Формулировка «инвестирование в недвижимость» в 90% случаев означает, что разговор пойдет о квартирах — об их покупке с целью вложения и приумножения капитала. Но ведь рынок real estate квартирами вовсе не ограничивается: там есть еще коттеджи и дачи, гаражи и коммерческие объекты. И земельные участки. Из этого сегмента (особенно в его крупной части — там, где проворачиваются самые масштабные сделки), кстати, иной раз приходят весьма соблазнительные новости о том, как кто-то куда-то очень удачно вложился, получил огромную прибыль.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
В том, есть ли возможность у частного инвестора выйти на данный рынок, постарался разобраться обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».
От 1 гектара, но с оговорками
Серьезный разговор невозможен без понимания, о чем мы собственно говорим. Поэтому первый вопрос, который мы решили прояснить, был простым: что такое оптовое приобретение земли? Понятно, что это когда участок большой — но насколько именно? Выяснилось, что единого мнения на сей счет у экспертов рынка нет.
Гордон о своей бизнес-стратегии на рынке недвижимости и примерах удачных и неудачных сделок
Часть из них согласились с предложенной нами версией, что минимальный размер опта — от 1 га. Но были и другие суждения. Например, Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп», убежден, что цифра должна быть больше 3 га. «В загородной недвижимости оптимальным можно считать надел земли в 12-15 га, — отмечает эксперт. — Именно на такой территории без специального подхода к процессу можно построить поселок, возвести малоэтажные коттеджи, таунхаусы общей площадью 40-50 тыс. кв. м. Кроме того, инвестор, имеющий деньги на покупку земельного участка, вполне может заложить его в банк на получение проектного финансирования, и затем освоить территорию».
Были высказаны и другие мнения — сводившиеся к тому, что назвать тут некую единую «пороговую» цифру в принципе невозможно. «Понятие «оптовая земля» с точки зрения рынка сильно зависит от целевого назначения самой земли и сектора недвижимости, — отмечает Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». — На рынке земель коммерческого назначения (промышленность, склады, транспорт, торговля и сервис) про «опт» говорят уже в случае площади участка от 0,5 — 1 га. Минимальная площадь для оптовой земли жилого назначения («дачка», ИЖС, жилищное строительство) – от 5-7 га. Для оптовой земли сельхозназначения вообще сложно обозначить нижнюю границу; отталкиваясь от предложения, «опт» здесь начинается примерно от 15 га за участок. Наделы меньше указанной площади в Московском регионе найти сложно; как правило, такие участки уже переведены либо находятся в процессе перевода в иные категории».
И, наконец, слово «опт» может к месту и не очень использоваться сторонами сделки во имя сиюминутных соображений торга. «Если к нам обращается клиент, желающий купить два участка по 10 соток, – он требует «оптовую» скидку, — иронизирует по этому поводу Максим Рудницкий, заместитель директора ООО «Полиграфжилстрой» (бренд NEWRIGA.RU). — А что делать: такой клиент по сегодняшним меркам — оптовый!».
«Рекорд» с Аляской остается непокоренным
О минимумах мы поговорили, теперь о максимумах. Самые крупные сделки с недвижимостью — это, разумеется, те, что проводятся на государственном уровне. На память тут сразу приходит история с продажей Аляски Америке. Сделочка, кстати, вышла довольно кривой: и продавали по цене, которая была почти в 1,5 тыс. раз ниже реальной, и деньги в итоге до правительства России не добрались (подробнее об этом можно прочитать здесь: «Аляску продали за 321 миллион нынешних долларов»).
Из более свежих примеров вполне подойдет происшедшее прошлым летом присоединение новых территорий к Москве. «Чем не сделка? — вопрошает Максим Рудницкий («Полиграфжилстрой»). — И размер компенсации до сих пор не определен».
Там же, где действует бизнес, объемы оказываются поскромнее, но тоже внушительные. «В некоторых СМИ писали, что несколько лет назад одна очень известная строительная компания приобрела 110 га на Новорижском шоссе, и представили это как крупную сделку на рынке земли, — говорит Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ «Своя земля». — Но, по моему мнению, крупной сделка может называться в том случае, если размер участка составляет хотя бы несколько тысяч гектаров».
