Аппарат отель как бизнес

Апартаменты — популярный формат жилья, который арендуют семьи с детьми, деловые туристы и люди в длительных командировках. Такие номера обычно больше и дешевле гостиничных, а также располагают собственной кухней. Разбираемся, как устроен этот бизнес, что нужно учесть при покупке апарт-номеров и какие риски существуют на этом рынке.

Что представляют собой апарт-отели

Апарт-отели — это коммерческая недвижимость, представляющая собой что-то среднее между обычной съёмной квартирой и гостиницей. В последних не предусмотрена кухня, и останавливаются в них, как правило, совсем на небольшой срок. Апарт-отели отличаются более домашней атмосферой, при этом такие квартиры имеют статус коммерческой недвижимости, в отличие от жилых квартир, которые сдаются в аренду.

«Апарт-отель — вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий студия и апартамент. Комплекс апартаментов — вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и полным санузлом»,

— Постановление Правительства РФ № 158 от 16 февраля 2019 года об утверждении положения о классификации гостиниц.

Обычно апарт-номера расположены в отдельно стоящих зданиях. Их строят специально с этой целью, однако они также могут находиться на одном или нескольких этажах обычного жилого дома. В этом случае у отеля должен быть отдельный вход — постояльцы апартаментов часто сменяют друг друга, что может вызвать недовольство жильцов соседних квартир. Если они подадут жалобу, может прийти проверка и зафиксировать нарушения.

Для управления арендным бизнесом Сбер предлагает отдельное решение. Это набор полезных сервисов и инструментов, встроенных в СберБизнес, включая формирование счетов и отслеживание их статуса, поиск арендаторов, историю платежей, хранение контактов и другие. В сервис интегрирована функция по геоаналитике данных для анализа как собственных, так и потенциальных помещений. Сервисы адаптированы под потребности арендного бизнеса и позволяют автоматизировать большинство бизнес-процессов, чтобы повысить эффективность.

Быть рантье — как устроен этот бизнес

Есть два варианта сдачи коммерческой недвижимости:

• на короткий срок
• на длительный срок.

Сдавать такие объекты на короткий срок гораздо выгоднее. Средняя стоимость месяца аренды в Москве квартиры площадью 40 квадратных метров составляет в среднем 50 тысяч рублей или чуть более 1,5 тысячи рублей в сутки. В то же время подобную квартиру могут снять и за 3 тысячи рублей в сутки, но на более короткий срок — для постояльца это всё равно будет дешевле, чем проживание в хорошей гостинице. Однако в этом случае выручка владельца составит уже 90 тысяч рублей в месяц.

Важный вопрос при сдаче апартаментов на короткий срок: кто будет заниматься операционной частью? Жилое помещение требует регулярной уборки, замены постельного белья и полотенец, покупки мыла и других расходных материалов. Заниматься этим самостоятельно может быть накладно и слишком трудозатратно для собственника. Кроме того, приобретая такую недвижимость, инвесторы обычно ожидают получать пассивный доход и не участвовать в этой деятельности лично.

Если выкупленный объект находится в современном апарт-отеле, операционное управление зачастую берёт на себя управляющая компания. Контрагент самостоятельно ищет клиентов, помогает им поселиться, оказывает услуги клининга. Комиссия за его работу начинается от 4% от выручки. Таким образом, при месячном обороте 90 тысяч рублей оплата услуг управляющей компании составит около 4 тысяч рублей.

Лайфхак: игра на стоимости имущества

Есть предприниматели, рассматривающие такую недвижимость как бизнес-инвестицию, способную за пару лет приумножить средства инвестора в несколько раз. Они входят в сделку с покупкой такой недвижимости на стадии ее проектирования или строительства и уже через год-два получают актив, стоимость которого за этот период увеличилась уже на 30–60%, и реализуют такую недвижимость.

Однако это не самый эффективный способ приумножения своих средств. Наиболее доходный способ подойдёт инвесторам, играющим на стоимости имущества и перепродающим апарт-отели как готовый бизнес. Для этого покупают помещения с потенциалом развития арендного бизнеса или объект на стадии строительства. Затем апарт-отель развивают нескольких лет, у него появляется стабильный поток клиентов, и место становится известным как среди арендаторов, так и на агрегаторах. При продаже такого объекта уже в качестве готового бизнеса предприниматель может извлечь доход 100–300% доходности за 3–5 лет.

