Собственное дело — это довольно хлопотно, и потому не все решаются открыть свой бизнес. Многим из тех, кто ищет дополнительные источники дохода, хотелось бы просто вложить деньги в прибыльное предприятие, которым не нужно управлять. Аналитики уверяют: такая возможность есть, если вы готовы инвестировать в коммерческую недвижимость.
Что такое готовый арендный бизнес?
Готовый арендный бизнес (ГАБ) — отличная возможность для тех, у кого нет внушительных сумм на развитие в сфере предпринимательства. Коммерческий директор «Колди» Елена Орешкина поясняет, что ГАБ — это очень удобное вложение средств, поскольку предусматривает для инвестора сделку под ключ. Бизнесмену можно не тратить время на оплату ЖКУ, перевыставление счетов и встречи с арендатором, поскольку для решения этих вопросов можно обратиться к профессиональному оператору. Иными словами, готовый арендный бизнес — это возможность получения пассивного дохода, не требующая специфических знаний и даже личного присутствия.
Особенности договора
Объектом договора купли-продажи готового арендного бизнеса могут выступать помещения в торговых и бизнес-центрах, квадратные метры на складах или торговые точки стрит-ретейла. Потенциальным собственникам, как правило, демонстрируют не только недвижимость, но и расчет доходности. Иными словами, ГАБ можно рассматривать как инвестиции с определенной окупаемостью.
В договоре должны быть предусмотрены сохранение ставки при изменении организационно-правовой формы арендодателя, а также выплата компенсации арендатором в случае досрочного расторжения.
По словам специалистов, ГАБ будет стоить дороже помещения без арендаторов, но на их поиск ему потребуется время. Если площади будут долго пустовать, то рантье начнет фактически терять деньги.
Востребованный метраж
Наибольшим спросом пользуются помещения в жилых домах. Согласно исследованиям покупательского поведения, наши сограждане все чаще посещают магазины у дома, хотя еще пять лет назад закупались исключительно в гипермаркетах. Реагируя на спрос, инвесторы предпочитают вкладывать деньги в стрит-ретейл рядом с пешеходными или транспортными потоками. Особенно популярными среди рантье являются объекты площадью до 120 квадратных метров.
Небольшие помещения эксперты считают более ликвидными. Поэтому, имея крупную сумму, лучше потратить ее не на масштабный объект, а на несколько компактных площадей.
Стоимость
Средняя цена за готовый арендный бизнес с отремонтированным помещением и нанимателями стартует в Москве от 15–17 миллионов рублей. При этом площади ретейла стоят дороже офисов.
Инвесторы предпочитают именно готовые помещения, хотя объекты на стадии строительства обеспечивают им экономию. В то же время помещение, не введенное в эксплуатацию, — риск для предпринимателя, и это следует понимать.
Кстати, доходность ГАБ может достигать 20%, а сроки окупаемости варьируются в среднем от восьми до десяти лет. Ценность недвижимости с годами не исчезает, более того, владелец может рассчитывать и на индексацию дохода.
Перспективы
Представители арендного бизнеса говорят о его востребованности и смотрят в будущее с оптимизмом. Спрос на ГАБ растет второй год подряд. Самыми популярными являются предложения в ценовом диапазоне 25–50 миллионов рублей.
По мнению аналитиков, потребность в коммерческих помещениях с арендаторами в обозримом будущем будет только расти. В настоящее время предпринимателям не хватает качественных объектов недвижимости, особенно офисов. Дефицит вакантных площадей сохранится в ближайшие два-три года, а пока нам остается констатировать рост ставок и сокращение сроков окупаемости. Это обстоятельство играет ключевую роль в популяризации готового арендного бизнеса в большинстве российских городов.
По материалам vedomosti.ru
Источник: www.gipernn.ru
Вечный спор: сдавать квартиру или коммерческую недвижимость?
Продолжаем публиковать отдельные главы из книги старшего партнёра сети Vysotsky Estate Сергея Смирнова «Бетонное казино». В этот раз он отвечает на важный вопрос: что выгоднее сдавать в аренду — квартиру в Москве или коммерческое помещение в регионе?
Сдача квартиры в аренду — бизнес для региональных и федеральных центров, туристических и курортных городов. Их в России не больше двух десятков, а желающих инвестировать деньги в квартиры под сдачу в аренду с годами становится всё больше и больше. На фоне падения ипотечных ставок и сомнительных показателей рождаемости количество предложений скоро скажется на показателях доходности.
Уже сегодня можно говорить о доходности 5-6% годовых. Но так как ипотечная ставка постепенно будет снижаться до показателей 5-6% годовых, количество покупателей будет расти, а следовательно, они не будут арендовать квартиры в будущем, поэтому и доходность от сдачи квартир в аренду может снизиться до 3-4%.
В сети сегодня можно встретить массу маргинальных советов о повышении доходности от сдачи квартиры в аренду методом превращения двух-/трёхкомнатных квартир в хостел или мини-отель. Важно сразу отметить: в этой книге не было ни одного совета, который бы толкал вас на нарушение законодательства, тем более дорогостоящее. Во-первых, перепланировка квартиры в мини-отель с переносом «мокрых точек» и нарушением норм о площади жилых помещений приводит к тому, что продать такой объект потом крайне проблематично (проверено на печальном опыте моих клиентов лично). Во-вторых, организация мини-отелей в подъездах жилых домов тоже запрещена законом с 1 октября 2019 года и может грозить крупным штрафом.
