Выкуп государственного имущества субъектами малого и среднего предпринимательства производится в порядке, установленном законодательством о приватизации. Однако для предпринимателей, арендующих объект недвижимости, который предполагается приватизировать, действует определенный льготный режим.
Льготный выкуп
Законодательство разрешает субъектам малого и среднего предпринимательства выкуп арендуемого имущества, которое находится в государственной или муниципальной собственности.
Льготный выкуп арендуемого имущества в Московской области регулируется:
- ФЗ №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
- Законом Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ «О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области».
Субъекты МСП получили преимущественное право выкупа арендуемого движимого имущества
Право преимущественного выкупа подразумевает, что при принятии решения о приватизации объекта недвижимого имущества, сданного в аренду предпринимателю, соответствующий государственный орган должен сначала предложить арендатору выкуп арендуемого имущества по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.
Если собственник недвижимого имущества предложил арендатору выкуп по цене, которую тот считает завышенной, то необходимо обратиться в суд для проведения экспертизы. При этом желательно заранее провести независимую экспертизу, которая может послужить основанием для оспаривания суммы, предложенной собственником.
Инициаторами сделки купли-продажи государственного или муниципального имущества могут быть и владелец недвижимости, и арендатор.
Для того, чтобы воспользоваться преимущественным правом выкупа имущества, арендуемого предпринимателем, необходимо соблюсти четыре условия:
1) арендовать недвижимое имущество не менее 2 лет;
2) не иметь задолженностей по арендным платежам;
3) числиться в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, ведущимся налоговой инспекцией;
4) недвижимое имущество не должно быть включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу. Из данного пункта переходными положениями Федеральным законом № 159-ФЗ предусмотрено исключение, в соответствии с которым арендатор – субъект МСП может подать заявление о выкупе арендуемого имущества в случае, если он арендует его непрерывно в течение не менее 3-х лет, а само имущество находится в перечне имущества, подлежащего передаче в льготную аренду для малого бизнеса, в течение 5 и более лет.
Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах. По закону, срок рассрочки не может быть менее 5 лет, при этом покупателю на рассроченную сумму начисляются проценты в размере 1/3 от ключевой ставки Центробанка. До полного расчета имущество считается находящимся в залоге у собственника.
Право льготного выкупа государственного имущества не распространяется на недвижимое имущество:
- принадлежащее государственным и муниципальным учреждениям на праве оперативного управления;
- имущество, ограниченное в обороте;
- если на день подачи заявления о реализации преимущественного права уже опубликовано объявление о продаже имущества на торгах или заключен договор об отчуждении такого имущества унитарным предприятием.
Выкуп на общих основаниях
В соответствии с Правилами разработки прогнозных планов приватизации государственного и муниципального имущества, государственные и муниципальные органы власти разрабатывают планы приватизации сроком от 1 года до 3-х лет. Разработанные программы приватизации размещаются через 15 дней с момента утверждения на официальном сайте, а также дублируются на сайтах исполнителей программ приватизации:
- в отношении федерального имущества – Росимущество;
- в отношении областного имущества – Минимущество Московской области;
- в отношении муниципального имущества – муниципальные органы власти (комитеты по имуществу/имущественным отношениям в составе местных администраций).
Для того, чтобы интересующее федеральное имущество попало в прогнозный план приватизации предприниматель вправе обратиться с предложением о приватизации в Росимущество в срок до 1 мая текущего года. С перечнем федерального имущества, в отношении которого можно обратиться с заявлением о включении его в план приватизации, можно ознакомиться здесь: https://fiol.rosim.gov.ru/mk/. Заявку на выкуп государственного имущества можно подать как непосредственно на сайте, так и направить по почте в Росимущество.
Сводные перечни имущества Московской области и ее муниципальных образований представлены на официальном сайте Московской области. Для имущества Московской области и муниципальных образований подзаконными актами напрямую не предусмотрена возможность обращения заинтересованных юридических и физических лиц о включении имущества в план приватизации. Вместе с тем, запретов на такое обращение в законодательстве также не содержится. С соответствующим заявлением в зависимости от того, кто является собственником интересующего Вас объекта недвижимости, можно обратиться в Министерство имущественных отношений Московской области или комитет по имуществу муниципального органа власти.
Имущество приватизируется путем проведения открытых торгов в электронной форме.
В решении о приватизации, размещаемом в ГИС «Торги» в срок не позднее чем через 10 дней с момента его принятия, указываются основные параметры приватизации конкретного объекта недвижимости:
- начальная цена (определяется на основании независимой оценки);
- способ приватизации (аукцион или конкурс);
- наличие рассрочки платежа и т.п.
