В 2019 году в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.
Более подробно о том, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме, рассказали эксперты Кадастровой палаты по Волгоградской области. Согласно статье 17 Жилищного кодекса РФ, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Работа предпринимателя не должна доставлять неудобства другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания. Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые.
Бизнес на дому — что можно открыть прямо в квартире? Что под запретом — швейная фабрика или магазин?
Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты и т.д. Мини-предприятия гостиничного бизнеса можно организовывать только в нежилом фонде. Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.
Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.
Если предприниматель решит расширять бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую — с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников — ему придется жилое помещение переводить в помещение с назначением «нежилое». Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома.
В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел. Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты. В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону№ 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.
Как открыть бизнес по выпечке на дому с нуля
Источник: infokam.su
«Наливайки» и хостелы в жилых домах: за и против
Как агентам по недвижимости удалось превратить обычные квартиры на первых этажах жилых домов в предприятия по извлечению прибыли? И почему остальные жильцы в этой ситуации становятся страдающей стороной? Есть ли решение проблемы? О том, как развивается ситуация с «наливайками» и хостелами сегодня, в интервью председателю совета директоров «Правда.Ру» Вадиму Горшенину рассказывает руководитель Санкт-Петербургского отделения движения «Сильная Россия» Андрей Хитров.
— Вы были одним из инициаторов проведения в Санкт-Петербурге закона, запрещающего наливать спиртное в многоквартирных жилых домах.
— Это громко сказано. Данный закон появился в процессе обсуждения вопросов, связанных с размещением коммерческих помещений в многоквартирных жилых домах. Такая тема поднималась неоднократно
- в 2013-м,
- в 2014-м
- в 2015-м годах.
И то, что сейчас были приняты поправки в федеральный закон, регулирующий размещение в многоквартирных жилых домах помещений, в которых можно заниматься продажей алкогольной продукции в розницу, — это итог длинного пути.
— Какие проблемы с наливанием?
— Проблемы комплексные. Мы говорим не только про «наливайки». Мы говорим вообще про ведение бизнеса в многоквартирном жилом доме. Каждый из нас имеет свою квартиру.
Когда мы приобретаем квартиру, понимаем, что будем жить в жилом доме, а не в каком-то коммерческом предприятии или бизнес-структуре. Но однажды жилец видит, что у него на первом этаже появилась организация, которая ведет некую коммерческую деятельность. Здесь может быть магазин, «наливайки», хостел… И начинаются проблемы.
То есть речь идет о регулировании любого коммерческого использования помещения в многоквартирных жилых домах.
Чем плохи бизнес-структуры в жилом доме
В 2019 году с большими усилиями был принят закон о так называемых хостелах. В нем впервые попытались урегулировать взаимоотношения между собственниками, которые живут в доме, и собственниками, которые с этого дома получают коммерческий доход. Это проблема всех многоквартирных жилых домов старого типа. Когда квартиры строились, все понимали, что первый этаж — это самые неликвидные помещения, которые стоят совсем других денег, чем помещения, которые находятся на средних этажах.
Собственники по тем или иным причинам начали эти помещения продавать.
Вместо соседей люди вдруг увидели коммерческие предприятия, которые появились под предлогом, что жильцы получат что-то в шаговой доступности. Но так ли это?
Есть такое понятие — социальная ответственность бизнеса, в высоком понимании этого слова. Некоторые бизнесмены стараются помочь многоквартирному жилому дому и использовать свои помещения для совместного развития этого комплекса. А некоторые — для извлечения собственной прибыли любой ценой.
— Каким образом в Санкт-Петербурге получали лицензии все эти магазины, кафешки и так далее? Лицензию получить очень сложно, мне кажется.
Здесь речь идет не о лицензии, а о переводе из жилого фонда в нежилой. Первый этап — это перевод и разделение жилого помещения, которое изначально было жилым, проектировалось как жилое, рассчитывалось как жилое, в этом помещении ресурсы были предусмотрены по жилым нормам, то есть были определенные характеристики.
Хитрости агентов по недвижимости
При переводе жилого помещения в нежилое его собственник, лукавя, подает документы о том, что из квартиры на первом этаже будет небольшой кабинет. Это может быть адвокатский кабинет, кабинет для приема граждан, то есть это будет что-то такое по эксплуатационным характеристикам, как и ранее была жилая квартира. Органы районной администрации верят в назначение о том, что собственник в этом помещении будет вести определенный вид деятельности. Почему они это разрешают? Они ссылаются на эксплуатационную возможность, что квартира стала помещением, которое используется в коммерческих целях.
