Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т. д., а поток будущих доходов, который позволит ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они не принадлежали, производят всего один вид товарной продукции — деньги.
Метод дисконтированных денежных потоков может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее, существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия.
про Ставку дисконтирования Три вопроса
Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно, прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.
Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков.
Выбор модели денежного потока.
Определение длительности прогнозного периода.
Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.
Анализ и прогноз расходов.
Анализ и прогноз инвестиций.
Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.
Определение ставки дисконта.
Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
10. Внесение итоговых поправок.
Метод применяется для оценки «зрелых» предприятий, которые имеют определенную прибыльную историю хозяйственной деятельности, успели накопить активы, стабильно функционируют.
Метод капитализации дохода — оценка имущества на основе капитализации дохода за первый прогнозный год при предположении, что величина дохода будет такой же и в последующие прогнозные годы. Капитализация дохода — процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Метод капитализации дохода реализуется посредством капитализации будущего нормализованного денежного потока или капитализации будущей усредненной прибыли. Метод используется, если доход предприятия стабилен. Если предполагается, что будущие доходы будут изменяться по годам прогнозного периода, для оценки применяется метод дисконтирования денежных потоков.
Ставка капитализации в оценке объектов недвижимости: отличия от ставки дисконтирования
Этапы метода капитализации дохода:
1) обоснование стабильности получения доходов;
2) выбор вида дохода, который будет капитализирован;
3) определение величины капитализируемого дохода;
4) расчет ставки капитализации;
5) капитализация дохода;
Внесение итоговых поправок.
Методы оценки, опирающиеся на затратный подход
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
Методы затратного подхода можно разделить на 2 группы:
1. Методы, основанные на способах прямого определения затрат применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования. К ним относятся:
1) метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;
2) метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен;
З) метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.
2. Методы, основанные на способах косвенного определения затрат. К ним относятся:
1) метод замещения, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;
2) индексный метод (по трендам изменения цен)
3) метод удельных ценовых показателей, заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.
Последовательность расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим образом:
1. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения.
2. Определение потерь стоимости в результате физического износа.
З. Определение потерь стоимости в результате функционального устаревания.
4. Определение потерь стоимости в результате экономического устаревания.
11. Оценка рыночной стоимости основных фондов, машин оборудования и транспортных средств
Машины и оборудование характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров и разнообразием номенклатуры. В зависимости от функционального назначения и технической принадлежности машины и оборудование можно классифицировать по группам:
· функционально самостоятельные машины, агрегаты и установки;
· технологические комплексы, объединяющие несколько взаимосвязанных технологических машин и вспомогательных устройств, поточные и автоматические линии, гибкие модули и т.д.;
· машинный или станочный парк предприятия в целом.
Производственные машины, механизмы, оборудование и транспортные средства подразделяются на основные, т.е. занятые в производстве основной продукции или выполнении услуг, и вспомогательные, т.е. используемые на вспомогательных и обслуживающих работах (оборудование лабораторий, ремонтных подразделений, технического контроля и т.д.).
При оценке машин, оборудования и транспортных средств важное место занимает проблема идентификации объектов оценки. Оценщик машин, оборудования и транспортных средств часто сталкивается с трудностями разграничения, как единиц оборудования, так и объектов, относящихся к другим видам активов предприятия.
Объекты машин и оборудования должны быть отграничены от объектов недвижимости. Однако встречаются такие объекты, которые настолько прочно связаны со зданием или сооружением, что возможно их отнесение, как к недвижимости, так и к оборудованию. Например, вентиляционные, отопительные и осветительные системы в зданиях представляют собой оборудование, но относятся к недвижимости. Их стоимость является составной частью стоимости здания. Лифт в здании, его кабина, привод и управление являются оборудованием, а шахта лифта – сооружением и к оборудованию не относится.
При оценке машин и оборудования исключительно важную роль играет фактор износа.
Оценку машин и оборудования, как и другого имущества, проводят в соответствии с общепринятыми понятиями и принципами, содержащимися в международных и отечественных стандартах оценки, рассматривающих интересы субъектов рынка в приобретении, продаже имущества как товара.
