Если вам достались «лишние» квадрантные метры, стоит правильно распорядиться ими. Есть два варианта – продать квартиру или сдать ее в аренду. Какие плюсы и минусы есть у каждого из них и как лучше поступить со свободным жильем – читайте в нашем материале.
Какие квартиры пользуются спросом среди арендаторов
На практике чаще всего сдают квартиры, доставшиеся в наследство от родственников. Это не всегда большой, но стабильный доход – до 5-7% годовых от стоимости жилья. Правда, если объект требует ремонта, то получить прибыль можно будет лишь спустя несколько лет.
Самым большим спросом у арендаторов пользуются «однушки» или «двушки», находящиеся недалеко от станций метро. Если от дома недолго ехать до центра, то такая квартира вряд ли будет простаивать. Арендатором также интересны современные студии, где есть все для комфортной жизни.
Субаренда недвижимости. Плюсы и минусы. Квартиры посуточно/Бизнес и заработок
Сдавать квартиру выгодно в крупных мегаполисах или в приморских городах, где приток арендаторов находится на стабильно высоком уровне. В небольших провинциальных городах или посёлках сдавать квартиру чаще всего невыгодно, так как это позволяет «отбить» разве что затраты на коммунальные услуги. Если повезёт, то можно заработать 2-3 тысячи в месяц сверху.
Чтобы арендная квартира приносила прибыль, важно контролировать оплату ЖКХ. Многие собственники квартир включают сумму за коммуналку в аренду, а счета оплачивают самостоятельно. Это помогает обезопасить себя от больших коммунальных долгов.
Если вы не хотите переживать о порче имущества, возьмите с арендаторов депозит. Обычно он сопоставим с суммой аренды за месяц. Можно также застраховать квартиру.
Когда цены на недвижимость находятся на низком уровне, то большую выгоду может принести арендный бизнес. Но всегда можно дождаться роста цен, и уже тогда продавать жилье. Главное, чтобы постояльцы знали, что рано или поздно вы будете выставлять квартиру на продажу и им придётся искать новый объект для проживания.
Краткосрочная аренда
Заработать больше позволит аренда посуточно, однако временные затраты на обслуживание такой квартиры будут выше. Нужно убирать квартиру после каждого постояльца, размещать туристов и выдавать им ключи.
Но основная сложность – это постоянный поиск новых арендаторов. Проверять квартиру раз в месяц и получать пассивный доход не получится.
Также стоит быть готовым к вложениям, так как в квартире всегда будет что-то ломаться. Мелкий ремонт придётся делать за свой счёт. Особенно это касается жилья с дорогой мебелью и отделкой.
Среди плюсов краткосрочной аренды – деньги будут поступать по мере заселения. Чтобы получить оплату, не нужно ждать месяц.
Но если квартира находится не в туристическом центре, то постояльцев будет найти сложнее. Конечно, бывают командировочные, но все же поток жильцов вряд ли будет регулярным.
Аренда квартир. Как заработать, а не потерять, сдавая квартиру в аренду. Инвестиции в недвижимость.
Посуточная аренда наиболее востребована в городах, где много вахтовых работников, например, в серверных городах. Или там, куда приезжает учиться много студентов.
Очень важна грамотная планировка квартиры.
Краткосрочная аренда – это продукт, требующих вложений в оформление интерьера, в рекламу и профессиональный клининг. И в такой квартире обязательно должен быть хотя бы минимальный набор бытовой техники и интернет.
Оплата коммунальных услуг также ляжет на ваши плечи. Причём сумму платежей подсчитать сложно – она все время будет разной.
И последнее – никогда не знаешь, кто заселится в квартиру на следующей неделе. И не пожалуются ли соседи на шум или табачный дым на лестничной клетке? Не оставить ли постоялец после себя горы мусора и пустых бутылок? Увы, но к этому приходится быть готовым.
Чтобы найти жильцов, стоит воспользоваться сервисами по аренде квартир на короткий срок. Конечно, придётся отдать определённый процент за пользование ими, зато жильцы сами будут выходить на вас. Важно убраться в квартире, повесить чистые полотенца и сделать качественные фотографии. Кстати, для поиска арендаторов подойдут и бесплатные сайты объявлений.
