Вокруг твердят, что кризис — время новых возможностей. Магазины сокращают издержки, и в торговых центрах освобождаются площади. Это удачный момент для малого бизнеса: размещение в ТЦ, ТРК или ТК поможет привлечь новую аудиторию, увеличить оборот и получить больше прибыли. Но так ли это на самом деле? Разбираемся, когда размещение в популярном ТЦ не принесет денег, какие торговые центры лучше даже не рассматривать и легко ли арендовать помещение, если у вас нет известного бренда?
Выбирайте ТЦ популярные у ваших покупателей
Стоимость аренды квадратного метра зависит от проходимости торгового центра. Но размещение даже в самом популярном торговом центре — не гарантия высокой прибыли. Количество посетителей работает на вас только в том случае, если ваше предложение соответствует их потребностям.
Магазин спортивного питания в торгово-развлекательном центре со спортивным залом принесет большую прибыль, чем этот же магазин, но в помещении продуктового гипермаркета.
Аренда помещений под магазин | Как выбрать место под магазин в ТРК?
Чтобы определить, пользуется ли популярностью у ваших покупателей торговый центр, вам придется провести небольшое исследование. Самый простой инструмент, который всегда под рукой — социальные сети. Частичное представление о популярности места поможет составить статистика сервисов геопозиционирования, самый популярный из которых — «Форсквер».
Топ-5 ТЦ в Санкт-Петербурге. Источник: www.4sqstat.com Эта статистика рассказывает о популярности места вообще, без подробных данных об аудитории. Сейчас больше «чекинятся» пользователи 25-30 лет. Для использования приложения нужен смартфон и желание делиться своими перемещениями.
В общем, эти данные неполные — на их основании не нужно принимать решение об аренде магазина, например, колготок и носков. Если у вас есть группы во «Вконтакте» и «Фейсбуке», проведите опрос — узнайте в какие торговые центры предпочитает ходить ваша аудитория. Если кого-то удастся опросить лично, выясните, что играет решающую роль — география, набор магазинов, парковка.
В группах торговых центров размещают информацию об акциях и развлекательных событиях — посмотрите, кто отслеживает события в ТЦ. 
И, конечно, не поленитесь пару дней потратить на «полевое исследование» — сядьте в открытом кафе и посчитайте сколько человек проходит мимо. Понаблюдайте, кто идет за покупками, кто направляется в кино, а кто идет на фудкорт, чтобы поесть. Информация будет более полной, если вы потратите на ее сбор и будний день, и выходной.
Определите формат
Бизнес на аренде Павильонов и Торговых Рядов. Сколько приносит?
Острова — лучшее решение для продажи сезонных товаров и ярмарок. Маркетологи говорят, что 30% успеха магазина — это правильный выбор формата, еще 30% — это удачное место. Работа продавцов, ассортимент, оформление — это всего лишь оставшиеся 40%.
Обратите внимание, в популярных ТЦ большую часть магазинов занимают известные бренды — их оборот способен покрыть аренду даже большой площади по карману оплачивать аренду большого помещения. Если вы открываете в ТЦ первый магазин, то хорошим решением для старта станет остров. Остров — это открытые витрины, установленные в проходах торгового центра. Бренды используют острова для тестирования прибыльности или для сезонных распродаж. Чаще всего в магазинах можно встретить острова с женскими аксессуарами и украшениями, аксессуарами для мобильных телефонов, сладостями.
Подберите место
- что еще кроме моего товара покупает мой клиент?
- что побуждает аудиторию тратить деньги на мои товары?
- что я могу предложить покупателю, чего он в этом ТЦ больше не найдет?
При этом есть универсальные правила подбора места:
- расположение на пути потока, который идет в магазин, а не в кино или кафе;
- уход от соседства с магазинами с похожим ассортиментом — магазин более притягателен и будет «уводить» ваших покупателей;
- отказ от размещения в «тени» раскрученных марок.
