Зарабатывать на коммерческой недвижимости хотят многие, но не знают, с чего начать. Как подобрать торговое помещение для инвестиций и минимизировать риски? И можно ли сделать первый шаг, если ваш стартовый капитал всего 1,5 млн рублей? Разбираемся вместе с экспертом.
Эксперт:
Василий Прокопьев
эксперт по недвижимости, продакт-менеджер отраслевого решения «Недвижимость»
Арендный бизнес — низкорентабельный: доходность от сдачи в аренду помещения в Москве в сфере стрит-ретейла составляет около 8,5% в год, говорит Василий Прокопьев. На первый взгляд это мало, но если купить объект, а затем заключить договор с федеральным арендатором, то этот объект в любой момент можно продать как готовый арендный бизнес и получить 30% к прежней стоимости.
С какой суммы можно начать арендный бизнес?
Василий Прокопьев специализируется на сдаче помещений в аренду стрит-ретейлу (речь идёт о первых этажах, подходящих для уличной торговли). Такие помещения площадью 40–90 м 2 стоят от 5 млн рублей в регионах, от 10 млн рублей — в Московской области, и от 15–20 млн рублей — в Москве.
Арендный бизнес в ЦАО , хорошая окупаемость, все подробности в презентации по запросу в комментариях
«Если вы нашли классный объект, есть много вариантов, как решить вопрос нехватки денег. Я впервые инвестировал 6 лет назад и вложил в покупку помещения всего 1,5 млн рублей — мы впятером купили объект в новостройке площадью 500 квадратных метров. Затем, еще до начала отделки, мы нашли арендатора — магазин “Пятёрочка”. После сдачи дома мы подписали договор аренды, а после запуска магазина продали объект как готовый арендный бизнес. Я заработал на этом около миллиона рублей», — вспоминает Василий.
Если партнёрство вам не подходит, можно взять кредит, если ваши текущие доходы позволяют гасить проценты и сохранять выгоду. Также можно договориться на рассрочку с продавцом или обсудить другие форматы покупки помещения.
С чего начать поиск объекта?
Промах с выбором объекта может дорого обойтись начинающему инвестору. Поэтому с самого начала стройте чёткий план, начиная с того, кому именно вы собираетесь сдавать помещение в аренду. «Например, вы хотите сдавать аптеке. Тогда нужно выстраивать матрицу интересов аптек с точки зрения помещения: какой там должен ходить транспорт, какой нужен объём жилого массива, какие конкуренты могут помешать, будет ли якорный продуктовый магазин поблизости, который будет привлекать людей в аптеку», — говорит Василий.
Главное при выборе объекта для арендатора из сферы уличной торговли — пешеходный трафик. При этом разные объекты можно ориентировать на различные направления потока людей. «Медцентр стоит ориентировать на трафик, который идёт с утра, потому что именно с утра сдаются анализы и делаются процедуры, чтобы высвободить день. Вечером у них клиентов меньше, поэтому основное направление трафика будет из дома на работу. А у аптеки основным будет направление трафика с работы домой — в этом отличие», — объясняет Василий.
ЧТО ТАКОЕ ГОТОВЫЙ АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС ЗА 3 МИНУТЫ
Если же вы хотите сдавать помещение в аренду магазину у дома, считайте проходимость в день и обращайте внимание на то, сколько людей живёт поблизости. Удобный вариант — помещения по ходу движения людей на автомобиле по дороге домой или возле остановки.
Как выбрать арендатора в стрит-ретейле?
Василий инвестирует в помещения для стрит-ретейла, в числе прочих причин, потому, что у этого бизнеса самая широкая аудитория: «Все едят, все пьют, все ходят в аптеки». Чем уже аудитория у бизнеса, которому вы собираетесь сдавать помещение, тем рискованнее проект.
Но личные предпочтения тоже важны. «Я сдаю помещения бизнесу, который мне нравится, например сети аптек “Планета здоровья”, магазинам “Красное и белое”. Я сам у них покупаю, представляю, откуда в этом бизнесе берутся деньги, мне нравятся их идеи. Например, у “Планеты здоровья” появилось одно из первых мобильных приложений и постаматы для выдачи посылок. Здорово, когда арендатор умеет зарабатывать, использует рационально свой режим работы и формат», — говорит Василий.
