Зимний рост тарифов на коммунальные услуги повлёк за собой протесты граждан, сбивчивые оправдания чиновников, президентский комментарий и громкие отставки. Почти любой петербуржец уверен, что его обворовывают на услугах ЖКХ, но не понимает, как именно. Попытаемся разобраться в ЖКХ-схемах.
В Смольном ЖКХ представлено двумя комитетами: жилищный отвечает за фонды, контролирует бесчисленные ТСЖ и управляющие компании, принимает обращения граждан, а комитет по энергетике организует отопительный сезон, ликвидирует аварии и так далее. Государственная жилищная инспекция следит за эффективностью и правовой чистотой всей системы.
На районном уровне есть ещё три структуры. Жилищный отдел администрации занимается расселением аварийного фонда и коммуналок, льготниками и целевыми программами. Эксплуатацией зданий и благоустройством территории района ведают жилищные агентства. А над обслуживанием и санитарным состоянием зданий бьётся ГУЖА.
Понятно, что у этих структур дублируется часть функций, а их стандартная тактика против жалобщиков – переводить стрелки друг на друга. Могут ли они теоретически украсть деньги? Могут, но скорее бюджетные, чем наши с вами. Например, при благоустройстве сквера завезти 40 КамАЗов песка, а по документам пропустить 100. Вывезти спиленные деревья на одной машине, а деньги получить за 10 грузовиков.
Горячая дискуссия. Рискованный бизнес управляющих компаний
Но с деньгами жильцов в 90 процентах случаев работают управляющие компании (реже – созданные гражданами ТСЖ). От них зависит количество гигакалорий в ваших трубах, как стеклятся окна и вывозится мусор.
Согласно положениям Жилищного кодекса управляющая компания (УК) является лишь посредником между жильцами дома и поставщиками коммунальных ресурсов – «Водоканалом», ТЭК и другими. Она не имеет собственности в жилом доме, и получаемые от жильцов рубли идут прямиком в ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство», а УК остаётся за услуги от 1 до 5 процентов. По идее, компания и украсть-то ничего не может. Но это только в теории.
…В начале марта в пресс-центре информагентства «БалтИнфо» прошёл круглый стол, на котором о невозможности что-то украсть из платежей по квитанциям указывал замглавы жилищного комитета Валерий Вогачёв. Но глава петербургского ТЭК Артур Тринога его слова не подтвердил: в 2012 году энергетики по бумагам перечислили более 5 миллиардов рублей, а реально поступило на счета 4,7 миллиарда. Но эти 300 миллионов, которые где-то загуляли, похоже, не самый большой куш.
– ВЦКП настроен на регистрацию общего вала документов, который предоставляют им бухгалтерии управляющих компаний, – пояснил «НВ» на условиях анонимности глава одной из УК. – Их анализа и тем более эффективного аудита почти не проводится, сотрудники едва справляются с обработкой результатов. Кстати, когда говорят про сбой – это почти наверняка враньё: система устроена таким образом, что ошибки в одной-единственной квитанции произойти не может.
Тайна заглушки
Золотую находку управляющих компаний бизнесмен описал очень просто: «В отопительный сезон в трубу вошло 100 гигакалорий, вышло 70. 30 гигакалорий – это маржа. Если у компании 50 многоквартирных домов в управлении, то за три месяца набегает 1,5–2 миллиона рублей».
10 вопросов директору управляющей компании // почему растут тарифы? можно не платить на коммуналку?
В переводе на доступный язык получается следующее. Одна калория — это количество тепла, необходимое для нагревания 1 грамма воды на 1 кельвин при стандартном атмосферном давлении. Тепло по трубам поставляется в ваш дом, в подвале которого счётчик входа фиксирует – вошло, условно говоря, 100 гигакалорий.
Но это не значит, что такое же количество пошло по стояку к вашим батареям, потому что существует заглушка, как в печке. У стандартной заглушки 4 положения, оптимальным считается второе – не холодно, не жарко. Заглушку можно прикрыть так, что вам достанется 70 гигакалорий, а на счётчике уже зафиксировано 100. Можно настроить на 60 или 50 гигакалорий – не принципиально.
