Апартаменты как арендный бизнес

Москва и Петербург переживают бум спроса на апартаменты. Количество новых проектов и объемы продаж бьют рекорды. На пике – сервисные апартаменты для сдачи в аренду. Разбираемся, действительно ли они стоят того, чтобы в них вкладываться или лучше выбрать другой объект.

Сервисные апартаменты – номера с полной отделкой и меблировкой, рассчитанные на краткосрочную и долгосрочную сдачу в аренду. От гостиничного формата отличаются тем, что имеют кухонную зону. От традиционных квартир – юридическим статусом, так как формально являются коммерческими, а не жилыми помещениями.

Сейчас этот формат недвижимости наиболее востребован. Частные инвесторы предпочитают вкладывать средства именно в сервисные апартаменты. В некоторых проектах количество инвестиционных сделок доходит до 90%. В качестве аргументов обычно звучат: низкий порог входа, доходность, ликвидность, простота управления и надежность. Так ли это на самом деле?

Рассмотрим каждый из пунктов.

Инвестиции в апартаменты Отельер Юрий Медушенко. Апарт отель как арендный бизнес

Порог входа

Первый вопрос каждого частного инвестора – порог входа. Сколько стоит объект, рассматриваемый для инвестиций? Сразу стоит отметить, что апартаменты стоят на 15-20% меньше, чем квартира аналогичной площади в этом же районе.

135 тыс. рублей Средневзвешенная цена
квадратного метра городских
сервисных апартаментов По данным аналитиков, средневзвешенная цена квадратного метра городских апартаментов составляет 135 тыс. рублей. Сейчас приобрести юнит в апарт-отеле в центре города можно по стоимости от 3,9 млн рублей. По такой стоимости выставлена студия площадью 19 кв. метров с отделкой и мебелью в апарт-отеле сети YE’S на Социалистической улице.

В стоимость входит полная отделка и меблировка. Небольшой метраж на руку инвесторам. Именно компактные студии пользуются наибольшим спросом среди арендаторов и с учетом низкого порога входа показывают наибольшую доходность.

Кстати, если речь идет о центре города, то к апартаментам стоит особо присмотреться. Новостроек, в которых можно найти небольшие по площади квартиры, в этой локации практически нет. К тому же за отделку придется доплатить, а полную меблировку с техникой и вовсе никто не предлагает.

Доходность

Второй аргумент частных инвесторов в пользу апартаментов – доходность. По данным аналитиков Knight Frank, от сдачи в аренду юнита в апарт-отеле можно получить от 8 до 15% годовых. Это в 1,5-2 раза выше, чем доходность традиционных квартир. Стоит также учесть, что на протяжении последних двух лет цены на жилье растут медленнее инфляции, так как на них сильно влияет большой объем предложения и высокой уровень конкуренции.

Ставки аренды на апартаменты выше, чем у квартир в аналогичной локации. При этом спрос, особенно в центре города, стабильно высок, что позволяет собственникам повышать арендную плату. В прошлом году рост составил 8%, а средняя арендная ставка на студии достигла 35,8 тыс. рублей в месяц. В успешных апарт-отелях средняя заполняемость достигает 90%, что позволяет не беспокоиться о простоях.

Чем опасна ПОКУПКА АПАРТАМЕНТОВ. Плюсы и минусы от инвестиций в апартаменты, нежилую недвижимость

Также плюсами являются дизайнерская отделка холлов и мест общего пользования, стойка ресепшн во входной зоне, высокое качество мебели и техники. Повышает ликвидность сервисных апартаментов и то, что перепродавая актив собственник предлагает по сути готовый арендный бизнес, что привлекает потенциальных покупателей.

Выставлять юниты по большей стоимости и готовность арендаторов платить обусловлены форматом объектов. В отличие от традиционных жилых комплексов в апарт-отелях жителям предлагают гостиничный сервис и обширную внутреннюю инфраструктуру. Напомним, что при этом стоимость апартаментов ниже, чем квартир.

Полезный бонус – возможность просчитать доходность на стадии покупки. В сервисных апартаментах управляющая компания предлагает инвесторам доходные программы, в рамках которых гарантирует ежемесячный стабильный доход.

