Выбор метода определяется характером объекта оценки, условиями его использования и полнотой информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин, оборудования или транспортных средств.
В практике наиболее широко применяются следующие методы, основанные на сравнении рыночных продаж:
- метод прямого сравнения продаж;
- метод аналогового сравнения продаж;
- метод направленных корректировок;
- методы статистических (корреляционных) моделей;
- метод удельных экономико-технических показателей.
Метод прямого сравнения продаж
Метод прямого сравнения продаж основывается на сравнении продаж объектов идентичных с оцениваемым, по которым были заключены сделки в недавнем прошлом, или есть цены предложений идентичных объектов. Данный метод наиболее эффективен в условиях активного состояния рынка, обеспечивающего в большом объеме достоверные данные по совершаемым сделкам. Применяется для универсального и серийного оборудования.
Сравнительный подход в оценке недвижимости
Если функциональные и параметрические характеристики объекта оценки и объекта сравнения идентичны, то поправки к стоимости сравниваемого объекта будут определяться только по элементам сравнения, указанным в Сравнительный подход к оценке стоимости станков и оборудования т.е. на состояние объекта, местоположение, условия рынка и т.д.
Скорректированная стоимость аналога (как нового) на момент оценки будет определяться по формуле:
Са = Ц х Кмо/ (1 — Кфа) ± Сдоп
Метод аналогового сравнения продаж
Метод аналогового сравнения продаж предполагает определение стоимости объекта на основе анализа цен продаж (или предложений) аналогичных (но не идентичных) объектов и корректировки стоимости аналогов на все отличия от объекта оценки по элементам сравнения (функциональные, параметрические, условия и время продаж и т.д.).
Цену объекта-аналога анализируют и корректируют, приводят к дате оценки с учетом инфляции и определяют стоимость аналога (как нового) на момент оценки СА по формуле, приведенной в п. 5.2.
Функциональное и экономическое устаревание сравниваемых объектов вторичного рынка косвенным образом отражаются в цене продажи данных объектов. Поэтому при оценке на основе подхода сравнения рыночных продаж определению подлежит только физический износ, причем часто не величина износа, а его влияние на стоимость.
Необходимо определить рыночную стоимость токарно-винторезного станка КА 280, обеспечивающего обработку деталей диаметром до 400 мм и длиной до 1 000 мм. К станку прилагается комплект инструментов и приспособлений. На момент оценки комплект инструментов стоит 15 000 руб.
Станок проработал 4 года.
Дата оценки — январь 2004 года.
1. Собраны следующие данные по продажам аналогичных объектов (табл. 1):
2. Среднемесячный рост цен на металлообрабатывающие станки в 2003 году составил 2%.
3. «Коэффициент торможения» для токарно-винторезного станка п = 0,79 (Приложение к 4 главе).
Методы и подходы к оценке компании
4. Параметрический коэффициент определяем по формуле:
Кз =(400/ 500) 0.79 = 0,84
5. Результаты расчетов приведены в табл. 2:
Средняя стоимость аналога (как нового) на момент оцнки будет равна:
(248 856 + 308 142 + 299 815)/ 3 = 285 604.3 руб
Рыночная стоимость токарно-винторезного станка будет равна:
Ср = Са х (1 — 0,27) = 285 604,3 х 0,73 = 208 491 руб
Список литературы
- Антонов В.П., Рощина Г.М. Результаты переоценки и анализ состояния основных фондов предприятий связи России. // Вестник Ассоциации «Русская оценка». — 1998. -№ 4. — с. 46-53.
- Антонов В.П. Специализация в оценочной деятельности как гарант качества. // Вестник Ассоциации «Русская оценка» — 1999. — № 1. — с. 4-11.
- Андрианов Ю.В. Оценка автотранспортных средств. М.: Дело, 2002. — 488 с.
- Андрианов Ю.В., Юдин А.В. Систематизация расчета при оценке машин и оборудования // Московский оценщик — 2003. — № 4. — с. 46-54.
- Аристов А.И., Волков П.Н., Дубицкий Л.Г. и др. Ремонтопригодность машин. М.: Машиностроение, 1975. — 368 с.
- Бархатов А.П. Международный учет. М.: Маркетинг, 2001. — 288 с.