Порядок участия в открытых торгах
Объявления о проведении аукционов на право заключения договоров купли-продажи имущества размещаются на единой площадке ГИС ТОРГИ. На площадке работает форма поиска с выбором необходимых параметров. Кроме того, в Московской области работает свой собственный портал госзакупок, на котором в том числе размещаются и объявления об аукционах по выкупу муниципального имущества, а также госимущества Московской области. В результатах поиска предоставляется вся необходимая для изучения информация об объектах, выставленных на торги:
- место расположения;
- фотографии объектов;
- стартовая цена и шаг аукциона;
- размер задатка для участия;
- срок действия и проект договора;
- возможность заключения договоров субаренды;
- формы заявки на участие и на предаукционный осмотр.
Сами торги проводятся на различных электронных площадках (например, «Сбербанк-АСТ», «РТС-тендер», ЕЭТП и т.д.). Для участия в торгах необходимо пройти процедуру регистрации на конкретной площадке. Для этого понадобится предоставить учредительные документы и цифровую подпись.
Процесс регистрации на площадке, проводящей аукцион по выкупу муниципального имущества, может растянуться на несколько дней. Поэтому необходимо заняться этим заранее, особенно, если у участника торгов нет действующей электронной подписи.
Для непосредственного участия в открытых торгах также понадобится пакет документов, который включает в себя:
- учредительные документы для юридических лиц;
- выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП;
- документ, подтверждающий полномочия участника или лица, оказывающего услуги по участию в торгах;
- заявление об отсутствии проведения процедуры банкротства/ликвидации.
Все необходимые документы и прочие важные условия для участия в торгах по недвижимости перечислены в документации о проведении аукциона. Там же указаны размер, сроки и порядок внесения задатка для участия в торгах по продаже имущества. Обычно задаток составляет 5-10% от суммы лота, но он может быть и другим.
После сбора заявок организатор торгов проводит проверку потенциальных участников на соответствие требованиям, указанных в документации аукциона. В случае нарушения правил участия в торгах по недвижимости заявка может быть отклонена. В таком случае заявитель отстраняется от аукциона и ему возвращается задаток.
Аукцион отменяется, если к участию в нем был допущен только один участник, однако такой участник признается единственным участником торгов и с ним должен быть заключен договор купли-продажи в том же порядке, как если бы он победил в торгах с участием других претендентов.
В день проведения аукциона необходимо подключиться к площадке, на которой проводятся торги по выкупу муниципального имущества, и принять участие в открытых торгах, делая ставки. Победителем признается тот участник, который предложил максимальную цену на момент завершения торгов. Как правило, на один шаг аукциона дается 10 минут. Если за это время текущая ставка не была перебита, торги по выкупу государственного имущества прекращаются.
После проведения аукциона в течение 5 рабочих дней происходит заключение договора купли-продажи. Если победитель аукциона уклонится от заключения договора, результаты аукциона аннулируются, задаток не возвращается.
Центр развития предпринимательства с 2014 года занимается оказанием услуг по торгам, начиная от простого консультирования по вопросам как принять участие в торгах и заканчивая широким спектром услуг участникам торгов по выкупу муниципального имущества и государственного имущества Московской области.
- Информация
- Сервисы
Источник: mspmo.ru
Шесть вопросов о праве преимущественного выкупа
Предприятия малого бизнеса – продуктовые, салоны красоты, магазинчики, маленькие фирмы – иногда арендуют помещения у области или города. Не всегда это удобно: собственник может запретить или очень ограничить субаренду, приходится согласовывать ремонт, возможность использовать помещение по другому назначению и другое. У собственника таких проблем гораздо меньше. Чтобы им стать, можно воспользоваться правом преимущественного выкупа объектов. Юристы рассказали, что надо иметь в виду и по каким причинам чиновники чаще всего отказывают.
Кто и как может воспользоваться правом преимущественного выкупа?
Субъекты малого и среднего предпринимательства, которые непрерывно арендуют помещения в федеральной, региональной или муниципальной собственности не менее двух лет и не имеют задолженности по арендной плате, штрафам и пеням. Некоторые объекты приватизировать нельзя: они включены в перечни на соответствующем уровне.
Выкуп может состояться по инициативе собственника, который посылает предложение заключить договор и проект договора. Арендатор, который отвечает требованиям закона, может выступить со своей инициативой и подать заявление.
Арендатор может в любой момент отказаться от заключения договора, подтвердил недавно Верховный суд (см. «ВС защитил арендатора в деле о преимущественном выкупе»). Но при этом он теряет право преимущественного выкупа.
А как было раньше?
Мера выглядела как временная, но с течением времени законодатель расширял возможности для малого и среднего бизнеса.
- Ранее субъекты малого и среднего предпринимательства могли выкупить помещения, только если им направлялось уведомление о предстоящей приватизации.