На что обращать внимание при покупке апартаментов под сдачу

Есть несколько важных моментов, которые нужно учитывать, начиная бизнес с апарт-отелями.

• Локация
• Срок окупаемости

• Состояние помещения
• Возможность обслуживания

Приобретать объекты под кратковременную сдачу лучше всего в популярных среди туристов местах либо в городах или районах с высокой концентрацией деловой активности. Кроме этого, даже в туристическом городе крайне важен выбор локации. Как правило, постояльцы апарт-отелей предпочитают жить в центре или около важных мест притяжения туристов.

Срок окупаемости напрямую зависит от локации и популярности апарт-отеля. В случае с курортными городами, где высокий поток туристов, например в Сочи или Анапе, возврат инвестиций может составить от трёх лет. Однако и стоимость недвижимости в таких городах существенно выше. Средний срок окупаемости апарт-отеля составляет 4–5 лет.

При покупке недвижимости в первую очередь стоит оценивать её состояние. Если помещение требует небольшого косметического ремонта, можно обойтись минимальными вложениями. Но если необходим капитальный ремонт, дополнительные затраты на запуск площадки могут превысить миллион рублей. Помимо самих апартаментов, важно и состояние всей входной группы.

Лучше отказаться от покупки недвижимости, если там грязные и требующие ремонта подъезды или парадные — привести в порядок эту территорию будет слишком сложно и дорого. Перед покупкой объекта в собственность также необходимо обращать внимание на будущих соседей.

При выборе помещения имеет значение и возможность обслуживания апартаментов — есть ли поблизости курортного городка хозяйственные магазины, прачечная, клининг. Плюс важно заранее договориться с управляющей компанией, которая будет следить за объектом.

Риски

Как и любой бизнес, деятельность по сдаче в аренду апарт-номеров сопряжена с рядом возможных рисков. Перечислим основные из них:

• Статус недвижимости
• Прозрачность сделки
• Внеплановые проверки

Покупая помещение для краткосрочной сдачи в аренду, необходимо убедиться, что оно пригодно для этого. Идеально, если в этом помещении уже располагалась гостиница или хостел. Если их тут раньше не было, жильцы могут выразить недовольство — и потребовать закрыть данный бизнес.

При заключении сделки, особенно при покупке объекта на вторичном рынке, важно проверить документы, историю объекта и убедиться, не находится ли помещение в залоге у кредитной организации, могут ли оспорить сделку родственники текущего владельца.

Гостиничный бизнес попадает под определённые нормативные законы, владельцев гостевых домов, апартаментов и отелей ожидают регулярные проверки со стороны Роспотребнадзора, Пожарного надзора, миграционной и налоговой служб. При нарушении ряда норм, например санитарной или пожарной безопасности, владельца апартаментов ждут штрафы, временная приостановка деятельности или предписание о закрытии объекта.

Источник: sberbusiness.live

Как открыть гостиницу в городе

Гостиничный бизнес входит в число самых доходных направлений предпринимательской активности. Порядка 55-60% отелей выходят на самоокупаемость за 2-3 года работы (с учетом активного маркетингового продвижения). Проект потребует крупных инвестиционных вложений и тщательного планирования. Приведенный ниже готовый бизнес-плане по открытию гостиницы с расчетами окупаемости поможет детальнее разобраться в теме. Мы рассмотрим основные этапы работы, опишем важные для учета моменты дела, а также приведем примерный расчет выхода отеля на точку безубыточности.

Обзор рынка гостиничных услуг

Гостиничный бизнес – привлекательное направление работы в России, даже несмотря на кризисные явления в экономике. Так, с января по сентябрь 2019 г. отели в стране заработали 205 млрд. руб., обслужив более 54 млн. туристов. Объем выручки немаленький, однако он меньше оборота в 2018 году на 6,9%. При всем при этом количество туристов выросло на 11%, и большинство из них оказались внутренними – сами россияне активнее путешествовали по стране, останавливаясь в различных отелях в Москве и регионах.

Гостиничное хозяйство в стране имеет большие перспективы к развитию. Наиболее привлекательны для людей комфортабельные и не слишком дорогие 2-3-звездочные отели. В рынок РФ активно вкладываются международные гостиничные сети. Они действуют напрямую либо используют франчайзинг: в 2018 году открылось 24 новых отелей под международными брендами.

Перспективы гостиничной отрасли

Выделяют несколько тенденций на российском гостиничном рынке.

