Аренда и субаренда как бизнес

Все знают, что такое аренда, ведь она весьма распространена в России. Гораздо меньшее число людей знают, что же такое субаренда. Представьте себе гражданина, у которого в собственности есть офисное помещение, и это офисное помещение он решил сдать в аренду.

Какое-то время, съёмщик пользовался снятым в аренду офисом, а, затем принял решение о том, что арендованное помещение ему больше не требуется. Тогда съёмщик, с обязательного разрешения собственника, имеет право сдать его в субаренду. Исходя из вышесказанного, несложно понять, что же такое субаренда нежилого помещения и что именно является предметом субаренды. Предлагаем поговорить об особенностях субаренды и условиях её предоставления. А также узнать, каковы возможные риски, что необходимо предусмотреть, и в чём особенность двойной субаренды.

Субаренда и её характерные особенности

Субаренда – повторная сдача нежилого помещения в эксплуатацию третьим лицам. Это можно сделать лишь с одобрения собственника помещения.

5 СЕКРЕТОВ СУБАРЕНДЫ. Простые правила которые помогут добиться успеха в субаренде.

Следует знать! Субаренда возможна как по отношению к нежилому объекту, так и по отношению к жилому помещению. Но, как правило, субаренда применяется к нежилому объекту.

Часто случается, что арендатор прибегает к субаренде, предварительно осуществив аренду по выгодной для себя цене. Арендовав помещение у собственника, и имея на руках договор, съёмщик начинает поиск субарендатора, который захочет снять арендованное им помещение по цене, существенно более высокой. Соответственно, разница в стоимости ложится в карман предприимчивого арендатора.

Субаренду регулирует ст. 615, п.2 ГК РФ. Соответственно её содержанию, арендатору даётся право поступать с арендуемым помещением любым из трёх следующих способов:

1. Сдавать нежилой объект как частично, так и целиком, при условии заключения субарендного договора.
2. Передавать взятое в аренду помещение в бесплатное пользование.
3. Передавать право аренды иному физическому лицу, либо иной компании.

Обратите внимание! Арендатор имеет законное право на сдачу всего объекта, либо лишь его части, путём выделения определённой площади для субарендатора. Такая практика весьма популярна и удобна в бизнесе, особенно когда арендованное помещение является чересчур крупным и используется не полностью.

Субарендный договор на нежилое помещение может быть заключён не только лишь между организациями либо бизнесменами. Можно заключить договор и с гражданином как с физическим лицом. Чтобы это осуществить, следует известить непосредственного собственника помещения. Но, чтобы максимально облегчить данную процедуру, разумно будет заранее внести в первый договор аренды специальный пункт о допустимости передачи арендованного объекта в субаренду третьим лицам.

Субаренда и её условия

Субарендатор осуществляет заключение договора ровно на тех же самых условиях, на которых функционирует договор аренды. Необходимо соблюдение и выполнение следующих условий:

• субарендный срок никак не может быть выше арендного;
• если заканчивается договор арендатора и владельца помещения, то необходимо обязательно перезаключить договор с владельцем, но уже на правах арендатора;
• арендный и субарендный договора обязаны иметь абсолютно равные условия относительно осуществления ремонтных работ в нежилом помещении;
• продлевать субарендный договор закон не позволяет: его можно лишь перезаключить в том случае, если перезаключается арендный договор.

Важная информация! В том случае, если время договорного соглашения не менее года, то его в обязательном порядке следует регистрировать в Росреестре.

Простой Бизнес на Субаренде! Субаренда, как бизнес

Эта процедура является своего рода обременением недвижимости в виде аренды/субаренды, вплоть до завершения действия обязательств по договорам. В ситуации, когда такое помещение будет продано собственником, то новый хозяин обязан будет ожидать завершения, как аренды, так и субаренды. В случае заключения соглашения на период менее одного года – регистрация в Росреестре не нужна вовсе.

Всё о договоре субаренды

Процесс оформления договора субаренды осуществляется письменно и имеет характер стандартного документа. Подписывают его обе стороны сделки.

