есть жилой дом в Москве. Собственность в этом доме, изначально, продавался только как апартаменты. Со временем, застройщик по своей воле перевел половину дома в статус квартир. Получается, что на одном этаже — половина квартир, половина апартаментов. Трудно сказать зачем он так сделал, но факт остается фактом.
Мои купленные апартаменты сейчас зарегистрированы уже как квартира. Мой сосед через дверь — апартаменты.
Личный опыт владения сервисными апартаментами. Часть 1.
В предыдущей статье (Личный опыт покупки апартаментов.) мы рассказали о том, как проходила наша сделка, какие этапы оформления мы прошли, сколько было потрачено итого денег, что ко всему надо относится спокойно и философски, так как кругом работают живые люди, такие же, как и любой из нас. Добавим, что все процедуры не вызвали у нас никаких вопросов и тревог, все было спокойно и понятно.
Чем опасна ПОКУПКА АПАРТАМЕНТОВ. Плюсы и минусы от инвестиций в апартаменты, нежилую недвижимость
Разумеется, после того, как получаете собственность, вы переходите от общения с отделом продаж к общению со специалистами УК при поддержке клиентского отдела компании. С УК заключаются 2 договора – об аренде вашего номера УК и об обслуживании отеля и вашего номера УК.
Это две разные услуги, где в первой собственник получатель средств, а во второй УК оказывает коммунальные и сервисные услуги на платной основе. Договоры довольно значительные по объему, составлены с небольшим перевесом в свободах в пользу УК, но, как и ранее, оговоримся, что УК крайне необходимо оперативно и быстро оперировать в вопросах загрузки отеля и прогнозировании эксплуатации номерного фонда. Поэтому количество видов процедур, требующих согласования с каждым собственником, стараются снизить. Опять же напомним, что УК получает чёткий % от прибыли с каждого номера и является союзником собственника в борьбе за доход. Конечно при соблюдении честности в подходе всеми сторонами.
Заключив договоры с УК, Вы получаете ссылку на доступ в личный кабинет, где регистрируетесь и начинаете получать отчёты по сдаче номера в проживание, по расходам на коммунальные услуги и сервисы отельного обслуживания. В личном кабинете предусмотрена возможность переписки с УК и электронного согласования отчетов. Так как выплаты осуществляются после проверки их собственниками и утверждения.
Отчет за прошедший период требует времени на подготовку и предоставляется до 25го числа текущего месяца. То есть за декабрь мы должны были получить отчет 25 января. Но что-то пошло не так и, видимо, из-за длинных новогодних праздников и загруженности бухгалтерии подготовкой отчетов для налоговой за прошлый 2020 год (а полагаем, что заботами по ведению бухгалтерии отеля пока скорее всего загружена бухгалтерия компании, строившей отель), в эту дату отчет за декабрь никто не получил. В личный кабинет пришло письмо, что все под контролем, что срок примерно будет задержан на неделю, но и через неделю отчёт не поступил.
АПАРТАМЕНТЫ В МОСКВЕ. СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ НА АПАРТАМЕНТАХ?
Затем пришла красивая иллюстрированная презентация об общих достигнутых результатах за прошлый год, о планах продвижения отеля в этом году и т.п. На дополнительные запросы отвечали, что отчёт по номеру, видимо, ещё в работе, бухгалтерия готовит, что им будет напомнено. Ещё через некоторое время поступило предложение заключить Дополнительное соглашение о том, что собственник не возражает, чтобы УК сдавала номер в средний и долгий срок, в связи с тем, что границы пока остаются почти закрытыми и даже внутренний туризм подвержен давлению частыми постановлениями об ограничениях в работе музеев, театров в условии пандемии. Так как мы все являемся соинвесторами, знаем новостной фон, то вполне логичным было согласиться с этим предложением, тем более, что минимальная цифра, которая гарантировалась соглашением к выплате была 18000 р. в месяц, что превышало, когда-то ранее прогнозируемую для первого года работы отеля в 17000 р. Так же было оговорено, что это минимальная, но при лучшей загрузке номера, разумеется будет предоставлен доход выше по итогам отчета за месяц.