«До кризиса основными покупателями были девелоперские компании, которые приобретали участки для дальнейшего развития, — отмечает Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ». — В кризис цены в Подмосковье сильно упали, в ряде случаев падение составило порядка 50%. Девелоперы потеряли доступ к дешевому финансированию. И после кризиса сложилась ситуация, что крупные кредиторы стали владельцами крупных земельных участков как залога по дефолтным кредитам. Процесс этот начался в 2009 году и на текущий момент продолжается».
Придется посуетиться. Или найти партнера
Теперь перейдем к тому, что на экономическом языке называется «инвестиционными стратегиями» — изъясняясь проще, что инвестор будет делать с приобретенной землей? Самый простой вариант — это просто ждать, пока ваш надел вырастет в цене. Привлекательно (прежде всего отсутствием необходимости что-то делать, «мы сидим, а денежки идут»), но в сегодняшних условиях малореально.
Куда более реалистичный путь — продажа в розницу. Большой участок нарезается на некрупные наделы, пригодные для использования частными лицами. Тут все бы хорошо, но имеется одна существенная «засада»: продающиеся крупные участки, как правило, имеют сельскохозяйственное назначение; а вот строить жилье можно на других категориях — скажем, землях поселений. Перевод из одной категории в другую — дело не только сложное и дорогое, но и абсолютно непредсказуемое: по существу, тут все базируется на устных договоренностях с «классом очень умных, высокого качества людей» (именно так, как мы помним, недавно вице-премьер Владислав Сурков аттестовал отечественных чиновников).
«В конце 90-х — середине 2000-х действительно было так: приобрел большой надел сельхозземли, через определенное время добился перевода в другую категорию, размежевал на более мелкие площади, а затем либо перепродал с доходностью до нескольких десятков раз, либо частично реализовал собственные девелоперские или иные проекты, — говорит Екатерина Лобанова («ОПИН»). — Увы, сегодня эта схема уже никого не вдохновляет. Практика земельного девелопмента показала, что риски в этом бизнесе огромны, как и потенциальные затраты. Механизм перевода и изменения вида разрешенного использования земель все более усложняется, особенно это заметно в Московской области».
Так что более перспективен третий путь. «На мой взгляд, одно из самых удачных применений земли — это передача ее девелоперской компании, — считает Василиса Баженова («Новые дачи»). — Застройщик за свой счет осваивает землю, продает домовладения, реализуя таким образом проект. В итоге прибыль делится между инвестором и девелопером пропорционально вложениям каждого из них. В таких случаях инвестиционная привлекательность может быть очень высокой».
Автор вновь сделает небольшое добавление от себя. Схема замечательная, но требует наличия не только инвестиционно привлекательного участка, но и надежного бизнес-партнера. И еще большой вопрос, что найти сложнее.
25-30%, и это очень хорошо
Упоминавшиеся в начале этой статьи слухи о том, что на рынке ленд-девелопмента можно заработать огромные деньги, — это не то чтобы совсем неправда. Просто, очень устаревшие данные 15-20-летней давности, когда большая часть населения вообще не понимала, что происходит вокруг. Зато немногочисленные понимающие делали бизнес с рентабельностью, составляющей десятки раз (т. е. тысячи процентов).
Сегодня все иначе. Наибольшим оптимистом среди опрошенных нами экспертов оказался Илья Терентьев, генеральный директор группы «ЗЕМЕР», — по его словам, «с земли до сих пор можно выжимать до 200% прибыли». Это, конечно, будет сложно: требуются ликвидный продукт, налаженный механизм работы с административным ресурсом, профессиональная команда ленд-девелоперов. Просто ликвидного участка недостаточно для извлечения прибыли».
«При грамотно подобранных объектах инвестирования можно получить до 40% доходности. Для сравнения, вложения в драгметаллы могут принести за год до 25% годовых», — говорит Владимир Щекин, генеральный директор компании Altimus Development.
