Подготовил статью при решении вопроса — что же лучше для субъекта естественной монополии в сфере электроэнергетики — арендовать или выкупать земельные участки для размещения объектов.
Публикую для ознакомления и возможного использования в работе.
Буду рад отзывам и откликам.
1. О правовом статусе понятий «собственность» и «аренда».
Согласно действующим нормативным правовым актам Российской Федерации наибольшее внимание уделяется вопросам собственности и защите её от посягательств третьих лиц.
Так, статьей 35 Конституции Российской Федерации установлено, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
При этом никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Выкуп земли из АРЕНДЫ В СОБСТВЕННОСТЬ
Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) также направлены на защиту прав собственности. Одним из принципов гражданского законодательства Российской Федерации является признание неприкосновенности собственности (статья 1 ГК РФ), а правам собственности и другим вещным правам посвящен раздел II «Право собственности и другие вещные права» ГК РФ.
В целях придания дополнительной защиты прав собственности со стороны государства согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Следует отметить, что действующим законодательством Российской Федерации, положениями статьи 552 ГК РФ и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип неразрывности правовой судьбы объекта недвижимости и земельного участка, на котором он располагается. К покупателю недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются и права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
При этом передача имущества в аренду, то есть предоставление его во временное владение и пользование или только во временное пользование другому лицу, по общему правилу осуществляется собственником этого имущества и представляет собой акт распоряжения этим имуществом (статьи 606, 608 ГК РФ, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 № 12АП-4214/14, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2012 № 13АП-21699/11).
В частности, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется также по соглашению всех ее участников. Как показывает судебная практика, такое согласие может быть оформлено различными способами. Например, договор аренды части имущества, находящегося в долевой собственности, может быть заключен со множественностью лиц на стороне арендодателя и подписан всеми участниками долевой собственности, что допускается пунктом 1 статьи 308 ГК РФ.
КАК НАЧАТЬ БИЗНЕС НА СДАЧЕ ДОМОВ В АРЕНДУ. КАКИЕ НУЖНЫ ВЛОЖЕНИЯ И СКОЛЬКО МОЖНО НА ЭТОМ ЗАРАБОТАТЬ.
Учитывая изложенное, правовой статус «собственности» значительно выше статуса «аренды» и защищается в первоочередном порядке со стороны государства.
Содержание права собственности раскрывается статьей 209 ГК РФ, где определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Соответственно, аренда является одним из видов реализации собственником имущества своих прав в виде распоряжения таким имуществом.
2. Плюсы и минусы приобретения прав на земельные участки в собственность и в аренду
Плюсы и минусы Собственности:
- Плюс — в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, защищена законодательством Российской Федерации, охраняется государством;
- Плюс — возможно пользоваться всеми правами собственника на земельный участок — продавать, сдавать в аренду частично или полностью, брать кредит под залог собственности и другие возможности;
- Плюс — при возведении объекта электросетевого хозяйства на земельном участке, находящемся в собственности, не возникает проблем с необходимостью оформления и переоформления прав на такой земельный участок;
- Минус – бремя содержания и управления собственностью, в частности, уплата налога за земельный участок.
Плюсы и минусы Аренды:
3. Целесообразность выкупа земельных участков у физических и юридических лиц
По данным, опубликованным Минэкономразвития России, на 1 января 2014 г. большинство земель принадлежит государству и муниципалитетам — 92,2 %, гражданам и юридическим лицам принадлежит лишь 7,8 % от всех земель в Российской Федерации.
В настоящее время полностью урегулированы вопросы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Порядок приобретения определен главой V.I «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» Земельного кодекса Российской Федерации.
Цена земельного участка при его продаже определяется в размере 60 процентов его кадастровой стоимости согласно пункту 3 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279.
При назначении арендных платежей за использование соответствующего земельного участка, определена ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в отношении земельных участков, которые находятся в собственности Российской Федерации и предоставлены для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей), либо занятые такими объектами. Указанная ставка арендной платы установлена пунктом 1 приказа Минэкономразвития РФ от 22.09.2011 № 507 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей)».
Следует отдельно отметить, что в пункте 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных пунктом 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации (куда включены и объекты федеральных энергетических систем), не может превышать размер арендной платы, рассчитанной для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Таким образом, субъекты Российской Федерации также должны установить размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для размещения объектов электросетевого хозяйства, на уровне, определенном приказом Минэкономразвития РФ от 22.09.2011 № 507.