Помимо дохода от сдачи юнита в аренду, инвестор зарабатывает за счет роста стоимости объекта — за время строительства стоимость апартаментов зачастую вырастает на 20-25%, и после сдачи в эксплуатацию продолжает расти.

Апарт-отель YE’S на Социалистической улице

Ликвидность

Удастся ли выгодно продать апартаменты, если возникнет такая необходимсть? Сервисные апартаменты, как правило, расположены в обжитых районах города с хорошо развитой транспортной и коммерческой инфраструктурой. Внутренняя инфраструктура предусматривает зоны для работы, ресторан, фитнес-клуб, химчистка и др.

А также возможности для реализации широкого спектра дополнительных сервисов — от уборки в юнитах до покупки авиабилетов. Все перечисленное выше привлекает арендаторов. Сервисные апартаменты – доказанный практикой успешный арендный бизнес.

И инвесторы, уже купившие юниты в апарт-отелях, не спешат с ними расставаться — на вторичном рынке встретить сервисные апартаменты практически невозможно, в некоторых апарт-отелях даже составляются листы ожидания из желающих их приобрести. Поэтому если возникнет желание реализовать собственность на вторичном рынке, то с этим не возникнет проблем. Продать апартаменты можно будет по высокой цене в сжатые сроки, о дисконте и речи быть не может в отличие от, к примеру, торговых встроенных помещений, которые часто рассматриваются частными инвесторами.

Простота управления

При планировании инвестиций стоит учитывать не только денежные затраты, но и собственные силы и время, которые потребуется вложить в управление активом. Инвестор, купивший юнит в апарт-отеле, может сдавать его в аренду как самостоятельно, так и через управляющую компанию.

Предлагаемые в апарт-отелях программы управления позволяют инвестору получать гарантированный доход при минимальном участии. Важно, чтобы управляющая компания работала по стандартам гостиничных сетей. В таком случае будет гарантировано качество обслуживания.

Это значимый момент, ведь управляющей компании предстоит делегировать все заботы – от поиска арендатора и заключения договора с ним до решения всех бытовых вопросов. При профессиональной управляющей компании для собственника апартаментов сдача их в аренду становится действительно пассивным источником дохода. Единственная забота инвестора — уплата налогов.

Собственникам сервисных апартаментов рекомендуют регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей, чтобы снизить подоходный налог с 13 до 6%. Кроме того, ежегодно нужно платить налог на недвижимость, по размеру аналогичный налогу на квартиру — 0,1% от кадастровой стоимости. Таким образом, сервисные апартаменты позволяют получать высокий доход, не опасаясь претензий от налоговой.

Надежность

При покупке юнита в апарт-отеле, как и при покупке квартиры, нужно обращать внимание, прежде всего, на надежность застройщика и опыт его работы. В сегменте сервисных апартаментов есть крупные игроки, которые успели себя зарекомендовать, чьи объекты уже успешно работают на рынке не первый год. Как и при выборе гостиницы для отдыха, доверия заслуживают сетевые проекты. Такие комплексы реализуются по проработанным стандартам и тиражирование доказывает их эффективность. К тому же всегда есть возможность посетить или даже заселиться в уже работающий апарт-отель, чтобы погрузиться в будущий арендный бизнес.

При выборе апартаментов особое внимание стоит уделить локации, инфраструктуре проекта и тому, насколько он отвечает интересам инвесторов, в том числе по условиям доходных программ. Сетевые объекты в центре города – самый надежный вариант.

Стоит отметить, что апартаменты, как и квартиры, продаются по 214-ФЗ о долевом строительстве, поэтому инвестиции являются полностью защищенными.

