в долевом строительстве (стоимость имущественного права);
Д-т сч.91-2 «Прочие расходы» К-т сч.68 270 000 руб. (177 000 — 1 770 000 x 18: 118) — отражен НДС от стоимости имущественных прав;
Д-т сч.50 К-т сч.76, субсч. «Расчеты по договорам уступки» 1 770 000 руб. — поступили средства от новых участников в кассу организации.
Налогоплательщик имеет право на налоговый вычет при приобретении товаров (работ, услуг), предназначенных для осуществления операций, признаваемых в качестве объекта налогообложения (п.2 ст.171 НК РФ). Организация, осуществляющая капитальное строительство, имеет право на налоговый вычет при приобретении товаров (работ, услуг), используемых при осуществлении капитального строительства, после постановки на учет построенного объекта (п.6 ст.171 НК РФ).
Право произвести налоговый вычет при реализации имущественных прав НК РФ прямо не предусмотрено. В п.2 ст.171 речь идет о товарах (работах, услугах).
Таким образом, предъявление «входного» НДС к вычету возможно по законченному строительством объекту, на который получен счет-фактура застройщика, но право собственности еще не зарегистрировано регистрационным управлением в соответствии с установленным законодательством.
Участник долевого строительства может продать имущественные права по цене выше или ниже, чем он инвестировал средств на строительство объекта.
При передаче имущественных прав доходы и расходы определяются в обычном порядке. Особого порядка определения финансового результата для сделок по уступке права требования при инвестиционно-строительной деятельности в гл.25 НК РФ не установлено.
Датой признания доходов по данной сделке должен являться день, когда право требования переходит от прежнего участника долевого строительства к новому. Расход в виде суммы первоначально внесенного инвестиционного взноса для целей исчисления налога на прибыль должен признаваться также в момент перехода прав по договору цессии. До этого момента взнос не может быть признан расходом, связанным с определением налоговой базы по операции уступки права требования, так как является вложением (инвестиционным взносом) в строительство недвижимости.
Пример. Участник по договору участия в долевом строительстве, заключенному с застройщиком, приобретает имущественное право на объект производственного назначения. Застройщиком представлен счет-фактура на стоимость объекта, с определенной суммой инвестиций участника 2 360 000 руб., в том числе НДС 360 000 руб.
До момента регистрации объекта имущественное право на него передано по договору уступки новому участнику (юридическому лицу). Стоимость объекта согласно договору уступки определена в сумме 2 714 000 руб., в том числе НДС 414 000 руб.
В учете участника долевого строительства операции по уступке имущественного права на инвестиционные вложения по договору долевого участия в строительстве отражены бухгалтерскими записями:
Д-т сч.76, субсч. «Расчеты по долевому участию» К-т сч.51 » 2 360 000 руб.
перечислены денежные средства застройщику по договору долевого участия;
Д-т сч. 19 К-т сч.76 субсч. «Расчеты по долевому участию» 360 000 руб.
отражена сумма НДС, указанная в счете-фактуре застройщиком;
Д-т сч.76 субсч. «Расчеты по договорам уступки», К-т сч.91-1 «Прочие доходы» 2 714 000 руб.
тражена стоимость требования по договору уступки объекта производственного назначения новому участнику;
Д-т сч.91-2 «Прочие расходы» К-т сч.68 414 000 руб. (2 714 000 x 18: 118)
отражена сумма НДС от продажной стоимости имущественного права;
Д-т сч.91-2 «Прочие расходы» К-т сч.76 субсч. «Расчеты по долевому участию» 2 000 000 руб. — списана себестоимость имущественного права;
Д-т сч.51 К-т сч.76 субсч. «Расчеты по договорам уступки» 2 714 000 руб.
зачислены на расчетный счет денежные средства от нового участника в оплату имущественного права, реализованного по договору уступки;
Д-т сч.68 К-т сч. 19 360 000 руб.
предъявлена к возмещению сумма НДС по инвестициям законченного строительством объекта;
Д-т сч.91-9 «Сальдо прочих доходов и расходов» К-т сч.99
300 000 руб. (2 714 000 — 414 000 — 2 000 000)
отражен финансовый результат по договору уступки имущественного права на объект производственного назначения, законченного строительством по договору участия в долевом строительстве. Налог на имущество
С введением в действие с 1 января 2004г. гл.30 «Налог на имущество организаций» НК РФ затраты, учтенные на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», больше не участвуют в расчете налогооблагаемой базы.
