Аренда кофейни: как выбрать помещение и заключить договор
Елена Мехоношина
Для кофейни помещение — важная часть бизнеса. Мы расскажем, как не потерять вложенные в ремонт деньги, что учесть при аренде и как избежать штрафов.
Статья подойдёт владельцам стационарных кофеен с залом без столов и со столами. Для арендаторов площадей в торговых центрах у нас есть статья с советами по защите прав при аренде такого формата.
Как выполнить требования санпинов
Требования к помещению под общепит установлены Санитарными правилами СП 2.3.6.1079-01. 2.3.6 и ГОСТом 30389-2013 Услуги общественного питания. При поиске места под кофейню ориентируйтесь на них. Мы расскажем об основных требованиях, но лучше набраться терпения и прочитать эти документы самостоятельно. Это пригодится для обустройства кухни, организации уборки, подготовки инструкций для персонала и разработки меню.
Где нельзя арендовать помещение под кафе. Ресторанный бизнес
Размещение
Кофейню нельзя открыть в квартире, только в нежилом помещении. Это чтобы запахи кофе и шум не мешали жильцам.
Кофейни в жилом здании разрешены, но вход должен быть собственный, а не через подъезд.
Рядом должна быть площадка для установки мусоросборника. Мусор — вредный и плохо пахнет, поэтому площадка должна отстоять от домов и детских площадок на 25 метров и больше.
Прилегающая территория благоустроена и содержится в чистоте.
Вода и канализация
В кофейне оборудуют водопровод и канализацию. Запрещено использовать привозную воду.
Отдельный туалет для клиентов обязателен, если в помещении есть столики или в меню — не только напитки и закуски. В остальных случаях кофейню по закону называют «кафетерием» или «буфетом» и освобождают от этой обязанности.
Вентиляция и отопление
Пространство, где варят кофе и готовят еду, оборудуется приточно-вытяжной механической вентиляцией. Туалет — автономными системами вытяжной вентиляции, которые должны работать по большей части за счёт естественного побуждения — за счёт разности температур и давления воздуха внутри и вовне помещения.
В помещении должно быть отопление.
Санитария
Помещение отделывается звукопоглощающими материалами для защиты клиентов и соседей от шума кофемашины.
Грызунов и насекомых быть не должно. Если помещение грязное, лучше вместе с уборкой провести профилактическую дезинфекцию.
Размер помещения
Для кофейни подходит несколько режимов налогообложения — УСН, ЕНВД и патент. На ЕНВД максимальная площадь зала для посетителей — 150 квадратных метров, на патенте — 50 квадратных метров. Учитывайте эти ограничения при выборе помещения.
У кого есть полномочия сдавать помещение в аренду
Любое помещение вправе сдавать в аренду три вида лиц: собственник, субарендодатель с согласия собственника и представитель по доверенности. Это сказано в статьях 608 и 615 ГК РФ. Все остальные договорённости и бумаги не имеют юридической силы. Арендатора в любой момент попросят съехать. Поэтому проверьте полномочия на заключение договора аренды.
готовый бизнес в аренду кафе-столовая
У представителя посмотрите доверенность и проверьте её действие на сайте нотариальной палаты. У субарендодателя попросите письменное согласие арендодателя.
Во всех случаях запросите:
— Оригиналы документов на помещение или заверенные нотариусом копии. Простые копии легко подделать, не доверяйте. Сверьте адрес и метраж — действительно ли берёте именно тот объект. Проверьте назначение: под кофейню нужно нежилое.
— Договор на приобретение помещения и свежую выписку из ЕГРН. Эти документы подтверждают право собственности. В выписке посмотрите, не заложен ли объект банку за кредит, иначе вас выгонят в случае долгов собственника. Выписку можно заказать на сайте Росреестра, это стоит несколько сотен рублей.
— Выписку из ЕГРЮЛ. Из неё можно узнать, действительно ли перед вами директор организации. Выписку можно заказать на сайте налоговой, это бесплатно.
Не торопитесь. Сначала посмотрите документы, пообщайтесь с уполномоченным лицом, внесите свои правки в договор и только потом подписывайте. Это поможет не нарваться на мошенников и не согласиться на опасные условия аренды.
