Апарт-отели — сравнительно новая сфера для российских инвесторов. Юридическая, нормативная и деловая практика в РФ не устоялась, и многие вопросы необходимо подробно описывать в договорах. Но слабо развитый рынок означает меньшую конкуренцию и больший доход за счёт естественного роста цен и спроса.
Чем апарт-отель отличается от обычной гостиницы?
В апарт-отелях номера принадлежат разным людям — владельцам-инвесторам. Номера больше похожи на небольшие квартиры: со спальной, рабочей и кухонной зоной. С 2020 года такие отели даже сертифицируются, чтобы получить «звёзды».
Апартаменты и гостиничный номер – есть ли разница?
Для закона главная разница в том, что номера принадлежат разным лицам.
Для постояльцев ключевое отличие — в апартаментах есть кухонная зона.
Для собственника — что он может зарегистрироваться в апартаментах по месту пребывания на 5 лет, то есть получить временную регистрацию и продлить её. Для этого у земли, на которой возводится комплекс, должен быть особый статус.
В паспорте участка, на котором ГК ФСК возводит апарт-отель, например, прописано гостиничное назначение. Это значит, что перед законом будущий апарт-отель ничем не будет отличаться от обычной гостиницы.
Зачем покупать апартаменты?
Апарт-бизнес — это вложение в недвижимость.
Апартаменты пока стоят дешевле, чем квартиры, при этом инвестору сразу предлагаются услуги управления — не нужно самому беспокоиться о маркетинговой кампании, поиске жильцов, их обслуживании. Всё это берёт на себя отельный оператор.
Доход идёт от платы жильцов за проживание в апартаментах. Плюс выгода от растущей цены: на стадии строительства площадь стоит недорого и дорожает по мере продвижения стройки.
Значит, нужно покупать только на стадии строительства?
Не обязательно. Когда комплекс сдан, известна кадастровая стоимость и, соответственно, точная сумма, которую составит налог на имущество — так легче рассчитать смету и доходность.
Но по мере того, как комплекс достраивается, цена на апартаменты растёт, так что взять апартамент заранее = заработать на росте стоимости актива.
Как понять, будет ли комплекс популярен?
Оценка рентабельности такая же, как при покупке офиса или квартиры. У комплекса больше шансов, если рядом есть торговые культурные или деловые центры, станции метро, транспортные развязки.
На примере апарт-отеля «Тушино.Движение»
Предполагается высокая рентабельность за счёт бизнес-, спорт-туризма и обычного туризма.
Привлекающие факторы инфраструктуры:
- 5 мин до метро («Тушинская» и «Спартак»);
- по ветке «Спартак» до центра — 19 минут без пересадок;
- к 2021 г. правительство Москвы запланировало модернизацию Волоколамского шоссе и МКАД в этом районе, чтобы уменьшить заторы в часы-пик с красного до жёлтого уровня.
Перспективные объекты поблизости:
В 400 м от комплекса Ростех строит штаб-квартиру на 20 тыс. рабочих мест. Филиалы корпорации раскиданы по 60 регионам России, а это обещает регулярный приток кадров, которым будет удобнее разместиться в апарт-отеле неподалёку.
В 790 м располагается арена «Открытие», которая входит в кластер «Спартак» и регулярно принимает крупные спортивные и культурные мероприятия. Например, в 2019-м на стадионе прошёл концерт Эда Ширана. Подобные события означают массу приезжих и гостей комплекса.
В двух километрах по Волоколамскому шоссе расположена выставочная площадка международного уровня «Крокус Экспо». На её территории еженедельно проходят крупные мероприятия, что потенциально обеспечивает поток постояльцев.
Есть ли отличия от покупки квартиры?
Отличия есть, связаны они с налогами и количеством договоров:
- Закон относит апартаменты к нежилой площади коммерческого назначения (для получения прибыли). Поэтому нужно будет уплачивать налог на доход, а для этого лучше оформить ИП.
- По факту заключаются четыре договора: на право собственности, на управление, на отделку и на оснащение.
Ремонт, мебель, посуда, уборочный инвентарь — кто и за чей счёт всё это приобретает?