- Бондарь В.А., Зоря Е.И., Цагарели Д.В. Операции с нефтепродуктами. М.: Паритет, 1999.-338 с.
- Бухгалтерский учет основных средств / Под ред. С.А. Николаевой. — М.: «Аналитика-Пресс». 2001. — 216 с.
- Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. М.: РОО, 2003.-488 с.
- Витте С.Ю. Конспект лекций о народном и государственном хозяйстве, читанных его императМоскваому высочеству великому князю Михаилу Александровичу в 1900-1902 годах. / Предисл. Ю.Н. Калашнова и В.М. Широнина — М.: Фонд экономической книги «Начала», 1997. — (Экономическая история России).
- Владимирский земский сборник №1, 1879 г.
- Владимирский земский сборник. 1883 г.
- Голубков Е.П. Маркетинговые исследования. — М.: «Финпресс», 2000 г., 245 с.
- Гранова И.В. Оценка недвижимости. СПб.: ПИТЕР, 2001. — 208 с.
- Грибовский СВ., Баринов Н.П., Анисимова И.Н. О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа // Вопросы оценки-2002.-№ 1.-с. 2-10.
- Грибовский С.В., Сивец С.А., Левыкина И.А. Новые возможности сравнительного подхода при решении старых проблем // Вопросы оценки. — 2002. — № 4. — с. 22-29.
- Грязнова А.Г., Федотова М.А., Эскиндаров М.А., Тазихина Т.В., Иванова Е.Н., Щербакова О.Н. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). М.: Интерреклама, 2003.-543 с.
- Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. — 1342 с.
- Доклад Владимирской земской управы очередному земскому собранию. 1883 г.
- Европейские стандарты оценки. М.: РОО, 2003. — 264 с.
- К вопросу о скидках. Статистический отдел Ярославского губернского земства. Выпуск №91, 1912 г., 8 с.
- Ковалев А.П. Оценка машин и оборудования: Учебно-методическое пособие. — М.: Российское общество оценщиков, 1995.
- Ковалев А.П. Оценка стоимости имущества промышленного предприятия: Учебное пособие. — М.: Станкин, 1995. -79 с: ил.
- Ковалев А.П. Оценка машин, оборудования и транспортных средств. Академия оценки: М., 1996.
- Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов: Учебно-методическое пособие. — М.: Финстатинформ, 1997. — 175 с.
- Ковалев А.П., Кушель А.А., Хомяков B.C., Андрианов Ю.В., Лужанский Б.Е., Королев И.В., Чемерикин С.М. Оценка машин, оборудования и транспортных средств. М.: Интерреклама, 2003. — 445 с.
- Ковалев В.В., Волкова О.Н. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. М.: Проспект, 2000. — 420 с.
- Козлов В.В. Техника оценки машин и оборудования // Вопросы оценки — 2002. -№2. -с. 48-63.
- Котлер Ф. Основы маркетинга: Пер. с англ. — М.: «Ростинтер», 1996. — 704 с.
- Крайнев А.Ф. Словарь справочник по механизмам. М.: Машиностроение, 1981. -438 с.
- Краснобаев В.В., Коломиец В.В., Айгинин А.А. Практические аспекты использования математических моделей физического износа объектов недвижимости // Московский оценщик — 2003. — № 5. — 20-24 с.
- Красс М.С. Математика для экономических специальностей. М.: Дело, 2003. — 704 с.
- Лазарев П.Ю., Лошков В.В. Практические аспекты оценки влияния проведенных ремонтов на стоимость оборудования // Московский оценщик — 2002. — №5.-33-37 с.
- Машиностроение. Терминологический словарь. Под общей редакцией Ускова М.К. и Богданова Э.Ф. М: Машиностроение, 1995. — 590 с.
- Международные стандарты финансовой отчетности 1999: издание на русском языке: М.: Аскери-АССА, 1999. — 1135 с.
- Микерин Г.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. Международные стандарты оценки. М.: Типография НОВОСТИ, 2000.
- Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И. Методологические основы оценки стоимости имущества. М.: Интерреклама, 2003. — 682 с.
- Мызин А.А. Практические примеры подбора аналога и расчета стоимости обо рудования связи на основе затратного подхода. // Вестник Ассоциации «Русская оценка». — 2000. — № 1.-с. 28-34.