Продажа товара без имени в ТЦ подобных «Меге» или «Галерее» — неудачное решение. Ваш магазин потеряется среди брендированных витрин. Можно рискнуть, если вы продаете что-то эксклюзивное и интересное людям, которые готовы платить за имя на ярлычке: например, украшения, аксессуары и бизнес-аксессуары.
Какой товар без бренда может заинтересовать покупателей популярного ТЦ? Женщин — украшения. Фото: instagram.com/blueboxmoscow
Вы уверены, что ассортимент на 100% соответствует потребностям посетителей «Галереи» — например, продаете ювелирные украшения ручной работы, которые пользуются бешеной популятностью в «Инстаграме». Тогда кроме аренды заложите расходы на оформление витрины и персонал. Оформление должно, с одной стороны, соответствовать внутренним правилам оформления витрин в ТЦ, но, с другой стороны, оно должно выбиваться и притягивать взгляд покупателя.
Реальность: на что рассчитывать, арендуя помещение в ТЦ
Говорят, что кризис — время возможностей. И решили проверить, насколько просто встать в торговый центр магазину, у которого нет своих точек. Кажется, что при нестабильной экономический ситуации, когда съезжают арендаторы, владельцы ТЦ должны хвататься за потенциальных арендаторов. Мы тоже так думали, но решили проверить.
Для эксперимента мы выбрали, как нам показалось, идеальный вариант — магазин ежедневников из натурального дерева, скетчбуков и бизнес подарков ручной работы. По легенде владельцы магазина, который успешно работает онлайн с 2012 года, решили попробовать себя в офлайн и арендовать остров в торговом центре в Санкт-Петербурге.
Для чистоты эксперимента мы решили обзвонить как популярные ТЦ — «Мега», «Галерея», так и небольшие в спальных районах — например, ТЦ у м. Академическая.
Остров с дизайнерскими аксессуарами из кожи и дерева станут украшением любого ТЦ — так рассуждали мы. Фото: proffessio.com
Нас интересовала стоимость аренды, срок договора, дополнительные платежи и условия. В крупных ТЦ есть свой отдел аренды, а некоторые отдают эту задачу брокерской компании. Один брокер может заниматься арендой площадей сразу в нескольких ТЦ.
С одной стороны, это удобно — потому, что он может предложить несколько вариантов. С другой стороны, сотрудники самого ТЦ работают с меньшим потоком входящих заявок и лучше знают как обстоят дела в торговом центре. Менеджер ТЦ предлагает решения уже в ходе разговора, а брокеру нужно время на анализ информации о вашей компании.
Большинство ТЦ хотят получить депозит или обеспечительный платеж в размеры арендной платы за 1-2 месяца. Стандартный договор заключается на 11 месяцев, иногда арендодатель идет навстречу и готов заключить договор на 6 месяцев. Разброс цен приличный, за остров 6 квадратных метров ТЦ хотят от 6000 до 80 000 рублей. В пределах одного ТЦ цена может различаться в 2 раза в зависимости от этажа или зоны.
Не стало открытием, что в «Мегу», «Галерею» и городской дискаунтер «Румба» реально встать только после презентации компании. Вы заполняете анкету, рассказываете о своем опыте, продукте, других точках. И, возможно, если ваша презентация понравится и продукт заинтересует — с вами свяжутся и расскажут о ценообразовании. Срок рассмотрения заявки — от 2 недель. Мы еще не получили ответ.
Удивило, что ТК «Академ-Парк» согласны разговаривать строго после презентации компании. Особенно неприятное впечатление осталось после разговора с секретарем ТЦ «Сенная», которая отказывалась общаться без презентации в принципе. Казалось, что мы пытаемся узнать цену аренды с оплатой не рублями, а фантиками.
В ТЦ «Электра», ТРК «Сити Молл» вы будете общаться с менеджерами, которые сразу озвучивают условия, на которые вы можете рассчитывать.
