Аренда помещения бизнес что нужно

Осуществление коммерческой деятельности, в большинстве случаев, требует наличия в распоряжении объектов недвижимости. Они необходимы, например, для размещения персонала, техники или хранения продукции. Не всегда в собственности заинтересованного лица имеются необходимые объекты. Одним из вариантов решения такой проблемы является аренда недвижимости.

Когда это необходимо и для каких целей?

Аренда недвижимости на коммерческие цели необходима прежде всего тем, кто намерен осуществлять такую деятельность, но не располагает своим помещением. Многие компании зарабатывают на сдаче помещений в аренду.

Для собственного использования

Объект недвижимости во временное пользование заинтересованное лицо берет для того, чтобы иметь возможность полноценно осуществлять коммерческую деятельность. Такой вариант будет актуален для любых целей – продажи товаров или оказания услуг.

Для бизнеса

Сдача объектов недвижимости во временное пользование является одним из видов бизнеса. Такой вариант используют собственники имущества, что позволяет им получать прибыль.

Как взять помещение в аренду? Аренда помещения для бизнеса.

Рентабельность

Рентабельность от сдачи недвижимости в аренду зависит от обстоятельств получения прав на неё. Объект может быть куплен или возведен специально для таких целей. Рентабельность напрямую зависит от суммы вложенных средств и арендной цены. Чем выше последняя, тем быстрее проект окупится. Срок может составить от одного до десяти лет.

Если по расчетам срок окупаемости превысит 7 лет, то начинать такой проект не рентабельно.

Спрос

Спрос на использование таких объектов достаточно высок. Это обусловлено выгодами для арендатора. Гораздо проще взять во временное пользование уже готовое помещение, чем строить самому. Возведение любого сооружения связано с большими затратами и документальной волокитой.

В свою очередь аренда позволяет использовать объект уже введенный в эксплуатацию. Временное использование выгоднее приобретения, поскольку не всегда заинтересованное лицо обладает достаточной суммой денежных средств.

Выбор помещений

Выбор необходимого объекта зависит от того, для каких целей это делается, то есть будет ли заинтересованное лицо занимать помещение или сдавать его в аренду.

Для собственного использования

Если заинтересованное лицо намерено занимать помещение, то сначала необходимо определить отвечает ли объект тем характеристикам, которые позволяют полноценно осуществлять деятельность. Это касается внутренней планировки и технической оснащенности офиса (нежилого помещения), например, если это будущий магазин, объект должен быть обеспечен:

• надежными запирающими устройствами и охранной сигнализацией, что позволит обеспечить сохранность товаров;
• источниками энергии – электричеством, водой, газом;
• канализацией.

Немаловажным является и место нахождение объекта. Если это точка общественного питания, то лучше всего расположение возле офисного центра или учебного заведения.

ГОТОВЫЙ АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС: Плюсы и минусы покупки коммерческой недвижимости как инвестиции

Для бизнеса

В случае, если заинтересованное лицо намерено осуществлять бизнес по сдаче в аренду, необходимо предварительно изучить рынок спроса на помещения.

Нужно узнать какие виды объектов пользуются большей популярностью. Лучше всего отдавать предпочтение торговле и сфере оказания услуг. Они пользуются большим спросом. Нужно обращать внимание и на площадь помещения. На небольшие объекты проще найти арендатора.

Сроки

Правила совершения сделки об аренде отражены в главе 34 ГК РФ. Срок договора определяется сторонами. Если точная дата в тексте документа не указана, договор считается заключенным на неопределенный срок. Срок действия может быть ограничен определенной датой или периодом времени. Договор аренды может заключаться на срок:

• менее одного года;
• более одного года;
• на неопределенное время.

Решение принимается по взаимному согласию сторон и отражается в соответствующем разделе договора. Краткосрочные договора при сдаче (аренде) заключаются в основном с мелкими компаниями и физическими лицами. Их срок не превышает двенадцати месяцев. Такие договора государственной регистрации не подлежат.

Краткосрочная сделка выгодна для арендатора только в том случае, если его деятельность ограничена по времени. Например, нужно подготовить пакет документов для реализации крупного проекта, а собственного помещения под офис нет. В таких случаях необходимый объект арендуется на несколько месяцев.

