Бизнес как имущественный комплекс

Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам, так и к объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т. е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности.

При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях.

Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права.

В этом смысле предприятие – определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т. е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества – здания, сооружения, земля и т. д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т. п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т. п.).

Срочная продажа! Имущественный комплекс — Бизнес-центр “Трансформация”, г. Волгоград.

В качестве объекта права – недвижимого имущества предприятие может принадлежать любым субъектам – участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий – имущественных комплексов, в частности, предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов предпринимательской деятельности.

Понятие предприятия как недвижимости, которая используется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности.

Его нельзя сводить к комплекту оборудования для производства определенной продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его основе процесса производства.

Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности.

В виду того, что до принятия нового ГК практически все предприятия были государственными (кооперативными), они не находились в обороте, эти предприятия, как правило, передавались в ведение других организаций в административном порядке.

Поэтому такое понятие предприятия для нашего общества является новым и еще не достаточно утвердившимся в отечественной практике. Вследствие этого допускаются неточные формулировки.

Например, Указ Президента РФ «О продаже государственных предприятий – должников» от 2 июня 1994 г. имеет в виду продажу имущества несостоятельных государственных предприятий.

продажа Имущественный комплекс из пяти зданий 14800 кв м.Автомобильный бизнес.

Применение к этим отношениям определения «продажа предприятий – должников» является некорректным, т. к. имущественный комплекс как объект права не может быть должником, а государственное предприятие в качестве субъекта права не подлежит продаже.

Аналогичная неточность выражения допускается в распоряжениях Правительства РФ о продаже имущества конкретных несостоятельных предприятий.

Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности.

Правовое регулирование предприятий, созданных в порядке приватизации, определяется специальным законодательством, которое имеет приоритет по отношению к общим нормам ГК о приобретении права собственности.

Как правило, при приватизации государственных и муниципальных предприятий, имущественный комплекс сохраняется, изменяются только собственник и правовая организационная форма.

Эти отношения регулируются Законом РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г., в который неоднократно были внесены существенные изменения, а также многими указами Президента РФ и Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г., которые должны действовать до утверждения новой Государственной программы приватизации. Общий порядок и способы приватизации предприятий подробно определены в приложениях к Указу Президента РФ от 29 января 1992 г.

Там указаны порядок подачи, оформления и принятия к рассмотрению заявки на приватизацию, правила оценки стоимости объектов приватизации, положения о преобразовании государственных и муниципальных предприятий в открытые акционерные общества, установлены порядок и условия организации и проведения аукционов, порядок проведения конкурсов.

Большое значение имеют положения Указа Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. и Положение о коммерционализации государственных предприятий с одновременным преобразованием их в акционерные общества.

В результате приватизации имущественный комплекс переходит в собственность хозяйственного товарищества, общества или индивидуальных предпринимателей.

Приватизации подлежат и части предприятия.

В Указе Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. предусмотрено выделение в процессе приватизации структурных подразделений предприятий (цехов, производств, участков и др.) в самостоятельные предприятия в правами юридического лица с соблюдением требований антимонопольного законодательства.

Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем заключения договора куплипродажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, закреплены иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора.

При всех способах приватизации предприятий от лица собственника имущества – государства выступает соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления. Такими органами являются комитеты по управлению имуществом и фонды имущества.

Продажа предприятия как недвижимости существенно отличается от продажи акций этого предприятия. В первом случае имущество переходит в собственность покупателя, в качестве которого выступает созданное в процессе приватизации акционерное общество.

При покупке акций, независимо от их количества, бывшие работники приватизированного предприятия и другие лица – акционеры – приобретают только собственность на акции, а не на имущество предприятия.

Право собственности на акции переходит к покупателю с момента внесения данных в реестр акционерного общества, который ведется исполнительными органами акционерного общества.

Покупатель приватизированного предприятия приобретает на него все права собственника. Следовательно, он может продать предприятие другому лицу.

На практике встречаются случаи продажи приватизированных ранее предприятий в собственность государства или местных органов управления.

Тогда изменяется форма собственности на данное имущество. Оно снова становится государственным или муниципальным предприятием и поступает в хозяйственное ведение. На базе приобретенного предприятия может быть создано новое унитарное предприятие.

Продажа предприятия как единого имущественного комплекса может быть обусловлена разными причинами.

Это продажа неплатежеспособных государственных предприятий, их ликвидация или банкротство, а также, когда продавец в силу различных причин желает продать предприятие, в том числе в случаях нуждаемости в денежных средствах, перехода к другим занятиям, желания обновить оборудование и при принудительной продаже предприятия.

Во всех таких ситуациях на стороне покупателя могут выступать предприниматели различных организационных форм.

В последние годы в национальной экономике и строительном комплексе в частности стали четко прослеживаться диверсификационные тенденции, характеризуемые выходом компаний в сферы бизнеса, непосредственно не связанные с основным или первоначальным видом деятельности.