Проверьте себя
При выборе места в ТЦ нужно проанализировать:
- покупательский поток: насколько популярен ТЦ, какая часть его посетителей может стать вашим покупателем;
- ожидания: каких товаров не хватает посетителям ТЦ, удовлетворит ли их ваш ассортимент;
- конкуренты: какие магазины в ТЦ интересуют вашу аудиторию, какие магазины станут вашими конкурентами;
- зоны: возможно ли расположить вашу точку рядом с магазинами для детей, женщин или спортсменов;
- формат: тип размещения, который подходит для вашего товара, можно ли купить его с прилавка или обязательно нужна примерочная;
- условия: какие условия предлагает арендодатель, выполнимы ли они для вашей точки;
- рентабельность: сколько вам нужно продавать, чтобы отбить аренду, зарплату продавцов и расходы на открытие.
Ваша точка будет приносить больше прибыли, если вы сможете соблюсти несколько условий:
- На этаже много магазинов, которые интересны вашей аудитории, при этом товары в них не конкурируют с вашим ассортиментом → Продаете сладости на этаже с магазином игрушек и одеждой для мам и детей.
- Помещение находится не у выхода → Островок стоит при сходе с эскалатора, яркая вывеска и сладости — первое, что видят покупатели, поднявшиеся на этаж.
- В магазине нет торговых точек конкурентов → Вы единственный в торговом центре продавец сладостей на развес. В супермаркете на цокольном этаже их не продают.
Всё от приемки товара до печати ценников
Пользователь Кабинета Дримкас принимает товары по накладной — сервис автоматически добавляет их в базу для учета остатков. Сразу после этого можно установить цены, скидки и напечатать ценники.
Источник: dreamkas.ru
Аренда помещения в ТЦ: что учесть и включить в договор
Иллюстрация: FotograFFF/Shutterstock
Руководитель юридической компании «Хелп Консалтинг»
Первое, о чем стоит позаботиться предпринимателю, который хочет арендовать помещение в торговом центре — это, как ни странно, изучение норм законодательства в данной сфере. Большинство бизнесменов считают, что в договоре могут быть предусмотрены абсолютно любые условия, которые устраивают арендатора и арендодателя. Однако, это совершенно не так. Гражданское законодательство и широкий массив подзаконных актов содержат в себе ряд обязательных к соблюдению требований, которые должны:
- Лечь в основу договора.
- Соблюдаться и применяться в процессе аренды.
Главное, что стоит закрепить в тексте договора — это предмет. Все индивидуализирующие (отделяющие от иных помещений в торговом комплексе) характеристики помещения должны быть прописаны прямо в тексте. В противном случае считается, что стороны (арендатор и арендодатель) не согласовали условие о предмете, а сам договор считается незаключенным со всеми вытекающими из этого негативными последствиями.
Если же вы упустили это непосредственно в тексте договора, то положения, которые конкретизируют объект аренды, могут быть закреплены в приложении. Оно является неотъемлемой частью договора, таким образом, формально, требования законодательства будут соблюдены в этой части.
Второе, на что следует обратить внимание потенциальному арендатору, — это какие требования законодательство предъявляет к тому роду деятельности, который он хочет осуществлять при помощи арендуемого помещения в торговом центре. Если бизнесмен хочет открыть шоурум с одеждой, то к помещению будут приняться одни требования. Но если же предприниматель желает открыть кофейню или мини-пекарню, то для этого нужно соблюдать совершенно иные нормы. Если помещение не будет соответствовать обязательным требованиям закона, то деятельность может быть приостановлена до того момента, пока все обязательства будут соблюдены.
Чтобы не допустить ситуации, описанной выше, бизнесмену необходимо выявить, какие нормы законов и подзаконных актов необходимо соблюдать при осуществлении выбранного им вида предпринимательской деятельности. Зная их, на переговорах с представителем арендодателя вы сможете уточнить, имеет ли помещение нужные характеристики, либо возможно его переоборудование с их учетом или же нет.
Однако сразу отметим, что весь перечень требований выделить непрофессионалу из всего массива «нормативки» очень сложно. Поэтому рекомендуем обращаться к юридическим компаниям, которые надлежащим образом «под ключ» помогут найти все обязательные к соблюдению нормы законов.