Поэтому, когда пишут о повышении доходности от сдачи квартиры в посуточную аренду, «советчики» не понимают, что это отдельный вид предпринимательской деятельности, а не пассивная инвестиция. Заниматься сдачей в посуточную аренду квартиры имеет смысл, когда у вас есть 5-7 квартир, доход от которых позволяет нанять персонал, отвечающий за заселение и уборку объектов. С одной квартирой вы это делать не будете, потому что сдавать её посуточно, да ещё каждые три дня тратить деньги на стирку и уборку, невыгодно. Заработаете 5.000 в месяц, а забот при этом много.
Главное отличие сдачи коммерческой недвижимости от жилой даже не в том, что она даёт доходность в 9-12% годовых, а в том, что арендатор в коммерческой недвижимости решает свои бытовые вопросы самостоятельно.
Если у арендатора в квартире потёк смеситель, то такой проблемой с большой долей вероятности придётся заниматься вам. Если у арендатора, организовавшего в помещении процедурный кабинет по забору анализов, потёк кран, то мастера он вызывает за свой счёт, не привлекая собственника.
Кажется, что коммерческое помещение сдать сложнее, но на самом деле оно может сдаваться чуть дольше, чем однокомнатная квартира, но зато точно быстро окупит разницу в простое.
Представим, что у вас есть 6.500.000 рублей и возможность купить:
- однокомнатную квартиру с отделкой около станции метро в Москве;
- помещение уже с действующим арендатором (ГАБ) в регионе.
При первом варианте ваша выручка от сдачи такой квартиры в аренду едва ли превысит 450.000 рублей в год.
При втором варианте, как я уже приводил пример выше, за 6.500.000 рублей вы можете купить в региональном городе с населением 40.000-60.000 человек помещение площадью 100-130 квадратных метров, получая от арендатора поток до 1.000.000 рублей в год.
Представим себе случай, когда ваше коммерческое помещение после покупки простояло в ожидании арендатора полгода. Так вот даже за следующие полгода вы получите столько же, сколько бы получили от сдачи квартиры в аренду. Как правило, договор с арендатором, которому требуется разрешение Роспотребнадзора, заключается не на один год, поскольку разрешение выдаётся на срок, соответствующий заключённому договору аренды. Поэтому такой арендатор редко съезжает через год. И в таком случае со второго года сдачи вы уже в два раза превысите свой доход, чем если бы сдавали квартиру в Москве.
Понравилась статья — ставь лайк.
Есть что добавить — пиши в комментариях.
Источник: dzen.ru
Выгодно ли сдавать коммерческую недвижимость в аренду в 2022?
Всем привет, прошу подсказать знающих). Имею 2 квартиры в крупном городе, думаю их продать и взять коммерческую недвижимость( магазинчик или офисы или ещё что нибудь). При сдачи ком.недвижки больше доходность. Подскажите так это или нет, если учитывать затраты на налоги. И какую форму собственности нужно иметь, или можно не оформлять юр лицо?
31 августа 2022, 21:41 | #id-161122
Про доходность так сказать нельзя, помониторьте рынок похожих предложений и поймете доходность без учета расходов и налогов. ИП, как минимум оформить придется, система налогообложения будет зависеть от того, кому сдавать будете, возможно и НДС, какому-то крупному клиенту будет важен, тогда ОСНО, или же УСН, патент, тут надо смотреть по выручке и региону, что выгоднее.
31 августа 2022, 21:52 | #id-161123
Доходное место вряд ли кто то продаст
31 августа 2022, 22:21 | #id-161124
лучше иметь в личной собственности, сделать ИП и сдавать по патенту. Наиболее простой и выгодный способ по налогобложению.
31 августа 2022, 22:52 | #id-161125
Любая идея, начинающаяся с «продам квартиру» обречена на провал) сдайте их и пусть копейка падает стабильно.
31 августа 2022, 23:30 | #id-161126
Коммерция и стоит дороже жилой недвижимости. Но тут много нюансов. Смотря какая у вас недвижимость и какие цели преследуете. В среднем окупаемость коммерции 10 лет. Идеально — 6. Надо хорошо поискать.
Не поскупитесь на риелтора или спеца по созданию доходной недвижки, окупите их услуги с лихвой. Если бюджет позволяет, можно часть инвестировать в бизнес, тогда у вас будет два потенциальных источника дохода.
31 августа 2022, 23:59 | #id-161127
Ну и дурак будешь Кто с нуля не может сделать доходное дело. и с миллиарда не сможет. Разница только в сроках. небольшая
01 сентября 2022, 00:55 | #id-161128
Необходимо поменять местами выход и вход. Показывать потенциальным арендаторам будущий конечный результат (получаемый доход), а потом уже говорить о нужных для этого инвестициях.
Это огромный шаг вперёд по сравнению с традиционным подходом, когда предприниматели вкладывают в аренду помещений средства, как в чёрную дыру, без понимания сути ожидаемых результатов (не получая ожидаемых результатов). В коммерческую недвижимость можно (и нужно) привлечь большие инвестиции. Но привлекать их нужно, на совершенно другой, на прибыльной основе.
Необходимо превратить арендаторов коммерческой недвижимости в инвесторов. Сделать так, чтобы арендная плата перестала быть только платой за использование помещения, а стала (прежде всего) платой за высокий получаемый доход. И конечно, привлечь большие инвестиции в коммерческую недвижимость можно только при одном условии: если будет продемонстрирован приличный результат.
Как в спорте: покажи эффект от того, что ты организовал, тогда к тебе возникнет кредит доверия и пойдет приток денег. Метры, которые не приносят деньги, предпринимателям не нужны. И никогда не были нужны. Предприниматели будут готовы инвестировать в коммерческую недвижимость значительные средства только в том случае, если будут получать на выходе высокий доход.
Источник: f.partnerkin.com