Все расходные материалы и обстановку закупают специальные подрядчики или управляющая компания, с которыми заключается соответствующий договор. В апарт-отеле от ГК ФСК ответственный — управляющая компания. Она контролирует, чтобы все группы номеров (бизнес, эконом, люкс) были оформлены в едином стиле, мебель, оборудование и отделка были с повышенным запасом прочности и стойкости к износу. Оплата происходит в соответствии с договором с управляющей компанией.
Кто такой отельер?
В общем случае отельер — это должность в отеле и человек, её занимающий. Отельер в обычной гостинице — это управляющий отелем, конкретный человек, а не компания.
В сфере апарт-комплексов терминология ещё не вполне устоялась. Словом отельер означают конкретного управляющего, управляющую компанию (отельного оператора) или владельца номера, инвестора. В частности, ГК ФСК придерживается последнего варианта.
Кто будет искать постояльцев?
Отельный оператор. Но, конечно, вам никто не запрещает заняться привлечением постояльцев и новых инвесторов самостоятельно. Рекламы много не бывает.
Что делает отельный оператор или УК
- обслуживает постояльцев;
- разрабатывает маркетинговую стратегию, составляет смету и организует продвижение апарт-отеля на всех доступных ресурсах;
- разрабатывает (сам или наняв исполнителя) сайт отеля и занимается его продвижением;
- изучает спрос, ожидания потенциальных гостей;
- привлекает посетителей, заключает с ними предварительный договор, бронирует номера, составляет план-график заселения апартаментов;
- анализирует обратную связь и отзывы постояльцев, на их основе регулирует сервис и / или маркетинговую стратегию.
Может ли управляющая компания обмануть, исчезнуть?
Исчезнуть будет сложно — слишком много свидетелей. Обманывать УК невыгодно: она заинтересована в инвесторах так же, как в постояльцах. Чем лучше УК выполняет свои функции, тем большую прибыль получает, а все отчёты и статистику инвестор в любой момент может проверить в личном кабинете собственника, сверить на сайте коммунальных и энергетических поставщиков счета и оплату. В этом пункте риск минимален.
Но компания может поменяться?
Конечно, может. Так же, как УК жилого дома или офисного здания. Но план-график и программное обеспечение продолжат работу, и доход от аренды должен поступать инвестору без заминок.
Как заключается договор с УК — нужно ехать в отдельный офис?
В ГК ФСК действует система одного офиса. Инвестор заключает все практически одновременно, никуда дополнительно ехать не нужно.
Кто оплачивает коммунальные счета, обслуживание общей территории?
Эти детали прописываются в договоре при покупке. ГК ФСК предлагает два варианта для трёх инвестиционных планов:
Какие налоги надо заплатить?
По Российскому законодательству, владелец коммерческой (нежилой) недвижимости гарантированно платит:
- налог на имущество;
- на доход.
На дорогие апартаменты действует налог на роскошь. При перепродаже нужно будет заплатить НДФЛ, если площадь находилась в собственности меньше 5 лет.
Сколько это в рублях или процентах?
Налог на имущество
Высчитывается из кадастровой (если её установили) или инвентаризационной стоимости, умноженной на коэффициент (зависит от региона). Цифру нужно умножить на количество квадратных метров и налоговую ставку (в нашем случае — 0,5 %).
НИ = КС • Площадь • 0,5 %
НИ = ИС • коэффициент • Площадь • 0,5 %
Если в комплексе больше половины площади занимают офисы, фитнес-залы, общественные заведения, то здание попадает в соответствующий реестр Москвы и облагается повышенной ставкой 2 %. Для сравнения, Апарт-отель «Движение. Тушино» — без совмещения с офисным или деловым центром. Соответственно, уже сейчас известно, что ставка налога останется 0,5 %.
Налог на добавленную стоимость
Налог составляет 13 % от разницы между стоимостью покупки и продажи. При этом в Москве доступен вычет 250 тыс. Соответствующее постановление вот здесь.
Налог на прибыль
Чтобы сдавать апартаменты в аренду, удобнее всего оформить ИП и задекларировать в Налоговой службе упрощённую систему (УСН). Тогда, с учётом всех обязательных медицинских и страховых взносов, ставка будет 6 % от дохода.