При сдаче квартиры на любой срок не забудьте заключить договор в двух экземплярах, где прописаны размер оплаты, депозита, а также права и обязанности сторон. К договору также стоит приложить опись находящегося в квартире имущества. И не забудьте ежемесячно перечислять налоги.
Стоит ли разбивать квартиру по комнатам?
Иногда бывает, что это целесообразно. Например, владелец двух комнат в коммунальной квартире недалеко от центра в Санкт-Петербурге сдаёт их по отдельности. Арендная плата за одну из комнат составляет 15 тысяч рублей в месяц. Но стоимость коммуналки за одну лишь комнату составляет 4 тысячи рублей в месяц. В итоге чистый доход составляет 11 тысяч рублей.
За другую комнату большей площади ежемесячная плата составляет 17 тысяч рублей. За жилищно-коммунальные услуги зимой приходится отдавать 5 тысяч рублей. Плюс ежемесячный налог на доход от аренды.
В итоге за две комнаты доход немного превышает 20 тысяч рублей в месяц. Сюда стоит добавить затраты на покупку нового электрического чайника, предметов мебели и прочее.
Аренда не всегда бывает выгодной, так как ставки растут медленно. Например, если лет 10 назад в северной столице можно было снять комнату за 10 тысяч рублей, то сейчас за неё просят 15 тысяч. Многие решают, что арендный бизнес – дело не особо выгодное, и продают квартиры.
Когда лучше продать квартиру
Обычно на продажу объекта решаются те, кому тяжело контролировать квартирантов и состояние жилья. Да и просто не любую квартиру целесообразно «держать». Это касается городов, где стоимость аренды составляет 3-4 тысячи рублей в месяц плюс коммуналка. Обычно такое жильё продается за 1-1,5 миллиона рублей.
Вырученные деньги можно положить под проценты в банк.
Сейчас неплохое время для этого. Ставки по некоторым вкладам достигают 20% годовых. Некоторые вкладывают деньги в покупку акций и облигаций. В этом случае доход можно получать в виде фиксированных выплат, либо за счет купли-продажи ценных бумаг.
От квартир, которые находятся на окраине города (например, в московских Котельниках или в Некрасовке) тоже лучше избавляться. Эти районы сильно застроены, хороших нанимателей там меньше. При этом количество квартир, которые сдаются в аренду, множество, так что за хорошего нанимателя придётся побороться.
Чтобы сдать квартиру приличной семье, а не толпе приезжих, владельцы вкладываются в ремонт и делают цену ниже. Такое жильё имеет смысл продавать и покупать квартиру в ликвидной новостройке, пусть даже меньшей по площади. Зато стоимость аренды наверняка будет выше на 15-20%.
Продать можно и квартиру в «хрущевке» или в старом жилом фонде. На вырученные 10 миллионов рублей можно купить квартиру в современном жилом комплексе и сдавать ее за 50 тысяч рублей вместо 30 тысяч.
Кстати, квартиру можно приобрести и на стадии строительства. Но здесь нужно понимать, что она начнёт приносить доход только после того, как дом будет введен в эксплуатацию, а в самом помещении будет сделан ремонт. Отделка ускоряет процесс сдачи квартиры внаем, актив быстрее начинает работать на вас и гасить затраты на приобретение.
Факторов, которые могут повлиять на решение о продаже, много: в каком городе находится квартира, в каком она состоянии, как давно собственник этой квартирой владеет и какой налог будет должен платить от продажи.
И все же, если квартира стала балластом – лучше ее продать. Но в целом лучше исходить из собственных планов и предпочтений.
Когда не стоит торопиться с продажей недвижимости
И все же есть периоды, когда не стоит торопиться с поиском покупателей.
Лучше не продавать недвижимость, если:
- Вы владеете квартирой менее 5 лет. Если вы решите продать раньше, то придётся платить НДФЛ. Имеет смысл подождать окончания этого срока, чтобы продажа жилья стала для вас выгодной.