В Санкт-Петербурге пока не так много проектов сервисных апартаментов, на примере которых можно наглядно рассмотреть все детали инвестирования в этот формат недвижимости. Одним из первых подобных проектов в городе стал апарт-отель YE’S на улице Хошимина от ГК «Пионер». Объект построен в Выборгском районе — 354 тыс. рублей Минимальный ежегодный
доход собственников юнитов
в апарт-отеле YE’S на ул. Хошимина в шаговой доступности от станции метро «Проспект Просвещения» — и сдан в эксплуатацию в ноябре 2014 года. Цены на юниты в нем заметно выросли с момента начала реализации проекта. К примеру, на старте продаж апартаменты площадью 27 кв. м продавались за 2,3 млн рублей, а сейчас они стоят уже 3,8 млн рублей. Минимальная стоимость аренды юнита в этом апарт-отеле сегодня составляет 29 тыс. рублей (без учета коммунальных платежей), следовательно доход собственников начинается от 354 тыс. рублей в год.

В январе 2017 года ГК «Пионер» открыла продажи во втором проекте сети YE’S в Петербурге – апарт-отеле YE’S на Социалистической. Объект строится в Центральном районе Петербурга, в локации с хорошо развитой инфраструктурой и в шаговой доступности от трех станций метро. Застройщик отмечает, что апартаменты в комплексе пользуются спросом — продано уже около 50% юнитов. Стоимость начинается от 3,9 млн рублей. Инвесторам предлагаются программы доходности, которые позволят получать стабильный гарантированный доход (к примеру, при покупке юнита площадью 26,5 кв. м доход инвестора от сдачи в аренду составит 34 тысячи рублей в месяц).

В заключение стоит отметить, что на рынке пока не сформировалась четкая сегментация для этого типа недвижимости. Иногда апартаментами называют комплексы, которые по сути не отличаются от традиционного жилья. Следует внимательно изучить предложение, а остановить выбор стоит именно на апарт-отелях с гостиничным сервисом и профессиональной управляющей компанией.

Источник: www.bsn.ru

Инвестиции в апарт-отели: как доходные апартаменты заменят аренду квартир

Рынок недвижимости – это один из самых традиционных инструментов инвестирования. Однако и он не стоит на месте, например, в последнее время набирают популярность в России инвестиции в апарт-отели . Приобретение апартаментов способно обеспечить пассивный доход тем, у кого есть 4-5 миллионов рублей свободных средств. Давайте разберем эту тему и выясним, что это такое, действительно ли этот тренд заслуживает внимания инвесторов или это лишь краткосрочный хайп?

1 Что такое апарт-отель?
2 Чем выгодны инвестиции в апартаменты?
3 Как это работает?
4 Сравнение с вложением в доходную квартиру
5 В чем подвох: потенциальные риски
6 Расчет доходности
7 Примеры проектов
8 Какая сумма потребуется для начальных инвестиций?
9 Альтернатива апарт-отелям: REIT-фонды и ЗПИФН

Что такое апарт-отель?

Апарт-отель представляет собой гостиничный комплекс , каждый номер которого имеет все преимущества полноценной квартиры: ванна, кухня, стиральная машина и так далее. Такие апартаменты (еще их называют юниты) могут сдаваться на длительный срок или посуточно.

Ключевая особенность апарт-отелей в том, что все сдающиеся в аренду юниты принадлежат разным инвесторам-владельцам. А управлением комплекса занимается одна специализированная организация – управляющая компания (гостиничный оператор). В ее обязанности входит поддержание порядка, прием и заселение постояльцев, реклама отеля и так далее. Прибыль от сдачи апартаментов в аренду делится между его владельцем и управляющей компанией в соответствии с условиями, прописанными ими в договоре.

Мировой туристический рынок, который до пандемии рос в среднем на 3-4% в год, сделал сегмент апарт-отелей многообещающим. В Соединенных Штатах аналогичный формат появился в 1970-х годах и быстро стал популярным не только там, но и в Азии и Европе.

Апарт-отели, как ожидают застройщики, в конечном итоге станут конкурентами арендным квартирам.

Сейчас есть частные инвесторы, которые хорошо поддерживают первичный рынок недвижимости. Некоторые из них покупают квартиры на начальном этапе строительства и продают их до ввода дома в эксплуатацию, зарабатывая 30-50% от стоимости жилья. Другие клиенты ремонтируют и сдают в аренду недвижимость в новых зданиях.