Сколько составит чистый доход от аренды?
Предположим, вы приобрели апартаменты в начале строительства. В таком случае прибыльность актива за счёт роста готовности — 30 %.
За вычетом всех налогов, по среднему расчёту, инвестор получит 12 % в год. Если в рублях, это от 30 до 80 тыс. в месяц.
Как часто я буду получать доход и на какой счёт?
Прибыль формируется как процент от «заработка» апартаментов или как фиксированная сумма. Все зависит от выбранной программы доходности
Выплата приходит раз в месяц на указанный в договоре счёт. Обычно это счёт ИП, на которого оформляется собственность.
Могу ли я сам пожить в своих апартаментах?
Безусловно, да. Но поскольку управляющей компании уже намечены гости, логично скоординировать этот вопрос. Вы предупреждаете УК, когда и на какое время намерены занять свои апартаменты, и отельный оператор выводит номер из плана заселения, рекламной кампании и помечает как недоступный для заказа на сайте гостиницы, у туроператоров и так далее.
Что я буду оплачивать, живя в своих апартаментах?
Заселяясь в свои апартаменты, инвестор не платит за аренду номера, но оплачивает в прежнем режиме счета за коммуналку, эксплуатацию общих территорий, дополнительные сервисы для постояльцев.
Реклама на vc.ru:
Конкурс технических инструкций
29 комментариев
Написать комментарий.
У меня апарт YES стоимостью 5.6кк чтоли, если жить самому:
— ипотека 53к
— коммуналка 8к (за 30 квадратов, лол)
— налог на имущество 3к
= минус 64к в месяц
Если сдавать через УК, как номер в отеле:
+ аренда 45к
— комиссия УК 9к
— налог на доход 5к (мы же все честные)
— ипотека 53к
— налог на имущество 3к
= минус 25к в месяц (кстати, УК сдает в первую очередь апарты, находящиеся у нее же в собственности ¯ _(ツ)_/¯, ваши будут простаивать и ждать у моря погоды, обещаю)
Если сдавать залетным ребятам на AirBnB:
+ аренда 65к
— ипотека 53к
— коммуналка 8к
— налог на имущество 3к
= плюс 1к (это мы налог на доход забыли заплатить ну и всякие помыть-постирать)
Да, кстати: доставка посылок — нет, ответственность за косяки в строительстве — нет, плати за каждый чих по оверпрайсу — всегда пожалуйста, шумоизоляция — а что это?
Источник: vc.ru
Апартаменты и апарт-отели как бизнес
—>
Автор статьи:
Владимир Фролов
Системный администратор
Экспертное мнение:
Швед Дарья
Копирайтер
Рассмотрите идею покупки готового бизнеса
Город Санкт-Петербург
Прибыль 235 600 ₽ / мес.
Окупаемость 11 мес.
Город Санкт-Петербург
Прибыль 140 000 ₽ / мес.
Окупаемость 13 мес.
Город Санкт-Петербург
Прибыль 350 000 ₽ / мес.
Окупаемость 8 мес.
34 000 000 ₽
Город Санкт-Петербург
Прибыль По запросу
Окупаемость По запросу
32 500 000 ₽
Город Санкт-Петербург
Прибыль По запросу
Окупаемость По запросу
Город Санкт-Петербург
Прибыль 235 600 ₽ / мес.
Окупаемость 11 мес.
Город Санкт-Петербург
Прибыль 158 633 ₽ / мес.
Окупаемость 11 мес.
45 000 000 ₽
Город Санкт-Петербург
Прибыль 350 000 ₽ / мес.
Окупаемость 129 мес.
29 990 000 ₽
Город Кемерово
Прибыль 500 000 ₽ / мес.
Окупаемость 60 мес.
Город Санкт-Петербург
Прибыль 271 350 ₽ / мес.
Окупаемость 11 мес.
Апартаменты в современном их виде в России появились с начала нулевых. В 2015 году почти треть жилых новостроек в Москве была представлена апартаментами. В чем их популярность и как использовать апартаменты, чтобы создать успешный бизнес?
В статье мы рассмотрим, как сдавать гостиничные апартаменты, в чем их отличие от квартир и что такое апарт-отели.