Жесткая конкуренция, дефицит инвестиционных ресурсов и риски, присущие российской экономике, привели к ситуации, когда инвестиционные проекты расширения старого бизнеса стали во многих случаях менее привлекательными, чем покупка функционирующих смежных предприятий.

Необходимо отметить, что в соответствии с законом в качестве объекта продажи «предприятие как имущественный комплекс» можно продать и часть предприятия. Эта часть должна представлять собой обособленный имущественный комплекс.

Во всех случаях в договоре должны быть указаны определенные данные, позволяющие установить предмет продажи, в том числе расположение предприятия на соответствующем земельном участке.

До подписания договора должны быть составлены и рассмотрены сторонами:

• акт инвентаризации;
• бухгалтерский баланс;
• заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
• перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков требования.

Договор продажи предприятия, как и другого объекта недвижимости, должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и приложением к нему перечисленных выше документов и с обязательной государственной регистрацией.

Цена приобретаемого предприятия, как одно из существенных условий договора куплипродажи, должна быть четко обозначена в договоре.

Как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведенной инвентаризации и заключения аудитора. Предполагается, что в обусловленную цену включается и цена на передаваемый земельный участок или на право его использования.

Сама продажа предприятия осуществляется в три этапа:

1. Заключение договора купли-продажи и его государственная регистрация.
2. Передача предприятия по передаточному акту.
3. Государственная регистрация права собственности покупателя на приобретенное предприятие.

Таким образом, закон требует, чтобы стороны при продаже предприятия дважды осуществляли государственную регистрацию. Сначала нужно зарегистрировать договор о продаже предприятия, а потом осуществить регистрацию права собственности покупателя.

После заключения договора в соответствии с особенностями приобретения недвижимости необходима передача предприятия по специальному передаточному акту от продавца к покупателю.

Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого момента к покупателю переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества.

Покупатель вправе использовать входящее в состав предприятия имущество и извлекать выгоды, но он до перехода права собственности не вправе распоряжаться предприятием. Продавец после передачи предприятия тоже не вправе распорядиться им.

Покупатель может сохранить приобретенное предприятие в качестве обособленного имущества юридического лица или же присоединить его к своему имуществу, создав на его основе внутреннее подразделение другой организации, или, если это индивидуальный предприниматель, непосредственно управлять им.

На основе приобретенного предприятия может быть создано юридическое лицо – хозяйственное общество – даже с единственным участником. Последний будет иметь права, предусмотренные законом о соответствующем хозяйственном обществе, учредительными документами товарищества или общества.

Предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, может быть сдано в аренду.

Предприятие может быть передано собственником в аренду только после завершения расчетов с кредиторами, которые до передачи предприятия должны быть письменно уведомлены арендодателем.

Они могут потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств. По долгам, переведенным без согласия кредиторов, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.

Подготовка предприятия к передаче является обязанностью арендодателя. Сама передача предприятия в аренду производится по передаточному акту, а моментом заключения договора аренды и возникновения по нему прав и обязанностей сторон определен момент государственной регистрации.

Во время аренды арендатор обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая обязательные платежи и налоги, если иное не предусмотрено договором.

Права арендодателя на занятие определенной деятельностью на основании лицензии не переходят на арендатора, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Однако это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед своими кредиторами.

Права и обязанности по отношению к работникам предприятия регулируются правилам о реорганизации юридического лица.

При прекращении договора имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Подготовка предприятия к передаче теперь является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено законом.

Размер и способы внесения арендной платы определяются в договоре аренды.

Право собственности на предприятие как единый имущественный комплекс прекращается по общим правилам, установленным в главе 15 ГК (ст. 235–243) за исключением ст. 240, 241.

Чаще всего единый имущественный комплекс прекращает существовать в результате распродажи в отдельности входящих в него объектов, в частности при банкротстве или по добровольному решению предпринимателя.

Источник: student-servis.ru

Предприятие (как имущественный комплекс, ст. 132 ГК) без недвижимости // Закон — «за», а практика?

Коллеги, столкнулся с интересным практическим вопросом.

Понятие предприятия как имущественного комплекса (ст. 132 ГК) не включает такого обязательного признака предприятия как наличие в его составе недвижимой вещи. Иначе говоря, предприятием по смыслу ст. 132 ГК может быть и комплекс движимых вещей, который при условии государственной регистрации такого имущественного комплекса в качестве предприятия будет в силу прямого указания закона признаваться недвижимостью.

