На выбор стратегии может влиять несколько факторов: стоимость помещения, движение денежных средств, текущие расходы, налоговые обязательства и другие показатели. Давайте вместе рассмотрим плюсы и минусы двух путей, покупки и аренды, чтобы вам было проще выбрать правильный.
Покупка нежилого помещения: плюсы и минусы
Инвестиции в недвижимость — хороший способ заработать, поскольку реалии рынка показывают, что ее стоимость с каждым годом возрастает. Не говоря уже о том, что владелец может распоряжаться ей, как хочет.
Есть еще плюсы:
Покупка бизнес недвижимости означает, что вы можете прогнозировать свои расходы на долгие годы вперед, даже если взяли ипотеку: в отличие от арендной платы ипотечная ставка фиксирована.
Более того, собственники коммерческой недвижимости могут использовать ее как источник дополнительного дохода: сдавать в аренду полностью или частично, если размер позволяет. Но, как и любые крупные вложения, покупка коммерческой недвижимости несет определенные риски.
НЕ Покупайте Квартиры для Сдачи! Почему инвестировать в квартиры невыгодно?
Из минусов можно выделить:
Прежде всего, покупка коммерческой недвижимости — это большие вложения. Даже если речь идет об ипотеке, первоначальный взнос может достигать до 30% от стоимости помещения. Это большие деньги, которые нужно отдать сразу.
Не говоря уже о затяжном процессе покупки. С момента, когда вы найдете идеальное помещение, до оформления всех документов могут пройти месяца. Это проблема, если сроки поджимают и надо въехать быстрее.
Кроме того, если вам когда-либо нужно будет продать коммерческое помещение, его ликвидность может упасть и вы получите меньше, чем вложили. Например, из-за ухудшения инфраструктуры или застройки.
Дополнительный доход от аренды
Трудности с получением ипотеки
Штрафы за досрочное погашение кредита
Возможная потеря ликвидности помещения
Очень часто вместо того, чтобы изымать деньги из оборота компании, предприниматели стараются получить кредиты на коммерческую недвижимость. Физическому лицу вполне возможно получить ипотеку, чтобы инвестировать средства не в аренду, а в покупку собственного помещения. Важно лишь разобраться в тонкостях.
Ипотека на коммерческую недвижимость
Ипотечное кредитование для ип — распространенный вид займа, который могут получить управленцы и владельцы своего дела. Но нужно не забывать, что в случае банкротства погасить долг нужно будет за счет собственного имущества.
Также не все индивидуальные предприниматели могут получить ипотечное кредитование коммерческой недвижимости. Кандидат на подобного рода кредит должен соответствовать определенным требованиям:
- Иметь гражданство РФ
- Быть не моложе 21 года и не старше 65 лет на момент полного погашения кредита
- Не иметь долгов перед налоговой службой и государством
- Иметь хорошую кредитную историю
- Не быть банкротом
Получение ипотеки для юр лиц — более простой процесс из-за времени ликвидации, которая для юрлица может тянуться месяцами в отличие от ИП, который может сделать это очень быстро. То есть к ним просто больше доверия у банков. Именно поэтому получить коммерческую ипотеку юрлицам намного проще.
Гордон о своей бизнес-стратегии на рынке недвижимости и примерах удачных и неудачных сделок
Если после вышесказанного купить нежилое помещение уже не кажется вам хорошей идеей или просто не подходит, советуем не списывать со счетов аренду, которая тоже имеет свои преимущества.
Аренда нежилого помещения: плюсы и минусы
Аренда помещения — удобный вариант для начинающих предпринимателей. “Молодой” бизнес меняется по мере своего развития, поэтому возможность периодически менять и само пространство имеет больше смысла, чем его покупка для долгосрочного использования.
Также плюсом будет то , что аренда доступна любому человеку независимо от статуса и финансовых возможностей. Для аренды помещения не требуется крупных сумм, кроме арендной платы и залога арендодателю. А если арендатор — плательщик налога на общих основаниях, он имеет право включить аренду в расходы и тем самым сократить сумму своих налоговых обязательств.
А самое главное, поиск и оформление аренды будет занимать намного меньше времени, чем покупка.