- Дом попадает или должен попасть в программу реновации. В этой ситуации продавать дом нет смысла, так как взамен вы можете получить квартиру, которая больше по площади (кухни и ванные в современных домах более просторные). Жильё, которое получают по программе реновации, обычно дороже старого на 20-30%.
- Неудачный сезон для продажи или сложная экономическая ситуация. Чаще всего люди покупают недвижимость весной или осенью. В это время легче найти более сговорчивого покупателя. В периоды кризисов сделки часто разваливаются, как карточные домики. Люди предпочитают брать паузу и не тратить деньги.
Заключение
Продавать ли квартиру или сдать ее в найм – вопрос непростой. Ответить на него правильно, не обратившись к риэлторам, не всегда возможно. Очень важно оценить реальную ситуацию на рынке, ликвидность объекта и целевую аудиторию. Самостоятельно сделать это бывает непросто.
Какое решение вы бы ни приняли, агентство недвижимости «Азбука жилья» проконсультирует вас и поможет найти выигрышную стратегию аренды или продажи недвижимости. И, конечно, просчитает все риски того или иного решения.
Главное, что стоит понимать, – недвижимость должна быть источником дохода, а не головной боли. Если учесть каждую деталь, то можно принять верное решение и получить стабильно высокий источник дохода.
Источник: www.azbuka.ru
Арендный бизнес квартир плюсы и минусы
Жилье в Москве стоит настолько дорого, а доходность от сдачи квартир в аренду настолько низка, что может оправдать вложенные средства только через десятилетия
Текст: Надежда Николаева
Для россиян покупка недвижимости всегда считалась надежным вложением свободных средств. Действительно, 5-10 лет на растущем рынке это был выгодный актив для инвесторов. Однако сейчас, когда падение цен на недвижимость сменяется стагнацией, а о росте стоимости застройщики уже и не мечтают, такая покупка весьма рискованна. А если принять во внимание новые правила расчета налога при перепродаже, то инвестор может оказаться в убытке.
В настоящее время инвесторам остается полагаться только на рентную доходность – те средства, которые можно получить от сдачи жилья в аренду. Портал «Элитное.РУ» решил узнать у представителей агентств недвижимости, насколько оправдана покупка квартиры специально под аренду или рынок пока остается за непрофессиональными арендодателями.
Директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова
– Доходность от рентного бизнеса в высоких ценовых сегментах, даже в период роста рынка, выглядела довольно скромно. Если сравнивать с европейскими городами, то в некоторых доходность от сдачи в аренду элитной недвижимости доходила до 7-8% годовых. В «тучные» годы в Москве этот показатель не превышал 5% годовых. На сегодняшний день доходность дорогих съемных квартир варьируется в пределах 2-4% годовых, а срок окупаемости – от 20 лет.
Назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя
Сейчас покупателей новостроек, которые твердо уверены, что будут сдавать приобретенную квартиру и заниматься профессионально рентным бизнесом, на рынке почти не осталось. Большинство наших клиентов решают, как они будут использовать жилье уже при получении ключей – будут ли они там жить сами или заселят взрослых детей, перепродадут или будут сдавать в аренду.
Управляющий партнер Point Estate Павел Трейвас
– До кризиса практика приобретения квартир для сдачи в аренду была распространена гораздо больше. Сегодня желающих вкладываться в нестабильный и имеющий низкую доходность бизнес практически нет. За последние два года частный арендный бизнес сильно потерял свою доходность во всех сегментах рынка. Ставка рентабельности с 7-8% в 2007 году снизилась сегодня до 3-4%. А если учитывать простои (время, когда квартира остается без арендаторов), которые случаются, если собственник завышает арендную ставку, то она падает и до 2-3%.
Стоит отметить, что за прошедшие два года в элитном сегменте арендного рынка все расчеты стали проводиться в рублях. И если раньше собственник, сдавая квартиру за 5 тыс. долларов в месяц, получал 155 тыс. рублей, то сегодня он продолжает сдавать ее за 155 тыс. рублей в месяц, но доход имеет всего 2,4 тыс. долларов.