Местоположение торгового центра и помещения в нем — на что влияет? Как выбрать нужное?
Ни для кого не является секретом, что одним из существенных условий успешного магазина является его так называемая «проходимость» (или человекопоток). Ведь чем больше людей увидят ваш «товар» (в широком смысле), тем больше спроса на него может возникнуть.
Помимо этого, играет роль доступность самого торгового центра, его удаленность от метро, остановок общественного транспорта, наличие парковок для личных автомобилей и прочие факторы, благоприятно влияющие на посещаемость. В этом ключе возникает необходимость поиска «того самого» места, которое, на ваш взгляд, подходило бы выбранному роду предпринимательской деятельности.
Помимо стоимости хорошего помещения, необходимо обращать внимание на предлагаемый к подписанию договор аренды. Тщательно проверяйте:
- Конкретный номер помещения, этаж, корпус, соотносится ли это с тем, что показывали вам.
- Соответствие фактических характеристик и характеристик, указанных в договоре.
- Будут ли находиться предметы, которые присутствуют в помещении на момент демонстрации, в дальнейшем при аренде или нет.
Все указанные выше положения должны быть четко закреплены в договоре. Если арендодатель пытается избежать включения детальных положений в договор аренды и хочет договориться «на словах», то у вас возникают большие риски в дальнейшем получить помещение, не соответствующее вашим ожиданиям и устным договоренностям. Доказать в суде то, что вы о чем-то договорились на словах практически невозможно.
Таким образом, чтобы выбрать именно то помещение, вам необходимо:
- Определить, устраивает ли оно вас по местоположению.
- Выявить, сможете ли вы оплачивать его.
- Закрепить в договоре аренды все необходимые вам условия.
- Детализировать характеристики объекта аренды в самом договоре или в приложении к нему.
Аренда от собственника и субаренда — в чем разница?
Чем выше количество посредников между собственником и арендатором, тем больше может быть цена. Но это не единственный подводный камень, который может возникнуть при аренде.
Еще одной проблемой в данной сфере является отсутствие полномочий на заключение договора аренды на стороне арендодателя. С этим можно столкнуться как при аренде от собственника, так и при субаренде.
В большинстве случаев от собственника действует лицо по доверенности. Поэтому перед подписанием договора попросите предоставить документ, который наделяет полномочиями лицо, действующее от собственника торгового центра или конкретного помещения.
Что нужно проверять в доверенности:
- Конкретные полномочия. Например, на подписание договоров, заключение сделок и прочего.
- Лицо, выдавшее ее. Зайдите в ЕГРЮЛ и посмотрите, кто является генеральным директором юридического лица-собственника торгового центра. Им также может быть индивидуальный предприниматель, тогда смотреть информацию нужно в ЕГРИП. Необходимо, чтобы лицо, выдавшее доверенность, было именно тем, кто фактически является собственником торгового центра.
- Подпись и печать. Удостоверьтесь, что доверенность надлежащим образом заверена, а все реквизиты этого документа на своих местах.
Что же касается субаренды, то при заключении такого договора нужно сделать следующее:
- Проверить полномочия представителя арендодателя.
- Удостовериться, есть ли в основном договоре аренды положения о том, что арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду без согласия арендодателя.
- Есть ли согласие собственника на передачу помещения в субаренду, нужно ли оно вообще в конкретной ситуации.
Более того, нужно помнить о том, что прекращение договора между первоначальными арендатором и арендодателем влечет соответственно и прекращение правоотношений для субарендаторов.
Также если основной договор является ничтожным, то ничтожен и договор субаренды.
Поэтому при субаренде риски выше, чем при заключении договора с собственником. Однако, если подойти должным образом к процедуре его заключения, то их можно избежать или свести к минимуму. В этом вам может помочь, например, юрист или опытный риелтор.
Одностороннее изменение арендной платы — законно или нет?