Когда вы определились с возможными арендаторами, начинайте осматривать помещения. «Недвижимость выбирают ногами и считают трафик вручную: нужно съездить на объект несколько раз, чтобы посчитать проходящих мимо людей по головам в утреннее, вечернее, дневное время в будни и выходные — желательно не в воскресенье. Для регионов 1000 человек в час — это очень хороший показатель. Можно рассмотреть место с трафиком от 700–800 человек в час. В Москве показатели должны быть в 2 раза выше», — говорит эксперт.
Дополнительно изучайте конкурентов ваших будущих арендаторов: посмотрите, как они ведут бизнес и сколько у них клиентов, советует Василий.
80–110 м 2
подходящая площадь первого помещения для стрит-ретейла в Москве (больше площадь — выше риски)
1500–2000
человек в час
оптимальная пешеходная проходимость для помещения под сдачу в аренду стрит-ретейлу в Москве
1000
человек в час
оптимальная пешеходная проходимость для помещения под сдачу в аренду стрит-ретейлу в регионах
80–110 м 2
подходящая площадь первого помещения для стрит-ретейла в Москве (больше площадь — выше риски)
1500–2000
человек в час
оптимальная пешеходная проходимость для помещения под сдачу в аренду стрит-ретейлу в Москве
1000
человек в час
оптимальная пешеходная проходимость для помещения под сдачу в аренду стрит-ретейлу в регионах
Как покупать хорошие помещения?
Кризис — удачное время для покупки помещений. «Раз в 4–5 лет во время кризисов происходит серьезная девальвация объектов. В прошлом году из-за пандемии люди продавали парикмахерские, работавшие 15–20 лет. Так на рынок попадают объекты, которых 15 лет там не было, и это может оказаться выгодной покупкой», — напоминает Василий.
Помимо коммерческих объектов, следите за закрытием учреждений социальной инфраструктуры. «Например, может закрыться детский садик. Такие помещения тоже иногда выставляют на продажу, и они подходят для сдачи в аренду», — замечает Василий.
Как снизить риски?
Любые инвестиции — это риск, поэтому если у вас есть запас по сумме, лучше рассматривать несколько объектов подешевле вместо одного дорогого. «Вы можете, конечно, купить “Пятёрочку” в хорошем месте, но если что-то пойдёт не так, вы останетесь с пустым помещением площадью 500–600 м 2 — и вряд ли сможете пересдать его другому магазину из-за особенностей запросов арендаторов», — предупреждает эксперт.
Поэтому важна диверсификация. Если вы планируете жить как рантье, то в портфеле желательно иметь не только недвижимость, но и акции, облигации и другие долгосрочные инструменты фондового рынка. «Недвижимость плюс ценные бумаги формируют сбалансированный портфель», — уверен Василий.
Ещё один способ подстраховки — обзавестись арендаторами до покупки помещения. «За последние 4 месяца я купил два объекта, под которые у меня были арендаторы. Для таких сделок нужны насмотренность и экспертиза, чтобы выбрать интересное место и завязать разговор о покупке с продавцом», — объясняет он.
Затем нужно получить документы от продавца, направить их сетевым арендаторам и предоставить свои контактные данные. Договор об аренде и сделку о покупке помещения можно заключать одновременно — это безопасно с точки зрения бизнеса.
При этом всегда существует риск, что арендаторы выйдут на собственника напрямую — тогда вы потеряете сделку. Надёжный вариант — приобрести готовый арендный бизнес, но это как минимум вдвое дороже, чем делать всё самому. Порог входа в регионах для стрит-ретейла — от 10 млн рублей, в Москве — около 25 млн рублей. При этом вы всё равно не застрахованы от того, что арендатор съедет и придётся искать нового. Поэтому всегда анализируйте помещение для покупки так, как если бы вы приобретали его без арендатора: изучайте трафик, жилой массив и все остальные факторы, влияющие на привлекательность объекта, предупреждает эксперт.