Важно, что заплатите вы за 100, а компания-поставщик выставит УК счёт на 70, потому что она считает свои фактические расходы, то есть сколько тепла «съел» данный дом. И 30 сэкономленных гигакалорий с 50 домов дают 2 миллиона за 3 месяца. По данным ГУИНОН, в Петербурге около 50 тысяч зданий, 980 тысяч жилых квартир.
Пытливый расследователь сферы ЖКХ от такой информации закручинится: ни тебе мафиози в строгих костюмах, ни офшоров, ни «цепочки маргариток». Просто инженер звонит слесарю: «Федя, сделай заглушку на 70» – вот и весь секрет. Но с мафией, вероятно, всё в порядке, потому что в бухгалтериях управляющей компании и поставщика ресурсов будут разные цифры. И установить несоответствие может любой ревизор – из ВЦКП, жилищного комитета, комитета по тарифам, жилищной инспекции, ГУЖА, технадзора, Контрольно-счётной палаты, прокуратуры или Следственного комитета. Ведь тема с заглушкой хорошо им известна.
Другой вопрос: как же тогда объяснить «перетоп», на который жаловались потребители Петербурга по осени. То есть на улице тёплая погода, а батареи в квартирах жарят – не прикоснуться. Но тут надо понимать электроэнергетику: восемь из десяти лампочек в стране горят потому, что сжигается топливо – газ, уголь, мазут.
На ТЭЦ вода находится под давлением, как в пароварке, а выходящая струя пара крутит турбину, приводящую в движение генератор: 3 тысячи оборотов в минуту дают 50 герц в нашей розетке. А куда девается вода, которая даёт пар на старте этого процесса? Она ведь и нагревает батареи в наших квартирах, по сути являясь побочным продуктом при производстве электроэнергии. Летом энергетикам приходится утилизировать эти излишки тепла, а с похолоданиями на них можно зарабатывать. Естественно, им выгодно начать топить пораньше и пожёстче.
– Интересы управляющих компаний, энергетиков, «Водоканала» часто совпадают, – объясняет юрист Алёна Гаврилова. – Допустим, ревизор обнаружил несовпадение бухгалтерий управляющей компании и энергетиков. Каждая отталкивается от своих счётчиков. Ну а как ревизор будет доказывать умысел? Ему скажут, что часть тепла потерялась из-за гнилых труб – такое же действительно бывает.
К тому же ревизор должен иметь желание что-то обнаружить. А у нас технадзор подчиняется районному жилотделу, то есть должен выявлять косяки собственного начальства.
Чиновники, установившие такую субординацию, придумали и любопытные стандарты. Например, узел учёта работает по принципу «вход-выход» по всему стояку, а не на каждую квартиру в отдельности. Допустим, у вас современные батареи с регулятором и вы убавляете тепло на ночь, чтобы не становилось жарко. На вашей квитанции это никак не отразится – заплатите по среднему от всего подъезда.
Или, например, решили вы поменять батареи в квартире. Вы находите мастера-сантехника, который объясняет вам, что для смены батарей нужно «слить дом», то есть убрать воду из общего стояка. В многоэтажном здании это, на минуточку, 10 тонн воды. Мастер попросит за услугу 4–10 тысяч рублей – это если без оформления. А через бухгалтерию якобы вдвое дороже.
10 тонн воды сольют прямо в грунт подвала и спишут на перерасход жильцами. То есть заплатит за это весь дом.
Разумеется, управляющие компании знают об этом бизнесе сантехников и часто обкладывают работяг данью: нам рассказали, что обычный «тариф» – 300 тысяч рублей с участка слесарей или электриков.
Холодный расчёт
Можно самостоятельно подсчитать, как разбогатеть на ремонте крыши. Для начала объём кровли 100 квадратных метров, а замерщик фиксирует 140. В прайсах петербургских строймаркетов лист 3-миллиметрового кровельного железа стоит в среднем 1500 рублей, 2-миллиметрового – 1000 и 1-миллиметрового – 600 рублей. Следовательно, можно иметь 900 рублей с листа 1 на 2 метра.