Соглашение на субаренду нежилого объекта обязательно должно включать:

• информацию о территориальном местоположении помещения и указание точного адреса;
• информацию о величине нежилого объекта;
• информацию о целевом назначении помещения;
• информацию по сроку субаренды;
• информацию по форме и срокам оплаты субаренды

Иногда договор следует подкреплять ещё и следующими бумагами: кадастром и свидетельством о регистрации, актом приёма и сдачи объекта.

Обратите внимание! Несмотря на то, что существует стандартный образец субарендного договора, закон допускает и возможность его оформления в свободной форме, но с обязательным указанием всех вышеперечисленных пунктов.

Субаренда и налогообложение

Проблема в том, что субаренду многие люди путают с посреднической услугой по сдаче недвижимости в аренду. Но это абсолютно ошибочное мнение. Соответственно, различна и система уплаты налогов.

Дело в том, что посреднического рода услуги осуществляются агентствами недвижимости. Заключая соглашение об аренде с владельцем, агентство реализует предоставление помещения в арендное пользование. Именно для этой цели применяются коды ОКВЭД 70.31 и 68.31.

Осуществление действий по субаренде нежилого объекта, регламентируют совсем иные коды: код ОКВЭД 70.20 «Сдача в арендное пользование собственного жилого и нежилого недвижимого объекта» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в арендное пользование личных или взятых в аренду объектов недвижимого имущества».

Имейте в виду! Физическое лицо, от сдачи своего нежилого помещения в субаренду, обязано оплатить налоговую пошлину в тринадцать процентов (сдача информации по форме 3-НДФЛ должна осуществляется каждый год, строго до конца апреля). Прибыль для юридического лица облагается налогом в 6% по УСН (при учёте статуса предпринимателя, могут назначаться и иные страховые выплаты).

Субаренда «в квадрате»

Российский закон не регламентирует никакого алгоритма действий при двойной субаренде. Но, при этом, такая субаренда вовсе не запрещена: ст. № 6 ГК РФ разрешает оформление нового субарендного соглашения в том случае, когда арендатором осуществляется заключение нового соглашения с владельцем объекта на прежних основаниях.

Главное — известить владельца помещения и подписать с ним прямой договор.

С точки зрения юриспруденции, такая ситуация называется двойной субарендой.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Подводные камни субаренды

Поговорим о «подводных камнях» при субаренде: чем опасно заключение субарендного договора для субарендатора?

Самые существенные риски несёт именно субарендатор, по причине того, что он представляет собой наименее защищённую сторону соглашения. Помимо этого, имеются некоторые рискованные моменты и в отношении иных сторон данной сделки. Приводим лишь некоторые, наиболее очевидные, из них:

1. Необходимость получить одобрение владельца нежилого помещения на субаренду. Дело в том, что если хозяин не будет информирован, а текст договора аренды не имеет пункта о праве на последующую самостоятельную сдачу объекта, то договор может быть расторгнут.
2. Необходимость обязательной регистрации договора, если его действие сроком больше года. При подобной регистрации, на помещение налагается, своего рода, обременение. Этот факт может отпугивать потенциальных покупателей, если помещение будет продаваться.
3. Ситуация, при которой субарендный договор по сроку превышает договор арендный. Тогда договор становится недействительным. По закону РФ, он может быть либо меньше, либо равным арендному сроку. Поэтому, чтобы избежать такой опасности, при оформлении субарендного соглашения следует запрашивать для ознакомления копию первичного арендного договора.
4. Ситуация, при которой существует опасность неуплаты. В том случае, когда субарендатор задерживает оплату (либо не платит её вовсе), арендатор будет обязан оплачивать их владельцу помещения из своего кармана. Поэтому, множество договоров по аренде нежилого помещения имеют пункт о праве на прекращение субарендного соглашения, в случае, если сумма оплаты за субаренду имеет задержку подряд два раза.

Примите к сведению! Когда субарендное соглашение заключается раньше даты, указанной в арендном договоре – такая сделка считается недействительной. Даже в том случае, если документ имеет подписи обоих сторон.

Основные нюансы: что следует предусмотреть?

Если Вы принимаете решение о сдаче своего нежилого помещения под ведение торговой, либо офисной деятельности, тогда следует осуществить запрос достаточно объёмного документального пакета. Собственник не должен верить словам арендатора и все отношения между владельцем и съёмщиком должны быть подтверждены документально.

