В наше время, когда на первом месте стоит развитие бизнеса и информационные технологии все больше и больше земель города начинает занимать коммерческая недвижимость. К таким организациям, в первую очередь, принято относить офисы различных направлений, отделения негосударственных банков, бизнес-центры, огромное количество супермаркетов и магазинов бытовых товаров.
Сейчас, они везде, заполонили все и всех. Выйдя, на прогулку по улице, ты сразу обратишь внимание на новое, только построенное здание очередного банка, или же огромнейшую красиво переливающуюся вывеску очередного агентства по недвижимости. Ко всей этой прелести присоединяются так же, разнообразные бигборды, которые предлагают вкусно поесть, прямо в 100 метрах. Их приглашениями развешан почти весь город.
Сегодня, настало то время, когда даже первые этажи жилых зданий начинают выкупаться, для того, чтобы потом, там можно было сделать миниатюрный, но удобный офис. И это, как не странно, но удобно именно для нас. Так как вы идете по красочной аллее, а от нее в сторону сворачивает еще такая же с красивыми розами по бокам. Ну как же не поддаться таким впечатлениям и не свернуть к ним?
Stone Савёловская. Бизнес-центр класса А #новостройкимосква #building
Рядом построены, очень практично, новые супермаркеты в подвальных помещениях. Например, посмотрев на новый дом, вы даже не сможете догадаться, что с его последнего этажа можно спуститься прямо в магазин на лифте, не выходя из дома. Для большинства, из нас такие новшества, являются достаточно удобными. А офисы, в отличии от магазинов, строятся обычно поближе к центру города, либо пытаются открываться рядом с остальными, так чтобы они были в куче.
И вот, таким образом и получаются целые огромные центры офисов. Они, довольно часто играют на выгодном расположении, на пересечении огромного количества различных транспортных дорог. По мимо этого главным их отличием является современная и достаточно качественная отделка, а так же новейшее оборудование.
В наше время бизнес-центры приобрели новую классификацию, они делятся между собой на несколько существенных видов, в зависимости от типа постройки помещений, общей квадратуры, и района, где он расположен. К ним могут быть отнесены конечно же и новые сооружение, которые построены по всем необходимым правилам офисных комплексов, так и старые, но уже переделанные и приведенные в божеский вид. Часто, комплексы, которые располагаются в центре города имеют свою подземную парковку, хорошую и практичную планировку этажа, а так же быстрый и новейший лифт. Так же они обладают всеми необходимыми удобствами для приятной работы сотрудников, а так же для привлечения новых клиентов.
Источник: newsklad.ru
Екатерина Рашникова: «Офис в оригинальном бизнес-центре – это способ повысить статусность компании»
Milano: Строительство бизнес-центра за 19 недель
О том, насколько сегодня актуальны бизнес-центры с уникальной архитектурой, почему это выгодно девелоперам и о перспективах развития высотного строительства в Москве, порталу Comestate.ru рассказала заместитель председателя Комитета по иностранным инвестициям и работе с инвесторами НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Екатерина Рашникова.
Насколько сегодня актуально проектирование бизнес-центров с яркой архитектурой?
Для рынка офисной недвижимости на сегодняшний день характерна острая конкуренция. По данным аналитиков, объем качественных площадей увеличился за 2013 год почти на 60% по сравнению с 2012 годом. В 2014 году этот показатель продолжает расти. Параллельно увеличивается дисбаланс между спросом и предложением.
В связи с этим девелоперы обращают пристальное внимание на набор факторов, который может помочь в борьбе с конкурентами и привлечь арендаторов. В частности, одним из таких параметров является как раз архитектура бизнес-центра.
Для арендатора офис в оригинальном с точки зрения архитектуры центре – это один из элементов, способных повысить статусность компании и создать ее позитивный имидж в глазах клиентов и партнеров. Что касается девелоперов, то помимо существующей конкуренции на развитие качества архитектуры в своих проектах их подвигает мировая тенденция ухода от однообразных офисных «коробок» к уникальным объектам.
Как влияет необычная архитектура бизнес-центра на стоимость покупки или аренды офисов?