Риск вложиться в покупку, ремонт и продвижение своей недвижимости, а потом остаться без жильцов, очень велик
Усугубляет ситуацию и переизбыток предложений от собственников, желающих сдать жилье. Сегодня сдают квартиру и инвесторы, которые ждут, когда рынок начнет расти, и недвижимость можно будет продать по более высокой цене. Однако на рынке довольно много и людей, которые сдают квартиры, доставшиеся им, например, от бабушки. Они не проводят никаких операций с недвижимостью с целью увеличить ее доходность, не покупают, не продают, не «играют» на колебаниях рыночных цен, просто получают небольшой стабильный доход от аренды. Поэтому риск вложиться в покупку, ремонт и продвижение своей недвижимости, а потом остаться без жильцов, очень велик.
Директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов
– Рынок аренды находится в глубоком кризисе, за последний год средняя ставка снизилась на 15%. В результате, доходность от сдачи в аренду, например, в эконом-классе не превышает 4-6% годовых. А высокобюджетный сегмент страдает из-за сжатия платежеспособного спроса и санкций, которые заставили прекратить сотрудничество с Россией многие западные компании.
В текущих реалиях более выгодной инвестицией является банковский вклад
Международные фирмы начали отзывать своих сотрудников, а именно экспаты составляли костяк арендаторов элитного жилья. То же касается отечественных бизнесменов и топ-менеджеров из регионов, которые снимали квартиры на время командировок. Соответственно, снизился и инвестиционный спрос.
В текущих реалиях более выгодной инвестицией является банковский вклад, доходность которого варьируется от 7% до 12%. Поэтому, как правило, квартиры для сдачи в аренду становятся консервативной инвестиций, направленной на сбережение, а не преумножение средств. И, как следствие сложившейся ситуации, доля инвестиционных сделок сегодня не превышает 10%.
Генеральный директор АН TWEED Ирина Могилатова
– В элитном сегменте квартиры с прицелом на сдачу в аренду приобретают не более 5% покупателей. Мотивы таких клиентов могут быть разными. Например, у нас была клиентка, которая купила в Москве несколько квартир и уехала жить за границу. На деньги от аренды живет ее мама, оставшаяся в России.
Бывает, что недвижимость приобретается впрок малолетним детям, а чтобы квартира не простаивала, она сдается в аренду. Я бы сравнила арендный бизнес с банковским депозитом. Хотя, конечно, окупаемость арендного бизнеса достаточно долгая. Например, если сдавать жилье, приобретенное за миллион долларов и зарабатывать 60 тысяч долларов в год, на то, чтобы вернуть вложения, потребуется около 20 лет. В среднем сроки окупаемости элитных квартир в Москве составляют от 10 до 15 лет.
Директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова
– Большая часть наших клиентов-арендодателей – это собственники, которые рассматривают инвестицию для сдачи в аренду как определенный этап, который решает их текущие вопросы: сохранение сбережений, инвестиции для дальнейшей перепродажи, временная сдача приобретенных для себя, детей или родителей квартир и т. п. За последние четыре года средний для рынка показатель доходности от сдачи высокобюджетных квартир в аренду снизился на 1% и сейчас составляет 4% годовых. При этом мы говорим об укрупненных «прикидках», т. е. без учета налогов.
Управляющий партнер АН Spencer Estate Вадим Ламин
– На мой взгляд, специальное приобретение жилья для сдачи в аренду сейчас совершенно нерентабельно. Конечно, если подвернулся удачный вариант квартиры, в которую, например, лет через пять поселятся дети, то почему бы и нет или примерно схожие варианты. Дело в том, что чтобы получить хотя бы 5%-ную рентабельность, нужно очень постараться, оптимизируя процесс.
Причем, ситуация ухудшается – арендные ставки, как минимум, не растут, в отличие от коммунальных платежей и налогов. В последнее время значительно просел бизнес и элитный сегмент. В первую очередь из-за падения платежеспособного спроса. Жирные времена, когда 10-12% рентабельность была нормой, давно и, кажется, безвозвратно, прошли.
Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова
– Сегодня доля инвестиционных покупок несколько уменьшилась во всех сегментах. В конце 2014 года в массовом сегменте доля инвесторов могла достигать 40%, теперь она составляет в бизнес-классе порядка 14%, в эконом- и комфорт-классе – 33%. При этом сложно выделить долю тех, кто намерен перепродать жилье после ввода в эксплуатацию, а кто намерен сдавать его в аренду.
В плюсе остаются только те, кому квартира досталась по наследству
Доходность аренды падает. На это повлияло снижение общей платежеспособности населения в кризис – кто-то потерял работу, был вынужден переехать из Москвы в область или вернуться в регионы и так далее, то есть потенциальных арендаторов стало меньше. Нет возможности полностью включить расходы на уплату налогов (покупка патента или НДФЛ) в арендную ставку – это может оттолкнуть большинство арендаторов (в первую очередь в сегменте массовой аренды, конечно).
Директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова
– При покупке недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду есть общее правило – чем больше вложения, тем ниже доходность. К примеру, в экономклассе срок окупаемости квартир составляет не менее 18 лет, доходность – около 4-7% годовых. Если даже инвестор располагает значительной суммой денег, более целесообразно приобрести две недорогие одно-двухкомнатные квартиры недорогих сегментов, чем один дорогой объект. В первом случае, вложения окупятся быстрее. Так, по нашим подсчетам, максимальным спросом – 70% пользуются квартиры стоимостью до 40 тыс. руб. месяц, а интерес к на жилью более 130 тыс. руб. в месяц – не более 1%.
Источник: elitnoe.ru
Какую квартиру купить для сдачи в аренду
Как покупать жилье под аренду, какие квартиры выгодно сдавать, основные типы арендаторов жилплощади, ценовые сегменты рынка аренды жилья, какой доход приносит сдача квартиры жильцам, какой ремонт достаточен арендатору
Оглавление:
- Какой доход от сдачи квартиры.
- Ценовые сегменты рынка аренды жилплощади.
- Выбор аудитории арендаторов.
- Критерии покупки квартиры для последующей сдачи в аренду.
- Выбор городского района.
- Метраж жилплощади и планировка.
- Отделка квартиры под аренду.
- Мебель и бытовая техники в квартире под аренду.
- Нюансы в сдаче жилплощади.
Традиционно жилая недвижимость является наиболее надежным способом сохранения сбережений. Более того – предоставляя «инвестиционное» жилье в аренду, собственник сможет извлекать пассивный доход, размерами не уступающий депозитным вкладам и ценным бумагам.
И если последствия операций с финансовыми вкладами просчитать с полной уверенностью невозможно, то с недвижимостью гораздо проще – исчезнуть ведь она не может. Единственно, могут быть затруднения с доходностью аренды, поскольку рента жилья требует четкой ориентации на квартиросъемщика. И здесь вам помогут наши риэлторы по аренде, а также предложенные ниже советы арендодателям.
Какой доход от сдачи городского жилья
Для понимания дохода от арендной квартиры необходимо разобраться со средними расценками по рынку рентной недвижимости. Рассматриваются однушки двух типов:
- на городской окраине с простым ремонтом и стандартным комплектом техники/мебели (эконом-класс);
- типичная «бабушкина» квартира близ инфраструктурного центра.
- Квартира эконом-класса арендуется в Москве за 28-32 тыс. руб., а в «бабушкином» варианте – за 24-26 тыс. руб.
- Питерская однушка приносит квартировладельцу в месяц по 18-22 тыс. руб. в обоих вариантах.
- В городе-миллионнике однушка эконом-класса сдается по 9-12 тыс. руб., «бабушкина» — по 13-16 тыс. руб.
- Сдавать простые однокомнатные квартиры в городах с населением менее полумиллиона человек дороже 7-8 тыс. руб. затруднительно.
Арендодатель должен учитывать обязательность косметического ремонта сдаваемой квартиры однократно за пять лет, если съемщики жилья попадались в этом периоде исключительно аккуратные и ответственные. Расценки бригады строителей по «косметике» однушки составят около 2 000 руб. за м 2 .