Недостатки у аренды недвижимости тоже есть. И самый главные из них — отсутствие стабильности. Затраты на аренду не являются фиксированными, и арендодатели имеют право увеличивать арендную плату каждый год. Договор на аренду помещения поможет лишь урегулировать, на сколько.
Также аренда — это ежемесячный расход. Вы тратите деньги, а не инвестируете. При этом правила тоже устанавливаете не вы, а арендодатель. Это значит, что вы не сможете делать с помещением все, что хотите, и любые изменения нужно предварительно обсуждать.
Выбор ликвидного помещения
Налоговые льготы на недвижимость
Возможность покинуть помещение
Не фиксированная арендная плата
Невозможность получить пассивный доход
Нет контроля над пространством
Выводы
Выбор верной стратегии зависит от стартового капитала, бизнес-модели, планов и скорости развития компании. Как у покупки, так и у аренды помещения под офис или любой другой бизнес есть свои плюсы и минусы, которые важно взвесить перед решением. Надеемся, что наш материал помог вам это сделать.
Источник: remonline.app
Покупка или аренда недвижимости для бизнеса: выбор за вами
Ведение любого бизнеса, даже самого скромного, требует наличия определенных материальных ресурсов. И это не только финансы. Согласитесь, невозможно заниматься торговлей, не имея магазина или склада, и также проблематично оказывать, например, юридические услуги, не имея офисного помещения. Благо, что помочь решить многие правовые, налоговые и юридические вопросы всегда помогает Справочная Консультант Плюс.
Располагая достаточными средствами, вы можете купить офис без особого труда. Однако, прежде чем приступить к воплощению в жизнь своего плана, рекомендуем вам проанализировать следующие моменты. Если ваша деятельность будет направлена на конкретную работу с клиентом (юридическая консультация, риэлтерская контора), то офисное помещение желательно приобретать либо в густонаселенном районе, либо в местах, расположенных неподалеку от маршрутов движения общественного транспорта. Когда же офису уготована роль юридического адреса фирмы и он обеспечивает лишь управленческую деятельность, то в таком случае варианты выбора будут и разнообразнее, и дешевле.
Рынок столицы, где представлена продажа торговых помещений, тоже изобилует предложениями. Вы можете приобрести как отдельно расположенную коммерческую недвижимость, так и площади, размещенные в крупных торговых центрах.
Исходя из анализа ситуации, более предпочтительной представляется все же не покупка, а аренда торговых и офисных помещений. Почему, спросите вы. Ответ прост — это значительно дешевле и проще. Даже учитывая высокую окупаемость арендного бизнеса и, как следствие, немалые суммы арендной платы, ваши финансовые затраты будут меньше по сравнению с теми, которые необходимы для приобретения помещений в собственность. Освободившиеся средства можно будет направить на развитие бизнеса для получения более высоких доходов.
Принимая решение об аренде помещения, рекомендуем обратить внимание на такие моменты. Аренда отдела в большом торговом зале может иметь как следствие высокий уровень конкуренции с соседями, однако и плата в таком случае будет заметно ниже, да и вопросы обеспечения охраны и безопасности снимутся сами собой. Арендуя отдельный магазин, вы берете на себя всю ответственность за сохранность товара; с другой стороны получаете возможность значительно снизить риски, связанные с конкуренцией. Можно арендовать коммерческие помещения как с установленным торговым оборудованием, так и без него. Здесь все зависит от вашего личного видения перспектив развития собственного бизнеса.
Обращаться по вопросам аренды лучше в крупные специализированные компании, которые обладают большой базой данных и работают на рынке, не обращаясь к услугам посредников.
Источник: krugznaniy.ru
Покупка коммерческой недвижимости: документы и порядок действий
Перечень действий при покупке коммерческой недвижимости, что необходимо сделать и каких специалистов привлекать для оценки рисков
Недвижимость относится к основным средствам бизнеса и его существенным активам. Наличие недвижимости в собственности – это гарантия того, что офис и производство в ближайшее время никуда не потребуется перевозить. Это выгодное вложение денежных средств: в случае трудностей основного бизнеса всегда можно сдать в аренду часть помещений, в случае долгов или банкротства компании – оплатить задолженности не с банковских карт или счетов собственников бизнеса, а продав недвижимость.