На всю площадь потребуется не менее 50 листов, а по документам пройдёт 70 и даже 80–100 – с учётом водоотливов, дымовых и вентиляционных труб, ограждений, свесов, жёлобов. Получается 120 тысяч рублей экономии только на материале одной небольшой крыши. А можно сэкономить на фальцовке, замазке, пустить одинарный шов вместо двойного. Можно потратиться на хороший фальцовочный станок, после которого замазка вовсе не требуется, но вписывать её в каждую смету. И самое главное – объём: у управляющих компаний по 200–600 многоквартирных домов, в которых площадь кровли больше футбольного поля.
Ремонт подъездов – ещё один Клондайк. По нормам технадзора, красить стены необходимо раз в три года. На практике это обычно происходит раз в 10 лет, но деньги, возможно, выделяют и осваивают. Только покраска лестничной клетки 16-этажного дома оценивается до 900 тысяч рублей. Именно такую сумму поделят на число жильцов и впишут в квитанции.
Журналист «НВ» наугад позвонил в несколько компаний, оказывающих подобные услуги в Петербурге, и у него состоялся любопытный разговор.
– Обычная 137-я серия домов обойдётся в 400 тысяч рублей за подъезд в 16 этажей, – ответил один из представителей. – Это с покраской окон и дверей, но без стекления и заделывания швов.
– А какая краска, распылители, сколько человек будет работать?
– Пока не знаю. Надо поговорить с субподрядчиком.
– То есть исполнять станут не ваши сотрудники?
Рассказывают, что бригада узбеков готова сделать подъезд за 150 тысяч. Аналогично услуги профессионального верхолаза, который промазывает швы в блочных домах, красит внешние стены и работает на покатых крышах, оцениваются по 100 рублей за квадратный метр. А гастарбайтера можно нанять по 12 рублей.
Мало кто знает, что санитарные нормы требуют раз в год мыть изнутри ствол мусоропровода специальным составом. И вряд ли кто-то хоть раз видел процесс дератизации у себя в подъезде или ощущал его результаты. Тем не менее на эти цели выделяется от 50 до 100 тысяч рублей каждый год. Если это большой дом из 10–12 подъездов, получается миллион. Если у компании 50 домов – это даёт 50 миллионов.
Чтобы положить их в карман, не нужно почти ничего – лишь подписать самому себе акт выполненных работ и распределить «расходы» между жильцами.
Есть множество схем заработка на вывозе мусора. Существуют стандартные ставки с арендаторов, размещающих на первых этажах аптеки или магазины.
– По документам я арендую обычную жилую квартиру с одной мойкой, – пояснила хозяйка парикмахерской – А у меня их реально пять. Плачу управляющей компании 15 тысяч рублей в месяц – это ещё по-божески. В этом доме таких арендаторов десяток.
Хвост виляет собакой
Но подозрения жильцов и рассказы сотрудников управляющих компаний ещё не доказывают, что вышеописанная система внедрена повсеместно. Возможно, наши консультанты лукавят или существуют лишь отдельные злоупотребления. Но самая страшная тайна коммунальщиков заключается в том, что УК просто не могут существовать по иным правилам.
Управляющие компании начали появляться в 2006 году после вступления в силу нового Жилищного кодекса. В законе чётко прописан статус УК: они осуществляют управление многоквартирными жилыми домами «на основе возмездного договора с собственниками указанных домов». У большинства петербуржцев договоров не появилось до сих пор, немного и информации о конкурсах на право управления домами. Некоторые эксперты утверждают, что конкурсы проводились не всегда.
Многое объясняют признания глав УК, что они брали в управление целые кварталы вместе с долгами, к примеру, в 10 миллионов рублей. Вот представьте себе: существует дикая советская система с убитыми коммуникациями, ржавыми трубами, пустыми окнами. За счастье всем этим руководить вам нужно со старта заплатить 10 миллионов, а зарабатывать вы будете 1–2 процента с квитанций жильцов.
То есть окупите вложения через 15–20 лет при условии отсутствия крупных аварий, форс-мажоров, внезапных повышений тарифов, потерь тепла и необходимости инвестиций. Собственности в доме вы не получите вовсе, а все важнейшие решения принимает общее собрание жильцов, которое вы по закону даже не вправе инициировать. Вопрос: зачем вам весь этот геморрой, если вы не планируете воровать?