Но сдавать жилье в аренду не так-то просто. Необходимо сделать ремонт, найти жильцов, следить за состоянием квартиры и оплачивать коммунальные платежи. В то же время нет никаких гарантий, что клиенты не испортят мебель или не вынесут, например, новый холодильник. Жильцы также не уверены, что их не выселят на следующий день или не внесут страховой залог. Поэтому обеим сторонам приходится «дважды подумать» и положиться на свою интуицию.

Апарт-отели являются цивилизованной альтернативой арендному бизнесу.

Апартаменты классифицируются на 3, категории:

элитные (средняя площадь 28 кв.м)
среднего уровня (порядка 22 кв.м.)
бюджетные (в среднем 18 кв.м)

Чем выгодны инвестиции в апартаменты?

У инвестиций в апарт-отели широкий список преимуществ:

Новый инструмент диверсификации инвестиционного портфеля.
Доход по 8-10% годовых от арендного бизнеса плюс потенциал роста стоимости апартаментов около 15% в год. В целом доход от гостиничного сервиса более стабилен и высок, чем от сдачи в аренду обычной квартиры. В некоторых случаях доходность инвестиций в апарт-отели можно сопоставить с инвестициями в стрит-ритейл.

Стрит-ритейл (от англ. street retail – уличная торговля) – торговая точка, расположенная на первом этаже здания и имеющая отдельный вход со стороны улицы с высокой проходимостью.

Доход полностью пассивный, так как управление комплексом и обслуживание номера лежит на профессиональных управляющих. При этом именно инвестор будет получать большую часть прибыли: обычно от 70% до 90%.
Минимальный размер инвестиций наименьший по сравнению с аналогами в арендном бизнесе: номер-апартаменты стоит примерно на 20% дешевле квартиры и, конечно, намного дешевле открытия полноценной гостиницы .
Также в сравнении с традиционным гостиничным бизнесом у апарт-отелей выше потенциальные рентабельность и уровень заполняемости номеров .
А при желании выйти из бизнеса апартаменты можно перепродать: сделать это намного проще, чем продать гостиничный бизнес целиком. Более того, некоторые застройщики предоставляют возможность обратного выкупа апартаментов при инвестициях на этапе строительства.

Как это работает?

Чтобы начать инвестировать в апарт-отели в первую очередь необходимо выбрать управляющую компанию и оценить ее инвестиционное предложение. Проанализировать придется следующую информацию:

Надежна ли управляющая компания и застройщик ? Сколько лет они на рынке? Оказались ли выгодны предыдущие их проекты?
Какие условия инвестирования предлагает УК? Какую долю прибыли забирает себе и какие прогнозирует расходы сверх своей комиссии? Есть ли предложения с фиксированным доходом?
Какой потенциал у их текущего проекта ? Будут ли востребованы у арендаторов апартаменты, которые УК предлагает приобрести?

Когда УК выбрана, необходимо связаться с ее менеджером, обсудить все детали и наконец приобрести апартаменты : строящиеся или готовые. Строящиеся апартаменты являются более доходной инвестицией, так как могут сильно вырасти в цене, но соответственно повышаются и риски.

При приобретении апартаментов инвестор заключает с управляющей компанией договор, позволяющий ей обслуживать, эксплуатировать и сдавать в аренду это жилье. В этом же договоре прописываются правила распределения дохода и, конечно, права и обязанности сторон.

Важно! Нужно быть готовым, что некоторые УК требуют от инвесторов наличия статуса индивидуального предпринимателя.

Далее управляющая компания проводит косметический ремонт апартаментов, чтобы они соответствовали оформлению всего комплекса. УК начинает привлекать постояльцев и сдают жилье инвестора в аренду.

Из полученных доходов вычитаются расходы на коммунальные платежи, гостиничное обслуживание, банковские комиссии и так далее. Оставшуюся после всех расходов сумму инвестор и УК делят в соотношении, прописанном в договоре.