Если срок договора составляет двенадцать месяцев и более, он является долгосрочным. Такие договора подлежат государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ). Это касается и дополнительных соглашений, которые могут заключаться в процессе исполнения обязательств сторонами сделки.

К преимуществам такого долгосрочного договора можно отнести:

• арендные каникулы;
• индексацию оплаты;
• запрет на повышение расценок;
• выплату денежной компенсации за досрочное прекращение сделки;
• возмещение расходов на ремонт объекта.

Такой вариант сделки выгоден для крупных компаний, занимающих большие площади, а также производственных организаций, для которых любой переезд несёт серьёзные финансовые затраты.

По окончанию срока стороны могут продлить сделку. В этих целях заключается дополнительное соглашение. Хотя это не является обязательным условием, поскольку по правилам части 2 статьи 621 ГК РФ, договор продлевается автоматически на тех же условиях, если пользователь продолжает занимать помещение, а со стороны собственника не поступает возражений.

Как снять?

Для поиска аренды недвижимости можно использовать открытые источники информации – СМИ или интернет. Большинство собственников размещают такую информацию на указанных ресурсах. Вниманию заинтересованных лиц предлагаются различные варианты. Сведения по любому объекту можно получить у представителя собственника. Заинтересованное лицо может лично посетить объект и осмотреть его.

При осмотре необходимо изучить техническую составляющую помещения. Прежде всего это система вентиляции и вытяжки. Это очень актуально, особенно если на объекте будет организована точка торговли или общественного питания.

Надлежащие условия необходимы не только для персонала, но и для хранения товаров.

Внимание необходимо обратить на наличие погрузочно-разгрузочных зон и удобных подъездных путей. Также помещение должно быть подключено к энергосетям – воде, электричеству, газу.

Как проверить помещение?

Перед подписанием договора необходимо проверить само помещение и собственника. Они должны быть юридически чистыми. Сам объект должен быть «свободен», то есть не находиться во временном пользовании третьих лиц.

Следует потребовать у собственника документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию. Владелец должен обладать правами на помещение. Подтверждением будет являться договор купли-продажи, который собственник заключал ранее и выписка из ЕГРН о регистрации права собственности.

Как быстро сдать?

Сдача объекта во временное пользование состоит из следующих этапов:

1. Подготовка недвижимости и документов.
2. Определение цены и круга заинтересованных лиц.
3. Размещение предложений.
4. Выбор арендатора.

Подготовка объекта и необходимой документации

Подготовка недвижимости предусматривает проверку технической исправности всех запирающих устройств, а также работоспособности коммуникаций. Также нужно изучить имеющуюся документацию, чтобы все данные, подтверждающие право собственности были у владельца на руках. Если часть из них отсутствует, то нужно оформить недостающие документы, например, взять выписку из ЕГРН.

Ценообразование

Для решения вопроса о размере оплаты, необходимо детально изучить рынок. Взяв информацию из открытых источников нужно проанализировать состояние цен на аналогичные объекты. Размер оплаты должен быть адекватным. Не стоит завышать цену.

Определение и поиск целевой аудитории

Оценить целевую аудиторию несложно. Для этого достаточно изучить рынок спроса. Ориентироваться нужно на те цели, в которых недвижимость может быть использована. Например, если объект подойдет для создания торговой точки, то нужно ориентироваться на спрос лиц, которые собираются осуществлять деятельность такого характера.

В коммерческом предложении нужно максимально подробно описать объект – площадь, место расположения, размер оплаты.

Чтобы заинтересовать пользователя необходимо указать о возможности проведения переговоров о сумме и порядке оплаты, предварительном осмотре и компенсации расходов по проведению капитального ремонта.

Как сдавать в аренду нежилое помещение?

Сдача в аренду нежилых помещений, например, под магазин предполагает поиск подходящего объекта и заключение письменного договора. Необходимо не только правильно заполнить все его разделы, но и соблюдать точную последовательность действий. Как правильно сдать нежилое помещение с юридической точки зрения?

Законодательство

Вопросы аренды нежилых объектов регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ. Согласно законодательству, к нежилым объектам относятся те, которые входят в состав построек, но не являются пригодными для проживания.

Самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение может собственник на договорной основе. Он может заключаться только в письменном виде. Если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев, договор не придется регистрировать. Если же аренда оформляется на срок более 1 года, договор следует зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре. Арендодатели обязуются платить налоги от получаемого от аренды дохода в установленные законодательством сроки.

Последовательность действий

Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.

Подбор недвижимости

Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.

Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:

• Офисные;
• Торговые;
• Производственные;
• Складские.

Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными. После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон.

Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.

Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.

Заключение договора

К данному процессу лучше привлечь юриста. Он поможет правильно составить договор и объяснит спорные моменты, а также проверит юридическую чистоту сделки. Данную работу можно выполнить самостоятельно. Перед подписанием договора необходимо запросить следующие документы:

1. документы о собственности;
2. план помещения;
3. уставные документы собственника.

После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:

• оплаты коммунальных платежей;
• размера арендной платы;
• срока сдачи помещения;
• наличия телефонной связи и доступа в интернет;
• проведения ремонтных работ;
• условий расторжения договора.

Важно обсудить, за кем из сторон закрепляется каждый пункт и в какие сроки выполняются обязательства. Достигнутые договоренности прописываются в договоре или в виде дополнительных соглашений к нему.

В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Подписание договора

Лучше, если арендатор и арендодатель будут подписывать договор в личном присутствии без посредников. В этом случае проще решить спорные моменты, стороны могут пойти на некоторые уступки. При составлении договора важно полностью прописать сведения об объекте недвижимости. Они должны включать полный адрес, этаж, площадь помещения. К соглашению следует приложить план помещений.

Только в таком случае соглашение можно считать действительным.

Договор подписывается в 2-х экземплярах, если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев. Если планируется долгосрочная аренда от 1 года, подписывается 3 экземпляра договора. По одному экземпляру остается у арендодателя и арендатора. Еще один экземпляр остается у регистратора.

Передача помещения

После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.

Анализ позволяет требовать от арендатора устранения дефектов и неисправностей, уменьшить арендную плату. Поэтому собственнику лучше заранее привести в порядок помещение и коммуникации. После подписания передаточного акта арендатор может полноценно пользоваться помещением и вести предпринимательскую деятельность.

Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:

1. Стороны соглашения – арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
2. Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
3. Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
4. Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
5. Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.

Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.

Субаренда

Арендатор может передать недвижимое имущество по договору субаренды. Но это возможно только с согласия арендодателя, являющегося собственником объекта. Договор субаренды также необходимо регистрировать в установленном законом порядке.

Но важно учитывать, что возможно досрочное расторжение договора аренды. Это право есть и у арендодателя, и у арендатора. Фактически, стороны сделки обладают полной свободой действий. Но в договоре должны содержаться основания, по которым возможно досрочное расторжение.

Существуют следующие особенности субаренды:

• Период действия ограничивается сроком действия договора аренды с собственником;
• Если договор аренды прекращает действие, у субарендатора есть возможность перезаключить договор с собственником до окончания периода субаренды на тех же условиях;
• Если договор заключен на период от 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать.

Выделяют следующие права и обязанности арендатора:

1. Осуществление контроля за использованием помещения по назначению.
2. Своевременность оплаты аренды.
3. Выполнение ремонта по соглашению сторон.
4. Содержание помещения в надлежащем порядке.
5. Составление передаточного акта с субарендатором.

При любых нарушениях принятых обязательств у каждой стороны сделки есть возможность прекратить обязательство до окончания срока договора.

Необходимые документы

По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:

• заявление установленного образца;
• договор аренды со всеми приложениями;
• кадастровый паспорт;
• российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
• доверенность, если документы подает представитель;
• нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
• разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
• письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
• квитанция об оплате госпошлины.

Налоги

Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:

1. если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
2. на местном уровне ставка составляет 2 %.

Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:

• УСН 6 % — с общего дохода;
• УСН 15 % — с доходов за вычетом расходов.

Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:

1. на прибыль организации и НДФЛ для ИП – 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
2. на имущество – 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
3. на добавленную стоимость – 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды. Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями. Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно.

Нужно ли регистрировать ИП физическому лицу?

Действующее законодательство предполагает административную и уголовную ответственность за осуществление незаконного предпринимательства. Уголовная ответственность устанавливается, если ведется незаконная предпринимательская деятельность или извлекается крупная прибыль в размере от 1,5 млн. рублей.