- 5 августа 2008 года вступил в силу Закон от 22 июля 2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства ». В первой редакции такое право давали тем, кто пользовался объектами не меньше трёх лет по состоянию на 5 августа 2008 года и исправно за них платил, а площадь помещений не превышала предельных значений, установленных субъектом. Срок действия – до 1 июля 2010 года.
- 17 июля 2009 года срок аренды сократили до двух лет. Кроме того, предусмотрели, что не должно быть задолженности по аренде (пеням, штрафам).
- 1 июля 2013 года срок приватизации продлили до 1 июля 2015 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2013 года. Предусмотрели возможность оспорить предложенную цену, установлен минимальный срок рассрочки оплаты и т. п.
- 30 июня 2015 года срок приватизации продлили до 1 июня 2018 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2015 года.
- 3 июля 2018 года появилось бессрочное право преимущественного выкупа, отменили привязку к дате. Большинство субъектов малого и среднего предпринимательства получили возможность выкупить по рыночной стоимости ещё и федеральную недвижимость.
Закон действует уже больше 10 лет. Осталось, что выкупать?
Подобной статистики Росреестра найти не удалось, но юристы подтверждают, что осталось.
В Москве пик приватизации пришёлся на 2013–2014 годы, волна спала в 2015–2016 годах, делится «субъективными ощущениями» управляющий партнёр Consul Group Consul Group Федеральный рейтинг. × Сергей Пивоварчик. По его словам, именно тогда выкупили всю самую привлекательную недвижимость. Но в столице всё ещё есть, что выкупать, говорит эксперт.
В Петербурге достаточно объектов, привлекательных для выкупа, считает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Недвижимость, земля, строительство Профайл компании × Вероника Перфильева. «Если учесть, что ограничений срока в законе нет», – добавляет она.
В Краснодарском крае также хватает таких объектов, далеко не все арендаторы воспользовались своей возможностью, рассказывает управляющий партнёр АБ Адвокатское бюро «Юг» Адвокатское бюро «Юг» Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 3 место По выручке Профайл компании × Юрий Пустовит. Хотя иногда, особенно в регионах, арендовать выгоднее, чем приобретать в собственность, уточняет юрист.
Государственные, региональные и муниципальные структуры охотно отдают недвижимость или мешают?
Бывает, что собственники чинят препятствия, но куда чаще встречаются бюрократические проволочки и разногласия по условиям выкупа, делится Перфильева. С этим соглашается Пустовит. По его наблюдениям, споры возникают в основном по таким условиям выкупа:
- цена (рыночная или нет?);
- условие оплаты (допустима ли рассрочка?);
- каковы санкции за просрочку платежа (насколько большую неустойку может предлагать публичный собственник?);
- возможно ли зачесть стоимость неотделимых улучшений;
- возможно ли расторгнуть договор в случае просрочки оплаты.
Какие споры чаще всего доходят до суда?
Главный спорный вопрос – это цена, которая нередко бывает завышенной, говорит Перфильева. Если у арендатора свой отчёт об оценке, а у арендодателя – свой, то вопрос обычно решается в суде с помощью судебной экспертизы. Если эксперт завысил рыночную стоимость и покупатель с этим не согласен, то можно попытаться признать экспертизу недостоверной и ходатайствовать о назначении повторной, делится Пивоварчик. В таких вопросах он советует привлекать внешних специалистов. «Крайне утопично спорить с судебным экспертом о рыночной стоимости, если у вас нет специальных познаний», – считает эксперт.
Договоры о выкупе может оспаривать прокуратура по причине нарушений, как правило, из-за занижения цены, предупреждает Пустовит.
Помимо завышенной цены арендаторы часто оспаривают отказы в приватизации – законные и незаконные. Например, в деле № А40-254713/2017 ООО «ИТУ – ВНИИТ» боролось за здание в самом центре Москвы, в Газетном переулке. Городские власти против этого возражали: они не были согласны с результатами экспертизы, а также указывали, что это памятник регионального значения.
Две инстанции обязали их передать объект по цене, которая установлена судебной экспертизой, и включили в договор охранные обязательства. Но АС Московского округа обнаружил ошибку в определениях нижестоящих инстанций: они не учли положения ст. 20 и 29 закона о приватизации, а также позицию Верховного суда в деле № А11-10976/2016. Согласно им, объект культурного наследия регионального значения и вовсе не подлежал приватизации.
- Прежде чем подать заявление, надо оценить, готовы ли вы выкупить объект, обращает внимание Перфильева. «Если вы откажетесь заключать договор купли-продажи, то потеряете преимущественное право выкупа», – напоминает она.