После того как жилое помещение будет переведено в нежилое, не предусматривается никакая ответственность, если собственник вдруг решил изменить функцию своего помещения, и уже в этом нежилом помещении он делает другой проект.
Уже нежилое помещение он начинает приспосабливать под какие-то цели: либо для розничной торговли, либо для баров, либо для временного проживания.
— Насколько я знаю, в Питере есть известная улица с кучей кафешек, каких-то авторских баров, еще чего-то. Именно по поводу этой улицы происходит самый большой скандал?
— Не совсем так. Скандалы возникали постоянно. Процесс идет где-то с 2014 года, потому что уже в 2015 году мы участвовали в парламентских слушаниях в Государственной Думе и предлагали свои поправки в Жилищный кодекс, который регламентирует собственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах. К сожалению, сразу включилось огромное количество агентов по недвижимости, которые прекрасно понимали, что первым делом нужно это жилое помещение сначала приобрести и как можно дешевле. Они лоббировали принятие поправок.
— Кто оказался новыми собственниками?
— Новыми собственниками оказались не эффективные люди. К нам пришли далеко не интеллигентные ребята, которые начали показывать, что они тоже собственники и будут делать по принципу: все что не запрещено — разрешено. Начали возникать первые конфликтные ситуации между жильцами. Если вы посмотрите публикации с 2016-го по 2018-й год, то увидите, что по всей России постоянно шли конфликты между агрессивными собственниками помещений на первых этажах, которые скупали дешевые квадратные метры и использовали эти помещения для выживания собственников, которые живут в этом доме.
Задача любого агента по недвижимости — приобретая дешевое помещение на первом этаже, приобрести следующее дешевое помещение. У нас есть дома, в которых ушлые ребята добирались при расселении до второго и третьего этажей. Когда критическая масса этих негодований доходила до точки кипения, она выплескивалась в публичную сферу. Делается шикарнейший ремонт, начинается снос перегородок, чтобы соседи понимали: из этого дома надо поскорее бежать. Такие помещения начинали эксплуатироваться и превратились в такие разные
- бары,
- развлекательные заведения,
- хостелы.
Беседовал Вадим Горшенин
К публикации подготовил Игорь Буккер
Источник: www.pravda.ru
Какие коммерческие объекты могут находиться в многоквартирном доме
Размещение объектов бизнеса в жилом доме: права и обязанности
В России изменился порядок размещения коммерческих структур в жилых домах многоквартирного типа. Соответствующие корректировки были внесены в Жилищный кодекс страны.
Россияне давно привыкли к тому, что на первых этажах домов часто размещаются аптеки, магазины, банки, офисы и т.п. структуры. Таким правом предпринимателей наделяет закон, который разрешает использовать помещения жилого дома в качестве объекта коммерческой недвижимости. Речь идет про комнаты, оборудованные под нежилые. С этой целью гражданин имеет право использовать даже собственную квартиру.
Существуют ограничения относительно того, какими видами предпринимательской деятельности может заниматься фирма, которая размещена в жилом доме. Разъяснения по этому поводу предоставили в Федеральной кадастровой палате Росреестра.
Что такое многоквартирный жилой объект? Это отдельное здание, предназначенное для проживания большого числа людей. Многие квартиры на первых и цокольных этажах домов старого типа уже давно переоборудованы под нежилые объекты, они оформлены и используются как помещения для размещения коммерческих компаний.
Современные дома сразу проектируются с учетом размещения на нижних этажах тех или иных предприятий. Объекты для них оборудованы большими витринами, своим входом, подключены к инженерным системам. Закон разрешает перепрофилировать любое помещение. Его можно переоформить с жилого на нежилое и наоборот. Главное, чтобы объект отвечал стандартам эксплуатации с учетом типа.
Жилые объекты
Законодательство не устанавливает ограничений с точки зрения использования квартир исключительно для проживания людей. Жилые комнаты могут быть задействованы в ведении разных видов бизнеса.