Часто в договорах аренды можно встретить право арендодателя увеличивать размер арендной платы в одностороннем порядке. Обычно это объясняется инфляцией, изменением рыночной цены и прочими факторами. Иными словами, арендодатели так себя страхуют от финансовых потерь.
Есть пункт 3 статьи 614 ГК РФ, который не позволяет, по общему правилу, повышать арендную плату чаще одного раза в год. Однако это правило действует только в случаях, если соглашением не предусмотрены иные условия.
Поэтому если в договоре аренды вы встретили положение о том, что цена договора (размер арендной платы и иные формулировки) может изменяться арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в месяц (или 2–3 месяцев), то указанная выше статья не действует.
Вы будете вынуждены либо соглашаться с повышением платы, либо расторгать договор и уходить из данного места. В связи с этим обращайте внимание на положения договора об оплате, не верьте на слово о том, что «цена не будет расти» или «у нас уже несколько лет такая арендная плата». Все может измениться в любой момент.
Крупные штрафы и неустойки в договоре — работает или нет?
Включение положений в договор о высокой гражданско-правовой ответственности является поводом насторожиться. Если нет объективных оснований для включения таких мер гражданско-правовой ответственности в договор, то от его подписания стоит отказаться.
Более того, практика судов по взысканию огромных штрафов и неустоек неоднозначна, можно выделить несколько позиций:
- По договору вы, фактически, соглашаетесь выплачивать, при наступлении определенных условий, колоссальные пени. Поэтому к взысканию с вас подлежит сумма в полном объеме.
- Такие положения договора носят кабальный характер и не подлежат применению.
- Сумма штрафов и неустоек подлежит соразмерному снижению.
Конечно, можно согласиться в данными условиями договора и потом длительное время доказывать несоразмерность сумм или ничтожность таких положений вовсе. Однако гарантировать успех в этом вам не сможет никто. Поэтому стоит сразу исключить из договора такого рода условия.
Расторжение договора в одностороннем порядке — к чему это может привести?
Нередко в тексте договора можно встретить положение о том, что арендодатель за существенное нарушение договора может расторгнуть его в одностороннем порядке. Однако, если критерии существенности не указаны, то применяются общие положения гражданского кодекса и сложившаяся практика.
Но бывают ситуации, когда в договоре прямо предусмотрены случаи, являющиеся существенными нарушениями договора. Если расторгнуть с вами договор можно из-за любой мелочи, например, закрытие или открытие магазина раньше (или позже) расписания на несколько минут, нарушение правил уборки, то заключать такой договор все же не стоит.
С вами в любой момент могут расторгнуть договор, а доказывать в суде существенность или несущественность основания расторжения можно несколько лет. Поэтому либо требуйте исключить такое положение из договора сразу, либо не заключайте договор вовсе.
Источник: delovoymir.biz
Как снять помещение под магазин, или опыт аренды торговых площадей
Давно хотел написать статью о том, как снять помещение под магазин. Когда у меня была небольшая розничная сеть (6 магазинов), то я как раз снимал торговые площади в аренду. Расскажу о нюансах, которые прочувствовал на себе за пять лет аренды. Уверен — вам будет интересно, если вы только собираетесь арендовать помещение под непродовольственный магазин.
Типы торговых площадей:
1. Отдельно стоящие помещения
Как правило, характеризуются низкой проходимостью и, соответственно, низкой арендной платой. Если вы не открываете франшизу известной марки, то придется довольно долго нарабатывать клиентов. Поэтому быстрых результатов здесь не будет. Про франчайзинг, кстати, у нас есть отдельная статья «Что важно учесть, если вы собрались купить франшизу». Советую почитать.
На мой взгляд, отдельно стоящие площади подходят только для продуктовых магазинов шаговой доступности, специализированных магазинов (инструменты, сантехника и пр.), салонов красоты, кафе, платных детских садов и т.д. Для обычных промтоварных магазинов эти площади «мертвые». Слишком уж тяжело им конкурировать с торговыми центрами.