При средних жизненных потребностях и при наличии собственного жилья арендодателю понадобится около 15 тыс. рублей на жизнь, которых хватит на продовольственную корзину и оплату коммуналки.
С затратами на одежду, медобслуживание, бытовую технику и развлечения собственнику-рантье будет необходимо уже 25-35 тыс. рублей ежемесячно. Такой доход достигается при сдаче однокомнатного жилья в Москве, либо двух однушек в Санкт-Петербурге или же четырех квартир в остальных городах.
Заметим, что названные уровни цен будут актуальны при условии порядочности съемщиков жилплощади и постоянной занятости квартиры (без простоев).
Ценовые сегменты рынка аренды жилплощади
Инвестируя в жилье для арендной сдачи, собственники недвижимости должны определить для своих квартир оптимальный ценовой сегмент, очерчивающий круг перспективных съемщиков.
Дешевые квартиры. Это однокомнатное жилье на окраинах, вдалеке от школ, крупных торговых точек и остановок, расположенное в старом, возможно полуаварийном жилфонде. Ремонта в подобных квартирах практически нет.
Круг арендаторов – небогатые, подрабатывающие самостоятельно студенты и гастарбайтеры, чаще нерезиденты РФ. Разумеется, надеяться на порядочность таких квартиросъемщиков не приходится, однако и восстанавливать повреждения после них – недорого.
Квартиры эконом-класса. Этот формат арендной жилплощади характеризуется достаточно свежим косметическим ремонтом, исправной техникой и мебелью (не новыми). Минимальная комплектация мебелью/техникой рассмотрена здесь. Но из-за удаленности от центра – квартиры эти дешевы. Поиск арендаторов для однушек уровня «эконом» проблем не составляет.
Средний класс. Эти квартиры чаще однокомнатные, иногда – двухкомнатные. Отличие от эконом-класса заключается в боле-менее современном ремонте и меблировке, комплектации бытовой техникой.
Расположенное в районах с развитой инфраструктурой и относительно недалеко от центра, такое арендное жилье находит спрос у студентов с хорошей родительской поддержкой и молодых работающих семей.
Средний класс большей жилплощади. В отношении ремонта, оснащенности мебелью и техникой и расположением эти квартиры идентичны малогабаритному эконом-классу. Разница – большее число жилых комнат (двушки, трешки).
Потребность в просторном жилье среднего класса имеется у семей с детьми, арендующих квартиры на долгий срок. Однако поиск таких квартиросъемщиков – непростая задача.
Элитный класс квартир. Критериями такого жилья являются стильный ремонт при индивидуальном дизайнерском оформлении, наиболее полная оснащенность современной бытовой техникой и удобное расположение в центральных городских районах.
Вне зависимости от площади и числа помещений находить арендаторов (особенно «долгих») будет сложно. Зато арендная ставка – самая большая по рынку. Для сдачи в аренду элитных квартир подходят либо столичные города, либо миллионники с деловыми кварталами.
Ориентировать инвестиции в арендное жилье элитного класса невыгодно.
Аренда дорогая, поиск жильцов занимает время, надолго сдать «элиту» очень трудно. Результат – частый простой недвижимости впустую, отсутствие прибыли.
Жилье премиум-класса выгоднее покупать для себя, а под аренду сдавать квартиры, отвечающие требованиям желаемой категории арендаторов (т.е. состояние жилплощади). При этом нести крупные ремонтные затраты – невыгодно. Отметим, что «бабушкину» квартиру можно подготовить для сдачи за небольшие деньги.
Выбор аудитории арендаторов
Планируя обеспечение долговременным пассивным доходом от приобретения жилья с последующей сдачей арендаторам, важно оценить потребности определенных групп квартиросъемщиков. Это позволит определиться с ориентацией ремонта, мебельного и технического оснащения жилплощади.
Что ищут студенты. Интерес к жилью у обучающихся и прибывших на заработки граждан ориентирован на дешевые однушки, находящиеся вблизи транспортной развязки, либо поблизости от ВУЗов и рабочих мест гастарбайтеров.