Поскольку плата за аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является существенно ниже платы за выкуп соответствующего земельного участка, объекты электроэнергетики необходимо размещать на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на правах аренды. Выкуп таких земельных участков в собственность является нецелесообразным.
При этом отношения по приобретению земельных участков у физических и юридических лиц Земельным кодексом Российской Федерации не урегулированы.
Так, в статье 25 Земельного кодекса Российской Федерации отмечается, что права на земельные участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Также не урегулированы и отношения заинтересованных лиц и собственников земельных участков – физических и юридических лиц, направленные на установление соразмерных или адекватных размеров платы за предоставленный земельный участок.
Поскольку договора купли-продажи и аренды являются разновидностями договоров, предусмотренных ГК РФ, на них распространяются все общие требования к договору.
По сложившейся практике отношений компании с физическими и юридическими лицами при заключении договоров аренды на земельные участки, устанавливаемая такими лицами цена аренды за год может превышать рыночную или кадастровую стоимость таких земельных участков. При этом в цену договора аренды многие собственники и правообладатели земельных участков закладывают также убытки, связанные с занятием всего или части земельного участка, порядок определения которых в действующем законодательстве Российской Федерации отсутствует.
В связи с изложенным целесообразно обеспечить приобретение в собственность земельных участков, находящихся в собственности таких физических и юридических лиц, предоставленных для размещения объектов электроэнергетики.
Источник: www.profkadastr.ru
Бизнес что лучше аренда или собственность
Возможность приватизировать арендуемое у гоcударства имущество будет бессрочной (не привязанной к дате договора). Поправки в 159-ФЗ подписаны президентом..
А как вы считаете, коммерцию лучше развивать в собственном помещении или в арендованном? Какие плюсы и минусы есть у каждого из этих подходов? Когда у нас наконец-то появятся семейный бизнес и предприятия общепита и сервиса с гордой вывеской: «Существует с 1991 (ну, хотя бы) года»? Или свидетельство о собственности в любой момент могут объявить «жульнической бумажкой» (как в Москве), а значит, нет смысла тратиться? А в новостройках коммерсанты предпочитают покупать или арендовать?
Ирина Ражева, руководитель группы коммерческой недвижимости компании «Строительный трест»:
Главное преимущество собственных коммерческих помещений — это возможность работать, не думая о том, что арендодатель увеличит плату или расторгнет договор в одностороннем порядке. Однако для предприятий сферы услуг, если собственник изначально «не попал» в локацию, например, у неё невысокая проходимость, собственность может дать негативный эффект.
Арендный бизнес гораздо легче на подъём: он может быстро переехать, сохранив концепцию. Это дело нескольких недель. Небольшой семейный бизнес давно существует в Петербурге. У нашей компании есть несколько десятков постоянных клиентов, которые покупают коммерческие помещения от проекта к проекту.
Александр Волошин , руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании IPG.Estate:
Начинать и развивать коммерцию стоит в арендованном помещении. А вот если компания добивается успеха и есть уверенность в наличии спроса на товары и услуги, то можно и выкупить площади.
Владение объектом недвижимости — это самостоятельный бизнес, и если фирма может позволить себе купить помещение, то лучше организовать этот процесс в формате sale-lease back и разделить управление объектом недвижимости и другие виды бизнеса. В новостройках 80% покупателей коммерческой недвижимости приобретают помещения для сдачи в аренду. Есть предприниматели, которые уже сформировали для себя портфель подобных активов в разных комплексах и успешно управляют ими. Бывают случаи, когда собственники помещений входят долей в бизнес арендатора.
Максим Жабин, генеральный директор компании «Лиговский канал»:
Странный вопрос. Наверное, девять из десяти человек ответят, что в собственном помещении лучше. Если, конечно, есть деньги купить помещение на старте нового бизнеса. Хотя многое зависит от того, чем планируете заниматься. Если это производство и нет необходимости, например, в потоке людей, то собственность лучше.
А если это кафе или ресторан, то тут местоположение определяет всё. Если не угадал с местом, проще отказаться от аренды, чем продавать помещение. Насчёт предприятий с историей, то таких в Петербурге довольно много — они на одном месте уже долгие годы.
В своих проектах мы коммерческие помещения принципиально не продаём, а сдаём в аренду под конкретную функцию. На самом деле найти хорошего арендатора с понятным бизнесом довольно сложно. В новых комплексах встройки зачастую занимают дешёвые кафешки с плохой выпечкой или непонятные магазины, торгующие какими-то дверьми. Хорошего формата не хватает.