Согласно ст.374 НК РФ объектом налогообложения признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Согласно порядку, установленному ПБУ 6/01, имущество учитывается как основное средство в момент отражения его стоимости на счете 01 «Основные средства».
Источник: vuzlit.com
Риски приобретения квартир по уступке прав требования
С 1 июля 2019 года долевое строительство перешло на проектное финансирование. И почти сразу в СМИ появились статьи о том, что застройщики нашли лазейку в законе (см. «Новостройки в Москве в июле-августе 2019 года: крутой взлет завершился резким обвалом»). Они продают квартиры аффилированным компаниям, чтобы достроить объекты без счетов эскроу. Впоследствии строители планируют продавать эти помещения гражданам. Насколько законна эта схема и есть ли у договора уступки прав требования с юрлицом подводные камни, расскажу в данной статье.
Может ли застройщик привлекать деньги без счетов эскроу
Да. Сегодня многие девелоперы заключают ДДУ и не используют эскроу. В Москве, по информации Москомстройнвеста, 25% объектов возводятся с помощью проектного финансирования. Остальные 75% строятся по старым правилам. То есть без эскроу. Это временная мера.
Она осуществляется в соответствии с постановлением правительства № 480 от 22.04.2019 г. Этот документ установил, что девелопер не использует эскроу, когда заключенные ДДУ подтверждают продажу не менее 10% площади помещений, а степень готовности здания составляет 30 и более процентов. Впрочем, постановление содержит условия, позволяющие строить без эскроу и при меньшей готовности объекта.[1] (См. «Последние изменения в 214-ФЗ: больше вопросов, чем ответов».)
Вправе ли застройщик продавать квартиры аффилированным юридическим лицам?
Критерии правительства РФ не делят дольщиков на физических, юридических или аффилированных лиц. Поэтому, действительно, 10% реализованных помещений могут принадлежать компаниям. Но не факт, что все фирмы-покупатели аффилированы с девелопером. Как правило, это сторонние юрлица-инвесторы или агентства недвижимости. Кроме того, ДДУ заключают поставщики и подрядчики.
Так было всегда. Поэтому вряд ли застройщики, получившие разрешение работать без эскроу, продали квартиры только аффилированным лицам.
Особенности договора уступки прав требования по ДДУ между юридическим лицом и гражданином
Никаких особенностей у такого договора нет. Он содержит типичные условия, свойственные подобным соглашениям: предмет, реквизиты сторон, характеристики объекта, стоимость, порядок оплаты и уступки прав и так далее. Интересующиеся могут найти информацию в Интернете или проконсультироваться у юриста.
Единственный нюанс — если цедентом (то есть продавцом) является юрлицо, то оплата по сделке проводится только после регистрации соглашения об уступке прав требования в ЕГРН. Иные варианты недопустимы. Это требование закона направлено на защиту прав граждан[2].
Равенство прав первоначальных участников долевого строительства и граждан, заключивших договор уступки прав требования
Уступка прав требования по договору долевого участия считается стандартной процедурой и основанием для возникновения прав на недвижимость. Она предусмотрена статьей 11 закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Поэтому государство одинаково защищает как интересы граждан, заключивших ДДУ с застройщиком, так и интересы физлиц, которые приобрели права по уступке у юрлица — участника строительства. Об этом, кстати, в августе 2019 года ещё раз напомнил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров.
При банкротстве застройщика требования этой категории дольщиков также включаются в реестр. В результате люди получают жилье (если Фонд защиты дольщиков профинансирует строительство объекта) или деньги, когда публично-правовая компания откажется от достройки и решит выплатить компенсации. Но есть небольшие нюансы, которые необходимо учитывать, приобретая права требования у фирмы-инвестора.