Вместе с тем в отличие от других видов активов машины и оборудование характеризуются следующими отличительными чертами:
· являются активной частью основных фондов;
· могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно привязаны;
· могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы;
· отличаются высокой конструктивной сложностью и наличием множества ценобразующих характеристик;
· оцениваются в основном сравнительным и затратным подходом; возможности доходного подхода для оценки отдельных единиц оборудования ограничены;
· тесной методологической связью затратного и сравнительного подходов при оценивании;
· наличием специфических видов оценочных стоимостей и методов их расчета
· отсутствием общепринятой нормативно-информационной базы (за исключением некоторых сегментов рынка машин и оборудования, например транспортных средств);
· сложностью измерения общего накопленного износа и его составляющих;
В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать:
· одна отдельно взятая машина или единица оборудования (типичный случай — определение страховой стоимости или рыночной стоимости при сделках купли-продажи);
· множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай — переоценка основных фондов);
· производственно-технологические системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай — при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать собственное производство).
В первом случае говорят об оценке «россыпью», во втором — «потоком», а в третьем имеет место «системная оценка». Системная оценка, в отличие от двух других случаев, наиболее близка к оценке производственного бизнеса в целом.
12. Первоначальная, восстановительная, остаточная стоимости, алгоритм их определения
Первоначальная стоимость — фактическая стоимость приобретения оборудования включая затраты на доставку и монтаж. Она не позволяет достоверно анализировать динамику основных фондов, поскольку, приобретение разных объектов произведенных в разное время, обуславливает то, что одинаковые по своим свойствам объекты имеют различную первоначальную стоимость.
Остаточная стоимость — соответствует первоначальной стоимости за вычетом суммы износа, образовавшемуся к этому периоду времени. Выражает стоимость основных фондов, еще не перенесенную на изготовленную продукцию.
Восстановительная стоимость — это стоимость воспроизводства основных фондов в новых производственных условиях (данного года), она определяется в процессе переоценки. Переоценка основных фондов осуществляется периодически с помощью двух основных методов:
· индексация их балансовой стоимости;
· прямой пересчет балансовой стоимости применительно к ценам, складывающимся на 1 января очередного года.
Источник: cyberpedia.su
19 доходный подход к оценке бизнеса определение ставки капитализации и ставки дисконтирования
Стоимость бизнеса, рассчитываемая с помощью доходного подхода, определяется на основе ожидаемых инвестором будущих денежных поступлений, которые будут получены от владения объектом оценки. Доходный подход в основе своей содержит принцип ожидания: потенциальный инвестор не заплатит сейчас за объект оценки — бизнес сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов этого бизнеса.
Применение доходного подхода возможно при условии существования информации, которая позволит достаточно достоверно спрогнозировать величину будущих доходов, которую объект оценки способен приносить, и к тому же величину всевозможных расходов, связанных с объектом оценки [5]. Суммы капиталовложений, которые прежний владелец компании инвестировал в свой бизнес, во внимание не принимаются при расчете цены объекта оценки. Таким образом, применяя доходный подход, оценщик учитывает только: сумму будущих доходов, момент получения этих доходов и продолжительность их получения.
В рамках доходного подхода специалистами выделяются два метода: метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации доходов.
Метод дисконтирования денежных потоков
Суть данного метода состоит в определении стоимости бизнеса через суммирование пересчитанных на текущий момент будущих денежных потоков.
Расчеты проводятся по следующей формуле [24]:
PV — текущая стоимость бизнеса;
CF — доход n-го периода;
DR — ставка дисконтирования;
n — последний год прогнозного периода.
Метод дисконтирования денежных потоков может быть применим для определения стоимости любого предприятия. Однако наиболее точную оценку он дает, если расчеты производятся для предприятий с положительной историей хозяйственной деятельности, которые, к тому же, находятся на стадии стабильного экономического развития.
Существует ряд требований к денежным потокам, среди которых можно выделить следующие [19]:
1. будущие денежные потоки должны существенно отличаться от текущих;
2. будущие денежные потоки должны быть обоснованно определены;
3. прогнозируемые денежные потоки должны быть положительны для большинства лет прогнозного периода.