Остальные специалисты называли рамки 25-30%. «Показатель рентабельности инвестиций существенно варьироваться в зависимости от большого количества различных факторов, — высказывает эту точку зрения Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». — При этом примерный средний уровень, как правило, формируется на уровне не ниже 25-30%».
Цена благодати
Распространенное (и вполне справедливое) мнение: чтобы земля стала привлекательным товаром, ее надо привести в порядок, подготовить к строительству. Сколько это будет стоить? При всей «подвижности» соответствующих тарифов попробуем вывести некие средние.
Самая большая трата — это перевод земли из сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Цена соизмерима со стоимостью самого участка, плюс (как мы уже сказали) никаких гарантий.
С прочим чуть понятнее. Например, поселку нужны коммуникации. «Если представить идеальную ситуацию, что все сети, к которым нужно подключиться, проходят по границе поселка, то дороже всего девелоперу обойдется строительство канализационного коллектора и общих очистных систем, — отмечает Наталья Семенова, генеральный директор компании «СКМ Риэлти». — А, например, межевание обойдется девелоперам от 4 тыс. руб. за 1 га».
Игорь Богданов («Своя земля») приводит описание стоимости проведения коммуникаций к земельному участку экономкласса:
— Дороги – 650-800 руб. за кв. м
— Ограждение – 1200-1500 руб. за п. м
— Электричество – 1 млн руб. за 1000 п. м
— Газ – 4200 руб. п. м
— Водопровод – 400 тыс. руб. (лицензия) + 2500 руб./м (бурение) + 2500 руб. за п. м (внутрипоселковая разводка)
Межевание:
— Топосъемка – 5000 руб./ га
— Проект планировки – 150-200 тыс. руб./участок
— Согласование проекта – 50-100 тыс. руб.
— Геодезические работы – 1500-2000 тыс. руб./участок
— Оформление документов – 4500-5000 тыс. руб./участок
— Госпошлина – 200 руб. за одно регистрационное действие (для частного лица)
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Инвестирование в крупные земельные наделы — занятие, которое все-таки не очень подходит для частного лица. Помимо огромных сумм, необходимых для собственно приобретения участка, тут требуются и другие составляющие. Административный ресурс. Юридическая квалификация, позволяющая решать вопросы в начальственных кабинетах.
В общем, частникам можно посоветовать другие виды инвестиций. Ну а если мы вас не отговорили от этого занятия, то можем пожелать только успехов.
Мнения экспертов:
Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк Культуры» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
В настоящее время активизировался спрос на участки размером от 25 га на Новорижском и Минском шоссе. Это связано с тем, что эти направления являются наиболее ликвидными по Московской области. Тем не менее только около 15-20% инвесторов хотят приобретать эти участки, остальные же договариваются с землевладельцами и реализовывают на них проекты загородных комплексов.
Наибольшим спросом пользуются земли населенных пунктов с видом разрешенного использования земли под малоэтажное жилищное строительство (МЖС). Это связано с тем, что спрос на таунхаусы и квартиры в МЖД растет, а спрос на участки — падает. Наиболее дальновидные землевладельцы сейчас занимаются переводом земель в МЖС, что при минимальных затратах и сроке в 3-6 месяцев позволяет поднять цену на участок на 20-30%.
Землевладельцы, желающие получить высокую доходность от реализации участка, отдают их под проекты строительства таунхаусов или квартирных домов, получая с застройщика от 15 до 20% построенных площадей, тем самым увеличив прибыль с участка по сравнению с прямой продажей до 50%.
Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс»:
После кризиса оптовый сегмент сильно просел, и в первые послекризисные годы в нем практически не было сделок — не покупали не только частные инвесторы, но и застройщики, ни под жилищную застройку, ни под коммерческие или производственные объекты. Но в 2011 году сегмент оживился, что и навело нас на мысль предложить рынку именно такой продукт. Застройщикам, покупающим участки в Land Park, гарантирован рост капитализации, поскольку территории, которые включены в проект, объединены общей инженерной и досуговой инфраструктурой. По границе подведены дороги и коммуникации (электричество, газ, канализация), рядом расположены рестораны, торговые и спортивно-рекреационные объекты.