В Петербурге из желающих стать управляющей компанией в сфере ЖКХ выстроилась немалая очередь. Сегодня на сайте жилищного комитета доступен рейтинг управляющих компаний – их насчитывается 199. Понимают ли чиновники, что любому бизнесмену надо отбивать вложения? Понимают ли они, что у УК не может не быть неофициальных расходов?
Например, их могут наказать за то же отсутствие договоров с жильцами. Или Государственная жилищная инспекция имеет право штрафовать, когда в окнах на лестницах нет второго стекла или плафона на лампочках. Если вы у себя в доме подолгу видите подобные нарушения, значит, у вашей управляющей компании хорошие отношения с властями.
«Их работа организована по принципу анекдота»
Леонид Солдаткин, экономист, коммерческий директор консалтинговой компании «Истоки»:
– Работа властей с управляющими компаниями часто организована по принципу милицейского анекдота: «Дали ствол – и крутись как умеешь». Власти хорошо понимают, что, если слишком строго завинтить гайки, УК будут уходить с рынка. И все проблемы с обслуживанием лягут на их плечи. Уверен, что нынешние стандарты, появились не случайно.
Их можно запросто заменить на новые, при которых воровать станет куда труднее. Однако этого не происходит годами, а при возникновении скандалов чиновники как будто и не догадываются, на чём именно делают деньги их коллеги по ЖКХ. Скандал с тарифами в январе 2013 года объясняется без всякой экономической зауми: захотели сорвать джекпот – и вышли за границы здравого смысла.
личный опыт
Я живу в обычном многоквартирном доме на улице Кораблестроителей. В ноябре 2012 года мне предъявили к оплате 2191 рубль, а в феврале 2013 года – 3423 рубля. То есть я живой пример роста квартплаты на 80 процентов, про который глава государства округлил глаза и сказал: «Сдурели, что ли?»
Если сравнить подорожавшие позиции в моей квитанции, то их всего две: горячее отопление и горячее водоснабжение. Но зато обе подорожали в 3 раза! В целом обслуживанием я удовлетворён, но есть нюансы. Если я надумал побриться в середине дня, то воду нужно кипятить в чайнике: с 12 до 17 часов она чуть тёплая. И так – каждый день.
Не удивлюсь, если по документам УК горячая вода в здание подаётся круглосуточно.
Моим домом управляет ЗАО «Сити-Сервис» (генеральный директор – Тамара Погорелая), которое занимает почётное 22-е место среди 200 городских управляющих компаний в рейтинге жилищного комитета. По данным ЕГРЮЛ, «Сити-Сервис» основали в 2006 году четверо граждан Литвы: Андрюс Януконис, Линас Самуолис, Гинтаутас Яугиелавичюс и Дарюс Ляшчинскас. Компания является «дочкой» концерна ICOR – лидера на рынке коммунальных услуг Литвы, в который входят 33 компании на пространстве бывшего Союза. Всего компания обслуживает 18 миллионов квадратных метров жилья, из них 7 миллионов в Петербурге, где у неё на балансе 72 дома. Самый свежий из доступных финансовых отчётов компании – за 2010 год: выручка составила 419 миллионов рублей, валовая прибыль – 33 миллиона.
В официальной информации о компании сообщается, что у «Сити-Сервиса» подписан стратегический договор со Сбербанком: они будут совместно проводить реформу жилищно-коммунального хозяйства на средства федерального бюджета. Вроде бы компания с репутацией и европейскими стандартами работы. Но обращает на себя внимание, что литовский концерн ICOR в январе 2010 года провёл ребрендинг. Ранее он назывался Rubicon group, и с ним связано множество скандалов.
Например, жителям вильнюсского микрорайона Пашилайчяй выставляли счета за ремонт лифтов… в случае их возможной поломки в будущем! Одну из «дочек» Rubicon group ловили на вывозе полупустых контейнеров с мусором, за которые народ платил как за полные. Другая «дочка» скандально приватизировала за 5 миллионов литов кинотеатр «Вильнюс», который тут же перепродала за 12 миллионов.