Крупные городские агломерации РФ – центры ведения деловой активности. Рост этой активности повышает спрос на гостиницы. Несмотря на достаточно высокую конкуренцию в своей отрасли, в половине больших городов России не хватает гостиниц и отелей. Растет спрос на бизнес-отели, оборудованные коворкинг-центрами, конференц-залами и т.д. В этом плане можно выделить эконом-сегмент: в городах работает недостаточно 2- и 3-звездочных отелей.

Сфера туризма в стране развивается с каждым годом. Количество туристов (россиян и иностранцев) растет; особенно это касается выходцев из стран Азии. Это требует создания инфраструктуры, включая полноценные и мини гостиницы. Государство оказывает поддержку начинающим отельерам. В 2020 году ожидается выделение более 120 млрд руб. на эти цели.

Формат гостиницы

Предприниматель на стадии проекта выбирает подходящий для себя формат гостиницы.

1. Хостел. Это самый простой вид отеля; рассчитан на 5-7 номеров, в каждом из которых живет по несколько человек. Обычно предполагает общую кухню и зону отдыха.
2. Гостиница среднего масштаба. Предоставляет 15-20 номеров с гостиничным обслуживанием.
3. Малый отель. Содержит до 40 номеров.
4. Большая гостиница. Имеет от 50 номеров. На российском рынке работает несколько сотен такого рода отелей единичного или сетевого масштаба.

Последние два варианта предполагают крупные капиталовложения в проект, а также тщательное согласование с городскими властями и госорганами.

Настоящий бизнес-план предполагает открытие гостиницы среднего масштаба с 15 номерами.

Гостиничный сервис

Необходимо вкратце коснуться, какие услуги будут оказываться в отеле.

Во-первых, это проживание. Двери гостиницы круглосуточно открыты для заселения; посетителей селят в чистые, комфортабельные для проживания и отдыха помещения.

Во-вторых, питание. Чаще всего клиентам предлагается шведский стол с набором стандартных блюд, дополнительные услуги уже идут за отдельную плату.

В стандартном наборе услуг:

• ежедневная уборка номеров, включая смену белья и полотенец;
• глажка одежды;
• телефонная и интернет-связь;
• оказание медицинской помощи, включая вызов скорой помощи;
• доставка корреспонденции в номер и т.д.

Из платных услуг клиентам можно предлагать следующее:

• питание в номере;
• развлечения: бар, бильярд, бассейн, предоставление экскурсионных туров;
• услуги няни;
• сервис по уходу за животными;
• услуги салона красоты, солярия;
• аренда залов.

Как открыть отель и что для этого нужно

Самые крупные статьи расходов среди первоначальных инвестиций связаны с помещением отеля, его арендой и подготовкой. Объект должен находиться на выгодном месте; необходимо сделать современный и комфортабельный интерьер.

Таблица 1. Размер первоначальных расходов для открытия цветочного магазина.

Источник: www.equipnet.ru

Апарт-отель — модный тренд в гостиничном бизнесе

Апарт-отели или апартаменты-отели являются модной тенденцией в мировом гостиничном бизнесе. Данные объекты работают по принципу классических апартаментов, которые сдаются в аренду или выкупаются с правом частной собственности. Изначально такие предложения появлялись в курортных городах и были рассчитаны на аудиторию с маленькими детьми. Обычные гостиницы со скромными по своей площади номерами не устраивали семьи с двумя и более детьми, а вот комфортные и просторные апартаменты, да еще и за адекватную стоимость, — это оптимальное предложение.

Особенности и конкурентные преимущества апарт-отелей

Большинство апарт-отелей придерживаются философии, что их гость хочет не просто остановиться в отеле, а жить в комфорте!

Апарт-отели построены по принципу классических апартаментов. Большинство из них придерживаются философии, что их гость хочет не просто остановиться в отеле, а жить в комфорте! Сервис подразумевает максимум возможностей для удовлетворения потребности клиентов — семей, романтических пар, бизнесменов и просто любителей путешествовать и останавливаться в уютных местах.

Апартаменты-гостиницы отличаются от отелей следующим:

• предлагают нестандартные предложения для проживания — делают акцент на домашнюю атмосферу;
• при бронировании апартаментов на длительный срок взимается плата ниже, чем при стандартном выкупе номеров;
• постоялец может получить расчет в любое удобное для него время. Вовсе не обязательно выселяться в 14:00 и заселяться в 12:00;
• при бронировании номера на длительный срок с гостем заключается контракт, где оговаривается степень ответственности. Ничего серьезного, но эта формальность обязательна в такого рода отелях.