За счет того, что затраты на подведение коммуникаций к такому проекту оказываются ниже, чем в коттеджных поселках, а также за счет того, что наша компания как девелопер проекта не несет затрат на строительство внутрипоселковой инфраструктуры (этим впоследствии занимаются застройщики, которые приобретают земли в Land Park), участки обходятся покупателям — это могут быть как частные инвесторы, так и компании-застройщики — в два и более раза дешевле, чем в организованных коттеджных поселках аналогичной локации.
Олег Кузнецов, управляющий партнер юридической фирмы «Альянс Тесситоре, Кузнецов и Петрова»:
Земля — специфический объект недвижимости. Если посмотреть на его рынок в целом, то мы увидим, что более 80% процентов представлено землями сельскохозяйственного назначения. Если же брать незастроенные земельные участки, то доля таких земельных участков перевалит, по моим оценкам, за 90%.
Этому есть вполне логичное объяснение: просто сельхозугодий в нашей большой стране объективно больше. При этом исторически так сложилось, что (за исключением случаев катаклизмов, оставшихся в прошлом) именно города «съедают» деревни.
Потенциальным спекулятивным, а следовательно, и инвестиционным потенциалом обладают в большей степени именно земельные участки сельхозназначения, находящиеся в непосредственной близости к зоне «наступления города на деревню». А это сравнительно небольшое количество земли, расположенное, как правило, в непосредственной близости к динамично развивающимся городским агломерациям, которым некуда больше деваться, кроме как поглощать все новые близлежащие земли.
Учитывая, что количество таких агломераций у нас сравнительно невелико, я бы сказал, что в целом по России перспектива земельных спекуляций весьма ограничена.
Источник: www.metrinfo.ru
Загородный бум: почему россияне инвестируют в землю?
Россияне хотят быть ближе к природе. Об этом свидетельствуют рекордные показатели рынка загородной недвижимости. За последние месяцы в стране зафиксировали небывалый спрос на садовые участки и дачные дома. Такого бурного начала сезона не ожидали даже риелторы. С чем связан этот бум? Стоит ли инвестировать в землю?
И чем рискуют те, кто решил вложиться в дачный проект? Об этом MIR24.TV поговорил с экспертами.
Причины ажиотажа
Земля – самый ценный ресурс и актив внутри рынка недвижимости, уверена эксперт и брокер в сфере элитной недвижимости Марина Юсова. «Когда приходят нестабильные времена, как правило, люди вкладываются в землю, потому что это один из немногих активов, который способен монетизироваться и дорожать сам по себе», – говорит специалист.
Эксперт также связывает бум на загородную недвижимость с выгодными ипотечными условиями для индивидуального жилищного строительства. По ее словам, банки дают кредиты под низкие проценты, и стройка становится выгоднее. Кроме того, брокер отмечает высокий рост цен на проекты новостроя: «То, что было раньше доступно многим, сейчас становится очень дорого, поэтому найдена такая необычная альтернатива – переезд за город».
Еще один важный фактор связан с пережитой пандемией. Подробно об этом рассказывает основатель агентства недвижимости нового типа Gordashnikova Land Елена Гордашникова:
«В этот период стало понятно, что удаленная работа – это жизнеспособный формат, подходящий для многих профессий. Тогда многие открыли для себя, что жить и работать, находясь за городом, гораздо приятнее и комфортнее, чем в центре мегаполиса. К тому же вместо маленькой квартиры в городе можно жить в соразмерном по стоимости просторном доме».
Ухоженный сад:
Покупка дачи служит и альтернативой заграничному отдыху, считает эксперт. По ее мнению, из-за ухудшения экономической ситуации для многих курорты оказываются недоступны. В таком случае дом за городом становится основным местом отдыха.
Кроме того, Елена Гордашникова отмечает активно развивающийся тренд на экологичную жизнь. «Люди хотят выращивать овощи и фрукты самостоятельно не из-за жизненной необходимости, как было раньше, а потому что это возможность обеспечить себя и своих детей продуктами без химикатов, – поясняет она. – И в целом в обществе происходит переоценка ценностей. В ситуации нестабильности у людей появляется желание заземлиться, объединиться. И дом со своим участком выглядит неким островком безопасности и единения семьи».