Что проверить в договоре аренды
Договор аренды помещения — это ваша главная защита в спорах с арендодателем.
Попросите проект договора и время на проверку. Найдите в тексте принципиальные моменты и поговорите с арендодателем об изменении. Будьте доброжелательны, но настойчивы. Привлеките юриста, если сложно понять формулировки.
Читайте ниже о принципиальных условиях договора.
Какое помещение берёте
В договоре аренды пишут точные данные помещения: адрес, метраж, расположение среди других помещений, номер. Без точного описания документ не имеет юридической силы и не защитит в случае конфликта — ст. 607 ГК РФ. Проследите, что в договоре описано именно то помещение, о котором договорились.
При арендной плате за квадратные метры попросите копию кадастрового паспорта помещения. В нём указана точная площадь, и накрутить плату за лишние метры не получится.
Арендодатель передаёт помещение, пригодное для цели аренды, обозначенной в договоре — ст. 611 ГК РФ. Пропишите в договоре, что помещение арендуется под организацию общественного питания по типу кофейни. Так в случае ухудшения санитарных норм по независимым от вас обстоятельств, договор можно расторгнуть без штрафов и потери депозита.
Срок аренды и преимущественное право
Договор аренды бывают с тремя видами сроков: до года, больше года и бессрочные.
Для кофейни аренда до года опасна, потому что нет гарантии продления на тех же условиях. По истечении срока арендатора можно выгнать или предложить новый договор с повышенной арендной платой. А в общепите потеря места — это потеря клиентов.
Аренду недвижимости на срок больше года регистрируют в Росреестре, для этого собирают документы и платят пошлину — ст. 651 ГК РФ. Это затратно, но надёжнее, чем краткосрочная аренда. Повысить арендную плату можно только раз в год, а выгнать — за нарушения или с компенсацией убытков.
При бессрочной аренде любая из сторон может отказаться от договора по уведомлению за три месяца — ст. 610 ГК РФ.
У арендатора есть преимущественное право аренды, если он вовремя платил — ст. 621 ГК РФ. Когда срок аренды закончится, арендодатель не сможет выбрать более выгодного съёмщика. В договоре преимущественное право можно отменить. Проследите, чтобы этого не случилось, и подстрахуйтесь от внезапного переезда.
Арендная плата и другие платежи
Размер. Посмотрите, входит ли в арендную плату коммунальные платежи и другие услуги. Скорее всего нет: за свет, воду и отопление надо платить отдельно. Договоритесь платить по счётчикам. Это защитит от счетов на случайные суммы.
За электроэнергию счет будет большой из-за постоянной работы кофемашины и микроволновки. Воды для мытья посуды тоже потребуется много.
Владелец общепита отвечает перед Роспотребнадзором за соблюдение санитарных правил. Поэтому сам платит за приведение помещения к требованиям. Например, за дезинфекцию от тараканов, которые бегут из соседнего ресторана.
Приготовьтесь, что в кофейне ежемесячный расход на аренду будет выше, чем изначально обещанный риелтором.
А вот обязанность платить за дополнительные услуги типа уборки территории можно убрать из договора, пообещав, что сами подметёте и почистите снег.
С какого момента начисляется арендная плата. На стационарном объекте до начала работы понадобится ремонт и обустройство. В это время дохода от продажи кофе не будет. Поэтому стороны часто договариваются, что на время ремонта арендная плата меньше или не начисляется совсем. Проследите, чтобы эта договорённость попала в договор, а не осталось на словах.
Как часто арендная плата будет расти. Повышать арендную плату чаще раза в год запрещено по ст. 614 ГК РФ. Если при долгосрочной аренде прописано условие о более частом повышении, предложите избавиться от него.
Депозит
Обычно арендатор вносит на счёт арендодателя депозит в обеспечение оплаты аренды, пеней и убытков. По общему правилу при прекращении договора депозит возвращают арендатору — ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Проверьте, по каким причинам вам могут не вернуть депозит.
Как компенсируется ремонт перед заездом
Согласованный с арендодателем ремонт помещения компенсируется арендатору или уменьшает арендную плату — ст. 623 ГК РФ. Проследите, чтобы в договоре не было правила, что собственник помещения не оплачивает ремонт.