Источник: sberbusiness.live
ГАБ в Москве: стоимость, площади, окупаемость
Готовый арендный бизнес (ГАБ) традиционно выступает одним из самых привлекательных инструментов для инвестирования. Он исключительно комфортен для тех, кто не готов самостоятельно вести дела и всецело полагается на компетентную управляющую структуру. Удобство ГАБ сочетается и с его высокой доходностью, которая сейчас вдвое превышает показатели, характерные для жилищного сектора. Специалисты «Товарищества Рябовской Мануфактуры» провели комплексной анализ рынка, чтобы выявить, как именно распределено предложение, и какие лоты находятся в наибольшем дефиците.
Выбор объектов с уже функционирующим арендным бизнесом номинально весьма велик. Однако действительно интересных вариантов сравнительно немного. Бизнес, который наряду с краткосрочной окупаемостью отличается еще и относительно умеренным ценником (до 100 млн рублей), и вовсе редкость. Такие юниты занимают в структуре экспозиции не более 7%.
Ключевым показателем для объектов ГАБ является доходность и производный от нее срок окупаемости. Всего в 16% случаев инвестор сможет вернуть свои средства раньше, чем через десять лет после подписания договора. Например, у винного ресторана (146,4 кв. м) в деловом квартале «Товарищества Рябовской Мануфактуры» срок окупаемости 9 лет. Но подобные объекты – скорее исключение.
Как правило, покупателю этого типа недвижимости придется подождать 10-15 лет. Такие условия характерны для 72% объектов ГАБ. В 8% случаев бизнес выходит на полную окупаемость через 15-20 лет. На более длительный срок окупаемость затягивается у 4% лотов.
60% помещений с действующим бизнесом приносят владельцу до 1 млн рублей ежемесячно (в том числе, 32% – менее 500 тыс. рублей). К этой категории относится, например, стандартное кафе на территории офисного центра. В 17% случаев ежемесячные поступления составляют от 1,0 до 1,5 млн рублей. Еще 15% выборки обеспечивают инвесторы от 1,5 до 3,0 млн рублей. Крупных генераторов выручки с показателем в 3 млн рублей и выше совсем немного – около 8%.
Притоку инвесторов в исследуемый сегмент во многом препятствуют высокие ценовые барьеры. Бюджета в 50 млн рублей будет достаточно в 19% случаев. Почти треть всех лотов в экспозиции имеют прайс от 50 до 100 млн рублей. При этом крайне ограниченный пул объектов с ценой ниже 100 млн рублей обладает скорой окупаемостью.
Объекты, которые стоили бы меньше указанной суммы и одновременно возвращали бы вложенные средства за десять лет или даже раньше, образуют долю в 7% от общего объема. Категория с ценником от 100 до 300 млн рублей покрывает еще одну треть предложения. 9% юнитов продаются за 300-500 млн рублей. Наконец, у 6% помещений с арендаторами продажная стоимость превышает полмиллиарда рублей.
Примечательно, сейчас на рынке ГАБ компактных лотов (с габаритами до 50 кв. м) почти столько же, сколько и сверхкрупных (500+ кв. м). В совокупности они покрывают 35% экспозиции. Остальные 65% в целом равномерно распределены между остальными метражными категориями (с некоторым смещением в сторону более крупных лотов).
Порядка 40% предложения с готовым арендным бизнесом сосредоточено в границах ЦАО и примыкающих к нему локациях – таких, как Бутырский (СВАО) и Даниловский (ЮАО) районы. Из этого ряда выбивается отдаленный Гольяново на Востоке Москвы с долей в 5%. Крупнее представительство только у Тверского (12%) и Басманного (6%) районов.
Впрочем, на территории ВАО и СВАО хватает и других локаций, где потенциальные инвесторы могут найти площадку для вложения своих средств. Их суммарный удельный вес равен 14%. Вклад западных районов в общий объем предложения измеряется 9%, северных – 7%.
«На сегодняшний день объекты с готовым арендным бизнесом показывают едва ли не лучший баланс среди инвестиционных активов по соотношению риск/доходность. Они фактически беспроблемны для конечного собственника, поскольку девелопер самостоятельно урегулирует все основные аспекты взаимоотношений с арендатором.