Портрет покупателя
Помимо рекордного ажиотажа вокруг земельных участков риелторы отмечают и другую удивительную тенденцию: портрет современного садовода заметно помолодел. Если раньше участками интересовались люди предпенсионного возраста, то теперь покупать землю приходят клиенты в возрасте от 25 до 35 лет.
Брокер Марина Юсова уверена, что переезд более молодых слоев населения ближе к природе будет продолжать набирать обороты. «Это связано с тем, что границы между городской и загородной инфраструктурой постепенно стираются, – поясняет эксперт. – Плюс потребностей работать в офисе стало меньше, намного экологичнее для человека стало работать онлайн, сидя с ноутбуком на террасе частного дома».
«Сейчас фокус внимания людей направлен на борьбу за физическое и ментальное здоровье. Ведь последние три года россияне сталкиваются с потрясениями и новыми жизненными ограничениями, и вопрос психологического здоровья продолжает стоять остро. Молодое поколение обращает на это внимание в значительно большей степени. Они прекрасно понимают, как качество среды, воздуха, воды и соразмерной архитектуры может влиять на психическое состояние», – подытоживает специалист.
Что учитывать при оформлении участка?
Приобретая садовый участок, нужно обязательно учитывать такие важные факторы, как место нахождения объекта оценки, рыночный потенциал земли (ожидаемый доход от использования участка), срок эксплуатации и конъюнктуру рынка (уровень рыночных цен и конкуренции). Об этом предупреждает кандидат экономических наук, доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы Дмитрий Осянин.
«В первую очередь обращаем внимание на кадастровую стоимость – узнать ее можно на публичной кадастровой карте. Далее поверяем качество грунта, наличие коммуникаций и транспортную доступность, наличие или отсутствие обременений, прав третьих лиц на объект оценки, а также его целевое назначение. Такие моменты помогают избежать вливания дополнительных денежных средств, ведь кто-то покупает под строительство загородного дома, а кто-то рассматривает землю для коммерческих целей», – объясняет эксперт.
Специалист советует самостоятельно проверять информацию об объекте и его собственнике, чтобы избежать случаев мошенничества и не остаться без земельного участка и денег. Для этого он предлагает воспользоваться услугами юриста. Профессионал обеспечит грамотную сделку и проведет сбор всей информации, которую нужно знать при покупке садового участка.
Три главных ошибки
Подробнее о рисках при покупке земли рассуждает Елена Гордашникова. Она называет три основных ошибки, которые часто допускают будущие владельцы участков:
- Приобретение участка земли в статусе, не подходящем для строительства дома. Покупатели недооценивают ситуацию, предполагая, что смогут легко перевести в нужный статус. Но в действительности это сложный процесс, который не всегда завершается в пользу покупателя.
- Приобретение участка земли без коммуникаций. Люди совершают ошибку, не изучив перспективы подведения инженерных сетей. Иногда это затягивается на годы. А если дом уже построен, то в необжитом состоянии он начинает постепенно рушиться.
- Неправильный расчет стоимости строительства дома. Для строительства дома на купленном земельном участке люди часто оформляют льготный ипотечный кредит на ИЖС. Но из-за желания сэкономить или неправильных расчетов берут сумму меньше, чем нужно. Средства заканчиваются, дом остается недостроенным, участок постепенно зарастает. А ипотечные платежи при этом становятся высокими, так как по условиям этой программы дом должен быть достроен за год.
Тем не менее специалист уверена, что при правильном подходе этих рисков можно избежать и получать выгоду, так как спрос на загородную недвижимость активно растет, и эта тенденция еще не скоро пойдет на спад.
Как заработать на покупке земли?
По мнению опытного ритейлера и специалиста в области закупок и логистики Вадима Некрасова, тенденция к приобретению земель с целью инвестирования продолжит набирать обороты в течение всего года.
Эксперт также рассказал о самых распространенных законных способах вложить и приумножить средства в землю:
- Покупка участка с дальнейшей перепродажей. При удачном выборе расположения земли за несколько лет можно заработать 30–60%.
