В настоящее время вопрос аренды нежилых помещений является одним из самых болезненных для малого бизнеса. С чем связано возникновение этой проблемы и каковы пути ее решения – об этом шла беседа корреспондента ИА «Альянс Медиа» с президентом Союза предпринимателей и арендаторов РФ Андреем Буничем.
По его словам, весь малый бизнес можно условно разделить на две группы, у каждой из которых будут свои проблемы и свои пути их решения. Основная масса всех малых предприятий (первая группа) работает в традиционных для них сферах — торговле, общественном питании, сфере услуг и проч.
Малый бизнес второй группы, по словам А.Бунича, занят в наукоемких отраслях промышленности, сфере новых технологий. Руководитель союза уверен, что проблемы малого бизнеса именно этой сферы деятельности требуют пристального внимания со стороны государства и скорейшего их решения. «Есть проблемы и в первой сфере, в сфере традиционных отраслей, но они не настолько драматичны, как в сфере новых технологий», — считает А.Бунич.
Большие проблемы малого бизнеса
Что касается проблем предприятий первой группы, то одна из них, считает А.Бунич, в том, что государство не уделяет достаточного внимания процессам демонополизации, скорее наоборот, монополизация рынка усиливается. Причем это происходит не только на федеральном, но и на местном уровне.
По его мнению, вторая проблема — это решение проблем малого бизнеса через внедрение новой налоговой системы. Она, считает А. Бунич, должна действовать на двух уровнях: относительно крупных и мелких налогоплательщиков.
Эти две системы должны кардинально отличаться: в налогообложении крупных предприятий акцент должен быть сделан на контроль прибыли, к малому же бизнесу должно, по мнению А.Бунича, применяться косвенное налогообложение. Малый предприниматель, считает руководитель союза, может не платить налоги непосредственно (он приносит доход бюджету в другой форме, например, в форме арендной платы), брать с него еще и налог на прибыль не стоит. Кроме того, должны быть и абсолютно разные ведомства, которые бы занимались вопросами налогового администрирования. Налоговое управление, занимающееся работой с крупными налогоплательщиками, должно быть основным фискальным ведомством, и параллельно ему должно работать другое ведомство, которое, помимо налогового администрирования малых предприятий, занималось бы и созданием более благоприятных условий для их работы, считает А.Бунич.
Источник: www.equipnet.ru
Сказка странствий: Как малый бизнес ищет помещения после сноса павильонов
В этом году в Москве ожидается рекордный прирост торговых площадей — 2,87 млн кв. м. Но найти подходящее помещение всё равно непросто. Основные проблемы — высокая стоимость, неудобное расположение и плохие соседи. Особенно тяжело малому бизнесу — после массового сноса торговых павильонов конкуренция за оставшиеся объекты резко обострилась. «Секрет» узнал у московских предпринимателей, как они выходят из положения.
Меры поддержки бизнеса в 2022. Отмена налогов и проверок?
В этом году в Москве ожидается рекордный прирост торговых площадей — 2,87 млн кв. м. Но найти подходящее помещение всё равно непросто. Основные проблемы — высокая стоимость, неудобное расположение и плохие соседи. Особенно тяжело малому бизнесу — после массового сноса торговых павильонов конкуренция за оставшиеся объекты резко обострилась. «Секрет» узнал у московских предпринимателей, как они выходят из положения.
Мнение эксперта
Антон Белых
Генеральный директор брокерской компании DNA Realty, совладелец сети «Биркофф»
Поиск помещений для малого бизнеса упирается в две основные проблемы: метраж и ставки аренды. На рынке мало небольших помещений. Даже в торговых центрах и стрит-ритейле площадь начинается с 50 кв. м, притом что малому бизнесу часто бывает достаточно 10–30 кв. м.
Варианты, которые всё же удаётся найти, стоят слишком дорого. Хорошее помещение у выхода из метро площадью 30 кв. м может обойтись в 250–450 000 руб. в месяц. Такую ставку потянут только крупные сетевые операторы: салоны связи, аптеки и т. д. Магазин разливного пива не может платить аренду больше 150 000 рублей в месяц за 20–40 кв. м. Мы постоянно ищем новые помещения под свои магазины, но то, что находим, зачастую либо переоценено, либо находится в не самом удачном месте. То же самое мы слышим от многих наших клиентов, которым мы сдаём помещения в качестве брокеров.