Безусловно, за имидж и креативность тоже нужно платить. Необычный фасад, нестандартные планировки – все это привлекает к себе внимание, как арендаторов, так и их клиентов, и, соответственно, сказывается на стоимости аренды. Например, если рассматривать высотные объекты в качестве необычной для нас архитектуры, то ставки на верхних этажах таких бизнес-центров возрастают на 20-30%.
Какие компании готовы доплачивать за офисы на видовых этажах?
Как правило, офисы на последних этажах выбирают арендаторы, для которых важен «скайлайн» — например, рестораны, кафе, фитнес-клубы. Что касается непосредственно офисов, то это предложение чаще всего интересно крупным банкам и IT-компаниям. В целом — компаниям из любой отрасли, которые воспринимают офис как часть своего имиджа и престижа.
Насколько ощутимы для девелоперов выгоды строительства подобных бизнес-центров?
Во-первых, как я уже говорила, для строительных компаний — это способ выделиться на рынке среди конкурентов. Во-вторых, уникальность бизнес-центра с точки зрения архитектуры предполагает добавочную стоимость при аренде или продаже. Кроме того, повышается ликвидность объекта, поскольку сама по себе интересная архитектура является дополнительным маркетинговым инструментом. Такой объект гораздо проще сделать узнаваемым и сократить сроки арендной кампании.
Еще одним преимуществом строительства нестандартных объектов является их знаковость для города в целом. Многие высотки считаются визитными карточками мегаполисов. Например, The Empire State Building в Нью-Йорке. Для Москвы такой визитной карточкой стал ММДЦ «Москва-Сити».
Насколько сегодня развито и актуально строительство высотных бизнес-центров?
Впервые о высотном строительстве в мире заговорили в XIX веке в связи с развитием рыночной экономики и появлением крупных предпринимателей, которым это стало интересно. Первый небоскреб высотой в 42 метра был построен в Чикаго. В СССР высотное строительство началось в послевоенное время. Наша страна на тот момент занимала одну из лидирующих позиций в мире. Знаменитые «Сталинские высотки» долгое время оставались одними из самых высоких зданий в Европе.
Сегодня Россия утратила свои позиции, и это связано с отсутствием единой нормативной базы по высотному строительству. Ее создание значительно улучшит ситуацию и даст стимул для развития отрасли не только в столице, но и в других городах. Однако стандарты должны учитывать природные и климатические особенности регионов. Например, в Европе существуют единые нормы высотного строительства, но в каждом отдельно взятом округе действуют свои правила пожарной безопасности.
Основным двигателем возведения небоскребов в Москве является высокая стоимость земли, а также дефицит свободных участков под застройку в привлекательных локациях. Кроме того, небольшой опыт реализации высотных объектов показал существующий на подобные офисы спрос.
С какими трудностями сталкиваются девелоперы при высотном строительстве?
Помимо отсутствия единой нормативной базы, основные проблемы – это недостаток опыта в проектировании и эксплуатации таких объектов, а также нехватка профессионалов в области высотного строительства.
Более того, строительство в высоту требует перехода на новые материалы, тип фундамента, новые технологии и оборудование. Например, при возведении башен «Москва-Сити» используются небьющиеся стекла, все здания снабжаются диспетчерскими пунктами, с помощью которых ведется контроль над инженерными и противопожарными системами, системами кондиционирования и скоростных лифтов.
Также для строительства небоскреба необходимо, чтобы здание было обеспечено системой повышенной безопасности при стихийных бедствиях (землетрясение и проч.), террористических актах. The Empire State Building не раз был проверен на прочность. Стоит отметить, что высотные здания предполагают и усиление транспортной инфраструктуры в районе.
Всегда ли в погоне за нестандартной архитектурой удается выстроить объект, удобный с функциональной точки зрения?
Конечно, при строительстве нестандартных объектов архитекторы и девелоперы должны помнить об удобстве для арендаторов и работников бизнес-центра. Важно грамотно продумать планировки офисов и служебных помещений, предусмотреть все сложности, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации. Например, руководству «Москва-Сити» в данный момент приходится решать проблему ветровых нагрузок за счет установки защитных экранов и зеленых насаждений.