Одновременно с этим мы опять запросили уточнения, что с детализированным отчетом за декабрь. И почему-то получили отказ его нам предоставить, пока не подпишем это соглашение. Хотя, мы были в праве от него и отказаться. И по мнению нашего юриста, эти две процедуры были никак не связаны.
Мы вежливо попросили разъяснений, обратив внимание, что как собственники имеем право на отчет по сдаче нашего номера в аренду независимо от текущих задач, и клиентский отдел оперативно отработал эту ситуацию, буквально на следующий день мы получили и отчет, и извинения за досадное недоразумение. Являемся сторонниками того, что любые вопросы быстрее решаются, когда обе стороны настроены найти решение неконфликтным путём.
Золотые метры. Сколько можно заработать на апартаментах
Апартаменты постепенно становятся фаворитом у частных инвесторов. С одной стороны, воодушевляет европейский опыт, где этот сегмент признается чуть ли не самым беспроигрышным инвестиционным инструментом, — даже на консервативном рынке Великобритании доходность сервисных апартаментов достигает 9%.
Другая причина ажиотажного интереса — события последних трех месяцев: когда рубль сдавал свои позиции, инвесторы не на шутку беспокоились о судьбе своего капитала, а застройщики фиксировали рост обращений от потенциальных интересантов на 15%.
С сервисом или без
Если сравнивать «просто апартаменты» (фактически обычное жилье, строящееся на земле, имеющей «нежилой» статус) с обслуживаемыми апартаменты, экономические преференции, безусловно, на стороне последних — управляющая компания, чьей первой обязанностью является сдача апартаментов в аренду, обеспечит им большую заполняемость, чем если бы вы сдавали свои «метры» без привлечения оператора.
Недостатком здесь можно считать то, что УК придется платить (в среднем эта сумма составляет 10% от оборота). Но даже после уплаты всех расходов доход от аренды в обслуживаемых апартаментах сегодня составляет не менее 8%, в некоторых проектах доходит до 10-12%.
А это как минимум в два раза больше, чем могут обеспечить арендные квартиры, которыми вы будете управлять самостоятельно (3-4%). Здесь стоит вспомнить и доходные программы от управляющих компаний, когда УК обеспечивает определенный уровень прибыли владельцу актива вне зависимости от того, насколько востребован этот актив в конкретный момент времени.
Инвестиционная привлекательность того или иного апарт-проекта будет зависеть от бизнес-модели, которую применяет УК. Кроме традиционного договора на управление, когда владелец отдает свой актив в управление оператору и получает часть прибыли (формат наиболее распространенный в России), существует модель, когда между собственником и УК заключается договор аренды, и оператор выплачивает владельцу фиксированную арендную плату.
Кроме того, есть и франчайзинговая модель, где собственник (как правило, компания, единолично владеющая апарт-отелем) оплачивает известному международному апарт-бренду возможность пользоваться его громким именем и базой клиентов. Но какая бы бизнес-модель не применялась, она порадует инвестора существенно больше, чем доход от «простых» апартаментов.
Локация — «днем с огнем»
Рынок обслуживаемых апартаментов в России пока не настолько масштабный, чтобы можно было выбирать из сотни локаций одну «самую-самую». В масштабах одного города, как правило, речь идет о сопоставлении активов в центральных локациях с объектами на окраинах. Впрочем, часто «окраинные» и «центральные» проекты ориентированы на целевые аудитории с разными возможностями.
Тем, кто готов инвестировать за Садовым кольцом, топовые локации часто недоступны. А инвесторы, интересующиеся классом «бизнес» и выше, не будут рассматривать отдаленные от центра районы, даже если показатели возврата инвестиций там лучше. К слову, сегодня и первая, и вторая категория инвесторов расширяет географию своего инвестиционного интереса.