- Если арендодатель предложил завышенную цену, то Перфильева рекомендует провести предварительную оценку у независимого оценщика и потом решать, обращаться ли в суд. Если нет опыта подобных процессов, Пивоварчик советует привлекать внешних консультантов, потому что «экономия принесёт больше потерь».
- Оспорить выкупную цену можно с помощью иска об урегулировании договорных разногласий, а не оспаривания достоверности величины рыночной стоимости. Если суд займёт сторону арендатора, то договор будет считаться заключённым с момента, когда решение вступило в силу. «Тогда уже надо выполнять условия договора, в том числе об оплате, – говорит Перфильева. – Не надо дожидаться дня, когда договор будет подписан». По её словам, бизнесмены нередко допускают эту ошибку: не исполняют соглашение, пока не получат оформленную бумагу. Но это может обернуться иском уполномоченного органа, который потребует выплатить неустойку за нарушения или вовсе расторгнуть договор (в зависимости от его условий).
Источник: pravo.ru
Как выкупают помещения у ДГИ?
Поможем выкупить арендуемое помещение у города с соблюдением сроков каждого этапа.
Заказать услугу Задать вопрос
- Главная
- Новости
- Новости компании
- Как выкупают помещения у ДГИ?
Как выкупают помещения у ДГИ?
7 июля 2019
Новости компании
Как выкупают помещения у ДГИ?
Представители малого и среднего бизнеса для инициации выкупа помещения у ДГИ должны составить и подать соответствующее заявление. Возможна и другая схема: собственник имущества сам направляет ему предложение выкупить арендуемое помещение. В этой ситуации процедура сводится к следующим этапам:
- Получение предпринимателем предварительного договора купли-продажи, который необходимо подписать в течение 30 дней.
- Если все условия будущей сделки, в том числе, выкупная стоимость устраивает, то она совершается в течение 30 дней.
- После оплаты или оформления рассрочки документы подаются в Росреестр, где оформляется переход права собственности.
Если инициатором выкупа муниципального или федерального имущества становится арендатор, то ему нужно быть готовым к следующим этапам и срокам:
- Подготовке письменного обращения (заявления) в ДГИ. Оно рассматривается уполномоченным органом в течение 3 дней. Если обращение получило положительный отклик, то помещение будет внесено в список объектов, предназначенных для отчуждения.
Важно! ДГИ в Москве и другие аналогичные органы в других городах могут отказать в льготной приватизации. Это происходит, если арендатор не соответствует условиям. Отказ оформляется в письменном виде и направляется предпринимателю. Уполномоченный орган должен дать ответ в течение 30 дней. - Проведению оценки собственником (на этот этап даётся 2 месяца).
- Подготовке собственником проекта договора, в котором будут прописаны все условия сделки.
На заметку! На подписание договора и отчуждение имущества законом даётся 14 дней после проведения рыночной оценки. - Подписанию договора или составлению протокола разногласий, если Вы не согласны с отдельными пунктами договора.
- Заключению сделки и оформлению перехода права собственности.
Иногда предприниматель не готов реализовать право преимущественного выкупа или не может воспользоваться из-за ряда обстоятельств, например, форс-мажорных. Сам арендатор может заявить об отказе, не подписав соглашение, расторгнув договор в одностороннем порядке. Уполномоченный орган может прервать начавшуюся сделку, если арендатор нарушит существенные условия договора.
Компания «Новые Горизонты» работает с самыми сложными ситуациями выкупа помещений у города. При поддержке специалистов вся процедура не займёт больше 3-7 месяцев. Большой процент случаев отчуждения муниципальной и федеральной собственности сопряжён с трудностями. Так, арендаторы сталкиваются с откровенным завышением выкупной стоимости отчуждаемого объекта.
Как быть, если выкупная цена завышена?
Если предприниматель не согласен со стоимостью сделки, то может её оспорить в досудебном или судебном порядке. Как это делается? После получения от ДГИ проекта договора необходимо составить протокол разногласий, в котором указывается реальная рыночная стоимость. Важно предварительно самостоятельно провести рыночную оценку в авторитетной оценочной компании, но нужно это сделать не до подачи заявления в уполномоченный орган, а после получения проекта от него.
Если ДГИ отказывает в корректировке завышенной стоимости и снижении её до объективных показателей, то арендатор имеет право обратиться в Арбитражный суд. Окончательная стоимость сделки будет установлена по его решению. В этой ситуации важно обратиться к профессионалам. Они помогут не только собрать полный пакет документов, но и окажут ряд смежных услуг: представительство в Арбитражном суде, сопровождение рассмотрения документов, оценку снижения перспектив снижения выкупной стоимости, предварительную независимую оценку выкупаемого имущества и др.
Начните сотрудничество с индивидуальной консультации. Позвоните или напишите нам. Мы всегда на связи.
Источник: www.mos-expert.com