В плане сбережения капиталов ГАБы гораздо эффективнее, чем жилая недвижимость. Вложения в них могут приносить до 10-13% ежегодно, на квартирах в настоящее время вряд ли удастся заработать больше 4-6%. Но потенциальным инвесторам следует учитывать, что высоколиквидных объектов, которые быстро вернут вложенные деньги, на витрине совсем немного. Поэтому при наличии достаточного бюджета откладывать покупку было бы ошибочным», – полагает Мария Дорохова, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры».
Источник: cre.ru
Инвестируем в коммерческую недвижимость. Как сделать это правильно
Массовые инвестиции в жилую недвижимость остались в прошлом — сейчас их затмили коммерческие помещения. В этой статье подробно говорим о нескольких важных вещах: в какие объекты лучше вкладываться, почему ГАБ — это выгодно, а также разбираемся, что такое ЗПИФ, и как с ним обращаться.
Коммерческая недвижимость: вкладываться или нет?
Наш ответ: вкладываться. Это если коротко. А если более развёрнуто, то инвестировать в коммерческие объекты выгоднее, чем в жилые. Выделим две главные причины: арендные ставки на них выше, а срок окупаемости вложений меньше. Стрит-ритейл и офисные помещения уже который год занимают победные места по доходности на московском рынке аренды, в то время как стоимость квартир растёт, а вот арендные ставки — нет.
Интерьер офисного пространства
Покупаем объект для продажи или сдачи в аренду
Офисная недвижимость
Во время пандемии многие инвесторы поставили крест на офисах. У них были на то веские причины: 2020-й нанёс колоссальный удар по рынку офисной недвижимости. Компании в срочном порядке переводили своих людей на удалёнку, и тысячи квадратных метров простаивали. Однако два года спустя положение вещей постепенно приходит в норму: сотрудники возвращаются в офисы, поэтому цена на помещения уверенно растёт. Сейчас показатели почти вернулись к доковидным — а значит, инвестировать в офисы снова выгодно.
Самый распространённый подход — купить помещение на стадии строительства бизнес-центра, дождаться ввода объекта в эксплуатацию и сразу продать офис по большей цене. В этом случае вам удастся быстро отбить все вложения. Можно поступить иначе: найти не покупателя, а арендатора. Окупаться инвестиции будут дольше, но в долгосрочной перспективе у вас есть шанс заработать больше.
Существуют и более сложные схемы: вы покупаете офис, сдаёте его в аренду на несколько лет, а когда инвестиционный цикл заканчивается, продаёте уже полностью капитализированный объект.
Какой бы алгоритм вы ни выбрали, при выборе офисного помещения для инвестиций советуем обращать внимание на следующие параметры:
Транспортная доступность. Чем проще добраться до комплекса на любом виде транспорта — личном, общественном или вообще пешком — тем выше будет его заполняемость. Стоит выбирать объекты рядом со станциями метро, остановками наземного транспорта и автомобильными развязками. Ещё лучше, если прямо в здании или неподалёку от него есть парковка.
Инфраструктура бизнес-центра. Офисным работникам важно, чтобы всё нужное для жизни было у них под рукой — в первую очередь это касается столовых, банкоматов, аптек, кофеен и ресторанов. Хорошо, если на первых этажах комплекса или в шаговой доступности от него есть площадки под ритейл.
Благоустройство. Обратите внимание на то, что девелопер собирается сделать с прилегающими к зданию территориями. Небольшой сквер для отдыха и прогулочные дорожки могут сильно повысить спрос на помещения в этом комплексе.
Общественные пространства. Этот пункт тесно связан с предыдущим. Важно, чтобы у сотрудников была возможность собираться вместе в комфортной и приспособленной для этого зоне — например, для мозговых штурмов или продуктивного коворкинга.
Строительные материалы и технологии. В офисном пространстве должен быть исключён какой-либо дискомфорт: помещения должны хорошо вентилироваться, температурный режим — быть на стабильном уровне, солнце — не слепить, а заполнять комнаты мягким естественным светом.
Класс проекта. От этого напрямую зависит арендная ставка или цена продажи. Всего их четыре: A, B, C и D, но мы рекомендуем присматриваться только к A и B — если позволяет бюджет, конечно. Обычно именно помещения этих классов приносят владельцам стабильный и высокий доход.
Также важно понимать, какие компании могут быть заинтересованы в этом помещении и на какой срок они готовы его снять.