Сравнение с вложением в доходную квартиру

Конечно, купить обычную квартиру для самостоятельной сдачи в аренду кажется более безопасным вариантом инвестиций. В таком случае Вы не передаете прав на эксплуатацию своей собственности посредникам, да и в целом дополнительная квартира в собственности увеличивает Вашу финансовую стабильность. Однако и у инвестиций в апарт-отели есть серьезные преимущества:

Стоимость. Коммерческие апартаменты стоят примерно на 20% дешевле квартир .
Доходность объектов в гостиничных комплексах до 2 раз выше арендных квартир;
Сервисное обслуживание от УК (уборка номеров, ресепшн, круглосуточная охрана, доставка еды и продуктов в номер, наличие ресторана, прокат авто и прочее) – доход инвестора полностью пассивный ;
Наличие программгарантированного дохода от УК ( доходность по таким программам меньше, но она стабильна и гарантирована договором с гостиничным оператором).
Правовой статус. Апартаменты в апарт-комплексах относятся к коммерческой недвижимости, а квартиры — к жилой .
Налоговые льготы. При покупке квартиры предусмотрен налоговый вычет, а при приобретении нежилого помещения получение такой льготы не предвидится .
Город Москва Район Центральный AO Метро Киевская
Возраст бизнеса 3 год Организационно-правова форма Физическое лицо Доля в бизнесе 100% Подтверждение прибыли Программа учета, банковская карта
Кол-во сотрудников 2 чел. Горничная 1 чел. Оператор 1 чел.
Тип здания Жилой фонд Площадь помещения 233 м 2 Права владения Аренда Коммунальные платежи 15500 ₽ /мес. Стоимость аренды 324000 ₽ /мес. Условия аренды Долгосрочные договора
Основные средства бизнеса (материальные)
Бытовая техника и электроника Мебель, постельное белье Полный список материальных активов по запросу
Основные средства бизнеса (нематериальные)
Аккаунт Авито Аккаунт Циан Аккаунт Айренби
Финансовые показатели
Стоимость аренды 324000 ₽ /мес. Коммунальные платежи 15500 ₽ /мес. Зарплата сотрудников 52000 ₽ /мес. Расходы на рекламу 25000 ₽ /мес. Детализация всех расходов по запросу
Среднемесячные доходы 600 000 ₽ Среднемесячные расходы 420 000 ₽ Доходность 123% годовых Окупаемость 10 мес.
Стоимость бизнеса: 1 750 000 ₽
Чистая прибыль: 180 000 ₽ / мес.
Выберите действие
Рекомендуем посмотреть
- Перспективный салон красоты премиум-класса в центре Москвы Маяковская ID: 89030Быстро окупается Высокая прибыль Подробнее Стоимость бизнеса: 6 200 000 ₽ Чистая прибыль: 250 000 ₽
- Элитный салон красоты с большой базой постоянных клиентов Маяковская ID: 89140Быстро окупается Высокая прибыль Подробнее Стоимость бизнеса: 6 200 000 ₽ Чистая прибыль: 250 000 ₽
- Успешная сеть из 3-х кафе-столовых в престижной локации Курская ID: 88328Быстро окупается Высокая прибыль Подробнее Стоимость бизнеса: 5 900 000 ₽ Чистая прибыль: 290 000 ₽
- Мини-отель в отличной локации с быстрой окупаемостью Адмиралтейская ID: 88270Быстро окупается Высокая прибыль Подробнее Стоимость бизнеса: 2 300 000 ₽ Чистая прибыль: 290 000 ₽
Получите бесплатную консультацию по этому бизнесу
Город: Центральный AO, Москва
Метро: Киевская
Стоимость бизнеса: 1 750 000
Чистая прибыль: 180 000 / мес.
Окупаемость инвестиций: 10 мес.
Лучшие предложения месяца
- Перспективный салон красоты премиум-класса в центре Москвы Маяковская ID: 89030Быстро окупается Высокая прибыль Подробнее Стоимость бизнеса: 6 200 000 ₽ Чистая прибыль: 250 000 ₽