Литовские СМИ часто называют холдинг Rubicon group детищем Артураса Зуокаса – журналиста и предпринимателя, мэра Вильнюса в 2000–2007 годах и два года назад вернувшегося на этот пост. В России Зуокас известен разве что экстравагантным предложением давить танком нелегально припаркованные автомобили. А литовский парламент создал специальную комиссию, которая подозревала Зуокаса в попытке подкупа депутатов сейма через Rubicon group и установила его связь с чёрной бухгалтерией холдинга.
В Петербурге работа «Сити-Сервиса», которому принадлежит несколько жилкомсервисов, неоднократно подвергалась критике жильцов. В ноябре 2012 года вице-премьер РФ Дмитрий Козак заявил, что необходимо провести государственный аудит деятельности «Сити-Сервиса». К тому времени компания начала распродавать часть своих петербургских активов: в 2010 году она уступила московским инвесторам крупный жилкомсервис в Ломоносове, а в сентябре 2012-го – ООО «ЖКС № 2 Невского района», на обслуживании которого находится более 400 домов. Сумма сделки составила 54 миллиона рублей.
в интернете
И это называется «прозрачность».
Жилищный кодекс обязывает управляющие компании раскрывать на своих сайтах финансовую информацию. Однако в рейтинге УК, составленном жилищным комитетом, всего 60 компаний из двух сотен выполнило это условие. Не слышно, чтобы кого-то наказали за нарушение закона, да и сами отчёты часто не дают гражданам представления о том, как расходуются их деньги.
Например, у лидера рейтинга ООО «Жилкомсервис № 2 Московского района» (генеральный директор Александр Смольняков) сообщается, что закуплено 3900 литров (40–60 кг) моющих средств на 102 тысячи рублей. Или в мае 2012 года заключено 10 договоров на 734 тысячи рублей. Много эта информация сказала вам? Хотя прозрачность – это когда чётко названо наименование товара и заплаченная за него цена, чтобы вы смогли сравнить закупочную цену с рыночной.
У OOO «Жилкомсервис № 1 Василеостровского района» (генеральный директор Александр Нудель), обслуживающего 228 домов, в графе «Закупки» висит документ «Положение о закупках» на 29 страницах – и ни одного отчёта. Зато есть очень подробный перечень платных услуг населению: например, «ремонт штукатурки откосов внутри здания по камню и бетону цементно-известковым раствором» – 1450 рублей. Согласно отчёту аудиторской компании в 2011 году выручка составила 220 миллионов рублей.
Непросто получить информацию и о проверках властями подозрительных УК. Много говорится о мобильных группах, о «кровельном деле», но редко сообщается, кого конкретно проверяли и каковы результаты.
Источник: nvspb.ru
Бизнес планы в сфере жкх
Открытие собственной управляющей компании в сфере ЖКХ — это способ не только заработать, но и выполнить важную социальную функцию. Все хотят жить в благоустроенном и безопасном пространстве, не замечая слаженной работы коммунальных служб. Для этого не нужно изобретать велосипед — своевременно обрабатывайте заявки от жильцов, обслуживайте территорию, проводите текущий ремонт и получайте прибыль, благодарность и связи в городе.
Этот стабильный, не подверженный сезонности бизнес привлекает инвесторов, несмотря на традиционную для этой сферы невысокую рентабельность.
Сумма первоначальных инвестиций — 1 385 000 рублей;
Ежемесячные затраты — 954 448 рублей;
Ежемесячная прибыль — 88 079 рублей;
Срок окупаемости — 19 месяцев;
Точка безубыточности — 4 месяц;
Рентабельность продаж — 11%.
2. Описание бизнеса, продукта или услуги
Большая часть населения в городах являются собственниками квартир в многоквартирном доме. Такими домами нужно управлять: обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, содержать общее имущество и предоставлять коммунальные услуги.
Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений,
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом,
- управление управляющей организацией.
Выполнение этой работы требует специальных знаний и опыта. Поэтому собственники все чаще прибегают к услугам специализированных организаций, таких как управляющие компании.
Вопрос о выборе управляющей компании решается на общем собрании жителей дома. Там же утверждается каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме. С выбранной УК каждый собственник заключает договор, в котором прописываются взаимные обязательства сторон. Согласно ст.445 Гражданского кодекса РФ, отдельный собственник не может уклониться от заключения договора, если такое решение было принято на общем собрании дома.