Возможно, еще один плюс, помимо арендной платы, это — более лояльный арендодатель, т.к. потеря надежного арендатора для него существенна. Хотя арендодатели бывают разные, но об этом чуть позже…
2. Помещения в торговых центрах
Тут стоимость за квадратный метр существенно дороже, но и проходимость выше. Выручка здесь идет с первого дня. Но есть и минусы, конечно. Куда же без них?
К местам в торговых центрах как нельзя лучше подходит поговорка «Свято место пусто не бывает». Если что-то путнее и освобождается, то об этом, как правило, первыми узнают соседи-арендаторы. Кто-то из них может открыть на освобождающемся месте что-то еще, или расширить уже имеющийся магазин. Разумеется, ему отдадут площадь более охотно, чем вам, потому что его платежеспособность знают, а вашу — нет.
Одним словом, долго хорошие площади, на которых можно что-то заработать, не простаивают. Если какое-то объявление об аренде регулярно «всплывает» в местных газетах и на Авито, то, значит, это место убыточное. Да и вообще, скажу по секрету: объявления размещают на те площади, которые, как говорится, не жалко предложить. С хорошими площадями до объявлений дело не доходит. Они либо уже заняты, либо скоро будут.
Как же тогда найти нормальные площади? Ответ простой: нужно ходить по торговым центрам и разговаривать с администрацией, рассказывать про то, какой у вас будет красивый магазин, как он понравится покупателям и т.д. Работает только личный контакт. Навыки самопрезентации вам в помощь.
Маловероятно, что вы сразу наткнетесь на что-то стоящее. Поэтому оставляйте заявки: сколько метров вам нужно, какой у вас сегмент товаров и как с вами связаться. Могут перезвонить, когда что-то освободится. Но на это уйдет время. Возможно, несколько месяцев.
Теперь хотелось бы сказать несколько слов и о самих арендодателях, поскольку условия аренды зависят не только от типа помещения…
Какие бывают арендодатели торговых помещений в России?
За мелким исключением, всех рантье в нашей стране можно условно разделить на две категории:
1. Лихие предприниматели из 90-х
Это люди (очень часто с полукриминальным прошлым), которые сумели двадцать лет назад взять в муниципальную аренду на 50 лет за бесценок нежилые помещения, которые являются наследием советского союза. А теперь сдают их вам в десятки раз дороже. Например, арендуют у государства по 100 рублей за квадратный метр, а вам пересдают уже по 2000 рублей. Неплохая рентабельность, что и говорить!
Такие арендодатели имеют всевозможные цокольные помещения, превращенные в торговые центры, а также бывшие советские универмаги, отдельно стоящие магазины и т.д. За прошедшие годы они эти помещения «подмарафетили», а, может быть, даже еще что-то достроили/пристроили. Так что теперь они стали почтенными предпринимателями, занимающие высокое положение в обществе. Но внутри-то они остались такими же. Поэтому и методы работы у них соответствующие…
Лично вы их никогда не увидите, т.к. они не любят «светиться». Все общение происходит только через администраторов, похожих на советских директоров магазинов. Они, мягко говоря, в вас, как в клиенте, не заинтересованы. Работает простой принцип — «у нас таких, как вы, целая очередь стоит».
Инфраструктура таких помещений оставляет желать лучшего: освещение, санузлы, уборка и пр. Арендодатель в это не вкладывается. Могут протечь трубы, отключиться электричество. Убытки вам никто не возместит. К этому надо быть готовым и закладывать это, как риски.
Но есть и плюсы. Аренда пониже. Договор не такой жесткий: оплата на месяц вперед (максимум), без каких-либо дополнительных сборов. Не нужно вкладываться в отделку, если не хочешь. Встал — и работай.
В заключение добавлю, что этих арендодателей мало интересует, чем вы занимаетесь, и как у вас идут дела. Главное, чтобы вовремя платили аренду. А с конкурентами-соседями разбирайтесь сами.