Часто главной проблемой нестандартных зданий становится несоответствие результата ожиданиям. В пример можно привести небоскреб «Ворота на Восток» в Китае, которое должно было походить на арку, но по завершению строительства напоминает больше гигантские штаны.
Насколько сложно бизнес-центр с нестандартной архитектурой вписать в окружающий архитектурный ландшафт? Всегда ли этому вопросу уделяется внимание?
Бесспорно, особенно важно учитывать этот аспект при строительстве в исторической части города, так как современное офисное здание должно гармонично вписаться в уже существующий ансамбль классических зданий.
Надо отметить, что в решении этого вопроса на Западе прошли достаточно далеко. В Испании действуют стандарты строительства, по которым новая постройка должна максимально походить на соседние объекты. Одним из самых успешных проектов является здание штаб-квартиры Департамента здравоохранения в Энсанче. Это причудливо изломанное здание со стеклянным фасадом дополняет классические постройки, которые находятся в непосредственной близости.
Однако есть и менее удачные примеры. Владелец компании по изготовлению корзин Longaberger хотел, чтобы все здания организации напоминали по форме и дизайну корзину, но при этом он не учел окружающий ландшафт. Чтобы новый объект был на «своем месте» иногда стоит отказаться от футуристических деталей и дополнить объект элементами классики.
Известно, что при строительстве «Москва-Сити» учитывался опыт западных предшественников, каких именно?
Руководство, архитекторы и девелоперы «Москва-Сити» ориентировались на высотные объекты Лондона (The Shard), Нью-Йорка (The Empire State Building), Гонконга и многих других активно развивающихся городов мира.
Какие прогнозы вы можете дать относительно дальнейшего развития рынка бизнес-центров Москвы с точки зрения архитектуры и высотного строительства?
Я думаю, что число ярких с точки зрения архитектуры объектов будет расти. Однако не уйдет и тенденция по воссозданию исторически значимых зданий. Что касается высоток, то уже сейчас на уровне правительства началось создание единой нормативной базы — это говорит о том, что высотное строительство должно усилить позиции.
Источник: comestate.ru
Деловая Москва перемещается за МКАД: что бы это значило
…Интересные процессы происходят в коммерческой недвижимости Московского региона. На фоне массового перехода на удаленку, в условиях всеобщей неопределенности и поступательного падения спроса на коммерческие квадратные метры, ведущие девелоперы упорно вводят в строй не десятки, не сотни – тысячи квадратных метров коммерческой недвижимости – с офисами, торговыми площадями и развлекательной зоной внутри. Эксперты рынка в недоумении – может быть, застройщики знают какой-то секрет?
Зачем строить гигантские бизнес-центры
Бурное строительство идет не только в пределах старой Москвы и ТТК, но и за МКАДом. За примерами далеко ходить не надо.
Компания «А101» вводит за МКАД целый бизнес-квартал площадью 170 тыс. кв. метров возле метро Прокшино – он уже представлен в открытом экспонировании. Здесь будут коворкинг, офисное пространство, торговый центр, спортивно-развлекательный комплекс, ресторан. Застройщик считает удобным для будущих клиентов соседство с аэропортом Внуково, тремя крупными транспортными артериями (можно быстро добраться до Москвы). Кроме того, здесь соблюден принцип «сухие ноги» — от станции метро до своего рабочего места можно добраться максимально комфортно.
На вопрос «…это как нужно было рискнуть, чтобы вывести такой крупный проект за Московскую кольцевую автодорогу», руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева уверенно отвечает: «За МКАД тоже есть жизнь, и мы уверены, что бизнес-центры подобного формата найдут своего потребителя». Решение проблемы, — считают в компании, — в удовлетворении всех возможных потребностей клиента: в частности, в «Прокшино» будут задействованы долгосрочные гибкие лоты и маленькие лоты на краткий срок (например, для бюро интерьерного или фэшн-дизайна), появится Центр променад и услуга «шопинг свободные руки» (когда покупки не нужно будет таскать с собой – их доставят на ресепшн). Часть пространств торгового центра нового формата займут шоупойнты — киоски, которые можно арендовать на короткий срок, чтобы привлечь клиентов и показать им свой товар.