- ремонтирует и обслуживает общее имущество,
- ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах,
- занимается вопросами пожарной безопасности,
- обеспечивает чистоту в подъездах и во дворе,
- вывозит мусор.
Ответственность перед жильцами за результат работы подрядчиков лежит на управляющей компании.
Кроме управляющей компании дом обслуживают другие службы: поставщики электричества, воды и отопления. УК берёт на себя роль посредника между поставщиками и жильцами: передаёт показания, собирает и перечисляет плату, информирует о перебоях и происшествиях.
При составлении сметы закладывается 5—8% прибыли управляющей компании. Повысить рентабельность можно при выполнении большей части работ силами штатных сотрудников и сэкономить при закупке стройматериалов.
По состоянию на 1 февраля 2018 г. по данным портала «Реформа ЖКХ» в Российской Федерации многоквартирными домами управляло 48 818 организаций, в том числе 16 628 управляющих компаний и 32 190 ТСЖ и жилищных или жилищно-строительных кооперативов.
Управляющие организации обслуживают в России 725 тыс. многоквартирных домов, в том числе: 686 тыс. домов (94,7%) обслуживают управляющие компании и 39 тыс. домов (5,3%) — иные управляющие организации. По расчетам авторов, в среднем по России одна управляющая компания обслуживает 41 многоквартирный дом.
Исследователи отмечают, что в крупных городах большую часть многоквартирных домов обслуживают государственные управляющие компании. В таких организациях численность персонала может превышать 1000 человек, а получаемый доход от предоставления жилищно-коммунальных услуг исчисляется миллиардами рублей. Но есть и немало мелких и средних УК, уверенно занимающих свою долю рынка.
У управляющей компании есть два способа получить дом на обслуживание:
- Выиграть право содержания нового многоквартирного дома на торгах в администрации,
- Убедить собственников жилья сменить старую УК.
Новая управляющая компания должна о себе заявить администрации населенного пункта, в котором планирует работать и подать документы для участия в конкурсе.
Второй способ возможен, если в городе есть недобросовестные управляющие компании, услугами которых недовольны клиенты. Следует поговорить с представителями жильцов и предложить свои услуги. Затем провести собрание собственников и на нём убедить владельцев квартир в необходимости смены управляющей компании. Протокол собрания должны подписать более 50% проживающих в этом доме. Это непростая, но выполнимая задача.
Собственники квартир часто не верят обслуживающим организациям, поэтому необходимо сделать всё, чтобы жильцы оставались довольны работой своей управляющей компании. Хорошая репутация в городе позволит проще получать новые дома в управление и развивать бизнес.
В создании имиджа компании важную роль играет веб-сайт. Он должен содержать актуальную информацию о компании, её работе, новости и отчёты о расходовании средств.
Деятельность УК жилищно-коммунальной сферы регулируется законом. К основным законодательным актам относятся следующие:
- Жилищный кодекс,
- Гражданский кодекс,
- Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (Постановление гос.комитета по строительству № 170 от 27 сентября 2003 года),
- ФЗ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 года,
- ФЗ № 261-ФЗ «Об энергосбережении…» от 23 ноября 2009 года.
- ФЗ от 07.12.2011 N 416, регулирующий тарифы в сфере водоснабжения и водоотведения,
- ПП РФ от 22.10.2012 N 1075 о тарифах в сфере теплоснабжения.
- ФЗ № 255-ФЗ от 21 июля 2014 года, ужесточивший требования к лицензированию УК.
Чтобы зарегистрировать УК потребуются следующие документы:
- заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
- Устав;
- протокол собрания о создании управляющей компании;
- учредительный договор;
- приказ о назначении директора;
- договор аренды офиса;
- квитанция госпошлины.
После регистрации в налоговой службе нужно получить лицензию. Получение лицензии происходит по решению Госжилнадзора и является обязательным условием. При нарушении законодательства УК могут лишить лицензии.
Можно выбрать любую организационно-правовую форму, мы рекомендуем остановиться на ООО. Главным плюсом является то, что ООО может признать себя банкротом и вам не придётся отвечать своим имуществом, в отличие от ИП.
Для ведения такой деятельности нужно выбрать код ОКВЭД 68.32. «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе». С учётом высоких ежемесячных затрат, целесообразно будет использовать УСН 15% (доходы минус расходы).