Что ищут семьи. Арендная квартира в представлении молодой семьи должна быть двух-трехкомнатной, с недавним косметическим ремонтом и очень близко (идеал – шаговая доступность) от объектов социальной инфраструктуры и транспортной развязки (также от автостоянки).
Что ищут группы. Студенческим и рабочим группам лиц необходимо трехкомнатное жилье уровня «эконом» при минимуме комфорта.
Лучшими арендаторами жилплощади эконом-класса считаются:
- Студентки. Они больше ориентированы на учебу, поэтому квартирой будут пользоваться аккуратно. Если аренду выплачивают родители квартиросъемщицы, то арендодателю лучше подстраховаться и взять родительские контакты студентки для разрешения конфликтных ситуаций в перспективе;
- Семейные пары возрастом от 23 лет. Работающие супруги этого возраста заинтересованы в карьерном развитии и стремятся улучшить материальный статус. Шумные развлечения занимают в их жизни малое время;
- Семьи с детьми. Испытывая потребность в арендном жилье на долгий срок, эти арендаторы очень удобны квартировладельцам. Однако вопрос возмещения порчи ребенком отделки арендуемого жилья нужно обсуждать с семейными арендаторами заранее.
Перед инвестицией в жилье под сдачу квартиросъемщикам, нужно выбрать район местоположения недвижимости под интересы определенной аудитории жильцов.
Критерии покупки квартиры для последующей сдачи в аренду
Основными приоритетами выбора будут местоположение недвижимости, ее планировка и площадь, состояние ремонта, оснащенность бытовой техникой и мебелью. Рассмотрим подробно, какое жилье наиболее подходит под рентный заработок.
Важный нюанс: держите в памяти, что квартира приобретается для арендаторов определенной аудитории. Т.е. характеристики жилья должны соответствовать потребностям жильцов, не менее и не более того.
Выбор городского района
Лучшими будут квартиры, расположенные вблизи:
- высших (средне специальных) образовательных учреждений с хорошей репутацией у горожан;
- остановок общественного транспорта (идеал – метро), что привлечет арендаторов и позволит несколько повысить стоимость аренды;
- парковок (вариант под семейное и элитное жилье);
- полноценной социальной инфраструктуры, т.е. аптек, поликлиник, магазинов, детсадов и школ (вариант под семьи с детьми);
- делового центра (вариант под деловых людей и семейных арендаторов).
Следуя названным принципам подбора жилья, приобретаемого в качестве инвестиции и сдачи в аренду, вы достигните стабильного спроса от арендаторов и постоянность дохода.
Выбор площади и планировки квартиры
Согласно многолетней статистике рынка арендной недвижимости, в ТОПе спроса – однушки, реже двушки. В целом рейтинг жилья под аренду таков:
- однокомнатная квартира (до 40 м 2 ) и студия (до 25 м 2 ). Имеется балкон, ремонт свежий, удобства по максимуму в своем классе (эконом или элит). С любой стороны арендодателю однушка выгодна – арендная стоимость квадрата жилплощади выше, ремонт (косметика, капиталка) дешевле, спрос арендаторов стабилен, окупаемость за 13-15 лет (двушки окупаются на два-три года дольше).
- двухкомнатная, трехкомнатная квартира. Приобретать такое жилье под квартиросъемщиков выгодно лишь при хорошей скидке (например, хозяева торопятся с отъездом). Однако поиск арендаторов на эту жилплощадь будет непрост, а обслуживать (ремонт, коммуналка) двушки и трешки дороже, чем однокомнатные квартиры.
- многокомнатное жилье – с позиции арендодателя это худший вариант. В эконом-классе спросом эти квартиры пользуются слабо, а в дешевом сегменте (группы студентов или рабочих) риск порчи имущества и отделки крайне высокий.
- комната в квартире – для сдачи съемщикам этот вариант абсолютно непригоден. Приобретать отдельную комнату или комнаты под арендаторов нельзя, т.к. споры из-за съемщиков с владельцами остальной жилплощади будут постоянными.