Гражданский кодекс

Статья 132. Предприятие

1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 231-ФЗ)

Аналогичный подход заложен и в Правилах ведения ЕГРН:

Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости. »

3.6. Записи о предприятии как имущественном комплексе

38. В записи кадастра недвижимости о предприятии как имущественном комплексе указываются следующие основные сведения:
1) вид объекта недвижимости (предприятие как имущественный комплекс);
2) кадастровый номер и дата его присвоения;
3) ранее присвоенный государственный учетный номер (условный номер), если такой номер был присвоен в соответствии с правилами Закона о регистрации, дата присвоения такого номера, сведения об органе, который присвоил такой номер в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
4) описание местоположения предприятия как имущественного комплекса;
5) кадастровые номера объектов недвижимости, которые (имущественные права на которые) входят в состав предприятия как имущественного комплекса (если в составе предприятия отсутствуют объекты недвижимого имущества и права на объекты недвижимого имущества, указываются слова «Объекты недвижимого имущества отсутствуют»).

Однако такая предусмотренная правовыми актами возможность ставит вопросы о механизме ее практической реализации (например, как произвести описание имущественного комплекса в заявлении о регистрации? какие правоустанавливающие документы приложить к такому заявлению? как будет определяться кадастровый номер такого недвижимого объекта в силу закона?).

Сталкивались ли вы с такими предприятиями, в составе которых не было объектов недвижимости? Если да — поделитесь, пожалуйста, примерами.

Источник: zakon.ru

Сделка продажи предприятия как имущественного комплекса

Вопрос о заключении сделки продажи предприятия имущественного комплекса возникает довольно часто и во многих сферах предпринимательства. Совокупность мероприятий, позволяющих передать то или иное производство в ведение клиента, предполагает свои характерные черты, которые будет полезно изучить как поставщику, так и заказчику.

Юридическая специфика сделки: основные понятия

Следует заметить, что при его отчуждении под объектом торговой операции понимается именно весь процесс осуществления компанией ее профессиональной деятельности, целью которой является извлечение прибыли.

Более того, под словосочетанием «реализация бизнеса» стоит понимать передачу субъекта хозяйственной деятельности, а именно организации как имущественного комплекса, который используется в проведении предпринимательства (согласно положениям гражданского кодекса РФ). Ниже представлены некоторые его составляющие, предназначаемые для нормального функционирования того или иного производства:

• Недвижимость (здания, земельные участки, строения и сооружения);
• Движимость (сырье, оборудование, инвентарь, продукция);
• Права требования и пользования, обязанности;
• Некоторые исключительные права (например, на средства индивидуализации).

Основания для заключения договора продажи предприятия

Официальный документ по продаже фирмы, согласно ГК РФ, обязует продающую сторону предоставить заведение в собственность покупателя.

Если достигнута договоренность по всем значимым пунктам соглашения, то оно по российскому гражданскому законодательству будет считаться заключенным. Поэтому нужно однозначно определить, какие положения являются существенными при принятии решения по данному контракту. К ним относятся:

• информация о предмете самого соглашения;
• условия цены.

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом к договору продажи предприятия предъявляется особое требование – такой договор подлежит обязательной государственной регистрации. При несоблюдении данного требования договор считается не заключенным.

Алгоритм продажи предприятия имущественного комплекса

Для того чтобы грамотно провести мероприятия по реализации офиса в пользу контрагента, необходимо ознакомиться со всеми этапами оформления соответствующего контракта:

• определить, что входит в состав и какая стоимость продаваемого заведения;
• заключить правовой договор купли-продажи;
• уведомить кредиторов;
• провести процедуру его передачи;
• зарегистрировать законность перехода права собственности.

Инвентаризация

Все проводится в обязательном порядке и подразумевает конкретную последовательность действий:

• по проверке наличия продукции,
• оценки его качества,
• состояния финансовых долгов организации

В отдельных случаях вам понадобится протокол от независимого аудитора, содержащий вывод о составе и стоимости, список всех задолженностей, с указанием кому задолжали, характер такого долга, размер и сроки погашения по всем требованиям. Подобная работа должна быть проведена заблаговременно до составления и подписания контракта.

Кредиторы

Следующий пункт – это конкретное письменное уведомление заимодавцев по долгам, которые имеет компания. После информирования он вправе:

• дать свое согласие по переводу задолженностей;
• настоять на прекращении или исполнении обязательств досрочно, в случае возникновения убытков — требовать их возмещение у продавца, а также появляется возможность признать недействительным часть или весь текст.

Срок осуществления вышеуказанных правомочий кредитора равен трем месяцам с момента получения соответствующего уведомления. Однако в ситуациях, если оно не было получено, заимодавец имеет возможность предъявить иск, который подразумевает удовлетворение определенных предписаний в течение одного года со дня, когда он был поставлен в известность или должен был доподлинно знать об этом деле.

Передаточный акт

Затем продавец отдает офис в ведение заказчика. При такой процедуре важную роль играет передаточный акт, на основании которого и оформляется дело. С момента, когда он был подписан, заведение считается переданной приобретателю. Он содержит следующие сведения:

• состав и информацию об обнаруженных недостатках проданного;
• уведомление заимодавцев о смене собственника компании;
• перечень товаров, которые не были переданы ввиду утраты.