И если раньше столичный инвестор крайне неохотно думал о вложениях за пределами Белокаменной, то сегодня они становятся частью его инвестиционной стратегии. Речь, конечно, пока не идет о Хабаровске или Иркутске, но Санкт-Петербург, Нижний Новгород или Самара вполне попадают в круг интересов инвестора. Что вполне логично — топовые локации здесь сопоставимы с ценой предложения апартаментов на окраине Москвы. Например, в Санкт-Петербурге в 200 м от Невского проспекта доступны предложения по обслуживаемым апартаментам за 4,5 млн рублей.
Понятно, что в столице это бюджет для объекта за пределами исторического центра. То есть здесь даже для инвесторов с небольшим бюджетом открываются хорошие возможности на уровне бизнес-класса.
В свою очередь, для «центральных» инвесторов столицы предложение тоже весьма интересное — меньшая стоимость входного билета, сопоставимые сроки возврата инвестиций при аналогичном уровне качества проекта и привычной (центральной) локации. Эту тенденцию внутреннего бизнес-туризма мы наблюдаем уже какое-то время, и думаю, она будет только расти. Помимо названных городов, интересные предложения по апарт-проектам начинают появляться в Казани, Сочи и других городах.
Риски
Как и в сегменте жилой недвижимости, в апарт-бизнесе чем раньше инвестор входит в проект, тем более высокую доходность он может «поднять». От котлована до сдачи здания в эксплуатацию апартаменты вырастают в цене на 15-25%. Затем актив растет примерно на 2-3% в год.
Главный риск здесь — апартаменты могут быть не построены. Если расположение и качественные характеристики апарт-проекта можно оценить заранее, то вероятность удачного завершения проекта — риск, не всегда прогнозируемый.
Впрочем, и для «просто апартаментов», и для сервисных апартаментов, и для жилья степень риска здесь одинаковая. В этой связи совет один — проверять застройщика, оценивать проекты, реализованные им ранее, смотреть на его «кредитную историю».
В случае с обслуживаемыми апартаментами можно использовать due diligence третьей стороны — управляющей компании. Принимая решение о сотрудничестве (а это, как правило, происходит на раннем этапе реализации проекта), она отчасти делает часть работы за инвестора, оценивая благонадежность партнера.
Расходы
Помимо вознаграждения УК, от проекта к проекту меняется стоимость эксплуатации, и зависеть она будет от инфраструктуры, представленной в апарт-отеле. Конечно, если здесь предусмотрен бассейн с комплексом мини-саун, эксплуатация влетит собственникам в копеечку.
Если же в апарт-отеле нет избыточных опций, эксплуатационные платежи сопоставимы с жилым сектором. Да, они несколько дороже (в среднем на 10-12%), но вполне оправданны: наличие здесь зоны reception, event room, service room, финтес-клуба и так далее. Это делает такой формат недвижимости привлекательным для инвестиций.
Не стоит забывать и о том, что коммунальные платежи берет на себя арендатор, а не собственник актива.
Безусловно, стоит помнить, что сдача в аренду нежилых помещений — это предпринимательская деятельность. Для оптимизации налогообложения мы рекомендуем регистрировать ИП, чтобы платить 6%, а не 13% от суммы дохода.
Выход из проекта
Если при выборе апартаментов инвестор руководствовался всеми выше перечисленными инструкциями, выходить из проекта он вряд ли захочет. По статистике, в сегменте обслуживаемых апартаментов всего лишь 2% активов выходит на вторичный рынок. Соответственно, дефицит предложения при высоком уровне спроса позволяет продавать апартаменты быстро.
Некоторые управляющие компании декларируют обратный выкуп апартаментов спустя 5 лет с момента покупки. Но, учитывая молодость рынка, оценить результаты подобной практики и вывести какую-то статистику пока не представляется возможным. Впрочем, зачем ждать милостей от УК, если реализация объекта на открытом рынке сегодня не превышает трех недель.
Источник: www.forbes.ru