После подписания договора и акта о приёме возьмите с арендодателя письменное согласие на все нужные вам работы. Согласуйте под подпись дизайн-проект, проект перепланировки и смету. Иначе арендодатель вправе отказать в компенсации. Обязательно сохраняйте договоры с подрядчиками и чеки.
Отделимые улучшения, например, стеллажи и люстры, принадлежат арендатору ст. 623 ГК РФ. Но и здесь тоже проверьте, чтобы не было наоборот.
Кто отвечает за ремонт в будущем
Капитальный ремонт обязан делать арендодатель, текущий — арендатор — ст. 616 ГК РФ. В договоре ответственность можно распределить по-другому, например, повесить оба ремонта на арендатора. При долгосрочной аренде соглашайтесь на это условие, только если готовы за свой счёт чинить лопнувшие трубы и вышедшую из строя вентиляцию.
Если обязанность крупного ремонта осталась на арендодателе, пропишите сроки, например, раз в год. Для экстренных ситуаций укажите, в течение какого времени после вашего уведомления арендодатель устраняет поломку. Добавьте обязанность возместить убытки, если плановый или экстренный ремонт не сделан.
Мелким ремонтом всегда занимается арендодатель, например, чинит задвижки в туалете.
Вывеска и фирменный стиль
Кофейне понадобится вывеска и элементы фирменного оформления. Часто арендодатели прописывают в договоре требованиями к вывескам и декору фасада, чтобы не испортить внешний вид здания. Эти требования придётся соблюдать, иначе арендодатель вправе разорвать отношения с вами по ст. 619 ГК РФ.
Ещё в вывеске не должно быть рекламы, чтобы владельца не оштрафовали. У нас есть отдельная статья о безопасной вывеске, прочитайте её.
Меловой штендер — это не вывеска и не рекламная конструкцию. Его установку не надо согласовывать. Смело пользуйтесь штендером для привлечения клиентов.
Требования пожарной безопасности
Кто отвечает за пожарную безопасность, стороны устанавливают в договоре. Но при проверке МЧС оштрафует вас, а не арендодателя.
Общие требования такие: на стену вешают план эвакуации, световые указатели к выходу и табличку с номером вызова пожарных. В помещении хранят средства пожаротушения — песок, ведра, огнетушитель.
Расторжение договора
По закону арендодатель вправе расторгнуть договор через суд, если арендатор ухудшает помещение или более двух раз подряд просрочил арендную плату — ст. 619 ГК РФ. Арендатор вправе расторгнуть договор через суд, если помещение стало непригодным, а арендодатель не делает капитальный ремонт — ст. 620 ГК РФ.
Аренда без срока прекращается по уведомлению за три месяца.
В договор допускается включить условие о внесудебном прекращении аренды по какой-то причине или даже без неё. Арендодатели пользуются этой возможностью и прописывают условие о расторжении без суда и объяснения причин. Постарайтесь договориться, что выгнать без суда вас можно только за конкретные нарушения типа просрочки платы. Если не получилось, попробуйте записать длинный срок для уведомления — за два-три месяца до выезда. Так у вас будет время найти новое помещение.
О расторжении договора аренды у нас есть отдельная статья.>
Как правильно принять помещение
Приёмка помещения проходит так. Арендатор осматривает его, записывает недостатки в акт и договаривается с арендодателем о сроках устранения — ст. 612 ГК РФ. Если недостатки не указали при осмотре, арендодатель не отвечает за них.
Осмотрите помещение внимательно. Если боитесь пропустить скрытые дефекты, возьмите на осмотр сотрудника компании, которая займётся перепланировкой и ремонтом. Или специалистов, которые разбирается в электропроводке, канализации и перекрытиях. Это не запрещено.
Подписывайте акт только после устранения всех дефектов.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Попробовать бесплатно
Как правильно вернуть помещение
Когда арендатор съезжает, помещение тоже возвращают по акту. До подписания акта начисляется арендная плата — ст. 622 ГК РФ.