В случае фиксации нарушения судьи учитывают конкретные обстоятельства человека и множество других факторов. Как правило, не возникает проблем в случае сдачи квартиры или загородного дома. Если же сдается нежилой объект, можно выделить несколько признаков предпринимательской деятельности. Если помещение покупается непосредственно для сдачи в аренду, деятельность требует регистрации, так как признается предпринимательской.

Это же относится к аренде длительного срока или к договорам, которые перезаключаются многократно. Данный признак трактуется как факт систематического и намеренного получения прибыли от владения нежилым объектом. Если выявляются эти признаки, гражданину рекомендуется зарегистрировать ИП. В этом случае налог составляет 6 % от общей суммы дохода. НДФЛ же составляет 13 %.

Владелец помещения должен ежегодно подавать налоговую отчетность.

Таким образом, аренда нежилого помещения имеет свои ряд особенностей. Необходимо юридически грамотно составить договор, предусмотреть все особенности соглашения и своевременно оплачивать налоги. Это позволит избежать проблем в будущем и на законном основании получать прибыль.

• В закладки
• Распечатать
• Задать вопрос
• Подписаться
• Наш канал в Яндекс.Дзен

Источник: law03.ru

Особенности аренды коммерческой недвижимости. Все о том, как сдать и снять помещение

Сделки с коммерческой недвижимостью

Задайте свой вопрос нашему лучшему юристу:
Артему Комарову .

Аренда коммерческой недвижимости – сделка, которая является одной из наиболее популярных на практике. Приобрести в собственность помещение для многих – непозволительная роскошь, а вот арендовать офис или магазин – это довольно просто. Но нужно понимать, что процесс аренды указанной недвижимости имеет свои нюансы, о которых лучше знать. Иначе могут начаться споры, судебные разбирательства и, соответственно, появятся убытки от найма.

Из статьи узнаете какова целевая аудитория, как найти арендатора или арендодателя, каковы нюансы оформления сделки сдачи помещения и тонкости составления договора для физических и юридических лиц.

Кому нужна?

Кажется, что ответ на вопрос напрашивается сам собою – тем, кто является субъектами предпринимательской деятельности: ИП, юридическим лицам различной организационно-правовой формы, занимающимся бизнесом. Но все не так просто.

Коммерческая недвижимость может потребоваться:

1. Организациям, которые бизнесом, вовсе не занимаются. Например: существует некое НКО, члены которой прописали в учредительном документе, что они будут собираться еженедельно по субботам для обсуждения каких-то важных вопросов. Чтобы реализовать задуманное, НКО нужно какое-то помещение. Его можно взять в аренду. И несмотря на то что офис – это формально объект коммерческой недвижимости, его вполне могут использовать в целях, не связанных с получением прибыли.
2. Предприниматели и организации могут брать в аренду помещения, необходимые для осуществления эффективной коммерческой деятельности. Кому-то нужен офис, другому – колл-центр, третьему – склад для хранения товаров.
3. Наконец, договоры аренды нежилых помещений и зданий заключаются с целью сдачи их в субаренду. Рентабельность такого бизнеса может быть довольно высокой. Ведь согласно нормам Гражданского кодекса РФ арендатор может брать с субарендатора денег больше, чем он сам платит собственнику. Следовательно, вполне актуальна схема, о которой можно рассказать при помощи следующего примера: человек арендует у собственника здание магазина за 100 тыс. рублей в месяц, а сдает его владельцу магазина – субарендатору, за 250 тыс. рублей. Получается, что прибыль составляет 250 – 100 = 150 тыс. рублей. При этом можно говорить, что человек делает деньги из ничего: у него нет в собственности недвижимости, но он зарабатывает на ней.

Внимание: чтобы заниматься сдачей коммерческих объектов на постоянной основе, необходимо оформить ИП или зарегистрировать юр. лицо. Иначе государство может посчитать такую деятельность незаконным предпринимательством и применить санкции.

Спрос на коммерческую недвижимость постоянно высокий и довольно стабильный. Он немного падает, если в экономической сфере дела идут не очень. Но это, как правило, временное явление. Всегда есть успешные организации, которые нуждаются в офисе, новом торговом помещении и т. д.

Выбор помещения

На что обращать внимание? Все зависит от того, в каких целях осуществляется подбор объекта.