Применяя данный метод, оценщик придерживается определенного алгоритма действий, а именно:
1. выбор длительности прогнозного периода: в качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются. Считается, что в постпрогнозный период деятельность компании должна характеризоваться стабильными долгосрочными темпами роста или же должен наблюдаться одноуровневый бесконечный поток доходов. В зависимости от целей оценки прогнозный период может продолжаться от пяти до десяти лет. Но чаще всего это временной промежуток от трех до пяти лет;
2. выбор модели денежного потока:
денежный поток для инвестированного капитала представляет собой сумму денежных средств, оставшуюся после финансирования деятельности самого предприятия и отданную в виде дивидендов акционерам, в виде процентных выплат — кредиторам. Этот денежный поток не учитывает ни суммы выплат процентов по кредитам ни изменение задолженностей предприятия. Он рассчитывается с целью определения эффективности всего вложенного капитала. Так как инвестиции учитываются все, без акцентирования внимания на том, как они были получены, то и в формуле следует использовать не просто чистую прибыль, а чистую прибыль до выплаты процентов [24]:
FCF = EBI + DA — ?WC — CaPex (1.2)
FCF — денежный поток для инвестированного капитала;
EBI — чистая прибыль до выплаты процентов, рассчитываемая по формуле EBI = EBIT * (1 — t), где EBIT — это прибыль до налогообложения с учетом процентов уплаченных, t — процентная ставка по налогу на прибыль;
?WC — изменения (прирост или уменьшение) оборотного капитала;
CaPex — капитальные вложения вычитаются, а изъятия вложения, наоборот, прибавляются.
денежный поток для собственного капитала — это вид денежного потока, при котором оценивается только стоимость собственного капитала. Здесь принимаются во внимание не только валовые инвестиции, но и изменения долгосрочной задолженности предприятия [24]:
CFE = NP + DA + ?LD — ?NWC — CaPex (1.3)
CFE — денежный поток для собственного капитала;
NP — сумма чистой прибыли;
?LD — изменение (увеличение или уменьшение) сумм долгосрочной задолженности;
?NWC — прирост чистого оборотного капитала;
CaPex — капитальные вложения, представляющие собой изменения внеоборотных активов с учетом амортизации.
3. анализ и прогноз расходов, доводов и инвестиций;
4. расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода;
5. определение соответствующей данному случаю ставки дисконтирования: под ставкой дисконтирования подразумевается ожидаемая собственником ставка доходности, рассчитываемая в зависимости от набора альтернативных вариантов инвестирования денежных средств при условии, что у всех вариантов будет сопоставимый уровень риска на дату проведения оценки.
ставка дисконтирования для денежного потока для собственного капитала соответствует требуемой собственником ставке отдачи на капитал. При определении данной ставки оценщик использует две методики: модель оценки капитальных активов (CAPM — модель) При использовании данного метода требуемая инвестором ставка дохода рассчитывается по формуле:
— безрисковая ставка дохода (как правило, это ставка дохода по государственным облигациям), — коэффициент бета (представляет собой меру систематического риска и рассчитывается в зависимости от амплитуды колебаний общей доходности акций определенной компании по сравнению с общей доходностью фондового рынка в целом), — доходность среднерыночного портфеля ценных бумаг, — премии различного вида, — скидки. и метод кумулятивного построения ,где
— требуемая рынком ставка дохода на определенную ценную бумагу, — безрисковая ставка доходности, — общая премия за риск для акций, — премия за риск малых компаний, — премия за несистематический риск для выбранной компании.
ставкой для дисконтирования бездолгового денежного потока является средневзвешенная стоимость капитала (WACC) , где — стоимость заемного и собственного капитала соответственно, — ставка налога на прибыль, — доля заемного капитала в структуре всего капитала предприятия, — доля привилегированных акций в структуре предприятия.
6. расчет стоимости объекта оценки в рамках прогнозного и постпрогнозного периодов: в первом случае используется общепринятая формула дисконтирования [7]:
Формула 1.4 применяется для денежного потока для собственного капитала, где — ставка дисконтирования;
Формула 1.5 применяется для денежного потока для инвестированного капитала.
При расчете стоимости в постпрогнозном периоде часто применяется формула Гордона, в основе которой лежит предположение о получении постоянного дохода в остаточном периоде, а величины износа и капитальных вложений одинаковы [33]:
— постпрогнозная стоимость денежного потока для собственного капитала.
— постпрогнозная стоимость денежного потока для инвестированного капитала;
— ожидаемый темп роста.
7. внесение итоговых поправок: поправка на величину стоимости нефункционирующих активов осуществляется путем определения рыночной стоимости нефункционирующих активов и прибавления ее к итоговой стоимости, а коррекция величины собственного оборотного капитала заключается в прибавлении избытка собственного оборотного капитала или вычитании дефицита.
Метод капитализации дохода
Метод капитализации дохода — оценка имущества предприятия на основе капитализации дохода за первый прогнозный год с условием того, что величина дохода будет сравнительно одинакова на протяжении всего прогнозного периода.
Капитализация дохода — процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта оценки.