Что такое апартаменты в отеле
От обычных номеров апартаменты отличаются большей площадью и наличием не только санузла, но и небольшой кухни. По формату апартаменты похожи на квартиры: в них есть все необходимое для длительного проживания.
Изначально апартаменты предназначались как дополнительная недвижимость для состоятельных людей. Их использовали в качестве второго или третьего жилья класса люкс. На сегодняшний день ситуация сильно изменилась. Во-первых, апартаменты, их стоимость и планировка стали более демократичными. Во-вторых, основная целевая аудитория большинства апартаментов в гостиницах и апарт-отелях — бизнесмены и туристы.
Апарт-отели, помимо фонда номеров, имеют всю развитую инфраструктуру отеля. Апартаментам отдают предпочтение при длительном проживании, так как это полноценная квартира с функциями отеля: уборка помещение, индустрия развлечений и высокий уровень сервиса. Зачастую крупные компании выкупают апартаменты вблизи офиса для своих сотрудников, командированных на несколько лет.
На сегодняшний день часть москвичей предпочитает приобретать апартаменты в собственность, так как их цена в среднем ниже на 20%, чем в жилом фонде. Однако стоит учитывать, что в апартаментах невозможно прописаться, а девелопер не отвечает за создание инфраструктуры. То есть, с юридической точки зрения квартиры и апартаменты — совершенно разная недвижимость. Оптимальна покупка апартаментов как дополнительного жилья.
Особенности апарт-отелей
Апарт-отели выгодны по следующим критериям. Они должны располагаться в нежилом фонде, а государственные нормативы и требования инстанций к ним менее жесткие, нежели в отношении жилого фонда. Это упрощает планировку и строительство апарт-отелей, расширяет возможные варианты помещений для их размещения.
Апарт-отель или апартаменты в гостинице, с учетом плотности застройки в Москве, относительно просто организовать. Аренда и продажа апартаментов возможна на территории города, где запрещена жилая застройка. Нежилой фонд — это, в том числе и бизнес-центры. То есть, имеет смысл выкупить несколько этажей бизнес-центра в деловой части города для создания апарт-отеля.
Так, целевой аудиторией станут бизнесмены. По тому же принципу располагаются апартаменты в исторической части города для туристов.
Перед тем, как купить гостиничные апартаменты в Москве, оцените расположение бизнеса и его целевую аудиторию. Стоимость активов должна соответствовать их состоянию.
Читайте другие полезные статьи о бизнесе:
- Гостиничный бизнес: тенденции 2016 года
- Перспективы развития гостиничного бизнеса в России
- Как увеличить заполняемость гостиницы: 5 действенных способов
Источник: alterainvest.ru
Инвестиции в апартаменты: разбор всех вопросов
Для тех, кто в теме пассивного дохода и долгосрочного инвестирования, апартаменты – подсвеченный бонус на игровой карте. Эта недвижимость привлекает своей стоимостью и более быстрой окупаемостью, но отталкивает сомнительным статусом: иногда сложно самому себе ответить на простой вопрос, что такое апартаменты. Разобраться в терминах, оценить риски и посчитать прибыль поможет эта инструкция.
Что такое апартаменты
Здесь вы получите ответы о том:
Чем апартаменты отличаются от обычных квартир
Виды апартаментов: жилой дом бизнес-класса, нелегальные апартаменты, перестрой, апарт-отель
Какие налоги надо платить
Сколько составит чистый доход от аренды
Чем апарт-отель отличается от обычной гостиницы
Прогнозы апарт-отелей
Нужно ли покупать на стадии строительства
Как понять, будет ли комплекс популярен
Что такое апартаменты
Апартаменты – это коммерческое помещение, похожее на жилую квартиру. В нем также живут люди, но по особым правилам: без регистрации (в редких случаях – со временной), с повышенными коммунальными расходами, без возможности налогового вычета, высоким налогом на имущество и неразвитой социальной инфраструктурой. Как такой вид недвижимости появился и почему он стал популярен, несмотря на все перечисленные особенности?