Чтобы заключить договор и проверить безопасность сделки по сдаче помещения, понадобятся:

• Арендный договор.
• Субарендный договор.
• Разрешение (согласие) со стороны владельца.
• Информационная справка из ЕГРН, с указанием хозяина помещения и факта имеющегося обременения (оно имеется, если действие соглашения превышает двенадцать месяцев).

Существование сразу двух соглашений (аренды и субаренды), позволяет осуществить сверку главных пунктов договора. В том случае, когда в них имеются реальные противоречия, то разумнее всего отказаться и не подписывать документ. Иначе возникнут проблемы с владельцем, не дававшим своего согласия на ряд действий в отношении своей собственности.

Соответственно, договор субаренды несёт в себе некоторые риски, и чтобы их можно было избежать, необходимо чётко осознавать: что такое субаренда, что такое договор субаренды и как можно обезопасить себя от имеющихся сложностей.

Резюме

Субаренда как новая тенденция на складском pынке Московского региона

Многим компаниям в настоящее время не требуется такой большой объем площадей, который они арендуют. Площади содержатся с учетом перспективы развития бизнеса, т. е. через два-три года при благоприятной экономической конъюнктуре они могут быть востребованы, и компании не придется «перелопачивать» рынок в поисках современных помещений. Расширение в рамках одного объекта имеет и дополнительные преимущества для арендатора. Например, отпадает необходимость перестраивать транспортные потоки, в наличии есть привычная инфраструктура, налаженные отношения с собственником, рабочая сила набирается из того же региона и др. Так у арендаторов появляются «излишки» помещений, которые можно с согласия арендодателя сдавать в субаренду на непродолжительный срок и генерировать дополнительный доход.

Субаренда – альтернатива ответственному хранению

Сегодня на рынке появилось несколько первых предложений от крупных логистических операторов, заключивших договоры в крупнейших логистических комплексах. Ставка субаренды превышает стоимость аренды примерно на 20. 30%, при этом срок субаренды составляет от 6 месяцев до 3-лет, а минимальный блок может составить 1,5 тыс. м 2 . Практика предоставления площадей в субаренду в ближайшее время (один-два месяца) будет расширена и на другие города.

Логистические операторы изначально арендуют помещения с целью получить прибыль от сдачи в аренду паллето-мест на складе, от продажи услуг по управлению цепочками поставок, связанных с этими паллето-местами. Однако не всем российским логистам удается быстро построить эффективный бизнес и завоевать доверие потенциальных потребителей, поэтому они предлагают «свои» площади в субаренду. В целом для рынка такая ситуация выгодна, ведь логисты (в отличие от девелоперов) готовы работать с клиентами, которым требуются площади от 2 тыс. м 2 . Тем самым удовлетворяется спрос со стороны развивающихся компаний малого бизнеса, пока «неинтересных» девелоперам высококачественных складских комплексов. По данным Knight Frank, в середине 2007 года спрос на площади от 2 тыс. до 5 тыс. м 2 превышал 800 тыс. м 2 .

Важным преимуществом предложений по субаренде является «физическая» готовность складских комплексов, тогда как при прямой аренде качественных складских комплексов приходится зачастую ждать окончания строительства, поскольку качественное предложение полностью снимается с рынка в среднем за 2. 5 месяцев до ввода в эксплуатацию.

Конфликт интересов

Законом предусмотрена возможность для арендатора передать арендованную собственность в субаренду, однако воспользоваться этими правами он может только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды (т. е. в договоре может быть зафиксирован запрет подобных действий). Согласно Гражданскому кодексу согласие арендодателя на субаренду обязательно. Сегодняшняя рыночная ситуация такова, что в аренду сдаются еще не введенные в эксплуатацию помещения, и арендатор, предлагая в субаренду площади, конкурирует с их реальным владельцем, которому необходимо сдавать помещения в новых строящихся фазах комплекса. Поэтому последний может не дать своего согласия на сдачу помещений в субаренду.