2. Девелоперские компании
Это арендодатели, которые строят торговые центры или большие моллы с целью последующей сдачи в аренду площадей. Здесь самая большая проходимость, отличная инфраструктура, но и минусов хватает…
Арендная плата иной раз доходит просто до космических размеров: по 5000 — 8000 рублей за квадратный метр. И это при том, что надо еще заплатить за два-три месяца вперед. Если съезжаешь, то предоплата не возвращается. Плюс всякие маркетинговые сборы, контроль со стороны администрации, регламент привоза товара и прочие «прелести». Вообще, договор с такими компаниями крайне жесткий.
Я бы даже сказал, кабальный. Он размером как томик «Война и мир», и там все в одни ворота.
Если вы арендуете торговую площадь на этапе открытия торгового центра, то вам еще нужно будет сделать отделку помещения за свой счет. Вам дадут только голые бетонные стены. И все это, конечно, не в счет аренды. Такая практика позволяет держать вас на коротком поводке.
Если вы вложили в отделку, допустим, миллион рублей, то вы сделаете все возможное, чтобы не съезжать, пока не «отобьете» их. Объясняется все это очень красиво: «У каждой торговой марки свой фирменный стиль. Поэтому и оформление вы делаете такое, какое хотите». Да, ничего не скажешь. Нужно очень хорошо подумать, прежде чем брать кредит на такое рискованное предприятие.
В некоторых торговых центрах доходит и до того, что надо сдавать чеки с выручкой, чтобы администрация знала, сколько вы примерно зарабатываете. Если, не дай Бог, им покажется, что у вас хорошая прибыль, то вам быстренько поднимут аренду. Не нравится — съезжайте. Другие желающие найдутся.
Отношения арендатора и арендодателя
Важно понимать, что психология любого арендодателя проста — сделать арендную плату максимально высокой, чтобы арендатор платил и не съезжал. Съедете вы только в одном случае — если будете в убытке. Если же будете работать в ноль или в небольшой плюс, едва сводя концы с концами, то, скорее всего, все равно будете стоять и стараться увеличить прибыль.
Ведь выйти из розничного бизнеса не так-то легко. Вы же вложились в товар, торговое оборудование, наняли персонал и т.д. Все это время вы, естественно, будете платить аренду.
Казалось бы, арендодатель и арендатор должны зарабатывать примерно одинаково. Но об этом лучше забыть. В России это не работает. Арендодатель интересуется вашим положением дел только чтобы понять, когда можно «закрутить вам гайки» и поднять аренду. Такое «взаимовыгодное» сотрудничество трудно назвать симбиозом.
Скрытые платежи
Стоимость аренды зависит от площади. Арифметика, вроде бы, простая: вам говорят, сколько метров помещение, и цену за метр. Вы перемножаете и получаете арендную плату. Но так почти никогда не бывает. По факту оказывается, что вы еще должны платить за проходы, туалеты и т.д. Это, так называемые, общие расходы, которые делятся на всех арендаторов пропорционально занимаемой площади.
Также нередко приходится дополнительно оплачивать коммунальные платежи.
Кроме того, очень часто фактическая площадь не соответствует номинальной. Арендодатель вам говорит: «Согласно генплану здесь 32 квадратных метра». Вы меряете рулеткой. Получается 29 метров. Спорить бесполезно — вы все равно заплатите как за 32 метра.
Поэтому лучше спрашивать сразу: какая конечная стоимость аренды с учетом всех расходов и платежей?
Как узнать: стоит место своих денег или нет?
Это самый важный вопрос. Будем исходить из того, что идея аренды помещения под магазин заключается в следующем: вы на время покупаете место, мимо которого ходят ваши потенциальные покупатели.
Если вы уже где-то арендовали торговую площадь, то у вас должна остаться статистика продаж: средний чек и конверсия покупки. На нее и нужно полагаться. Вам нужно ответить на вопрос: сколько мне нужно посетителей в день, чтобы окупить все расходы?
Сначала прикидываете, какая должна быть ежемесячная выручка, чтобы выйти в ноль с такой арендой. Далее делите общую выручку на 30 дней. Получаете ежедневную выручку. Затем делите ее на ваш средний чек. Это будет количество покупок в день.