Для собственного использования

Нужно ориентироваться на следующее:

Одним словом, выбирать коммерческую недвижимость нужно именно «под себя»:

• чтобы вести деятельность было удобно;
• чтобы аренда не сильно увеличивала графу расходов – как минимум, чтобы величину платы можно было легко покрыть за счет доходов или уже имеющихся средств.

Важно: согласно ст. 612 ГК РФ, арендодатель несет ответственность, если он знал о каких-то скрытых недостатках объекта аренды, но умышленно не сообщил о них контрагенту.

Для бизнеса

Здесь подход несколько иной: оформлять в пользование и владение нужно такой объект, который будет ликвидным – то есть, его можно будет легко сдать в субаренду и получить от этого прибыль.

На что именно делать ставку в конкретных условиях – сложно сказать. Представляется, что выгодно арендовать небольшие офисы в людных местах, чем, например, магазины. Причины:

1. Офис, как правило, не имеет целевого назначения. В том смысле, что подобный объект недвижимости отлично подойдет для всего: агентства недвижимости, бухгалтерской конторы, ремонтной мобильных телефонов, небольшой полиграфической студии и даже для маленького магазина – оффлайн или онлайн.
2. Небольшое помещение легче сдать. Как отмечалось, подобные офисы пользуются популярностью у всех. Большое по площади помещение или целое здание, наверняка, принесет больше денег, но искать субарендатора можно очень долго.
3. Любому, кто «пересдает» коммерческую недвижимость, увы, нужно ориентироваться на размер арендной платы, которую взимает собственник. Если средняя рыночная цена, к примеру, составляет 1000 рублей за квадратный метр, и арендатор платит арендодателю именно столько, то сдать недвижимость подороже будет проблематично.
4. Нужно проверять собственника. Если с ним что-то не так, то вместо прибыли есть риск получить убытки.

В целом, правило подбора объекта для заработка простое: нужно выбирать такие здания и помещения, сдача в субаренду которых абсолютно точно принесет прибыль. Что это будет за объект – можно ответить, изучив спрос и предложение в конкретной местности.

Допустимые сроки

О сроках, на которые может оформляться договор арены, говорится в ст. 610 ГК РФ. О чем именно идет речь:

1. Срок договора должен быть прописан в договоре.
2. Если указаний на время действия сделки в тексте документов нет, то аренда считается оформленной на неопределенный срок.

Важно: ГК РФ определяет, что законом может устанавливаться некий предельный срок для определенных видов аренды. В этом случае, если договор оформлен на неопределенный срок, то он будет считаться заключенным на срок, являющийся предельным.

Аренду коммерческой недвижимости можно делить на:

• краткосрочную;
• долгосрочную.

Где «граница»? Ориентироваться нужно на ч. 2 ст. 651 ГК РФ. Речь в ней идет о зданиях и сооружениях, но, как разъяснил в свое время Верховный суд, правило актуально и для нежилых помещений. Речь идет о следующем:

• если договор заключен на срок, не превышающий год, то он не подлежит гос. регистрации – по сути, его нужно считать краткосрочным;
• если срок действия договоренностей – от 1 года, то сделка считается заключенной с момента осуществления процедуры её гос. регистрации.

Соответственно, любая аренда, оформленная на 12 месяцев и более длительный период, считается долгосрочной.

Практика показывает, что краткосрочные договоры более распространены. И это понятно: арендатор и арендодатель зачастую не хотят тратить деньги и время на реализацию процедуры гос. регистрации сделки. Исключение: случаи, когда одна или обе стороны заинтересованы в длительном сотрудничестве, но опасаются, что пролонгации краткосрочного договора не будет.

Как снять?

Если появилась необходимость в аренде подобного объекта, необходимо действовать по следующему алгоритму:

Ищем здание или помещение. Во-первых, стоит посмотреть на популярных досках объявлений. Есть лидеры направления, где ежедневно публикуется масса предложений. Во-вторых, стоит обратить внимание на местные популярные сайты с объявлениями.

В-третьих, можно посетить специализированные интернет-ресурсы, где предлагают коммерческую недвижимость в аренду.

Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:

Не стоит отметать старые способы поиска нужных объектов: объявления в газетах, через друзей и т. д. Можно обратиться в агентство недвижимости, но нужно быть готовым оплатить услуги специалистов.