Необходимо, однако, отметить, что субаренда как способ заполнения пустующих площадей и поддержания бизнеса арендатора является стратегически выгодной и для арендатора (он не теряет деньги из-за аренды взятых на развитие площадей), и для арендодателя (его клиент имеет доход, следовательно, сможет платить арендную плату). В случае категорического отказа от сдачи площадей в субаренду арендодатель сужает для себя пул потенциальных арендаторов, и в результате у девелопера потенциально может возникнуть ряд рисков. Большинство из них (например, потери клиента) характерно для зрелого рынка с интенсивной конкуренцией, и к российской специфике они пока применимы мало. Московский рынок складской недвижимости развивается динамично и пройдет те же этапы развития, что и рынки западноевропейских стран, поэтому знание международного опыта в области субаренды полезно владельцам и их клиентам.

На Западе арендодатель может тем или иным способом прервать отношения со своим арендатором, но не исключено, что после этого он не найдет столь же выгодного нового партнера. Так возникает риск потери качественного клиента. Вдобавок поиск новых арендаторов требует дополнительного времени, а значит, у арендодателя возникнет еще один риск – риск повторной сдачи в аренду, при котором площади могут некоторое время пустовать, и денежные потоки владельца по ним будут отрицательными. В России существует практика, когда заключаются односторонние долгосрочные договоры без права расторжения арендатором либо на арендатора налагается штраф в виде арендной платы, частично или полностью покрывающей оставшийся срок аренды. На зрелом рынке новый арендатор, которого найдет владелец, может отказаться оформлять договор на тот же срок, на который подписывал договор аренды предыдущий арендатор. Таким образом, возникнет риск сокращения срока аренды, и арендодателю придется снова искать клиента на освободившиеся площади. На российском рынке из-за недостаточного объема предложений риск сокращения срока аренды на сегодняшний день невелик.

Для арендатора, сдающего свои площади в субаренду, также есть ряд аналогичных рисков:

• неопределенное время поиска субарендатора;

• краткосрочный договор субаренды (и одновременно способ привлечения клиента);

• необходимость усовершенствований для субарендатора, на которые владелец может не дать своего согласия;

• необходимость согласования кандидатуры субарендатора с владельцем.

На зрелых рынках может также возникнуть ситуация, в которой арендодателю придется сдавать «свои» площади по более низкой ставке, чем ставка аренды, указанная в его договоре с владельцем. Арендодатель, если его ставки конфликтуют со ставками субаренды, может предложить субарендатору более выгодные условия и договориться с арендатором о переуступке прав аренды его клиенту на все площади или их часть. Учитывая возможные риски, владелец и арендатор, как правило, приходят к консенсусу. В мировой практике владелец часто берет на себя инициативу и разрешает конфликт интересов путем выкупа у пользователя прав аренды с последующей сдачей площадей другому арендатору по более выгодной для себя ставке или договорившись с арендатором об изменении условий аренды.

Итоги

Субаренда является новым явлением для рынка, и пока не все механизмы взаимодействия арендодателей, арендаторов и субарендаторов отработаны полностью. Для рынка субаренда выгодна как инструмент сегментации предложения складских помещений. Она позволяет удовлетворить спрос со стороны средних и небольших компаний, дает возможность аренд овать современные помещения на короткий срок (меньше, чем предлагают девелоперы).

Многие из субарендаторов в будущем могут превратиться в непосредственных клиентов логистических операторов, тем самым способствуя развитию отечественной логистики. Предложения по субаренде в России стоят дороже, чем предложения по аренде площадей. Вариант сдачи площадей в субаренду по аналогичным или более низким ставкам, чем указаны в договоре аренды, вряд ли возможен, так как последнее слово при подписании договора остается за владельцем складского комплекса. Возникновение спорных ситуаций можно предотвратить, заранее запретив в договоре возможность сдачи помещений в субаренду, но следует учитывать, что такой шаг может помешать бизнесу как арендатора, так и арендодателя.

Источник: sitmag.ru

Что такое субаренда нежилого помещения?

Субаренда нежилого помещения – это понятие, включающее множество особенностей и тонкостей. Она представляет собой предоставление помещения арендатором в пользование субарендатору на тех же условиях, которые предполагает изначальный договор аренды. При этом следует в точности соблюдать все условия, на которых собственник передал недвижимость в аренду.