- зарегистрировать юридическое лицо,
- пройти лицензирование и аттестацию,
- набрать персонал и оборудовать помещение,
- взять дом в управление.
6. Организационная структура
Постоянные расходы
Оклад
Количество сотрудников
Сумма
Средняя з/п в месяц на сотрудника
Источник: oroalbero.ru
Как создать свою управляющую компанию ЖКХ с нуля
Управляющая компания ЖКХ – коммерческая структура, выполняющая функции посредника между потребителями и поставщиками коммунальных услуг. Это сложный, но перспективный бизнес с низким уровнем конкуренции. Разбираемся, как создать управляющую компанию с нуля, найти первых клиентов и на чем зарабатывают УК.
- Понятие и виды УК
- Регистрация управляющей организации
- Какие документы требуются для создания УК
- Открытие управляющей компании ЖКХ: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Составление бизнес-плана
- Шаг 2. Юридическое оформление организации
- Шаг 3. Сдача квалификационного экзамена
- Шаг 4. Получение лицензии
- Шаг 5. Оборудование помещения и наем работников
- Шаг 6. Заключение договоров с жильцами МКД и поставщиками услуг
Понятие и виды УК
Управляющие компании (УК) – это организации, которые осуществляют управление в системе ЖКХ (жилищно-коммунального хозяйства). Другими словами, УК обслуживают дома: обеспечивают поставку ресурсов (вода, электроэнергия, газ), нормальное техническое и санитарное состояние здания. Конкретный перечень обязанностей компании содержится в договоре, заключаемом с жильцами дома.
Перед тем как создать новую управляющую компанию, следует выбрать вид организации. В зависимости от формы управления выделяют:
Так, от вида организации зависит, какие обязанности предстоит выполнять управляющей компании перед клиентами – жильцами МКД. Однако в каждом случае для осуществления такой деятельности требуется специальное оборудование и большой штат сотрудников.
Регистрация управляющей организации
Чтобы открыть управляющую компанию, необходимо зарегистрировать юридическое лицо любой ОПФ. Для этого необходимо подать заявление и документы, требующиеся доя оформления конкретного вида юридического лица, предоставить сведения о создаваемой организации (наименование, адрес регистрации, ФИО руководителя и др.). Затем юр. лицо ставят на учет в различных государственных структурах: ПФ РФ, Фонд социального страхования, служба гос. статистики.
Как показывает практика, в большинстве случаев руководители выбирают создание ООО. Оно отличается свободой управления и проведения корпоративных мероприятий. Также данная ОПФ позволяет зарегистрировать управляющую компанию в наиболее сжатые сроки. Например, не придется тратить время на выпуск акций, как при оформлении ПАО. Таким образом, при выборе ООО можно оформить УК всего за 3-4 недели. Это время понадобится, чтобы:
- подготовить необходимые документы;
- направить их в ЕГРЮЛ для регистрации;
- открыть расчетный счет и изготовить печать.
При создании акционерного общества придется дополнительно потратить время на выпуск ценных бумаг. Из-за этого процедура открытия управляющей компании усложняется и затягивается. Однако следует помнить, что лицо вправе выбрать любую организационно-правовую форму юридического лица для ведения деятельности по обслуживанию МКД.
Какие документы требуются для создания УК
Как правило, для регистрации юр. лиц требуется стандартный перечень документов. Необходимые документы для открытия управляющей компании ЖКХ:
- заполненное заявление по форме № Р11001, установленной Приказом ФНС;
- устав организации и/или учредительный договор;
- протокол о принятии решения о создании УК, подписанный в ходе общего собрания учредителей;
- приказ о выборе и назначении на должность директора;
- квитанция об оплате госпошлины;
- договор аренды или другой документ, подтверждающий наличие у юр. лица помещения для осуществления своей деятельности (например, гарантийное письмо).
Если планируется создание УК на базе уже существующей организации, то список документов упрощается. Необходимо направить в регистрирующий орган:
- обновленную версию устава юр. лица;
- заявление о регистрации изменений;
- протокол о принятии решения о внесении изменений, вынесенный на общем собрании.
Также требуется внести соответствующие изменения и в остальные локальные акты предприятия.