- Нормы расценок машин и приспособлений по льнопрядильному и льноткацкому, бумагопрядильному и бумаготкацкому производствам. Владимирское губернское земство. 1911 г.
- Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Под редакцией Кошкина В.И. М.: ИКФ ЭКМОС, 2002. — 942 с.
- Основные средства. Бухгалтерский учет в 2004 г. М.: ЭКСМО, 2004. — 256 с.
- Особенности оценочной деятельности применительно к условиям новой экономики: Хрестоматия. М.: Интерреклама, 2003. — 240 с.
- Оценивая машины и оборудование. Под ред. Дж. Алико. — Перевод избранных глав (гл. 2, 4-9, 13) подготовлен Институтом Экономического Развития Всемирного Банка при содействии Российского Общества Оценщиков, 1995.
- Оценка машин и оборудования: Учебное пособие / Под общей редакцией В.П. Антонова — М.: Институт оценки природных ресурсов, 2000. — 340 с.
- Оценка машин, оборудования и транспортных средств: Учебное пособие / Подобщей редакцией В.П. Антонова — М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001.-392 с.
- Оценка недвижимости. Под редакцией Грязновой А.Г. и Федотовой М.А. М.:Финансы и статистика, 2002. — 493 с.
- Оценка оборудования средств связи Учебное пособие / Под общей редакцией В.П. Антонова — М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001. — 338 с.
- Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Серия «Оценочная деятельность»: Учебно-практическое пособие. АвтМоскваий коллектив. Ответственный ред. — В. Рутгайзер. — М.: Дело, 1998. — 240 с.
- Оценочная деятельность. Сборник нормативных документов. М.: МЦФЭР, 2003.-336 с.
- ПБУ 6/1. Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств».
- Проект предполагаемых изменений существующих норм для оценки фабрик и заводов Владимирской губернии. 1896 г.
- Попеско А.И., Ступин А.В., Чесноков С.А. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости. М.: РОО, 2002. — 241 с.
- Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. — М: ИНФРА-М, 1997. — 496 с.
- Самойлов А.Г. Интерполяция и экстраполяция в задачах оценки собственности. Вестник Ассоциации «Русская оценка», 1997. — № 2. — с. 12-19.
- Самойлов А.Г. Вероятностный подход в теории оценки. // Вестник, 1998. — № 3. -с. 4-18.
- Самойлов А.Г. Износ машин и оборудования. // Вестник Ассоциации «Русская оценка», 1998. — № 4. — с. 54-76.
- Самойлов А.Г. Формирование базовой экономической информации для оценки стоимости машин и оборудования. // Вестник Ассоциации «Русская оценка», 2000. -№1. -с. 4-11.
- Саприцкий Э.Б. Методология оценки стоимости промышленного оборудования. — М: Институт промышленного развития (Информэлектро), 1996. — 64 с: с илл., табл.
- Саприцкий Э.Б., Любаров А.Э. Некоторые методические вопросы оценки рыночной стоимости промышленного оборудования. // Вопросы оценки. — 1996, январь-март. — с. 51-63.
- Соловьев М.М. Оценочная деятельность. М.: ГУ ВШЭ, 2002. — 224 с.
- Сото Э. Загадка капитала. М.: Олимп — Бизнес, 2001. — 263 с.
- Становление оценочной деятельности в России. М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001. — 446 с.
- Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. — СПб: СПбГТУ, 1997.
- Тарасевич Е. И. «Оценка недвижимости». — С-П: изд. СПбГТУ, 1997.
- Труды комиссии по вопросу об организации земско-статистических оценочных исследований. М., 1898 г.
- Устименко В.А. О возможностях использования модели арбитражного ценообразования для расчета ставки дисконтирования в Российских условиях // Московский оценщик. — 2003. — № 4. — с. 28-34.
- Учет коммерческих расходов и расходов непроизводственного характера. — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997. — 112 с.
- Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: ЭКМОС, 2000. — 352 с.
- Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., — М.: «Дело Лтд», 1995. — 480 с.
- Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. Пер. с англ. — М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.-231 с: ил., табл., граф.
- Черпаков Б.И., Альперович Т. А. Книга для станочника. М.: ИРПО, 1999.-336 с.