Сложно найти арендатора, который открыл бы, например, магазин настоящих качественных фермерских продуктов, с грамотным персоналом, хорошим оборудованием и оформлением помещения. Сейчас мы запускаем новую программу: снизим ставки, но арендаторов будем выбирать на конкурсе и строго контролировать функцию. Эту идею мы подсмотрели в Екатеринбурге. Сэкономленные на аренде деньги они смогут направить на «раскрутку», рекламу, хорошее оборудование, а наши жители получат достойный сервис.
Владимир Каличава, руководитель департамента услуг для ритейлеров Colliers International:
Большинство ритейлеров предпочитают развивать коммерцию в арендованных помещениях. При возможности привлечь инвестиции компания лучше направит их на расширение розничной сети, нежели на приобретение площади под магазин. Причины очевидны. Если средний срок окупаемости покупки помещения составляет около 10 лет, то в случае аренды — в среднем от нескольких месяцев максимум до двух лет. Покупка в новостройках в большинстве случаев осуществляется в инвестиционных целях.
Концепцию семейного бизнеса в отдельно взятом помещении в России сложно реализовать. У нас никогда не существовало такого малого бизнеса как в Европе, где часто можно встретить магазинчики обуви, кожгалантереи, ресторанчики и кафе, которыми на протяжении десятилетий владеет одна семья. Если рассмотреть такие бренды, как «Фаберже» или «Елисеевский», то хоть они и были по сути семейным бизнесом, однако представляли собой настоящие торговые империи. Отдельно взятому кафе или ресторану, как и самостоятельному магазину, у нас сложно выжить, они всё чаще закрываются, уступая дорогу сетевым форматам.
Ольга Аткачис, генеральный директор А2 Retail:
При наличии финансовой возможности развивать бизнес в собственном помещении всегда намного выгоднее, чем снимать площади. Позиции арендатора более шаткие. В частности, есть риск оказаться неконкурентоспособным на рынке аренды, что приведёт к досрочному расторжению или непродлению договора аренды.
А это, в свою очередь, не позволит окупить затраты на ремонт, открытие и получить прибыль. Так что если у предпринимателя есть возможность вести бизнес в своих стенах, нужно ею пользоваться. Это подтверждает практика. Многие сетевые операторы в кризис предпочли отказаться от арендуемых площадей. В новых домах в первую очередь расходятся небольшие объекты площадью от 50 до 100 кв.м.
Крупные помещения, как правило, приобретают инвесторы под сетевых арендаторов. Если говорить о семейном бизнесе, он постепенно начинает появляться в Петербурге. Рынок с удовольствием принимает камерные проекты, такие как продуктовые магазины, небольшие предприятия сферы услуг или заведения общественного питания.
Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб»:
Арендовать или приобретать коммерческие помещения в собственность — это зависит от масштаба и стадии развития бизнеса. На начальном этапе чаще всего речь идёт об аренде, поскольку стартовый капитал невелик и доход небольшой. Покупка помещений требует значительных вложений, которые не всем под силу.
Основные плюсы аренды — доступные суммы инвестиций для открытия бизнеса, возможность оперативной смены адреса, если бизнес не приносит ожидаемого дохода. Минусы — повышение стоимости аренды, согласование с арендодателем сдачи части помещения в субаренду, смена юридического адреса при переезде.
К преимуществам покупки коммерческих помещений в собственность относятся стабильность в планировании бизнеса, постоянные клиенты и постоянный юридический адрес, самостоятельность в решении, сдавать ли часть помещения в субаренду, чтобы получить дополнительный доход.
Наибольший интерес представляют объекты стрит-ритейла в крупных жилых комплексах вблизи станций метро. Их покупают инвесторы для дальнейшей сдачи в аренду. Основные арендаторы — продуктовые операторы, салоны красоты, аптеки, стоматологические клиники, банки, частные детские сады и студии детского развития, небольшие кондитерские, кафе и рестораны. Конечно, у нас есть постоянный пул клиентов, которые регулярно приобретают помещения в комплексах «Главстроя-СПб». Доля повторных покупок коммерческих помещений в наших проектах — 25%.
Сергей Галалу, генеральный директор агентства недвижимости «ИТАКА»:
У нашей компании есть богатый опыт работы и в арендованных помещениях, и в тех, которые принадлежат компании на праве собственности. С одной стороны, своё помещение — это якорь для бизнеса, особенно надёжный в кризисные времена.