Что надо знать при покупке жилья у юрлиц по договорам уступки прав требования
Запрет на выплату компенсации при оформлении уступки прав требования после признания застройщика банкротом
Закон указывает, что если гражданин приобретет у юридического лица права по ДДУ на передачу жилья, машино-мест или другой недвижимости после возбуждения дела о банкротстве застройщика, то покупатель-физлицо не получит компенсации со стороны Фонда защиты прав дольщиков.[3] Это означает, что при негативном развитии событий человек останется без денег. Впрочем, такой вариант маловероятен. Современные застройщики владеют материальными ценностями и денежными средствами. Поэтому конкурсный управляющий включит требования незадачливого приобретателя в реестр, и он вернет деньги, как кредитор на общих основаниях.
Признание сделки недействительной
Еще один негативный аспект. Он также связан с банкротством. Правда, в этом случае речь идет о банкротстве цедента-продавца. Арбитраж признает уступку прав требования недействительной, если стороны заключили соглашение в течение года до принятия заявления о банкротстве фирмы-продавца или после принятия такого заявления.
При этом стоимость уступки меньше цены по аналогичным сделкам, которые совершались в тот период на рынке долевого строительства. Кроме того, суд вправе признать недействительной сделку, заключенную в течение трех лет до принятия заявления о банкротстве компании. Это произойдет, если стороны заключили договор для нанесения ущерба интересам кредиторов, и приобретатель знал о такой цели.
Другой вопрос, что банкротом-цедентом может быть и гражданин. Но статистика показывает, что физлица, инвестирующие в долевое строительство и реализующие права третьим лицам, редко становятся банкротами. Львиную долю граждан, признанных несостоятельными, составляют должники кредитных организаций.
А вот юридические лица, ведущие бизнес с недвижимостью, занимают (по статистике Федресурса) четвертое место по количеству сообщений о введении процедур банкротства. Так, в 2018 году суды открыли конкурсное производство в отношении 1385 фирм, а в первом полугодии 2019 года обанкротились 703 подобные компании. По этому показателю организации, работающие с недвижимостью, уступают только торговым фирмам, девелоперам и предприятиям обрабатывающей промышленности.[4] Поэтому, гипотетически, существует опасность потерять деньги и жильё, если суд признает сделку недействительной.[5] Такие случаи встречаются.
Выводы
Уступка прав требования в долевом строительстве является законной сделкой. Она регулируется главой 24 ГК РФ и статьей 11 закона № 214-ФЗ. В свою очередь, постановление правительства РФ № 480 не ограничивает девелоперов условием, что 10% помещений продаются только физическим лицам. Следовательно, застройщики вправе достигать этой цифры, заключая ДДУ с юрлицами.
И я не стал бы усматривать за такими сделками «заговор» строительных компаний. Российский рынок долевого строительства возник не сегодня и не вчера. На нем работают фирмы-инвесторы и агентства недвижимости, которые заключают ДДУ для последующей перепродажи. Кроме того, договоры долевого участия оформляют подрядчики и поставщики.
Поэтому первые ДДУ, как правило, подписывают юридические лица или ИП. Обычная практика. К тому же далеко не все девелоперы имеют аффилированных лиц, способных выкупить разом 10 или 20 процентов помещений.
Относительно рисков договора уступки прав требования с юрлицом, то они, конечно, есть. Но их не больше, чем в любом другом виде договоров. Все риски легко минимизируются, если приобретатель проявит осмотрительность. Покупатель должен сам (или поручить юристу) проверить договор и выяснить, полностью или частично цедент оплатил по ДДУ.
Желательно также зайти на ЕФРСБ и ЕИСЖС[6] и узнать, не объявлен ли застройщик банкротом. И, вообще, проштудировать информацию о девелопере. О том, как это сделать я неоднократно писал в уже опубликованных статьях – см. «Как самостоятельно проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке».
Дополнительно следует изучить и продавца. Для этого используется тот же ЕФРСБ, ресурс «За честный бизнес» или web-сайт Росстата и так далее. В конечном итоге такая предусмотрительность окажется полезной.
[2] Ч.3 ст.11 Федерального закона № 214 — ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 года.
[3] Ч.3 ст. 13 Федерального закона № 218 — ФЗ «О публично — правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 29.07.2017 года.
[5] Постановление Четвёртого Арбитражного апелляционного суда по делу №А19 – 12214/2011 от 30.07.2015 года.
[6] Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве и Единая информационная система жилищного строительства
Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5029
Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике
Источник: www.irn.ru