- Шамышев С.К. Оценка машин и оборудования (по архивным материалам). // Вестник Ассоциации «Русская оценка», 1998. — № 4. — с. 77-89.
- Шерстюков Н.Г. Об оценке рыночной стоимости партий непроизводственного оборудования в условиях вынужденной и ускоренной продажи. // Вопросы оценки — 2003. — № 1 — с. 20-27.
Москва, «Русская оценка», Редактор В.П. Антонов
Полезные ссылки по теме
- Термины оценки стоимости оборудования. Определение оценочных терминов
- Систематизация методов расчета при оценке машин и оборудования
- Наглядное представление методов оценки машин и оборудования
- Параметрическое обеспечение косвенных методов оценки машин и оборудования в рамках сравнительного подхода
- Об оценке рыночной стоимости партий оборудования в условиях вынужденной и ускоренной продажи
- Сравнительный подход к оценке стоимости станков и оборудования
- Сводный индекс цен производителей продукции по виду деятельности производство станков
- Износ оборудования как потеря стоимости
- Физический износ оборудования и методы его определения
- Прямой и косвенный методы оценки физического износа оборудования
- Экспертная оценка и анализ физического износа оборудования
- Функциональное устаревание оборудования и методы его определения
- Экономическое устаревание оборудования и методы его определения
- Износ машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости. Глоссарий
Источник: stanki-katalog.ru
Анализ сравнительного подхода и его методы
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п.15, ФСО № 1).
Предполагается, что при наличии на свободном и конкурентом рынке объектов, схожих по своим характеристикам, благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется покупка аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта недвижимости (принцип замещения).
Основные направления сравнительного подхода:
- — создание информационной базы, в которой помимо ценовой информации должны включаться характеристики объекта и его окружения;
- — идентификация оцениваемого объекта на рынке (сегментация);
- — выявление различий и расчет корректировок.
Условия применимости сравнительного подхода:
- 1) наличие развитого рынка недвижимости;
- 2) доступность и достоверность информации.
Методы сравнительного подхода:
- 1. Метод сравнения продаж.
- 2. Методы соотношения дохода и цены продажи (использование валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации).
Метод сравнения продаж предполагает корректировку рыночных цен аналогов на выявленные различия по отдельным элементам. Цена аналога как такового используется, если его размер идентичен оцениваемому объекту. В противном случае поправки применяются к цене единицы сравнения (например, единице площади объекта).
Поправки вносятся в цену аналога исходя из того, сколько бы стоил аналог, имея такие же характеристики, что и объект оценки.
- — положительные (когда объект оценки лучше аналога);
- — отрицательные (когда объект оценки хуже аналога).
Последовательность оценки методом сравнения продаж:
- 1. Формирование информационной базы сделок с объектами недвижимости.
- 2. Изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект.
- 3. Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом.
- 4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта путем внесения поправок.
- 5. Определение стоимости единицы сравнения по каждому аналогу.
- 6. Внесение поправки на условия финансирования и налогообложения.
- 7. Внесение поправки на передаваемые юридические права (с учетом ограничений и обременений).
- 8. Внесение поправки на время продажи.
- 9. Внесение поправки на местоположение.
- 10. Расчет и внесение поправки на физические характеристики.
- 11. Процентная поправка к цене единицы сравнения.
- 12. Относительные денежные поправки к цене единицы сравнения.
- 13. Переход к стоимости объекта в целом с внесением поправки на размер.
Далее рассчитываются абсолютные денежные поправки, скорректированные цены каждого из аналогов. Производится анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости оцениваемого объекта.
В методологии оценки выделяют процентные и денежные (относительные и абсолютные) поправки.
Процентная поправка осуществляется путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной ставки:
где Ц* — приведенная стоимость аналога с учетом поправки;
Ц — цена продажи единицы сравнения;
Q- количество единиц сравнения;
П, % — величина процентной поправки.
Относительная денежная поправка изменяет цену одной единицы сравнения на определенную сумму:
Ц* = (Ц + Потн,) • q (16)
где Потн — величина относительной денежной поправки.
Абсолютная денежная поправка изменяет стоимость объекта в целом на определенную сумму:
Ц* = (Ц • q) + Пабс (17)
где Пабс. — величина абсолютной денежной поправки,%.