Теперь делим это число на коэффициент конверсии продаж. Получим количество посетителей, необходимых для достижения точки безубыточности.
Далее необходимо визуально оценить: проходят ли мимо этого торгового помещения люди. Можно ли потенциально достичь нужно потока клиентов? Постойте 20-30 минут и просто понаблюдайте. Иногда так можно многое понять. Не доверяйте статистике, которую вам предоставляет администрация. Они вам расскажут, что их торговый центр ежедневно посещает 10000 человек.
И что это вам дает? — Ничего. Нужно посмотреть, сколько людей ходят именно возле вашего места. А по-хорошему желательно проверить как в будни, так и в выходной день.
Если вы раньше нигде не стояли и арендуете торговую площадь впервые, то попробуйте примерно оценить показатели среднего чека и конверсии по вашему товару. А потом разделите их на два и посчитайте.
Конечно, такой метод оценки является приблизительным, но это лучше, чем ничего. У меня он прекрасно работал.
Как снизить аренду?
Снизить арендную плату довольно тяжело. Арендный бизнес — это стабильный вид заработка. Поэтому никто не хочет понижаться. Зачастую им проще позвать кого-то другого. При этом еще и поднять аренду.
Это очень распространенная практика, когда для нового арендатора цена выше.
Так что снижение арендной платы — это непростой переговорный процесс. Но попробовать стоит, если дела действительно плохи. Все равно вы ничего не теряете. Тут ваш единственный аргумент: «Иначе мне придется съехать».
Рекомендации — как снять помещение под магазин
В заключение дам несколько советов, как арендовать торговое помещение:
1. Никогда не торопитесь
Это как при покупке подержанной иномарки: кажется, что хорошее место вот-вот уйдет, и начинается паника. Не торопитесь. Подумайте хорошенько. Взвесьте все. Оцените проходимость, наличие конкурентов и примите правильное решение.
2. Поговорите с предыдущим арендатором
Если есть такая возможность, то это будет очень полезно. Сможете узнать много интересного. При этом фильтруйте негатив неудачливого предпринимателя, вычленяйте суть.
3. Внимательно читайте договор аренды
Договаривайтесь на берегу. Если что-то непонятно по договору — спрашивайте. Старайтесь изменить пункты, которые вам не нравятся. Никогда не верьте на слово арендодателю и не доверяйте фразам на подобие: «Да это просто типовой договор. На самом деле таких ситуаций никогда не бывает».
В спорной ситуации именно на договор вы и будете ориентироваться.
Дополнительно рекомендую почитать нашу статью об одностороннем расторжении договора. Там есть информация, в том числе, и по договору аренды. Когда будете съезжать, вам это понадобится.
4. Не вкладывайтесь в чужую инфраструктуру
Избегайте делать ремонт или отделку арендуемых помещений не в счет аренды. Это называется «неотделимое улучшение», и деньги вам за это никто не вернет.
5. Никаких страховых депозитов
Вы должны иметь возможность съехать в любой момент с наименьшими финансовыми потерями, если вдруг бизнес не пошел, или продажи по какой-то причине упали. Все бывает.
6. Подписывайте акт приема-передачи, когда съезжаете
Нередки случаи, когда арендатор съехал и забыл подписать акт-приема передачи с арендатором о том, что возвращает помещение в надлежащем виде. Спустя несколько месяцев или даже лет можно получить «письмо счастья» с требованием оплатить аренду за весь этот период. Будьте внимательны.
В идеале, конечно, уходить от аренды в интернет, но это все равно до конца невозможно, т.к. есть категории товаров, которые покупают только в розницу. Это касается всего, что надо мерять, трогать и держать в руках. Поэтому хотелось бы, чтобы аренда торговых площадей оказалась для вас как можно менее болезненной. Совсем приятной она быть не может, потому что это все-таки регулярные постоянные издержки, и, порой, довольно существенные. Но если благодаря моей статье вы набьете себе меньше арендных шишек, то я буду очень рад.
Источник: ruporu.ru