С другой — ваша мобильность ограничена, вы привязаны к месту. Наши вложения в покупку офисов в городах Ленинградской области иногда оказывались неоптимальными. Сейчас мы предпочитаем смешанную модель: часть офисов составляет нашу постоянную сеть, а часть мы арендуем, подстраиваясь под ситуацию на рынке.
В Петербурге очень быстрая ротация арендаторов в коммерческих помещениях, но я допускаю, что небольшому числу предпринимателей удаётся вести бизнес на одном месте десятилетиями. На мой взгляд, собственная недвижимость влияет на психологический настрой, заставляет по-другому, более осмысленно относиться к делу. Даже если приходится не оплачивать аренду, а гасить ипотеку.
Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:
Всё зависит от конкретного бизнеса. Предприниматели, которые стремятся открыть небольшие заведения, например пекарни, часто берут помещения в собственность. Для них развивать семейное дело на своей территории психологически очень важно. Крупный, сетевой бизнес предпочитает аренду.
За долгие годы работы у «Мегалита» появилось довольно много клиентов, которые покупают коммерческую недвижимость «из комплекса в комплекс». Зачастую это профессиональные инвесторы. Кстати, некоторые из них на самых ранних этапах строят планы, какой арендатор может «сесть» на конкретную площадь, и поэтому действуют на опережение: связываются с нами и выдвигают предложения и пожелания к конфигурации коммерческих помещений.
Александр Романенко, президент корпорации «Адвекс.Недвижимость»:
Конечно, разница очевидна: в собственное помещение инвестор охотнее вкладывает средства — в ремонт, обновление интерьеров, замену инженерных сетей.
Арендатору тоже приходится всё это делать, но с оглядкой: могут измениться условия договора, а то и вовсе собственник решит его расторгнуть. Арендатор не так уверен в завтрашнем дне. И ведёт бизнес более осторожно.
Если помещение расположено в хорошей локации, в перспективном месте — конечно, я считаю, надо стараться его выкупить. Особенно если это развивающаяся территория, на которой появились «точки притяжения», знаковые объекты — вроде Ледового дворца или «Лахта-центра». Для нашей фирмы история тоже важна. Мы 25 лет размещаемся в офисе на Фурштатской. Этот адрес хорошо знаком нашим клиентам и партнёрам, это уже часть бренда…
Источник: xn--14-9kcqjffxnf3b.xn--p1ai
Аренда или покупка: что выгоднее
Перед тем, как начать свой бизнес, необходимо выбрать помещение, которое бы отвечало вашим критериям и сфере деятельности. Поможет в этом компания Relocom, которая владеет большой базой данных актуальных предложений с фото. На сайте представлена коммерческая недвижимость на любой кошелек. Главное заранее выбрать, где ваша организация будет находиться, а также купить здание или снять его.
Преимущества и недостатки аренды
Перед тем, как приступить к рассмотрению сильных и слабых сторон такого выбора, изначально нужно определить, что же такое аренда. Сделать это можно здесь https://ru.wikipedia.org/wiki/Аренда
К плюсам относят:
Но у такого варианта есть и недочеты. Например:
- потраченные деньги нельзя вернуть;
- изменить обстановку в помещении можно, если разрешит собственник;
- повышение арендной платы. В договоре может быть пункт, что раз в год на определенный процент сумма к уплате будет повышена;
- арендодатель может передумать сдавать офис и захочет продать его. В этом случае надо будет съехать в оговоренные сроки. Это может плохо отразиться на делах компании.
К такому варианту больше склоняются представители малого и среднего бизнеса.
Преимущества и недостатки покупки
- в своей собственности можно делать, что угодно: перепланировку, ремонт и т.д.;
- при необходимости, помещение можно продать и вернуть свои деньги;
- стабильность;
- возможность взять кредит на развитие бизнеса. Банки одобрят заявку заемщику с залогом;
- выгода – при покупке недвижимости, вернуть потраченные средства можно уже через несколько лет;
- репутация надежной организации.
Но минусы есть и у такого решения. Например, понадобятся дополнительные расходы на оплату обязательных ежемесячных платежей. Кроме этого, для приобретения недвижимости придется взять немалую сумму из оборота компании. быстро переехать тоже не получится, т.к. придется решить, что сделать с этим помещением. Но все же крупные предприятия предпочитают покупать недвижимость, а не снимать ее.
Источник: www.equipnet.ru