Применение данного метода допустимо при оценке «состоявшихся» предприятий, имеющих прибыльную историю и стабильность в осуществлении хозяйственной деятельности.
Оценка осуществляется данным методом при условии соблюдения допущений о том, что доходы, приносимые бизнесом, будут постоянны и сроки их получения неопределенно длительные.
Выделяют следующие этапы метода капитализации дохода:
1. обоснование стабильности получения доходов через анализ заранее нормализированной финансовой отчетности;
2. выбор дохода для капитализации (выручка, чистая прибыль после уплаты налогов, прибыль до выплаты налогов);
3. определение величины капитализируемого дохода осуществляется при помощи формул по расчету простой средней, средневзвешенной средней или же через метод экстраполяции;
4. расчет ставки капитализации — коэффициента, преобразующего доход одного года в общую стоимость объекта оценки.
В основе своей она может иметь либо ставку дисконтирования, либо информацию по предприятиям — аналогам. Так если доходы предприятия будут расти стабильными долгосрочными темпами, то ставка капитализации выводится из ставки дисконтирования путем вычитания темпов роста бизнеса [8]:
R — ставка капитализации;
D — ставка дисконтирования;
— долгосрочный темп роста бизнеса, полученный, опираясь на предыдущие периоды.
Если оценщик решил принять во внимание ожидаемые темпы развития бизнеса, то формула расчета ставки капитализации видоизменяется [8]:
5. капитализация дохода: определение стоимости объекта оценки путем деления нормализированного дохода на ставку капитализации.
Источник: studbooks.net
26. Доходный подход к оценке бизнеса. Определение ставки капитализации и ставки дисконтирования
В рамках доходного подхода оценщик определяет стоимость объекта оценки на основе ожидаемых будущих денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес (в частности, прибыли). При определении стоимости объекта оценки с использованием методов проведения оценки объектов оценки доходного подхода оценщику следует произвести поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в частности:
а) выбрать метод (методы) проведения оценки объекта оценки, связывающий (связывающие) стоимость объекта оценки и величины будущих денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес. Расчет может осуществляться через прогнозируемые денежные потоки или иные показатели деятельности, ожидающиеся в расчете на вложения собственников (собственный капитал). Расчет может осуществляться через прогнозируемые денежные потоки или иные показатели деятельности в расчете на вложения всех инвесторов, связанных на дату проведения оценки с организацией, ведущей бизнес (инвестированный капитал), стоимость собственного капитала определяется далее путем вычитания из полученной стоимости величины обязательств такой организации (не учтенных ранее при формировании денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес);
б) определить продолжительность периода, на который будет построен прогноз денежных потоков или иных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес (прогнозный период). Продолжительность прогнозного периода зависит от ожидаемого времени достижения организацией, ведущей бизнес, стабилизации результатов деятельности или ее прекращения. В отчете об оценке должно содержаться обоснование продолжительности периода прогнозирования;
в) на основе анализа информации о деятельности организации, ведущей бизнес, которая велась ранее в течение репрезентативного периода, рассмотреть макроэкономические и отраслевые тенденции и провести прогнозирование денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности такой организации, используемых в расчете согласно выбранному методу проведения оценки объекта оценки;
г) определить ставку дисконтирования и (или) ставку капитализации, соответствующую выбранному методу проведения оценки объекта оценки. Расчет ставки капитализации, ставки дисконтирования должен соответствовать выбранному методу проведения оценки объекта оценки и виду денежного потока (или иного потока доходов, использованного в расчетах), а также учитывать особенности построения денежного потока в части его инфляционной (номинальный или реальный денежный поток) и налоговой (доналоговый или посленалоговый денежный поток) составляющих;
д) если был выбран один из методов проведения оценки объекта оценки, при которых используется дисконтирование, определить постпрогнозную (терминальную) стоимость. Постпрогнозная (терминальная) стоимость — это ожидаемая величина стоимости на дату окончания прогнозного периода;
е) провести расчет стоимости собственного или инвестированного капитала организации, ведущей бизнес, с учетом рыночной стоимости неоперационных активов и обязательств, не использованных ранее при формировании денежных потоков, или иных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес, выбранных в рамках применения доходного подхода;
ж) провести расчет стоимости объекта оценки.
При оценке бизнеса наибольшее распространение имеют методы расчета ставки дисконтирования по средневзвешенной стоимости капитала и кумулятивным построениям.
Источник: bankrotone.userecho.com