Учитывая, что покупка коммерческой недвижимости – весьма дорогостоящее мероприятие, перед покупкой необходимо не только осмотреть объект покупки, но и, как минимум, проанализировать документы на недвижимость.
Анализ документов может проводить штатный или привлеченный юрист, а также юридическая компания. Последний вариант предпочтительнее: юридическая компания представит комплексный взгляд на будущую покупку и детально пропишет риски.
Необходимые действия перед покупкой коммерческой недвижимости
1. Проведение переговоров с продавцом. На этой стадии происходит знакомство, рассказ собственника о недвижимости и предварительное обсуждение основных условий сделки.
2. Осмотр объекта недвижимости будущим покупателем. Это тоже предварительное действие, направленное на осуществление общего анализа при принятии решения: местоположение, планировка, конфигурация забора, размещение ворот и иные особенности объекта могут оказать влияние на принятие решения о покупке.
3. Предоставление продавцом пакета документов на коммерческую недвижимость для проведения анализа документации покупателем. Это существенный этап подготовки к сделке: документация может содержать сведения, о которых продавец не сообщил в силу их незнания либо по иным причинам. Такой анализ позволит избежать подводных камней.
4. Принятие решения о покупке недвижимости и проведение внутренних процедур в компаниях по утверждению сделки. Поскольку стоимость коммерческой недвижимости, как правило, высока, такие сделки могут быть крупными для обеих компаний, для совершения такой сделки необходимо решение собственников.
5. Согласование текста договора купли-продажи, его подписание сторонами самостоятельно либо в присутствии нотариуса.
6. Государственная регистрация перехода права собственности на коммерческую недвижимость. Это обязательное условие в силу закона. Без такой регистрации договор не имеет смысла.
Пакет документов для проведения анализа коммерческой недвижимости
В пакет для анализа коммерческой недвижимости могут входить:
1. Выписка из ЕГРП. Из нее можно узнать, кто собственник недвижимости, имеются ли обременения, категорию разрешенного использования (в отношении земельных участков), какова площадь объекта, основания приобретения актуальным собственником, дату постановки на кадастровый учет, срок владения недвижимостью и иные важные сведения.
2. Документы, на основании которых действующий собственник приобрел недвижимость (договор купли-продажи, протокол торгов и т.д.). Указанные документы будут содержать важные детали в отношении недвижимости: можно узнать, на каких условиях был приобретен действующим собственником объект, каким был объект на момент предыдущей покупки и иное.
3. Договоры и документы по платежам за энергоресурсы и иные услуги, связанные с данной коммерческой недвижимостью: электроэнергия, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение, телефония. Из них можно узнать о наличии либо отсутствии задолженности по платежам за такие услуги, а также получить технические сведения в отношении инженерных сетей: мощности, границы балансовых принадлежностей и иную важную информацию.
4. Кадастровая и техническая документация на участки, здания, строения, сооружения. Эти документы покажут, какие объекты поставлены на кадастровый учет, а какие нет; в отношении каких объектов проведено кадастрирование, а в отношении каких – не проводилось; позволят сделать выводы и рисках споров с владельцами соседних зданий и участков.
Участие иных специалистов (помимо юристов) в анализе приобретаемой коммерческой недвижимости
Помимо правового анализа при покупке недвижимости важно проведение финансового и технического анализа. Технические эксперты осмотрят недвижимость на предмет ее соответствия документации с технической точки зрения, определят, достаточны ли мощности энергоносителей для будущего владельца недвижимости, а также выявят ее скрытые недостатки.
Финансовые эксперты осуществят проверку обоснованности цены договора покупки коммерческой недвижимости и ее соотношение с рыночной ценой. Перед покупкой, помимо правового и технического анализа, часто осуществляется независимая оценка недвижимости.
Вывод
Приобретение коммерческой недвижимости – дорогостоящее финансовое вложение, которое необходимо провести с минимальными правовыми и финансовыми рисками при полной уверенности в отношении достаточности мощностей энергоресурсов, удобства планировок и расположения, соответствия разрешенного вида использования земель назначению такой недвижимости, а также отсутствия обременений (арест, залог и т.д.) и скрытых недостатков (либо их незначительность).
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.