Если планируете выезжать, позовите арендодателя на приёмку. Если представители собственника не приходят, отправьте приглашение письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если на ваши вызовы всё же не пришли, составьте акт со свидетелями, постарайтесь передать ключи. Так вы защитите себя от иска арендодателя о взыскании арендной платы.
Статья актуальна на 25.05.2022
Продолжайте читать
Экспертиза некачественного товара
Договор безвозмездного пользования: как бесплатно отдают машины, помещения и оборудование + шаблон
Уголок потребителя для ИП
Ещё больше полезного
Рассылка для бизнеса
Дайджест о законах, налогах, отчётах два раза в месяц
Успех! Мы выслали подтверждение на адрес указанной вами электронной почты.
Подписываясь, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от группы компании СКБ Контур
Соцсети
Новости и видео — простыми словами, с заботой о бизнесе
Как правильно арендовать помещении под кафе
Человеческие потребности питаться хорошо и разнообразно являются хорошим стимулом для предприимчивых людей, желающих открыть заведение в формате кафе.
Перед тем, как приступить к реализации проекта нужно внимательно изучить все тонкости этого бизнеса, все возможные нюансы, которые могут возникнуть на пути будущего владельца предприятия. Для чего необходимо, если не советоваться с бывалыми, то хотя почитать рекомендации и статьи на эту тему.
В первую очередь необходимо определиться какую точку питания вы желаете открыть, разумеется все зависит от финансовых возможностей, но нужно иметь в виду, что недорогие «кафешки» в кризисное время более актуальны, чем дорогие рестораны. Кстати, там оборудование для общепита можно приобрести по очень выгодной цене.
Особой популярностью пользуется места с демократичными ценами, которое могут посетить, как студенты, так и семьи с детьми. Местонахождение выбранного помещения очень важно, желательно выбирать места недалеко от остановки общественного транспорта, если не в центре города, то хотя бы рядом с учебными заведениями, офисными зданиями или детскими развлекательными центрами.
Затем необходимо выстроить отношения с собственником или иным владельцем помещения, как правило — это аренда, либо субаренда. Нужно отдавать отчет в том, что все вышеперечисленное предполагает временный характер пользования, соответственно правильно заключенный договор – первая ступень к успеху.
Законом предусмотрено, что арендные отношения, оформленные договором со сроком действия более, чем один год нужно регистрировать в Росреестре, чем пользуются большинство лиц, ограничиваясь периодом до года,потому что экономится время и деньги. А это в свою очередь весьма чревато. Как правило, в договоре при его заключении стороны указывают порядок расторжения в связи с истечением сроков и может так сложиться, что арендатор не успев раскрутить толком недавно открытое заведение вынужден съехать.
Лучше всего, если договор будет заключен на 2-3 года с возможностью пролонгации или если кафе будет убыточным и его необходимо закрыть, то условие о досрочном расторжении по инициативе арендатора будет весьма разумным.
Перед тем как подписать договор аренды нужно внимательно изучить все его пункты, особо подробно те, что касаются самого объекта, детальное описание всех его характеристик. Часто арендодатель сдает не только помещение, но и оборудование с мебелью. Состояние арендуемого имущества следует отразить в акте приема-передачи, что бы при возврате его в дальнейшем не возникло каких либо претензий.
Арендная плата может меняться, но в соответствии с Гражданским кодексом не более, чем один раз в год, и если у арендатора имеется намерение произвести ремонт за счет своих сил и средств, то желательно все расходы зачесть в счет платы за аренду.
Так же нужно позаботиться о счетах за электроэнергию, воду и тепло, если имеются долги, оставленные предыдущим арендатором, то апеллировать к тому, что это не мое не получится. Коммунальные службы прекратят подачу услуг в независимости от того чья это задолженность.
Добросовестный арендодатель должен представить все документы, подтверждающие законность его права пользования имуществом, самое оптимальное, если наряду с правоустанавливающими документами будет приложена выписка из реестра прав, что бы убедиться, что объект аренды свободен от прав третьих лиц и не состоит под арестом или в залоге.
Соблюдение этих достаточно простых правил позволит развивать ваше предприятие вполне успешно
Источник: www.probusiness.biz