Интерьеры кафе – пример стрит-ритейла
Стрит-ритейл
Выбор торгового помещения проходит в несколько этапов. Сначала вам нужно оценить локальный рынок, чтобы понять, какой бизнес больше всего востребован в выбранном районе. Например, если в округе много аптек, покупать помещение с этим назначением нецелесообразно — пользоваться большим спросом оно не будет. И наоборот: если так случилось, что в этом месте дефицит продуктовых, у вас будет много шансов найти арендатора на подходящее помещение.
После этого проанализируйте местоположение объекта. Вот список того, что нужно проверить:
Конкуренция. Посмотрите, какая средняя арендная ставка в интересующем вас районе — если сильно превысите этот показатель, арендодатели могут уйти к конкурентам. Чтобы оценить этот риск, узнайте, сколько у вас потенциальных соперников. Это определяется количеством свободных площадей в округе.
Пешеходный и автомобильный трафик. Чем выше этот показатель, тем привлекательнее объект для предпринимателей — от проходимости во многом зависит объём продаж. Помещения на задворках спальных районов вряд ли кого-то заинтересуют.
Зонирование. У каждого городского участка есть определённое назначение. Какое именно — зависит от решения местных властей. Изменить его практически невозможно, поэтому всегда проверяйте, что в этом месте можно вести конкретный бизнес. Для этого откройте публичную кадастровую карту Росреестра и найдите нужный участок c помощью его кадастрового номера.
Если с местоположением всё в порядке, проверяем сам объект. На что обратить внимание:
Планировка. Самый привлекательный вариант для большинства предпринимателей — свободная планировка. Она позволяет быть гибким в организации пространства и к тому же не требует лишних затрат. С дополнительными перегородками всё иначе: на их снос придётся тратить и время, и деньги.
Техническая оснащённость. Она должна соответствовать целям будущих арендаторов. Обязательно проверьте наличие телекоммуникаций и водоснабжения, доступность и мощность электричества, уровень шума, вентиляцию и высоту потолков. Ещё один важный момент — наличие погрузочно-разгрузочной зоны, которая нужна для комфортного ведения практически любого бизнеса.
Место для рекламы. Если бизнес в первую очередь ориентируется на транзитный трафик, окна и вход должны выходить на улицу — это позволяет обустроить витрину. Над входом должно быть место для вывески.
Назначение объекта. Если коротко — это зонирование на уровне одного помещения. Посмотреть его можно в Жилищном кодексе.
Покупаем готовый арендный бизнес
Готовый арендный бизнес — отличный вариант для тех, кто хочет вложиться в недвижимость без лишней головной боли. Главное удобство заключается в том, что не нужно искать арендатора — а значит, доход начинает поступать на ваш счёт буквально сразу после заключения сделки. А ещё совершенно не обязательно разбираться во всех тонкостях бизнеса. Из минусов выделим внушительную стоимость, но этот недостаток компенсируется высокой доходностью и быстрой окупаемостью.
На что обращать внимание
Звучит идеально, но никакая бочка мёда не обходится без своей ложки дегтя. Чтобы уберечь себя от возможных проблем в будущем, внимательно проверьте следующие моменты:
История объекта. Если объект постоянно переходит из рук в руки, не задерживается ни у одного владельца — это повод насторожиться. А наличие каких-либо обременений — так и вовсе красный флаг, предостерегающий от сотрудничества.
Местоположение. Стандартный набор критериев, который мы обсуждали в предыдущем разделе: хороший пешеходный и автомобильный трафик, близость к объектам общественной важности, первая линия. Выгодная локация принесёт вам стабильный доход и сильно упростит поиск нового арендатора, если возникнет такая необходимость.
Арендатор. Идеально, если это крупная или хотя бы известная компания с хорошей репутацией. Такие контрагенты преподносят меньше всего сюрпризов — обычно их интересует долгосрочное сотрудничество, и они всегда платят вовремя и в полном объёме.
Сроки договора. Меньше, чем на 5 лет, соглашаться не нужно. Это рискованно: арендатор съедет раньше, чем окупится хотя бы половина стоимости, поиск нового может затянуться, а любой простой недвижимости — это убытки. Оптимальный срок — 7-10 лет. И должна быть возможность пролонгации договора.