Апарт-отели очень подходят людям, которые нацелены на длительное и комфортное проживание, но вариант аренды квартиры им по определенным причинами не подходит.

Отель «Рандеву» на Алексеевской
Мурманский пр-д, д. 18
1000 ₽ 2 часа
сутки 2700 ₽
Отель «Лимон»
Лужская ул., д. 10, корп. 1, лит. В
1500 ₽ 2 часа
сутки 3500 ₽
Квартира на Новолитовской
Новолитовская ул., д. 12

2500 ₽ 3 часа
сутки 3300 ₽
«Издатель Отель Тверская»
ул. Тверская, д 12, с. 2, этаж 3
1700 ₽ 2 часа
Отель «Рандеву» на Пионерской
Кастанаевская ул., д. 52
1900 ₽ 2 часа
сутки 4300 ₽
Отель «Апельсин» на Комсомольской
Краснопрудная ул., д. 22, лит. А, пом. I, этаж 5
2000 ₽ 2 часа
сутки 4000 ₽
Отель-сауна «Фламинго»
ул. Красноармейская, д. 10, корп.

2
1200 ₽ 1 час
сутки 3000 ₽
Апартаменты на Звездной
Пулковская ул., д. 8, корп. 2
1000 ₽ 2 часа
сутки 1700 ₽

Апартаменты-отели предназначены для длительного проживания в номерах — от одного месяца до нескольких лет.

Основная целевая аудитория apart-hotels — это бизнесмены, спортсмены, люди, которые находятся в другом городе в командировке или деловой поездке.

Конкурентные преимущества аренды номера в апарт-отелей по сравнению со съемом квартиры:

• вниманию гостя — полный спектр классических «отельных» услуг;
• большой номер, площадь которого, как правило, от 40 квадратов. Большинство вариантов — с двумя комнатами: для отдыха, приема гостей или переговоров;
• наличие парковки, стоянки, а также сопутствующих заведений (ресторана, кафе, бара, прачечной, парикмахерской и др.);
• возможность аренды номера на длительный срок по лояльной цене;
• услуга «резерва», когда за одним гостем резервируется один и тот же номер, но плата вносится исключительно за время нахождения в нем.

Основная целевая аудитория apart-hotels — это бизнесмены, спортсмены, люди, которые находятся в другом городе в командировке или деловой поездке. Те гостиницы, которые расположены в курортных зонах, принимают огромное количество семей с детьми.

Апарт-отель как способ стабильного заработка

Апарт-отели очень подходят людям, которые нацелены на длительное и комфортное проживание, но вариант аренды квартиры им по определенным причинами не подходит.

Гостиницы-апартаменты также являются коммерческими объектами недвижимости. Они используются для сдачи в аренду. Особенность таких объектов заключается в том, что номера не просто сдаются, а продаются частных клиентам. Соответственно, после покупки такого номера его собственник имеет право:

• жить в апартаментах;
• использовать номер в собственных рабочих целях (проводить встречи, принимать гостей, оборудовать по собственному желанию);
• сдавать апартаменты в аренду — почасово, посуточно или помесячно;
• заключить соглашение с компанией, которая будет обслуживать апартаменты и сдавать их, получая при этом прибыль.

С экономической точки зрения покупка номера в апарт-отеле является прибыльным бизнесом, особенно в курортных городах. У владельца такой недвижимости появляется шанс получать стабильную прибыль без больших вложений. Также стоимость выкупа номеров в apart-hotels — на порядок ниже, чем цена квартиры (в среднем, разница составляет около 20–30%).

Риэлторы предлагают инвестиционные программы покупки номеров в строящихся отелях, что также выгодно, но не всегда безопасно. На рынке также есть большое количество предложений по покупке номеров в рассрочку.

Разумеется, при покупке или аренде номеров в апарт-отелях есть свои нюансы и «подводные камни», но, в целом, услуга с каждым днем набирает все большие обороты в мире.

Если же вы предпочитаете классическую аренду номера в отеле или съем квартиры почасово, воспользуйтесь каталогом предложений от наЧас.ру. Здесь вы найдете большой выбор гостиниц Санкт-Петербурга, а здесь — квартиры, которые сдаются в аренду почасово, посуточно и на более длительный период. Желаем комфортного отдыха!

Источник: nachas.ru