Новый тренд «живи, работай, развлекайся» исповедует и компания AFI – девелопмент, которая в этот кризисный момент также выводит на рынок новые форматы коммерческой недвижимости. В текущей реализации у компании – два бизнес-центра общей площадью 145 тыс. кв. метров. Один из них сдан в аренду, другой – в активной реализации.
— AFI-tower – проект, где можно будет жить, работать, ходить в ресторан и кафе, организовывать конференции и презентации, не выходя из здания, — рассказывает директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов.
Ходят слухи, что здесь даже повятся комнаты, где, при желании, можно будет записать Tic-tok или Clubhouse (новая социальная сеть с аудио-общением).
Кроме того, девелопер сдает крупный бизнес-центр внутри старой застройки на метро Белорусская – AFI 2B, где планирует организовать порядка 3 тысяч гибких рабочих мест.
Компания «Stone hedge» также анонсировала новый проект на Савеловской, где планирует уделить внимание общественным пространствам. Как рассказала заместитель генерального директора по оценке и инвестициям ГК Stone Hedge Виктория Васильева, здесь задуман даже свой ворк-аут. Кроме того, предусмотрены зоны для работы на свежем воздухе, оснащенные зарядными устройствами для гаджетов и смартфонов, а также зоны со спортивной функцией.
Но, кажется, больше всех удивила компания MR груп, которая стартовала со своим проектом ICity в четвертом квартале «пандемичного» 2020-го года. В здании запроектировано почти 500 тыс. кв. метров площадей. Это будет один из самых крупных офисных проектов, который строится в России. Здесь можно будет купить офис до 170 тыс. кв.метров и выше!
Изюминкой бизнес-центра станет вид на Московский Сити, а въезд в паркинг планируется осуществляться прямо с Третьего транспортного кольца. IСity позиционируется как первый цифровой офисный центр, где применят подход smart bulding — «умного здания», сочетающего в себе интеллектуальные инженерные решения, полную автоматизацию и экологическую составляющую.
Предполагается, что все вышеупомянутые офисные площади купят, арендуют и разберут как горячие пирожки. По оценке главы департамента офисной недвижимости компании JLL Алексея Ефимова, в 2021 году в Москве планируется ввести, в целом, более 500 тыс. кв. метров офисных площадей, что станет рекордным показателем с 2015 года. Это максимальный объем нового строительства, начиная с 2015 года. По мнению эксперта, спрос на офисные площади, который упал вдвое из-за пандемии, в 2021 году будет находиться в пределах 1 млн кв. метров, что на 20-30% выше показателей прошлого года.
Нотка реальности на фоне сдержанного оптимизма
Но есть и скептики в сообществе, занимающемся коммерческим строительством — они сомневаются в целесообразности реализации крупных офисных и торговых проектов именно сейчас, в момент кризиса.
— …Я бы хотел внести нотку реальности. Есть некоторое заблуждение, что в 2021 году у нас все будет прекрасно. Эта пост-пандемийная эйфория отчасти понятна, — говорит коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев. — Но у нас кризис! Посмотрите вокруг! Многие бизнес-центры пусты или заполнены на очень незначительный процент.
Примерно 10% арендаторов площадей готовы нам их вернуть. Возвратность бизнеса упала с 20% до 7-8%. Это сколько же должно пройти кризисов, чтобы мы перестали строить бизнес-громадины! На кого здеcь расчет? Наша компания в этой ситуации, пожалуй, не будет торопиться наращивать предложение.
Между тем, другая сторона уверенно парирует: «пустые бизнес-центры – это средняя температура по больнице», «мы понимаем, для кого мы это строим», и вообще «…недвижимость – долгосрочная инвестиция».