Особенности субаренды

Она представляет собой повторную сдачу объекта нежилой недвижимости в пользование третьему лицу. Такое помещение может передаваться только с согласия владельца. Эта процедура допускается как с жилым, так и с нежилым объектом. Но она чаще всего применяется в последнем случае.

Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.

Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:

1. сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
2. передать помещение в безвозмездное пользование;
3. передать право аренды физическому лицу или другой организации.

У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.

Договор субаренды нежилого помещения может заключаться не только между компаниями или предпринимателями. Допускается заключение соглашения и с физическим лицом. Для этого необходимо поставить в известность владельца помещения. Чтобы упростить процедуру, можно заранее включить в первоначальный договор аренды пункт о возможности передачи помещения в субаренду третьему лицу.

Условия предоставления помещения в субаренду

В данном случае субарендатор заключает договор на тех же условиях, которые фигурируют в договоре аренды. Важно соблюдать следующее:

• срок субаренды не может превышать срока аренды;
• в случае завершения договорных обязательств между арендатором и собственником требуется перезаключение договора с собственником на правах арендатора;
• в договорах аренды и субаренды должны содержаться одинаковые условия, касающиеся возможности проведения ремонта в помещении;
• продлить договор субаренды нельзя, но его можно перезаключить, если перезаключается договор аренды.

Если срок оформления договора составляет не меньше 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра. Данная процедура накладывает обременение на недвижимость в виде аренды и субаренды до окончания действия договорных обязательств. Если помещение будет продано, новому собственнику придется ждать окончания не только аренды, но и субаренды. Если договор заключается на срок до 1 года, не потребуется его регистрация.

Двойная субаренда

В российском законодательстве не предусматривается порядок действий в случае двойной субаренды. Но она не запрещается, ведь ст. 6 ГК РФ предполагает право заключения нового договора субаренды, если арендатор заключил новый договор с собственником нежилого помещения на тех же условиях.

При этом необходимо поставить в известность собственника нежилого помещения и заключить с ним прямое соглашение. С юридической точки зрения данная ситуация считается двойной субарендой.

Риски субаренды

Чем опасно заключение договора субаренды? Наибольшие риски существуют для субарендатора, так как он является наименее защищенной стороной соглашения. Но есть опасные моменты и для других сторон сделки. Можно выделить следующие нюансы:

1. Получение согласия собственника на субаренду. Если собственник не будет поставлен в известность и договор аренды не предполагает последующую сдачу помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
2. Договор подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок от 1 года. В этом случае накладывается обременение на недвижимость, которое может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
3. Договор субаренды превышает срок аренды. В данном случае договор теряет юридическую значимость. В соответствии с российским законодательством, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении соглашения следует запросить копию первичного договора аренды.
4. Риск неоплаты. Если субарендатор будет задерживать платежи или перестанет их вносить, придется самостоятельно оплачивать их собственнику. Большинство договоров аренды нежилого помещения предполагают прекращение действия договоренностей, если оплата задерживается более двух раз подряд.

Если договор субаренды заключен ранее даты договора аренды, данную сделку признают ничтожной. При этом даже подписанный обеими сторонами документ становится недействительным.

Что предусмотреть?

Если вы решили снять помещение под торговлю или офис, необходимо запросить достаточно большой пакет документов. Не стоит верить на слово арендатору. Все его слова должны подтверждаться документально. Для заключения договора и проверки безопасности сделки вам потребуется следующее:

• договор аренды;
• договор субаренды;
• письменное согласие собственника;
• выписка из ЕГРН, в которой указывается владелец недвижимости и установленные обременения.

В последнем случае особенно важно наличие обременения, если договор заключен на срок более года. Наличие договора аренды и субаренды позволяют сверить основные условия соглашения. Если в них есть серьезные противоречия, лучше отказаться от подписания документа. В противном случае могут возникнуть проблемы с собственником, который не давал согласия на определенные действия в отношении своей недвижимости.

В результате, при заключении договора субаренды есть определенные риски. Чтобы их избежать, необходимо знать, что представляет собой данное соглашение и как себя обезопасить от негативных последствий.

• В закладки
• Распечатать
• Задать вопрос
• Подписаться
• Наш канал в Яндекс.Дзен

Источник: law03.ru