Как правило, денежная поправка применяется в следующих случаях:
- — на различия в правах собственности;
- — условия финансирования (наличие кредита, отсрочки);
- -условия продажи (типичные/нетипичные — родственники, кредитор/заемщик);
- — экономические характеристики (ЧОД);
- — отклонение от целевого использования (кафе в жилом доме — мешают);
- — наличие движимого имущества (дополнительных улучшений).
Процентная поправка применяется в следующих случаях:
- 1) время продажи (дата оценки, сезонный характер);
- 2) местоположение;
- 3) физические характеристики (качество, износ, размер и т.п.).
Существуют следующие методы расчета поправок:
1. Метод анализа парных продаж.
Парная продажа — продажа двух объектов, идентичных почти во всем, кроме одной (или нескольких) характеристик. Предполагается, что именно различием в этих характеристиках определяется различие в цене объектов.
Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.
Объекты парных продаж необязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогами, но парные продажи должны быть выявлены на том же сегменте рынка, что и объект оценки.
Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.
2. Метод прямого анализа характеристик.
Метод применяется при отсутствии необходимой информации для применения метода парных продаж. Основывается на анализе данных по аналогам (например, стоимость ремонта).
Денежная поправка на дополнительные улучшения (Цу) проводится с учетом коэффициента удобства пользования (Куп):
Коэффициент удобства пользования представляет собой повышающий коэффициент, отражающий готовность потребителя заплатить за готовые улучшения и сразу начать ими пользоваться вместо того, чтобы создавать их самому. Его величина зависит от:
- — сложности самостоятельной установки улучшений;
- — времени, необходимого для установки улучшений;
- — необходимости данных улучшений для типичного на данном сегменте рынка пользователя.
- 3. Экспертный метод.
Основывается на представлениях оценщика о том, является ли объект оценки хуже/лучше аналога:
1) если объект оценки лучше аналога на Пэ % ( Пэ % — процентная поправка, определенная экспертным методом);
2) если объект оценки хуже аналога на Пэ%;
3) если аналог лучше объекта оценки на Пэ%, следовательно, Ц* = Ц/ (1+ Пэ %);
4) если аналог хуже объекта оценки на Пэ%, следовательно Ц* = Ц/ (1- Пэ %).
4. Статистические методы.
Обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа. Методы, основанные на соотношении дохода и цены продажи.
Фактически в этом случае в качестве единицы сравнения выступает величина дохода. Данный подход основывается на использовании следующих показателей:
- 1. Валовой рентный мультипликатор (GRM).
- 2. Общий коэффициент капитализации (Ко).
Валовой рентный мультипликатор, равный отношению цены аналога — Ц к его финансовой базе, может определяться по формуле:
GRM = Ц / Фин. База (23)
Финансовая база — величины потенциального и действительного валовых доходов.
Полученный таким образом мультипликатор (например, путем осреднения GRM по нескольким аналогам) используется в качестве множителя к адекватному показателю дохода объекта оценки.
Валовой рентный мультипликатор не корректируется на удобства и другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета положены фактические значения арендных ставок и цен аналогов, в которых уже учтены указанные различия.Преимущество метода в том, что метод достаточно прост. Итак, основные достоинства и недостатки трех подходов к оценке можно увидеть в табл. 2.
Таблица 2. Достоинства и недостатки подходов к оценке недвижимости
- — используется для определения рыночной стоимости строительных проектов, в т.ч. при оценке объектов незавершенного строительства;
- — применим для более или менее достоверной оценки недвижимости на мало активном рынке;
- — используется для оценки объектов специального назначения, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, библиотеки, муз школы и т.д.);
- — применим в сфере страхования;
— является наименее рыночным, в частности, по причине использования нормативных методик.
- — наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов;
- — ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. — статистически обоснован. — достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
- — требует активного рынка подобной недвижимости;
- — основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания;
- — возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах;
- — основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования..
- — проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
— большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода
- — сложность составления прогноза;
- — субъективность расчета ставки дисконтирования.
Недостатки метода валовой ренты:
- — может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
- — в полной мере не учитывает разницу в рисках или в нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
- — не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах.
Источник: studwood.net