- Элитный салон красоты с большой базой постоянных клиентов Маяковская ID: 89140Быстро окупается Высокая прибыль Подробнее Стоимость бизнеса: 6 200 000 ₽ Чистая прибыль: 250 000 ₽
- Ателье премиум-класса в центре Москвы Кропоткинская ID: 83804Быстро окупается Высокая прибыль Подробнее Стоимость бизнеса: 2 000 000 ₽ Чистая прибыль: 390 000 ₽
- Элитное ателье с низкой арендой и высокой прибылью Кропоткинская ID: 84001Быстро окупается Высокая прибыль Подробнее Стоимость бизнеса: 2 000 000 ₽ Чистая прибыль: 390 000 ₽
- Прибыльная кофейня с низкой арендой в лобби БЦ Беломорская ID: 83456Быстро окупается Подробнее Стоимость бизнеса: 1 300 000 ₽ Чистая прибыль: 80 000 ₽
- Кофейня без конкурентов с большой базой клиентов Беломорская ID: 83554Быстро окупается Подробнее Стоимость бизнеса: 1 300 000 ₽ Чистая прибыль: 80 000 ₽
- Успешный ночной клуб-бар в центре Санкт-Петербурга Площадь Восстания ID: 82446Быстро окупается Высокая прибыль Подробнее Стоимость бизнеса: 5 000 000 ₽ Чистая прибыль: 801 000 ₽
- Популярный ночной клуб и бар с быстрой окупаемостью Площадь Восстания ID: 82732Быстро окупается Высокая прибыль Подробнее Стоимость бизнеса: 7 000 000 ₽ Чистая прибыль: 801 000 ₽
- Уютная Кофейня в спальном районе Коммунарка ID: 79895Быстро окупается Высокая прибыль Подробнее Стоимость бизнеса: 4 300 000 ₽ Чистая прибыль: 450 000 ₽
- Популярная кофейня с кухней полного цикла Коммунарка ID: 81214Быстро окупается Высокая прибыль Подробнее Стоимость бизнеса: 4 300 000 ₽ Чистая прибыль: 450 000 ₽
- Прибыльный СПА-салон с постоянным трафиком клиентов Коньково ID: 78897Быстро окупается Высокая прибыль Подробнее Стоимость бизнеса: 1 750 000 ₽ Чистая прибыль: 200 000 ₽
- Раскрученный СПА-салон с постоянной посещаемостью Коньково ID: 79003Быстро окупается Высокая прибыль Подробнее Стоимость бизнеса: 1 750 000 ₽ Чистая прибыль: 200 000 ₽
- Круглосуточная автомойка в топовой локации Волгоградский проспект ID: 78855Быстро окупается Высокая прибыль Подробнее Стоимость бизнеса: 6 200 000 ₽ Чистая прибыль: 275 000 ₽
- Автомойка без конкурентов на территории БЦ Волгоградский проспект ID: 79046Быстро окупается Высокая прибыль Подробнее Стоимость бизнеса: 6 200 000 ₽ Чистая прибыль: 275 000 ₽
- Кальянная известной сети с быстрой окупаемостью Новокосино ID: 78860Быстро окупается Высокая прибыль Подробнее Стоимость бизнеса: 2 950 000 ₽ Чистая прибыль: 250 000 ₽
- Прибыльная кальянная известной сети в ТЦ Новокосино ID: 79037Быстро окупается Высокая прибыль Подробнее Стоимость бизнеса: 2 950 000 ₽ Чистая прибыль: 250 000 ₽
- Круглосуточная прачечная с постоянными клиентами Волгоградский проспект ID: 78792Быстро окупается Подробнее Стоимость бизнеса: 3 100 000 ₽ Чистая прибыль: 150 000 ₽
- Перспективная прачечная с круглосуточным графиком работы Волгоградский проспект ID: 79021Быстро окупается Подробнее Стоимость бизнеса: 3 100 000 ₽ Чистая прибыль: 150 000 ₽
- Салон красоты в новом ЖК в Красногорске МЦД Красногорская ID: 68209Быстро окупается Подробнее Стоимость бизнеса: 1 300 000 ₽ Чистая прибыль: 130 000 ₽
- Кафе-шашлычная с выгодным расположением в Москве Щелковская ID: 68169Быстро окупается Высокая прибыль Подробнее Стоимость бизнеса: 3 400 000 ₽ Чистая прибыль: 220 000 ₽
Бизнес по аренде апартаментов в Центральном округе Москвы
Цена: 1 750 000 ₽
Прибыль: 180 000 ₽ / мес.
РАБОТАЕМ С 2014 ГОДА ПРИ ПОДДЕРЖКЕ