- Приобретение земли для постройки объекта под дальнейшую перепродажу или сдачу в аренду. При сдаче в аренду вложенные средства можно вернуть за 7–10 лет.
- Инвестирование средств в участок земли для постройки жилого объекта и его дальнейшей реализации. В связи с высоким спросом на жилую недвижимость достаточно перспективный вариант капиталовложений. Особенно сейчас, когда значительно снизилась возможность многих людей ездить на бюджетный отдых за границу. Можно заработать порядка 50–70% от инвестиций.
«Несмотря на то, что это один из самых долгосрочных вариантов капиталовложения, он гарантирует инвестору хорошую доходность при правильном подходе, – говорит специалист. – Помните знаменитую фразу Марка Твена: «Покупайте землю – ее перестали производить». Актуальность этого высказывания растет с каждым годом».
Источник: mir24.tv
Инвестиции в землю
«Покупайте землю — ее больше не производят» (Марк Твен). Насколько перспективны финансовые вложения в земельные участки? Рассматривая инвестиционную привлекательность вложений в недвижимость, мы особо подчеркивали, что эти активы являются ликвидными, надежными, и приносят вам гарантированный стабильный доход двух типов: активный (доход от продажи) и пассивный (сдача в аренду).
Как обстоит дело на рынке земли? Является ли она самоценным инвестиционным активом? Увы, в этом специфическом сегменте все выглядит не столь радужным.
Рынок земли
Безусловно, земля — ресурс, ограниченный естественными факторами и, с этой точки зрения, является надежным инвестиционным активом. Безусловно, вложившись в землю в начале тысячелетия, вы могли заработать. На этом хорошие новости кончаются.
Общие проблемы, характерные для рынка недвижимости, особенно больно ударили по земле. В 2016 году продажи, по разным оценкам, снизились на 20–30%. Крылатая фраза Марка Твена России не подходит. Очевидно, земли в стране много, но рынок приобрел негативные характерные черты.
- Сильная зависимость от макроэкономических параметров (курс доллара). Стагнация и рецессия: цены падают. Причем речь идет даже не о российской глубинке, а об участках на среднем удалении от МКАД.
- Крайняя степень централизации рынка. 80% земельных участков в ближайшем Подмосковье (40 км) находится в руках двух десятков игроков.
- Активное противодействие государства спекулятивным операциям.
- Крайне низкая ликвидность предложения и спроса.
- Большая волатильность цен в географическом и временном аспектах. Цены сложно прогнозируемы.
- Возросшая с 2015 года налоговая нагрузка на землю. Налоговую базу привязали к кадастровой (рыночной) стоимости земли. Ставки: 0,3% — для участков, занятых под сельское хозяйство, подсобное хозяйство, жилищные фонды (ЖКХ); 1,5% — для прочих объектов.
Как следствие:
- крупные застройщики продают земельные участки, если не видят возможности их освоить за 3–5 лет;
- на рынке появляются подготовленные для строительства участки, которые продаются с дисконтом по цене ниже себестоимости;
- землю часто продают не за деньги, а за долю в проекте;
- на рынке возникают «мертвые» активы.
Прогнозы экспертов на 2017 год пессимистичны. С осторожным оптимизмом можно смотреть на 2018–2019 годы. При благоприятных трендах возникнет хороший момент для входа на рынок.
На чем можно заработать
Какие выводы можно сделать из анализа рынка?
Правило 1. Возможности получения активного дохода от перепродажи земли в краткосрочной или среднесрочной перспективе — минимальны. Не инвестируйте в землю, надеясь на активный доход.
Правило 2. Земля перестала быть самостоятельным инвестиционным активом. Инвестируйте в землю только в том случае, если точно знаете, как будете ее использовать.
Теоретические способы получения инвестиционного дохода разнообразны:
- Стратегия 1. Купить землю сельхозназначения для организации фермерского хозяйства — тема отдельной беседы, поскольку речь идет скорее об открытии нового бизнеса, а не получении инвестиционного дохода.
- Стратегия 2. Купить землю любого назначения для перепродажи. Способ подходит только единичным высокопрофессиональным инвесторам, владеющим инсайдерской информацией (недооцененные активы).