Сейчас ситуация усугубилась: после двух волн сноса павильонов у метро конкуренция за первые этажи жилых домов и торговые центры резко обострилась. Мы, магазины разливных напитков, и раньше не имели права размещаться в нестационарных торговых объектах, но теперь на стационарные помещения, которых и так не хватало, появилось куда больше желающих. Кто-то из них работает вчёрную и не платит налоги, за кем-то стоят большие холдинги. Как брокерам, представляющим интересы собственников недвижимости, нам это хорошо и удобно, так как мы можем выбирать удобных нам арендаторов и привлекать их на очень высокие ставки. Но как предпринимателям, занимающимся развитием собственного не слишком маржинального бизнеса, это, конечно, создаёт нам проблемы.
Частично проблемы дефицита пытаются решить так называемые «гастрономы от производителей», которые стали активно открываться по всей Москве в последние годы. Суть в следующем: управляющая компания или инвестор берёт в аренду большое помещение на пять-десять лет (или — реже — выкупает его) и сдаёт его по отделам (колбасы, мясо, рыба, пиво, кофе и т. д.). По сути, формирует полноценный гастроном, где покупатели могут выбрать ассортимент товаров небольшого супермаркета, но от разных поставщиков или бизнесменов, каждый из которых работает по собственной кассе. Организатор гастронома зарабатывает на разнице между ставкой аренды и субаренды, а небольшие компании получают возможность арендовать маленькое помещение, получая при этом трафик большого супермаркета.
Увы, многие собственники и управляющие компании занимаются таким бизнесом непрофессионально и неграмотно, из-за чего гастрономы не набирают достаточной посещаемости, а потери арендаторов пытаются компенсировать увеличение ставок для оставшихся операторов, из-за чего теряют всех. От таких объектов мы тоже вынуждены отказываться, хотя при грамотном подходе этот бизнес может приносить прибыль.
Ещё одна проблема состоит в том, что многие собственники не хотят заключать договора аренды на длительный срок, предпочитая 11-месячные контракты. К тому же с малым бизнесом лишь немногие собственники готовы вести диалог: предлагают либо подписывать договор в редакции собственника с драконовскими условиями и огромными штрафами при полной отсутствии ответственности собственника за что бы то ни было, либо искать другое помещение.
Но и сами предприниматели тоже, конечно, много чего делают не так. Например, мы до сих пор часто слышим от клиентов просьбы оплачивать аренду налом (что неприемлемо для большинства собственников), у многих бизнесменов нет своей электронной почты, они мало и плохо пользуются интернетом, не готовы тратить деньги на развитие бизнеса. Эти странные привычки приводят бизнесменов к разорению чаще и быстрее, чем высокие ставки аренды.
Источник: secretmag.ru
Проблемы малого бизнеса с арендой офисов
Почему поиск офисного помещения небольшой квадратуры в Москве требует огромного терпения и крепких нервов?
В сентябре 2017 года мы запустили сервис по подбору и аренде офисов для малого и микробизнеса. За этот год мы много общались с владельцами, генеральными директорами компаний, их истории зачастую очень похожи и все они говорили, что поиск небольшого офиса требует большого терпения и крепких нервов. Вот реальные сложности, с которыми сталкиваются арендаторы коммерческой недвижимости.
1. Самостоятельный поиск ни к чему не приводит
На дворе 2018 год, казалось бы, выйди в интернет и вбей запрос в Яндекс или Google. Так все и делают. Вбивают словоформу «снять офис в Москве», и вываливается огромное количество предложений риелторов с одними и теми же базами. Можно часами сидеть и просматривать агентские сайты и попадать на одни и те же предложения. Возможно, где-то в глубине Яндекса и есть что-то новенькое, но верхние строчки поиска крепко оккупировали агентства и посредники.
Конечно, если в запросе указать офис класса «А», скорее всего, попадешь на департамент аренды собственника здания. Но большая редкость, что они предоставляют в аренду маленькие площади. Собственники хороших БЦ не любят возиться с массой малых клиентов, им проще сдавать этажами и большими блоками. Меньше коммуникаций – меньше проблем.
А вот чем ниже класс здания, тем больше вероятность, что попадешь на риелтора или агентство. Пропорцию я бы оценила в 80% на 20%, где 80% – это посредник, он же риелтор.