На завершающем этапе сделки продажи предприятия имущественного комплекса учреждение юстиции по месту официальной регистрации фирмы в качестве юридического лица регистрирует правовой договор и переход права собственности.

Ответственность и обязанности продавца и покупателя

Исключительно продающий ответствен за подготовку компании к продаже и составление договора. Более того, он несет все расходы, которые связаны с реализацией перечисленных пунктов.

После того, как передаточный акт подписан и все фактически отдано приобретающему, только он несет ответственность за неумышленную порчу или случайное повреждение продукции, которое было отчуждено в его пользу.

Таким образом, ключевая обязанность продавца по контракту – отчуждение объекта в пользу покупающей стороны. Кроме того, он должен передать ассортимент в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договоренности. Клиент, в свою очередь, может потребовать от бизнесмена ассортимента надлежащего качества, а при несоблюдении этого предписания имеет полномочие подать заявление в суд, добиваясь защиты своих законных интересов.

Что делать, если купил комплекс с недостатками

Нельзя исключать из опыта и такие ситуации, когда в результате оформления соглашения сбыта бизнеса приобретающий принимает товар с некоторыми недочетами, которые могут негативно повлиять на реализацию предпринимательской деятельности.

В том случае, если передаточный акт, по которому организация была отдана в ведение приобретателя, содержит информацию об обнаруженных недочетах изделий, другими словами, если он был осведомлен об указанных нарушениях, то он вправе потребовать некоторого снижения покупной цены компании.

• отказаться оплачивать полученное;
• требовать передать недостающее количество ассортимента;
• при проведенной оплате настаивать на возврате уплаченной денежной суммы.

Заказчик, которому было переданы объекты несоответствующего качества, может потребовать: некоторого снижения покупной цены; устранения недостатков ассортимента в определенный срок безвозмездно или возмещения своих расходов на их устранение.

При этом правильным действием приобретающего, который обнаружил брак изделий, будет уведомление об этом факте предпринимателя. Последний должен безотлагательно исправить сложившуюся ситуацию, и, таким путем, избежать возможных негативных последствий нарушения официальной договоренности.

Если же было выявлено существенное нарушение предписаний к качеству товара клиент может:

• отказаться исполнять условия договора и настоять на возврате уплаченной суммы;
• требовать замены продукта ненадлежащего состояния на приемлемое.

Существуют особые случаи, при которых существенные недостатки изделий ведут к невозможности дальнейшего использования точки в целях, указанных в положениях, и продавец при этом отказывается их устранить либо это не представляется возможным. В такой ситуации покупателю нужно обратиться в суд и через него расторгнуть или изменить документ продажи предприятия имущественного комплекса и возвратить уже исполненное по указанным пунктам.

Решающие критерии при заключении договора продажи компании

Чтобы обобщить вышесказанное, далее необходимо представить основополагающие критерии контракта.

• Компания признается недвижимым имуществом.
• Соответствующая официальная бумага должна быть государственно зарегистрирована.
• Переход права собственности также подлежит государственной регистрации.
• Риски, на которые идет клиент, сводятся к минимуму благодаря гарантиям, установленным законодательством.
• При совершении мероприятий нужно учитывать интересы кредиторов.

Дополнительные платежи

Сверх того, нелишне будет указать, какие налоговые последствия могут ожидать предпринимателя. Данный процесс, по нормам российского налогового законодательства, сопровождается обязательной уплатой налога на добавленную стоимость. Особенность налогообложения при реализации организации в пользу контрагента – налоговая ставка по НДС составляет 16,67 %. Что касается заказчика, он оплачивает госпошлину в размере 0,1 процента от стоимости заведения, тем не менее, ее совокупный размер не может превышать 30000 рублей.

Рекомендации

В заключение, просим обратиться к следующим советам, которые помогут оставаться грамотным при проведении подобных операций. Так что же стоит сделать до проставления подписи?

• Необходимо проанализировать работу офиса с правовой и финансовой точки зрения.
• Детально проработать все существенные условия соглашения и четко отразить их в документе.
• Тщательно продумать с покупателем подробный алгоритм действий по передаче фирмы.
• И последнее, согласовать все условия, которые в полной мере удовлетворяют интересы и бизнесмена, и контрагента торговой операции.

Таким образом, заключение сделки продажи предприятия имущественного комплекса – это многогранный вопрос, который связан с множественными материальными и иными рисков. Только профессиональная помощь юриста поможет вам их минимизировать. Более того, российское гражданское законодательство требует соблюдения многих правил при оформлении договора, что также недостижимо без юридической помощи, поскольку нарушение их нарушение может повлечь крайне негативные последствия для обеих сторон.

Источник: valen-legal.com