- Стратегия 3. Купить землю для строительства и последующей перепродажи объектов или сдачи в аренду.
Последний способ, по сути, единственный, который подойдет большинству.
Правило 3. Инвестирование в землю перспективно только в связке с последующими вложениями в строительство объектов недвижимости и получением от них активного и пассивного дохода.
Какие объекты строить? Наиболее популярны:
- объекты гостиничного типа: базы отдыха, санатории, мини-отели;
- индивидуальные жилые объекты: коттеджные поселки, таунхаузы, малоэтажные многоквартирные дома.
Подробнее об объектах недвижимости можно прочитать в этой статье.
Вместе с тем, такая стратегия заработка также имеет серьезные недостатки по сравнению с другими способами инвестирования:
- Высокий порог входа смогут преодолеть только состоятельные инвесторы (одно дело — купить однокомнатную квартиру, и совсем другое — купить землю и построить коттедж).
- Длительный период окупаемости: 3–5 лет в случае продажи; от 10 лет — в случае сдачи в аренду.
- Высокие риски инвестора: макроэкономические, валютные, маркетинговые, строительные, юридические, финансовые.
- Высокая конкуренция, обусловленная централизацией рынка и хорошей доходностью.
- Сложная специфика рынка, требующая от инвестора глубоких знаний и компетенций.
Какую землю купить
Инвестируя в землю, обязательно смотрите, что вы покупаете по бумагам.
В зависимости от предназначения и способа эксплуатации любой земельный участок имеет документально подтвержденный статус. В частности, выделяют земельные участки под следующие цели.
КФК — крестьянско-фермерские хозяйства. Назначение: производство с/х продукции в коммерческих целях. Располагаются только на землях с/х назначения. Землевладелец имеет статус фермера, индивидуального предпринимателя или юридического лица.
СНТ — садовые некоммерческие товарищества. Назначение: производство с/х продукции в некоммерческих целях. Располагаются только на землях с/х назначения. Особенности: административные барьеры при возведении жилых объектов, подведении коммуникаций, регистрации.
ДНП — дачные некоммерческие партнерства. Аналогично СНТ.
ЛПХ — личные подсобные хозяйства. Располагаются на землях с/х назначения или поселений. Особенности: возведение жилых объектов зависит от решений местной администрации, перевод в класс ИЖС возможен при нахождении участка в пределах населенного пункта.
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Возможно только на землях поселений. Плюсы: свободное возведение жилых объектов и их регистрация, строительство инфраструктуры и подведение коммуникаций. Минусы: цена.
Таким образом, только последний тип земельных участков избавит вас от проблем.
Способ 1. Самый простой и правильный способ входа — вложить деньги в участок под ИЖС, например, в строящемся коттеджном поселке.
В погоне за прибылью можно пойти дальше и воспользоваться принципом нецелевого использования.
Способ 2. Купить по сниженной цене перспективный участок земли с/х назначения, присвоить ему статус ИЖС и вложить деньги в строительство:
- Пример 1. Купить паевые земли бывшего колхоза, произвести межевание (по 5 соток), переоформить статус на ИЖС, вложить деньги в строительство коттеджного поселка.
- Пример 2. Можно пойти еще дальше. Самый простой способ получить землю от государства на льготных условиях — организовать КФХ. Впоследствии участок переоформляется в ДНТ, и обязательные обременения на производство снимаются.
Имейте в виду, на пути реализации таких «хитрых» стратегий встречается множество препятствий:
- участки с/х назначения продаются большими площадями, что влечет за собой высокий порог входа и высокие риски неликвидной земли;
- участки с/х назначения часто не соответствуют даже минимальным техническим условиям;
- процесс присвоения статуса ИЖС административно сложен и займет много времени (3–6 месяцев);
- смена статуса участка может обойтись вам дороже самой земли.
Как вложить деньги
Традиционно вам доступны индивидуальные и коллективные способы инвестирования (через строительные кооперативы, ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций). При этом войти в проект вы можете на разных стадиях:
- Участок под строительство без подряда. Вы приобретаете участок, согласуете проект с архитектором коттеджного поселка и строите объект (через своих подрядчиков). Особенности: максимальная доходность и риски, полный контроль.