Что же остается предпринимателю или руководителю малого бизнеса, который несколько часов провел в поиске, но так ничего и не нашел? Просто потому, что нет предложений. Ведь малый бизнес ищет в основном офисы до 100 кв. м, а зачастую намного меньше – 20-30 кв. м. С продвижением и рекламой таких офисов собственник помещения работать не будет. Это ему невыгодно по трудозатратам. Поэтому малые помещения от небольших собственников сдаются случайным образом или собственник спихивает эту задачу на риелтора.
2. Риелторы не любят малый бизнес
Итак, предприниматель вынужден обратиться к риелтору. И тут самая большая удача – найти адекватного агента. Потому что риелторы обычно предлагают то, что есть у них, а не то, что нужно тебе. Поэтому всеми правдами и неправдами выкручивают мозги клиенту, чтобы склонить его к тому помещению, которое у них есть в базе.
Этому легко найти объяснение. Комиссия агента за поиск офиса обычно равна половине или 100% арендной платы в месяц. Чем меньше офис, тем меньше вознаграждение агента. Поэтому они стараются минимизировать свои усилия по поиску офиса.
Но это только часть проблемы. Среди риелторов много необязательных людей. Просишь перезвонить – не перезванивают, ждешь ответа на письмо – не отвечают. Много энергии уходит на то, чтобы заставить риелтора работать по-настоящему. Только тогда будет результат. А все потому, что в эту сферу идут все подряд.
Люди без профессии, без образования, которые считают, что их работа заключается в получении халявных денег, и что свести вместе людей – сущая ерунда. На самом деле это достаточно сложно.
Даже выйдя сразу на собственника, вы попадете в отдел аренды. А там другая ситуация – с вами будут работать, но очень медленно и без энтузиазма. Ведь на общий объем получаемой выручки ваш маленький офис не сильно влияет, поэтому, зачем париться? Не снимет один клиент, так снимет другой.
3. Нет достоверной информации
Следующая большая проблема – как получить исчерпывающую информацию об офисе? У риелтора вы узнаете только 10% достоверной информации, а зачастую они многое придумывают буквально в ходе разговора. Как гадалки, которые говорят то, что клиент хочет или надеется услышать. Больше знает собственник офиса, но и он в лучшем случае расскажет около 50-60% информации об офисе. Выход в такой ситуации один – надо ехать и осматривать помещение своими глазами, не полагаясь на сладкие речи риелтора.
С собственником о просмотре договориться намного проще. Вам действительно все покажут. Но показ будут проводить по классической схеме сбытового маркетинга в стиле «для всех и сразу». Если у вас будут какие-то особые требования к помещению, то собственник не будет ничего делать, потому что с малого бизнеса больших денег не заработаешь – берите, что дают или проваливайте. Завтра на просмотр приедут еще десять таких же.
В сценарии сотрудничества с агентом вероятность того, что агент поедет с вами смотреть маленький офис, составляет 5%. Как правило, он вас переадресует напрямую к собственнику. Причем даст вам такую информацию, которая на месте не подтвердится.
4. Заключение договора
Допустим, вы прошли все «круги ада» и добрались до этапа заключения договора. И тут снова не все гладко. Вам присылают шаблонный договор аренды помещения. Вы хотите его обсудить, но с кем? Риелтор к этому времени полностью отпадает, он говорит, что договор не его проблема. Его в первую очередь интересует сделка.
Чтобы выставить счет на агентское вознаграждение.
Может быть, договор обсудить с собственником? Вас не устраивают обязательства, сроки расторжения, индексация стоимости аренды и другие существенные детали договора и вы хотели бы внести изменения в договор. Быстро это сделать не получится, а чаще всего собственник помещения отказывается вносить изменения в договор по причинам, описанным выше – завтра придут новые арендаторы, которые будут более сговорчивыми.
Вывод
Рынок аренды офисов застыл в 1990-ых годах. Главных игроков рынка – риелторов и собственников помещений – это устраивает. Я называю сложившуюся ситуацию «голубиным рынком». Вы бросаете корочки хлеба (офисы) и к вам слетаются десятки голубей (арендаторов). Удобно и не нужно делать лишних телодвижений.
Но такая ситуация вечно продолжаться не будет. Арендаторы предъявляют другие требования. Они хотят получать исчерпывающую информацию еще на стадии отбора офисов и иметь возможность менять договор под себя.
Как получить полный бесплатный доступ к публикации?
- Авторизоваться или зарегистрироваться на сайте
Источник: www.e-xecutive.ru