Арендный бизнес на Трёхгорном валу
Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды — ЗПИФы
Для начала разберёмся, что вообще такое паевый инвестиционный фонд, и зачем он нужен. Допустим, вы хотите начать инвестировать. Вы можете самостоятельно вложить средства в различные активы — акции, валюту, облигации, драгоценные металлы, а в нашем случае недвижимость — а можете доверить это управляющей компании ПИФа. Для этого вы вкладываете деньги в общий портфель фонда и получаете паи — доли этого портфеля. В идеале их стоимость увеличивается с каждым днём, и через некоторое время вы можете погасить свои паи и получить прибыль.
Инвестировать через ПИФы — отличный вариант для новичков, потому что в этом случае средствами распоряжаются специалисты по рынку. Работу всех управляющих компаний контролирует Банк России, и у каждого фонда есть своя инвестиционная декларация.
Ключевое отличие закрытых ПИФов от обычных — количество паев ограничено, а погасить их можно только после расформирования фонда. Обычно это срок до 15 лет. Потенциальная доходность — высокая, но также велик риск потерять вложения. В большинство ЗПИФов вкладываться могут только квалифицированные инвесторы, но есть фонды и для новичков: они ограничены в структуре активов, которые может приобрести управляющая компания.
Как выбрать ЗПИФ
Вы можете найти информацию про все ПИФы на сайте Национальной ассоциации участников фондового рынка. Встроенный фильтр поможет вам отыскать закрытые фонды для неквалифицированных инвесторов и фонды, специализирующиеся на недвижимости. Важно, чтобы ЗПИФ был зарегистрирован недавно — в этом случае вы ещё успеваете купить паи. При выборе подходящего для вас посредника обратите внимание на следующие моменты:
Срок существования ЗПИФа. Не забывайте, что погасить паи вы сможете только после расформирования закрытого фонда. Обязательно уточните, что это за дата, и решите для себя, готовы ли расстаться с деньгами на такой срок.
Виды активов. Посмотреть, куда пойдут ваши деньги, можно в паспорте фонда. Обычно он публикуется на сайте управляющей компании.
Динамика стоимости паев. Актуально, если паи этого фонда можно покупать или продавать на бирже.
Надёжность управляющей компании. Убедитесь, что у неё есть лицензия от Банка России и что выбранный ПИФ входит в реестр паевых инвестиционных фондов. Рекомендуем поискать отзывы о компании в интернете — они уберегут вас от мошенников или некомпетентных организаций.
Размер комиссий. Управляющая компания взимает комиссию с покупки и продажи паев, а также вознаграждение — оно нужно, чтобы покрыть расходы на управление. В случае с закрытыми фондами расценки могут доходить до 10% от стоимости пая — это невыгодные условия, которые серьёзно ударят по прибыли. Вся нужная информация содержится в паспорте фонда.
Считаем доходность и окупаемость коммерческого объекта
Доходность — главный показатель прибыльности. Его можно вывести по простой формуле:
(Доходность) = (Чистая прибыль в год) : (Стоимость объекта) х 100
Чтобы посчитать чистую прибыль, нужно вычесть из годового дохода все потери и операционные расходы. Окупаемость — срок, за который инвестору вернётся полная сумма вложений. Чтобы посчитать окупаемость, просто переставим множители местами:
(Окупаемость) = (Стоимость объекта) : (Чистая прибыль в год)
Пример расчета доходности инвестиций в коммерческую недвижимость
Применим эту формулу на практике. Допустим, инвестор Геннадий приобрёл арендный бизнес в пределах Бульварного кольца за 120 000 000 рублей. Арендная ставка — 1 500 000 рублей в месяц. Из потерь — один месяц простоя. При этом Геннадий зарегистрирован как ИП, поэтому с арендных выплат взимается 13%, и в месяц выходит 1 305 000 рублей.
Сначала посчитаем чистую годовую прибыль: 1 305 000 х 11 = 14 355 000
Затем перейдём к доходности: 14 355 000 : 120 000 000 х 100 = 12%
И рассчитаем окупаемость: 120 000 000 : 14 355 000 = 8 лет
Источник: rosretail.com