— Да, удаленка – в общем, успешный эксперимент, — размышляет Кермен Мастиев (MR групп) — И да, есть офис-диссиденты, которые не хотят возвращаться в офис. Но вот парадокс: как только появилась возможность вернуться к прежнему формату работы, многие в офисы все же вернулись!
Человек, который работает дома (а его коллеги – в офисе), чувствует себя дискриминированным. Кроме того, многие владельцы бизнеса уже недовольны удаленной работой своих сотрудников – активность в домашних условиях все же падает.
По свидетельству многих, Москва-Сити, например, снова заполнился сотрудниками – это можно понять хотя бы по лифтам, которые все время в работе.
Достаточно оптимистично настроена и Оксана Моисеева (ГК «А101»). По ее словам, сегодня любой новый проект коммерческой недвижимости, чтобы оставаться экономически стабильным, должен быть многофункциональным. И офисные объекты за пределами локаций, не тяготеющих к центру города, например, в Новой Москве, в этом смысле даже более предпочтительны. Ведь они создают необходимую торговую, офисную, развлекательную инфраструктуру там, где жители испытывают ее дефицит.
Один из основных трендов прошедшего года, который продолжится и в этом — смена локации клиентов.
— Да, вакансия в бизнес-центрах Москвы выросла до 15% — в том числе и за счет перехода на удаленку, — продолжает Оксана Моисеева. — Это плохо отразилось на окружающей инфраструктуре, где аккордно выросла вакансия в street-retail. Но при этом зародился другой важный тренд — инфраструктура в жилых комплексах или рядом с ними по своему уровню вышла далеко за рамки базового пула.
Тем, кто перестал ездить в центр, все равно хочется ресторанов, спорта и развлечений, которые были доступны в центре города. И тогда они (рестораны, спорт, развлечения) поехали к своим клиентам. Ряд операторов снизил вакансию до минимума. К примеру, в ключевых локациях Новой Москвы свободных или недействующих коммерческих объектов меньше 1%.
В свете всего этого, сегодня девелоперы-«коммерсанты» демонстрируют сдержанный оптимизм. Опять же приводя в пример тот аргумент, что на рынке по-прежнему сохраняется дефицит определенных площадей – например, в Москве сложно снять офис для крупной компании с большим количеством квадратных метров.
Кроме того, развивается франчайзинг. Среди арендаторов появляется все больше владельцев тех или иных франшиз. Например, активно развивает сеть своих франшиз медицинская компания In Vitro. Владельцы франшиз предпочитают открывать свои офисы именно в бизнес-центрах, поскольку здесь находится их клиент.
Елена МАЦЕЙКО
(Подготовлено по материалам дискуссии «Коммерческая недвижимость-2021: новые горизонты», организованной РБК Недвижимость)
Поддержка государства сыграла определенную роль
В минувшем году многие предприниматели, в том числе владельцы коммерческой недвижимости, испытывали трудности из-за пандемии и введенного карантина, в связи с чем столичные власти оказали им поддержку. Об этом рассказал на дискуссии «Коммерческая недвижимость-2021: новые горизонты», организованной РБК Недвижимость, руководитель департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы Алексей Фурсин.
Было принято несколько пакетов, которые включали 14 субсидий, распространявшихся на разные сегменты бизнеса: инновационный, экспортный, бизнес в сфере услуг, включая рестораны, и креативная индустрия. В 2021 году программа была расширена до 16 субсидий. В частности, добавилась субсидия на продвижение товаров и услуг в интернете.
Алексей Фурсин поведал также, что министерству было бы интересно повзаимодействовать с девелоперами. Например, по сегменту технопарков, которые уже получают налоговые льготы, и здесь можно было бы более широко размещать коворкинги и гибкие офисы. Сегодня 1/3 всех площадей в технопарках – свободны.
Очень большая потребность в площадях нежилого назначения — у малого бизнеса. Но здесь нужно будет дифференцировать сферы, чтобы не появилось в одном доме три аптеки и две парикмахерских.
В случае успешного сотрудничества, у городских властей появятся определенные инструменты для выделения субсидий по франчайзингу и компенсации затрат на оборудование и коммунальные платежи.
Источник: rcmm.ru