Как быстро сдать?

Задача поиска арендаторов не всегда простая. Чтобы с ней справиться, нужно действовать следующим образом:

1. Подготавливаем объект. Желательно привести его в привлекательный вид: сделать небольшой ремонт, устранить явные недостатки, произвести уборку. Здание или помещение должно нравиться тем, кто нуждается в подобных объектах.
2. Приводим документы в порядок. Если какие-то права не зарегистрированы – обращаемся в Росреестр или в МФЦ. Если какие-то бумаги утеряны – получаем дубликаты.
3. Определяемся с ценой. Можно пойти по одному из двух путей. Во-первых, можно ориентироваться на рынок, то есть, посмотреть, сколько стоит аренда аналогичных объектов, и назвать свою цену. Второй вариант: обратиться к оценщику. Проблема в том, что здание или помещение могут не захотеть брать в пользование за цену, названную оценщиком, если на рынке устоялась более низкая стоимость.
4. Определяем ЦА – то есть, целевую аудиторию. Отталкиваться нужно от особенностей самого объекта. Если это небольшой офис, то клиентом может стать кто угодно: от скромного мастера, ремонтирующего часы, до успешного юриста, решившего открыть небольшой филиал своей фирмы в отдаленном районе города. Если же речь идет о здании под магазин или серьезном складском помещении, то, вероятно, потенциального контрагента нужно искать среди владельцев крупного бизнеса.
5. Подготавливаем коммерческое предложение. Важно акцентировать внимание на преимуществах сдаваемого объекта. Снова, следует исходить из особенностей конкретного здания или помещения. Когда речь идет коммерческой недвижимости, нужно показать, что конкретный объект поможет как-то облегчить, упростить работу, достичь успехов, создать хороший микроклимат в коллективе, наконец. Если речь идет об офисе, то, наверняка, потенциальные арендаторы заинтересуются о том, что в помещении имеется кондиционер, а само оно находится в шаговой доступности от метро. Если лицо ищет склад, то ему важно, чтобы объект был сухим и теплым, надежно охранялся, имел удобные пути подъезда. В общем, каждый конкретный объект нужно анализировать на предмет преимуществ отдельно.
6. Размещаем объявления. Еще раз подчеркнем, что многое зависит от того, какой именно объект сдается. Если речь идет о маленьком офисе с широкой ЦА, то можно размещать объявления везде: от местных газет до общероссийских досок в интернете. А вот, к примеру, чтобы сдать в аренду склад для хранения зерна, лучше публиковать предложение на специализированных площадках.
7. Выбираем арендатора. Если в его роли выступает юридическое лицо или ИП, то можно проверить две вещи: законность деятельности на основании сведений из ЕГРЮЛ или ЕГРИП и платежеспособность. Если предприятие на грани банкротства, то потом сложно будет получить арендную плату. Проверить что-то у физического лица будет довольно трудно. Можно только лишь заглянуть в паспорт. А лучше – сделать копию документа.

Оформление

Чтобы подготовить договор, стороны должны представить некоторые бумаги:

1. Если стороной сделки выступает физическое лицо, то потребуется паспорт. Если за арендатора или арендодателя действует представитель – доверенность. ИП должен дополнительно представить свидетельство ИНН и свидетельство ГРН, либо выписку, свидетельствующую о постановке лица на учет в налоговых органах. Юр. лицо предъявляет: правоустанавливающие бумаги, например, ООО должно иметь устав. Кроме того, свидетельства ИНН и ОГРН, либо соответствующую выписку; приказ о назначении руководителя; документ, подтверждающий полномочия представителя.
2. Арендодатель должен предъявить документы на объект недвижимости: выписку из ЕГРН, либо свидетельство о гос. регистрации права; правоустанавливающие бумаги. Если в аренду оформляется и земля, например, под зданием, то нужна выписка по ней, плюс кадастровый паспорт.

Составление договора

Существенными условиями будут следующие:

Кроме того, в тексте указывают:

1. Дату и место составления документа.
2. Порядок внесения платежей.
3. Права и обязанности сторон.
4. Порядок разрешения конфликтных ситуаций.