- Участок под строительство с подрядом. Вы приобретаете участок, а объект возводит застройщик по готовому проекту. Поселок вводится в строй целиком со всей инфраструктурой. Особенности: умеренная доходность, зависимость от строительной компании.
- Участок с объектом. Вы приобретаете готовый объект недвижимости вместе с землей.
Большинству вкладчиков порекомендуем второй способ. Первый способ приемлем только для профессиональных инвесторов, а третий — поставит под вопрос рентабельность проекта.
Как выбрать участок
Критерии выбора земельного участка очевидны:
- географический регион страны;
- расстояние до ближайшего крупного населенного пункта;
- востребованность направления;
- безопасность и престиж района;
- земельный статус (ИЖС) и класс участка (эконом, премиум, элитный);
- экологическая обстановка и природные особенности — немаловажный фактор, играющий большую роль в ценообразовании (хорошие участки редко падают в цене);
- транспортная доступность: наличие и качество дорог и развязок;
- существующая или перспективная инфраструктура (магазины, развлекательные центры, парковки, детские сады, школы и т. п.) — обязательно изучите планы застройщика;
- коммуникации — будьте готовы к дополнительным затратам (электричество, вода, магистральный газ, автономная канализация).
Так, перспективными остаются инвестиции в землю в Подмосковье площадью от 5 до 20 га на расстоянии до 50 км от МКАД.
До 30 км от МКАД
От 31 до 60 км от МКАД
От 61 до 90 км от МКАД
Варшавское, Горьковское, Калужское, Киевское
От 200 до 5 000
От 200 до 3 000
От 200 до 2 000
Алтуфьевское, Дмитровское, Егорьевское, Каширское, Ленинградское, Новосходненское, Носовихинское, Пятницкое, Рогачевское, Симферопольское
От 2 000 до 9 000
От 500 до 4 000
От 200 до 3 000
Волоколамское, Куркинское, Новорязанское, Рязанское, Фряновское
От 3 000 до 11 000
От 500 до 6 000
От 200 до 3 000
Домодедовское, Ильинское, Минское, Можайское, Новорижское, Осташковское, Подушкинское, Рублево-Успенское, Сколковское, Щелковское, Ярославское
От 3 000 до 80 000
От 1 000 до 20 000
От 200 до 3 000
Самое ликвидное направление — запад, неликвидное — восток. Инвестиции в землю в Новой Москве рассматриваются отдельно по причине статуса и перспектив застройки. Кроме того, строительство на этих участках чревато дополнительными административными барьерами и затратами, поскольку все согласования проходят через власти Москвы.
Вместо заключения
В завершение дадим вам ряд советов:
Правильно оцените планы развития региона (муниципальные сайты, планы застройщиков, инсайдерская информация). Это поможет вам:
- составить объективный прогноз развития региона на 3-5 лет;
- понять направление расширения городской черты;
- купить земельные участки до начала строительства инфраструктуры.
Ищите реально недооцененные активы.
Вкладывайтесь в землю до начала строительства инфраструктуры. Пока не подведены коммуникации, участок можно приобрести на 50–70% дешевле.
Используйте стратегические принципы: «Разделяй и властвуй», «Используй каждый квадратный метр». Стратегия отлично себя зарекомендовала при вложениях в смежные земельные участки. Так, два участка площадью по 10 соток каждый можно превратить в четыре участка по 5 соток (не забудьте про независимые подъездные пути).
Самым тщательным образом изучите рынок, учтите все риски и подготовьте детальный финансовый план проекта от момента вложений в землю до продажи готового объекта.
Итак, можно ли заработать на земле? Можно. Инвестирование в землю надежно и сулит хорошую доходность. К сожалению, сделать это не просто, потому что самостоятельным инвестиционным активом земля уже не является.
Полезное видео
Инвестиции в землю — Продажа земли с двойной выгодой.
Земля бесплатно — Секретный способ от риэлтора.
Источник: investim.guru