На рынке аренды жилья лучшими являются квартиры с функционально-классической планировкой – правильная геометрия, изолированность помещений, отсутствие проходных комнат. Среднестатистическому арендатору интересна жилплощадь с просторной кухней, с отдельной кладовкой. Квартиры «европланировки» – сглаженные углы, изогнутые помещения, эркеры и террасы – малопривлекательны съемщикам.
Отделка квартиры под аренду
Дорогой ремонт не подходит совершенно – арендной платы особо не повышает, тогда как обновлять его каждые 5 лет будет дорого. Заметим, что новизна обоев и линолеума – уже достаточный аргумент в обосновании повышенной ставки аренды.
В организации отделки арендной квартиры лучше следовать этим правилам:
- потолки комнат окрашиваются водоэмульсионкой. Если квартира готовится под сдачу в элит-классе, ставятся натяжные потолки (не более 2-х ярусов);
- стены жилых комнат оклеиваются обоями – моющимися, не слишком светлыми, с простым орнаментом;
- плиточная отделка кухни и санузла;
- ванная оборудуется душевой кабинкой, как занимающей меньше места и дешевле ремонтируемой;
- осветительные приборы встраиваются в потолок. Свисающие светильники легко бьются, придется их часто менять;
- гипсокартонные перегородки непригодны в арендном жилье, т.к. легко повреждаются и требуют объемного ремонта (как минимум переклейки обоев после заделки отверстий);
- все стройматериалы, использованные в отделке съемной квартиры, нужно приобретать с 15-25% запасом, ориентируясь на будущий мелкий ремонт (потребуется ежегодно, даже чаще);
- окна завешиваются жалюзи – они служат долго, легко чистятся, хорошо смотрятся и стоят дешевле штор. Если же используются шторы, то только плотные (ночные);
- межкомнатные двери выбираются либо самые дешевые (под периодическую замену), либо массивные и крепкие, способные держать повреждения;
- входная дверь понадобится прочная и высоконадежная. Учтите периодическую потребность замены замков на ней – сложные замочные системы не подойдут.
Квартиросъемщики всегда интересуются состоянием сантехники и бытовой техники, поэтому их требуется содержать не только исправными, но и в приличном внешнем виде.
Мебель и бытовая техники в квартире под аренду
Доходность бизнеса аренды жилья прямо зависит от меблировки сдаваемой жилплощади. Важный нюанс: обязательны влагостойкие наматрасники, которых жильцы убрать самостоятельно не смогут.
Чтобы класс арендной квартиры, следует оснастить ее утюгом с гладильной доской, микроволновкой, электрочайником, феном и роутером wi-fi. Если ставится телевизор – то всегда с крепежом на стену.
Комплекты постельного белья, повышающие интерес квартиросъемщиков, выгоднее брать в секонд-хенде. Также можно дополнить кухню посудой – двумя сковородками и кастрюлями, пятью дешевыми тарелками и двумя-тремя кружками.
У многих вполне платежеспособных арендаторов совсем нет мебели и нет желания ее приобретать. Однако покупать квартиру под арендаторов с изношенной мебелью продавца – не следует. Правильным будет потратиться на функционально исправную, прилично выглядящую и более-менее современную б/у меблировку.
Нюансы в сдаче жилплощади
Просторную квартиру (число комнат неважно), имеющую эксклюзивный ремонт и расположенную близ делового центра выгоднее сдавать посуточно.
Состоятельные арендаторы, особенно европейские менеджеры высокого звена, предпочитают снимать нестандартную недвижимость – мансардную, полуподвальную или с необычной планировкой. И они готовы доплачивать за нестандартность. Кстати, с такими арендаторами удобно иметь дело, поскольку поиском временного жилья для них обычно занимаются местные компании-наниматели, поэтому спорные вопросы разрешаются проще.
Доход от сдачи квартиры часто сопряжен с риском столкнуться с недобросовестным жильцом, причиняющим серьезный вред арендованному имуществу. Для минимизации этого риска обязательно готовьте договор аренды с подробным описанием состояния имущества квартиры.
Чтобы облегчить себе поиск выгодных инвестиционных вариантов недвижимости под бизнес аренды жилья, обратитесь к риэлторам нашей ассоциации.
Источник: avprrb.ru