В крупных городах с плотной застройкой рано или поздно появляется сложность со свободной и недорогой для строительства землей. В 2000-х годах предприимчивые застройщики начали модернизовать старые здания и продавать в них помещения. Поняв, что власти не препятствуют продаже нежилых объектов для жизни, а потребители показывают интерес, девелоперы пошли дальше.
Компании начали возводить здания на землях, не разрешенных для жилого строительства. Застройщики покупают участки с назначением под гостиницу или офисное здание, строят там дома и продают в них квартиры. Юридически они считаются коммерческими помещениями, и, хоть и не обладают свойствами жилых квартир, по закону жить в них не запрещено. Это и называется апартаментами.
Так получается, что термин «апартаменты» появился вследствие смекалки застройщиков, и теперь власти подстраиваются под эти новые реалии. Поэтому на сегодня в законодательстве нет такого понятия и, соответственно, его определения.
Ключевой повод к интересу, который часто перевешивает всю неопределенность, — это конкурентно низкая цена как для девелоперов, так и для покупателей. Апарт-жилье не обременяется нормами жилищного строительства, которые, в случае с жилой застройкой, усложняют процесс согласования и получения разрешений и удорожают себестоимость объекта. Возможность обходить привычные требования и позволяют формировать более низкую стоимость от застройщика.
В чем отличие апартаментов от обычных квартир
Первоочередное отличие, из которого вытекают все остальные, — это назначение земли, на которой строятся апарт-комплексы. Оно может быть двух видов: для размещения зданий гостиничного типа и для объектов общественно-делового значения. В обоих случаях объекты, располагающиеся на них, будут иметь коммерческий статус.
Но если человек приобретет апартаменты в здании гостиничного типа, то у него будет возможность сделать временную регистрацию, а если в здании офисного – то даже временно прописаться не получится. Это первая важная отличительная особенность от обычной квартиры, в которой всегда можно зарегистрироваться на постоянной основе. Что еще?
Инфраструктура. Жилую застройку контролирует государство, обязывая девелопера беспокоиться о наличии поблизости социально-важных объектов – детских садов, школ и поликлиник. Для возведения апарт-домов застройщик не обязан выполнять эти требования. С одной стороны, это дает возможность строительным компаниям использовать участки, где по нормативам невозможно построить жилые дома, а с другой – исключает большую часть потенциальных покупателей, то есть семьи с детьми.
Соседство. Вместе с покупкой жилой квартиры потребители соглашаются на определенные правила: например, соблюдать тишину в установленные часы и дни и не использовать свою собственность для коммерческих целей. За несоблюдение этих норм соседи имеют право вызвать полицию или написать жалобу. В случае с коммерческим помещением, которым являются апартаменты, жильцов могут ждать неприятные новости. Покупатели апарт-квартир должны быть готовы, что рядом с ними откроется барбершоп, кафе или караоке-бар, и придется просто терпеть.
Изъятие имущества. В случае финансовых трудностей суд не может забрать единственную, полностью оплаченную, квартиру. Однако если им являются апартаменты, даже гостиничного типа, то человек с долгами может лишиться жилья.
Коммунальные и расходные платежи. Управляющие компании в апарт-комплексах не ограничены контролем государства за тарифами, поэтому могут рассчитывать стоимость коммунальных услуг как угодно. Если в цифрах, то разница составляет в среднем 20% в сравнении двух помещений одинаковой площади.
Счет за коммунальные платежи в ЖК «Лайнер» (Москва): апарты 32 кв.м., ноябрь 2021. Источник: https://journal.tinkoff.ru/aparts/#two
А еще в обязательные ежемесячные платежи не входит пополнение фонда капитального ремонта. С одной стороны, экономия, а с другой – когда понадобится ремонт, то расход на него все собственники должны будут нести поровну.
Стоимость. Цена на апартаменты ниже, чем на квартиры. В среднем, апарт-жилье можно купить на 15-20%, поэтому такие помещения пользуются популярностью, несмотря на все свои особенности. Особенно интересуются апартаментами инвесторы, рассматривающие недвижимость как источник пассивного дохода. Средняя окупаемость апартов – 10-15 лет, при тех же 20-30 годах в случае с обычными квартирами.
Источник: academia-suites.ru