Статья 17 ЖК РФ гласит, что вести коммерческую деятельность в жилом объекте могут проживающие в нем граждане. Есть всего два условия:
- оборудование помещения соответствующим образом;
- права остальных жильцов не должны быть ущемлены.
Это означает, что коммерческая структура в процессе работы в помещениях многоквартирного дома не должна создавать неудобств жителям. Функционирование компании не должно негативно влиять на санитарно-эпидемиологическую обстановку, создавать угрозу безопасности. Бизнесмены не имеют права менять конструкцию здания, влиять на инженерному оборудованию.
Работать дома могут физические лица, которые оформили себя как ИП или самозанятые граждане. Обычно так делают переводчики, репетиторы, юристы, веб-дизайнеры и т.п.
В отдельных домах еще продолжают функционировать такие объекты предпринимательской деятельности как хостелы и мини-гостиницы. Однако уже осенью 2019 года ситуация изменится. Поправки, внесенные в Жилищный кодекс, запрещают с 1 октября оказывать услуги гостиниц в многоквартирных объектах. Это означает, что с середины осени деятельность хостелов и мини-гостиниц в многоквартирных домах станет незаконной.
Законодательство допускает организацию в жилом доме небольшого производства. Речь идет про частное изготовление: пошив одежды, выпечку кулинарных изделий, мыловарение и т.п. О больших производственных предприятиях речь не идет. Жилкодекс запрещает размещать их в жилых домах, незаконно использовать в доме станки или оборудование для крупного производства, поскольку оно нарушит допустимый уровень шума и вибрации. Кроме того, такие объекты потребляют большое количество энергии.
Еще один запрет, установленный Жилищным кодексом РФ, касается осуществления в жилых домах миссионерской деятельности. Исключения из этого правила описаны в ФЗ-125, в ст.16.
При желании любой гражданин имеет право сменить статус своего жилого объекта на нежилой. Открыть в многоквартирном доме ателье, магазин или офис с созданием отдельного входа, оформлением вывески.
Нежилые объекты
Если тип помещения официально установлен как “нежилой”, этот объект можно использовать для создания офиса, ведения коммерческой деятельности, работы административных структур, общественных организаций. Это может быть продовольственный магазин, салон оказания услуг, аптека, детский сад и т.д. Но в таких помещениях категорически запрещено проживать людям.
Ведение деятельности в нежилом объекте четко регламентируется требованиями санитарных норм, правил противопожарной безопасности, градостроительными нормативами. Работа бизнес-предприятия в жилом доме не должна влиять на качество воздуха, менять территорию застройки. Уровень шума должен быть в пределах нормы, никакой угрозы здоровью или жизни людей быть не должно.
С этой целью, например, запрещено размещать в жилом доме магазины, специализирующиеся на продаже химических и взрывоопасных товаров, автомобильных колес и жидкостей, синтетических ковров. Предприятия, оказывающие ритуальные услуги, бани и сауны, склады всех типов, рыбные магазины, химчистки, прачечные и туалеты тоже попадают под запрет размещения в домах. Не разрешено размещать в жилых домах объекты, режим работы которых дольше 23:00.
Большинство коммерческих объектов в многоквартирных домах размещаются на нижних этажах (цоколь, первый). Закон не запрещает вести бизнес-деятельность и на следующих этажах. Есть одно условие — комнаты под таким помещением должны быть нежилыми. Другое условие, установленное законом, — наличие отдельного входа также является серьезным препятствием на пути создания нежилого объекта на этажах выше первого. Да и практика показывает, что чем доступнее помещение, тем больше трафик.
Разрешается перепрофилирование объекта с жилого на нежилое по инициативе собственника. Это возможно даже если в проекте жилого дома изначально не предусматривалась возможность создания отдельных комнат для ведения бизнеса. Однако данная процедура сегодня сильно усложнена. Поправки, внесенные в ЖК РФ, предусматривают, что перед тем, как подать заявлением о смене статуса объекта, собственник должен получить письменное согласие хозяев всех примыкающих к объекту квартир. Одновременно с этим ему понадобится одобрение большинства владельцев помещений в доме вне зависимости от типа объекта.
Обратной силы закон не имеет, но решение об открытии в доме новых объектов коммерческой недвижимости теперь принимается всеми жильцами. Смысл поправок в том, чтобы защитить интересы тех граждан, которые проживают в здании.
Опубликовано: 01.08.2019 г.
Источник: tatkadastr.ru