• Скачать бланк договора найма коммерческой недвижимости
• Скачать образец типового договора аренды коммерческой недвижимости между физическими лицами

В договоре аренды коммерческой недвижимости можно не расписывать все детально. Достаточно сослаться на то, что все спорные вопросы регулируются согласно нормам ГК РФ. Но лучше оговаривать каждую мелочь. Главное, чтобы не было противоречий с законом.

Документ составляется как минимум в двух экземплярах – по числу сторон. Если нужно регистрировать сделку, то должен быть подготовлен экземпляр для Росреестра.

В аналогичном количестве изготавливается и акт приема-передачи. Он необходим, чтобы зафиксировать факт передачи имущества от арендодателя к арендатору. В акте указывают:

1. Дату и место его составления.
2. Информацию о сторонах.
3. Данные о передаваемом объекте.
4. Информацию о недостатках недвижимости, наличии или отсутствии претензий по ней.

• Скачать бланк акта приема-передачи коммерческой недвижимости в аренду
• Скачать образец акта приема-передачи коммерческой недвижимости в аренду

Регистрация

Как указывалось, регистрация необходима, если сделка является долгосрочной. Обратиться нужно в органы Росррестра. На все уйдет до 7 дней. За осуществление процедуры взимается госпошлина, составляющая 2000 рублей для физ. лиц и 22000 – для юр. лиц.

Субаренда

В начале статьи речь шла о том, что недвижимость можно арендовать, чтобы заработать, «пересдавая» её третьим лицам. Осуществляется это, путем заключения договора субаренды.

Внимание: субаренда возможна, если при заключении аренды собственник дает на это свое согласие.

Если в тексте первоначального документа ничего подобного не фигурирует, но арендодатель не возражает против субаренды, то с арендатором может быть подписано дополнительное соглашение. В нем нужно указать:

1. Дату и место его оформления.
2. Реквизиты договора аренды.
3. Информацию о сторонах.
4. Сведения о том, что арендодатель согласен на субаренду принадлежащего ему объекта.

• Скачать бланк договора субаренды коммерческого помещения
• Скачать образец договора субаренды коммерческого помещения

К договору субаренды предъявляются требования, аналогичные тем, что актуальны для аренды. То есть, в тексте излагается схожая информация. Главное – указать, что сдает имущество не собственник, а арендатор.

Разница договоров аренды и субаренды еще и в том, что вторая сделка не может превышать по сроку период действия первой. Если аренда оформлена до 31 мая, то субаренда может действовать до этой или более ранней даты.

Возможно ли составить договор между физическими, юридическими лицами и ИП?

Законодательство не устанавливает никаких ограничений.

Например, физлицо может сдавать принадлежащий ему магазин какому-нибудь ООО. Также физлицо имеет право снять офис у индивидуального предпринимателя, чтобы, например, заниматься там творчеством: писать стихи или романы.

Вопросы могут возникнуть только у налоговых органов. Например, если физлицо арендовало магазин и, не имея статуса ИП, продает там продукты. При этом к самому договору претензий не будет.

Разница между сделками с различным субъектным составом — в пакетах документов, которые должны быть представлены для сделки. Об этом шла речь выше.

Если физлицу нужно иметь с собой только паспорт, то представитель ООО должен иметь на руках устав компании, свидетельства ИНН и ОГРН, приказ о назначении директора и так далее.

Подводные камни и узкие места

Есть несколько важных нюансов:

• Очень важно детально описать объект, который сдается в аренду. Судя по практике, если объект сложно идентифицировать, то сделку могут признать недействительной. Например, в договоре указан только адрес офиса. Но по данному адресу находится целый деловой центр, где подобных помещений 50 или даже 100. Желательно указать в договоре все отличительные особенности конкретного помещения.
• В тексте соглашения обязательно должна быть указана величина арендной платы. При этом, как определили высшие суды, она не должна меняться чаще раза в год. Поэтому арендодателю лучше сразу подумать, за какую сумму в месяц он будет сдавать помещение.
• Очень важно оговорить все недостатки помещения. Всю важную информацию можно прописать в акте приема передачи. Там же следует отразить состав имущества находящегося в помещении.

Таким образом, если не знать тонкостей оформления аренды нежилых помещений, можно столкнуться с серьезными трудностями и неприятностями.

Источник: urist.expert